商铺开发商违约如何让其退铺

[律师回复] 对于商铺违约金怎么样算这个问题，解答如下, 如果合同中只对违约金做了原则性的规定，没有具体约定违约金的比例或数额，并且有关法律也没有明确规定违约金比例或者金额的，则可按《民法通则》及《合同法》中关于承担违约金责任的一般原则执行，但不得超过损失的30%。如果合同中没有规定违约金的条款，法律也未规定违约金比例或者数额的，但只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔偿金。该赔偿金的数额，应当按照对方遭受的实际损失确定。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金没有规定的比例，双方都接受就行，但不得超过损失的30%。违约金的比例规定要看具体的内容，如买方违约,定金不能收回，卖方违约加倍返还定金等。
法律依据
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
（二）
第二十九条
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 在销售不畅的情况下，由于施工进度延缓和资金链压力等诸多问题可能导致“开发商延期交房”的情况，对于开发商的延期交房，购房者可以根据法律和合同的相关规定选择解除合同或者索赔违约金。
那么，购房人应如何行使合同解除权解除合同呢
首先，应注意解除权行使的期限，
《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使逾期不行使的，解除权消灭。
据此，在合同没有约定的情况下，解除权行使的期限为3个月或一年。
其次，如何行使合同解除权呢
根据合同法等法律规定，行使解除权应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，据此，行使合同解除权应当向对方发出合同解除的书面通知。
如果购房人不想解除合同，那么可以追究开发商逾期交房的违约责任，要求开发商支付违约金或赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一) 因不可抗力致使不能实现合同目的
(二) 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
(三) 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行
(四) 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
(五) 法律规定的其他情形。

[律师回复] 对于商铺违约怎么赔偿标准这个问题，解答如下, 按照我国《合同法》规定，如果合同中一方当事人发生违约的情况时，另一方当事人可以要求对方承担继续 履行、赔偿损失、支付违约金等责任。合同当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30。但是如果过高或者过低是可以请求给予减少或者增加的。但合同当事人约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求予以增加约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求适当减少。但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符。当事人如需要增加违约金额、或者当违约金过分高于损失时，则需承担证明损失大小的责任。

[律师回复] 对于商铺合同违约怎么样办这个问题，解答如下, 遵循完全赔偿和合理预见规则，根据合同的具体内容确定最终的赔偿数额。依《合同法》第108条的规定,所谓预期违约,以称先期违约,是指一方当事人在合同履行期限到来之前,以明示或默示的方式表示其将不履行合同的行为。预期违约的实质是种毁约行为，分为明示毁约和默示毁约两种。所谓明示毁约，是指一方当事人在合同履行到来之前，明确、肯定地向另一方表示其将不履行合同义务。违约广播这种毁约心思表示既可以是书面的，也可以是口头的。所谓默示毁约，是指当事人在合同履行期到来之前，根据对方当事人的行为表现而预示其将不履行合同义务。其构成条件为：
1、债务人的行为符合《合同法》第68条所规定的情形
2、守约方具有确凿证据证明对方具有上述情形
3、违约方不愿提供适当的履行担保。对于预期违约，守约当事人依法选择下列救济方式来追究对方当事人的法律责任：
　　
1、采取自救手段，维护自身利益
　　依《合同法》第94条的规定，对于预期违约，守约方依此享有合同解除权，可单方解际合同，并可请求对方赔偿损失。此规定比较适合明示毁约。但对于默示毁约而言，因恐难以掌握对方违约的确切证据，故守约方不宜而采取解除合同措施，可参照合同法第68条规定，中止合同履行或中止合同履行或履行准备，以避免扩大自己的经济损失立即通知对方当事人在预期间内提供适当的履行担保。若对方当事人在处理期间内不能提供适当担保，应视为对方明示毁约，此时可依法解除合同，并请求赔偿损失。此种自助措施与行使不安履行抗辩相似。
　　
2、寻求司法救济，追究对方违约责任
　　依《合同法》第108条规定，一方当事人违约，对方可在履行期限届满之前要求其承担违约责任。此种措施，对于明示毁约易于操作但对于默示毁约，守约方须掌握对方预期违约的确切的证据后方可诉诸法律，否则，将因证据不力反而于己不利。
　　
3、持合同的效力，等待对方履行
　　当一方预期违约，对方可坚持合同的效力，要求或等待对方到期履行合同，以静观对方的态度是否有所变化，然后决定是否采取相应措施。对于明示毁约，守约方应明确要求对方撤回毁约的思表示，而不能一味地坐等对方履行，以免扩大损失。对于默示毁约，守约方一时无确切证据证实对方毁约，可等待对方到期是否履行若对方到期不履行，可依实际违约中的不履行情形追究其违约责任，或者依法解除合同，请求赔偿损失。

[律师回复] 对于商铺租赁合同怎么约定转让这个问题，解答如下, 商铺租赁合同如何约定转让
法律规定，租赁合同中，非经出租人同意，承租人不得将租赁物转租给他人。如果你有转租的打算，必须提前写明出租人同意在租赁期间允许承租人转让，否则转让时就必须经出租人同意。
转租程序大概为：
（1）征求出租人意见，了解能否转租；
（2）若能，寻找次承租人并与之签定房屋租赁合同;若不能，可以通知出租人解除房屋租赁合同并返还多余的租金。
（3）由于你们与出租人之间是不定期租赁合同，在与次承租人签定租赁合同时，可以考虑将你们与出租人之间的租赁合同解除作为合同终止的条件之
一，写入合同中。
转让费的具体策略
（1）承租前应打电话联络店主询问转让店面的大致状况，要和收取转让费的前经营者谈好条件，比如续约时间有多长，合同到期后是否可以继续续约等。还可多找几个有经验的朋友一起去看看，以此得到商圈评估。
（2）承租时对不实的转让借口要特别注意;一定要与房东确认租期，水电、电话等日常设备须请转让店主协助更新。
（3）要和房东处好关系，最好能提前了解房东是哪类人，是不是好说话等等。决定要签约时，一定要问清楚房屋契约、营业登记的转让、设备的好坏程度等，最好与房东、转让者一起签订转让协议，将资产清单、售让权利范围写清楚。有些房东在出租门面时，会禁止承租者转租，如果租到这类商铺，会产生许多麻烦。建议租店面时，应与房东、承租者三方协商，查看店铺相关证件，并签订转让协议。并另外与业主签订新的店面租赁合同。
商铺租赁合同分两种
1、租赁合同是物产有限时间的使用权转移，租赁合同会约定使用期限的范围;合同中会约定一次性租赁费或按时间节点多次支付租赁费。
2、转让合同是物产所有权转移，转让合同会约定物产所有权在某个时间节点上权属移交。合同中会约定一次性转让费或按时间节点分期支付转让费。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 我国法律并没有对商铺租赁合同违约金的数额做任何规定，违约金的数额应由双方当事人协商。所以，商铺租赁合同违约金的数额应根据实际情况，自行协商。
对于违约金，合同当事人可以协商确定。另外，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。所以，具体情况，请当事人自行根据实际情况及相关法律规定进行核实确定。

[律师回复] 您好，针对您的商铺租赁合同违约如何处理问题解答如下,
1、商铺租赁合同违约处理方法：
遵循完全赔偿和合理预见规则，根据合同的具体内容确定最终的赔偿数额。依《合同法》第108条的规定，所谓预期违约，以称先期违约，是指一方当事人在合同履行期限到来之前，以明示或默示的方式表示其将不履行合同的行为。预期违约的实质是种毁约行为，分为明示毁约和默示毁约两种。其构成条件为：
（1）债务人的行为符合《合同法》第68条所规定的情形；
（2）守约方具有确凿证据证明对方具有上述情形；
（3）违约方不愿提供适当的履行担保。
2、对于预期违约，守约当事人依法选择下列救济方式来追究对方当事人的法律责任：
（1）采取自救手段，维护自身利益；
（2）寻求司法救济，追究对方违约责任；
（3）持合同的效力，等待对方履行。

[律师回复] 您好，针对您的商铺租房合同违约该怎样办问题解答如下, 遵循完全赔偿和合理预见规则，根据合同的具体内容确定最终的赔偿数额。依《合同法》第108条的规定,所谓预期违约,以称先期违约,是指一方当事人在合同履行期限到来之前,以明示或默示的方式表示其将不履行合同的行为。预期违约的实质是种毁约行为，分为明示毁约和默示毁约两种。所谓明示毁约，是指一方当事人在合同履行到来之前，明确、肯定地向另一方表示其将不履行合同义务。违约广播这种毁约心思表示既可以是书面的，也可以是口头的。所谓默示毁约，是指当事人在合同履行期到来之前，根据对方当事人的行为表现而预示其将不履行合同义务。其构成条件为：
1、债务人的行为符合《合同法》第68条所规定的情形;
2、守约方具有确凿证据证明对方具有上述情形;
3、违约方不愿提供适当的履行担保。对于预期违约，守约当事人依法选择下列救济方式来追究对方当事人的法律责任：
1、采取自救手段，维护自身利益
依《合同法》第94条的规定，对于预期违约，守约方依此享有合同解除权，可单方解际合同，并可请求对方赔偿损失。此规定比较适合明示毁约。但对于默示毁约而言，因恐难以掌握对方违约的确切证据，故守约方不宜而采取解除合同措施，可参照合同法第68条规定，中止合同履行或中止合同履行或履行准备，以避免扩大自己的经济损失;立即通知对方当事人在预期间内提供适当的履行担保。若对方当事人在处理期间内不能提供适当担保，应视为对方明示毁约，此时可依法解除合同，并请求赔偿损失。此种自助措施与行使不安履行抗辩相似。
2、寻求司法救济，追究对方违约责任
依《合同法》第108条规定，一方当事人违约，对方可在履行期限届满之前要求其承担违约责任。此种措施，对于明示毁约易于操作;但对于默示毁约，守约方须掌握对方预期违约的确切的证据后方可诉诸法律，否则，将因证据不力反而于己不利。
3、持合同的效力，等待对方履行
当一方预期违约，对方可坚持合同的效力，要求或等待对方到期履行合同，以静观对方的态度是否有所变化，然后决定是否采取相应措施。对于明示毁约，守约方应明确要求对方撤回毁约的思表示，而不能一味地坐等对方履行，以免扩大损失。对于默示毁约，守约方一时无确切证据证实对方毁约，可等待对方到期是否履行;若对方到期不履行，可依实际违约中的不履行情形追究其违约责任，或者依法解除合同，请求赔偿损失。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商铺租赁合同如何约定转让
法律规定，租赁合同中，非经出租人同意，承租人不得将租赁物转租给他人。如果你有转租的打算，必须提前写明出租人同意在租赁期间允许承租人转让，否则转让时就必须经出租人同意。
转租程序大概为：
（1）征求出租人意见，了解能否转租；
（2）若能，寻找次承租人并与之签定房屋租赁合同;若不能，可以通知出租人解除房屋租赁合同并返还多余的租金。
（3）由于你们与出租人之间是不定期租赁合同，在与次承租人签定租赁合同时，可以考虑将你们与出租人之间的租赁合同解除作为合同终止的条件之
一，写入合同中。
转让费的具体策略
（1）承租前应打电话联络店主询问转让店面的大致状况，要和收取转让费的前经营者谈好条件，比如续约时间有多长，合同到期后是否可以继续续约等。还可多找几个有经验的朋友一起去看看，以此得到商圈评估。
（2）承租时对不实的转让借口要特别注意;一定要与房东确认租期，水电、电话等日常设备须请转让店主协助更新。
（3）要和房东处好关系，最好能提前了解房东是哪类人，是不是好说话等等。决定要签约时，一定要问清楚房屋契约、营业登记的转让、设备的好坏程度等，最好与房东、转让者一起签订转让协议，将资产清单、售让权利范围写清楚。有些房东在出租门面时，会禁止承租者转租，如果租到这类商铺，会产生许多麻烦。建议租店面时，应与房东、承租者三方协商，查看店铺相关证件，并签订转让协议。并另外与业主签订新的店面租赁合同。
商铺租赁合同分两种
1、租赁合同是物产有限时间的使用权转移，租赁合同会约定使用期限的范围;合同中会约定一次性租赁费或按时间节点多次支付租赁费。
2、转让合同是物产所有权转移，转让合同会约定物产所有权在某个时间节点上权属移交。合同中会约定一次性转让费或按时间节点分期支付转让费。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
(一)如果租赁合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。如双方在签订合同时，约定房屋租赁合同违约金为一个月的租金，那么一旦违约，出租人就可以要求承租人支付一个月租金同样数额的违约金，作为违约赔偿
(二)约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。如房屋租赁费用每月仅为1000元，而约定的违约金数额达到了一万元，那么违约的一方可以请求降低。
(三)房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。
(四)租房违约金的支付是于履行行为即给付房租之外的给付，即如果承租人尚拖欠出租人租金1500元，那么房屋租赁合同违约金是不包含在这1500元以内的。
(五)租房违约金的处理：双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到提讼。相关知识：租赁合同出租人享有下列权利
一、按合同约定的时间、地点和方式收取承租人支付的租金，如果承租人在无正当理由的情况下迟付或不支付租金，出租人可以依合同法的规定，要求出租人在合理的期限内支付并承担由此而产生的损失。
二、要求承租人按合同约定的方式使用出租物，并可对承租人使用租赁物进行监督和检查，如果因承租人的原因致租赁物损失、毁灭，承租人应承担赔偿责任。
三、合同终止时及时收回租赁物，在合同约定的租赁期限届满时，对出租物按合同约定的内容检查验收，符合规定的条件，按时收回租赁。
四、解除合同。出租人在监督检查承租人使用出租物时发现承租人违反合同约定使用出租物,造成出租人损失，出租人可以依合同法的规定解除合同，并要求出租人赔偿因此而造成的损失。
五、要求恢复原状。承租人未征得出租人同意，擅自改善或者增设他物，出租人可以请求承租人恢复出租物原状。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
(一)如果租赁合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。如双方在签订合同时，约定房屋租赁合同违约金为一个月的租金，那么一旦违约，出租人就可以要求承租人支付一个月租金同样数额的违约金，作为违约赔偿
(二)约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。如房屋租赁费用每月仅为1000元，而约定的违约金数额达到了一万元，那么违约的一方可以请求降低。
(三)房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。
(四)租房违约金的支付是于履行行为即给付房租之外的给付，即如果承租人尚拖欠出租人租金1500元，那么房屋租赁合同违约金是不包含在这1500元以内的。
(五)租房违约金的处理：双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到提讼。相关知识：租赁合同出租人享有下列权利
一、按合同约定的时间、地点和方式收取承租人支付的租金，如果承租人在无正当理由的情况下迟付或不支付租金，出租人可以依合同法的规定，要求出租人在合理的期限内支付并承担由此而产生的损失。
二、要求承租人按合同约定的方式使用出租物，并可对承租人使用租赁物进行监督和检查，如果因承租人的原因致租赁物损失、毁灭，承租人应承担赔偿责任。
三、合同终止时及时收回租赁物，在合同约定的租赁期限届满时，对出租物按合同约定的内容检查验收，符合规定的条件，按时收回租赁。
四、解除合同。出租人在监督检查承租人使用出租物时发现承租人违反合同约定使用出租物,造成出租人损失，出租人可以依合同法的规定解除合同，并要求出租人赔偿因此而造成的损失。
五、要求恢复原状。承租人未征得出租人同意，擅自改善或者增设他物，出租人可以请求承租人恢复出租物原状。

[律师回复] 对于租商铺没到期的违约金怎么算这个问题，解答如下, 在租房的时候双方是有签订合同，但是租客可能因工作变动或是房东因个人的打算而要提前终止合同，这肯定是会给另一方带来相应的损失，于是另一方就要求对方支付自己违约金赔偿自己的损失，那么租房没到期违约金怎么算呢
如果租赁合同中对违约金有约定，则按约定的违约金比例支付。如双方在签订合同时，约定房屋租赁合同违约金为一个月的租金，那么一旦违约，出租人就可以要求承租人支付一个月租金同样数额的违约金，作为违约赔偿约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30的可认为约定过高，可要求降低。房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按租客违约对房东造成的实际损失来计算违约金。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商铺租赁乙方违约责任有哪些
1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同月租金的两倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。
(1)未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的;
(2)未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋;
(3)改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的;
(4)拖欠房租累计1个月以上的。
2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的0.5%支付甲方滞纳金。
3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同月租金的两倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。
4、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方须按月租金的0.5%支付滞纳金。
5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付月租金0.5%的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。
违约责任的相关法规
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
第一百一十九条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
第一百二十二条 因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。

[律师回复] 您好，关于商铺租赁合同应该如何约定转让这个问题，我的解答如下, 商铺租赁合同如何约定转让
法律规定，租赁合同中，非经出租人同意，承租人不得将租赁物转租给他人。如果你有转租的打算，必须提前写明出租人同意在租赁期间允许承租人转让，否则转让时就必须经出租人同意。
转租程序大概为：
（1）征求出租人意见，了解能否转租；
（2）若能，寻找次承租人并与之签定房屋租赁合同;若不能，可以通知出租人解除房屋租赁合同并返还多余的租金。
（3）由于你们与出租人之间是不定期租赁合同，在与次承租人签定租赁合同时，可以考虑将你们与出租人之间的租赁合同解除作为合同终止的条件之
一，写入合同中。
转让费的具体策略
（1）承租前应打电话联络店主询问转让店面的大致状况，要和收取转让费的前经营者谈好条件，比如续约时间有多长，合同到期后是否可以继续续约等。还可多找几个有经验的朋友一起去看看，以此得到商圈评估。
（2）承租时对不实的转让借口要特别注意;一定要与房东确认租期，水电、电话等日常设备须请转让店主协助更新。
（3）要和房东处好关系，最好能提前了解房东是哪类人，是不是好说话等等。决定要签约时，一定要问清楚房屋契约、营业登记的转让、设备的好坏程度等，最好与房东、转让者一起签订转让协议，将资产清单、售让权利范围写清楚。有些房东在出租门面时，会禁止承租者转租，如果租到这类商铺，会产生许多麻烦。建议租店面时，应与房东、承租者三方协商，查看店铺相关证件，并签订转让协议。并另外与业主签订新的店面租赁合同。
商铺租赁合同分两种
1、租赁合同是物产有限时间的使用权转移，租赁合同会约定使用期限的范围;合同中会约定一次性租赁费或按时间节点多次支付租赁费。
2、转让合同是物产所有权转移，转让合同会约定物产所有权在某个时间节点上权属移交。合同中会约定一次性转让费或按时间节点分期支付转让费。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 在房屋租赁合同中，除了租金收付上设定违约条款之外，租赁合同的违约责任的约定大致分成两块。
(1)作为承租人而言，
首先是要确保房屋的正常使用，对于居住房屋内的重大设备(比如冰箱、洗衣机、热水器、空调)的及时维修义务应当属于出租人的义务，但是作为承租人须设定违约条款来震慑出租人，以免发生出租人不及时维修的情况。
其次，根据自己的实际情况来约定租期。对于那些可能频繁变更居住地的，不宜将提前断租的违约金设定过高。
最后，在出租人提早收房而解除合同时，也要设定违约条款。
(2)作为出租人，主要对于承租人提前断租、擅自转租、改变房屋用途、破坏房屋结构等行为设定违约条款。有些出租人有洁癖的，也可以通过设定违约条款限制承租人饲养宠物以及限制同住人的数量以免发生群租的情况。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 延期交房的违约金国家规定怎么赔偿迟延交房的违约金的计算标准：《中华人民共和国合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第16条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数如果合同约定的违约金过低，不足以弥补实际损失的，依据合同法的规定是可以向请求增加赔付额。开发商延期交房怎么办开发商应该按照约定的时间来交付房屋，这是开发商的基本义务。如果开发商没有按期交房，买房人可以依照不同的情况采取不同的方式来维护自己的合法权益。根据延期交房的情况和理由不同，可以分为以下几种情况：
(一)开发商延期交房，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，但是给出延期交房的理由，这种情况下购房人没必要解除购房合同。虽然不是因为不可抗力或合同约定的免责理由，但属于购房者能够承受的范围，例如开发商资金出现问题导致停工了一段时间现已恢复等，购房者可以选择等待并且要求开发商承担违约金赔偿。
(二)开发商延期交付，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，也不给出合理理由或者一味推脱逃避的，买房人可以要求解除合同的，并要求开发商承担违约责任，赔偿自己的损失。
(三)延期交付，经催告后开发商在合理期限内交付的，购房者不能要求解除合同，但是可以请求开发商按延期天数承担违约金赔偿。总之，购房者遭遇延期交房时对于开发商延期交房的理由不可能知道的很清楚，或者知道的并不是真实的理由，所以除了可以选择上面的解决方式，还需要注意一些其他事项，例如：签订购房合同时要注意合同中关于交房日期的规定，延期交房的处理等，如果没有约定，要签订协议。尽量在购房合同中体现出这个问题，以便发生问题的时候有据可查。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 延期交房的违约金国家规定怎么赔偿
迟延交房的违约金的计算标准：《中华人民共和国合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第16条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质：当事人以约 定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的 损失确定违约金数 如果合同约定的违约金过低，不足以弥补实际损失的，依据合同法的规定是可以向请求增加赔付额。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 您好，一般是没收定金。违约金10万属于违约金过高，违约金不得超过实际损失的30%如果开发商要求10万元违约金应当提供相对应的证据证明实际损失。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 转让店铺合同期限不付钱违约金
店铺转让的，违约金按双方签订的合同中约定的条款执行，如果合同条款中没有约定，或者约定不明确的，适用民事纠纷来处理，可以向人民提讼，也可以通过人民调解员进行调解。
一，民事纠纷的定义及调整范围：
1，是指平等主体之间发生的，以民事权利义务为内容的社会纠纷(可处分性的)，是处理平等主体间人身关系和财产关系的法律规范的总和，所以所有违反这一概念的行为就会引起民事纠纷;
2，民事纠纷分为两大内容：一类是财产关系方面的民事纠纷，另一类是人身关系的民事纠纷;
3，其解决机制有自力救济、社会救济、公力救济。
二，民事纠纷的解决途径：
1，自力救济：
(1)自力救济，包括自决与和解;它是指纠纷主题依靠自身力量解决纠纷，以达到维护自己的权益。
(2)自决是指纠纷主题一方凭借自己的力量使对方服从;和解是指双方互相妥协和让步。
(3)两者共同点是，都是依靠自我的力量来解决争议，无需第三方的参与，也不受任何规范的制约。
2，社会救济：
(1)社会救济，包括调解(诉讼外调解)和仲裁。他是只依靠社会力量处理民事纠纷的一种机制;
(2)调解是由第三者(调解机构或调解人)出面对纠纷的双方当事人进行调停说和，用一定的法律规范和道德规范劝导冲突双方，促使他们在互谅互让的基础上达成解决纠纷的协议;
(3)调解协议不具有法律上的强制力，但具有合同意义上的效力;
(4)仲裁是由双方当事人选定的仲裁机构对纠纷进行审理并作出裁决;
(5)仲裁不同于调解，仲裁裁决对双方当事人有法律上的拘束力;
(6)仲裁与调解一样，也是以双方当事人的自愿为前提条件的，只有纠纷的双方达成仲裁协议，一致同意将纠纷交付裁决，仲裁才能够开始。
3，公力救济：
(1)公力救济是指诉讼;
(2)民事诉讼是指在当事人和其他诉讼参与人的参加下，以审理、判决、执行等方式解决民事纠纷的活动，以及由这些活动产生的各种诉讼关系的总和;
(3)民事诉讼动态地表现为、当事人及其他诉讼参与人进行的各种诉讼活动，静态地则表现为在诉讼活动中产生的诉讼关系。
在一个法制健全的国家中，创造和解释法律的核心机构为政府的三大部门：公正不倚的司法、民主的立法和负责的行政。而、军事和警力则是执行法律，并且让法律时相当重要的部分。除此之外，若要支持整个法律系统的运作，同时带动法律的进步，则自主的法律专业人员和充满生气的公民社会也是不可或缺的一部分。国家的法律由人民而立，并保护人民的利益。这是社会法律的基本精神。法律的基本精神既体现了国家性质，也反映了社会矛盾。

[律师回复] 违章建筑即是违反国家法律法规规章的强制性规定建造的房屋。国家没有统一的定义，各地方政府则有明确的规定。一般是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。违章建筑主要包括：
(1)未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；
(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；
(3)擅自改变了使用性质建成的建筑；
(4)临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑。