小产权房纠纷法院宣判吗

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[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、开庭准备和开庭宣布
1、庭前准备工作。
书记员应先期到达法庭,做好以下开庭前准备工作：
（1）宣布：请诉讼参加人入庭就坐。检查诉讼参加人出庭情况。如有一方诉讼参加人未到庭的，应立即报告审判长处理。
（2）宣布：请诉讼参加人出示身份证件。到案前核对诉讼参加人的身份。如确认有证人、鉴定人、勘验人、检查人、具有专门知识的人员（简称“专家”）出庭的，还应核对其身份后请其退席，等候传唤。
（3）核实《当事人诉讼权利义务告知书》、《诉讼风险提示书》和《举证通知书》、《告知审判庭组成人员通知书》和开庭《传票》及《通知书》以及诉状等诉讼材料的收悉情况。
（4）公开开庭的，应当检查参加旁听的人员是否适合，是否有现场采访的记者。
如发现有未成年人（经批准的除外）、精神病人和醉酒的人以及其他不宜旁听的人旁听开庭的，应当请其退出法庭。
如发现有记者到庭采访，应当确认其是否办理审批手续。如未经批准，不得录音、录像或者摄影；但应当允许记者作为旁听人员参加旁听和记录。
2、宣布法庭规则和法庭纪律。
书记员宣布：现在宣布法庭规则和法庭纪律。法庭规则和法庭纪律的具体内容以《法庭规则》的有关规定为准。另外可以特别提示：全体人员应当关闭手机和传呼机的铃响。
3、法官入庭和报告庭审前准备情况。
书记员宣布：全体起立！然后引领审判长、审判员（人民陪审员）入庭。
待法官坐定后，书记员宣布：请坐下。
如果法官在书记员在做准备工作或宣布法庭纪律时进入法庭的，书记员应中止手头工作，主持法官入庭仪式后，再恢复手头的工作。
准备工作就绪后，向审判长报告庭审前准备工作情况：
（1）出庭的诉讼参加人有：
（2）出庭的其他诉讼参与人有：
（3）经批准到庭旁听采访的新闻单位及记者有：
最后，书记员报告：法庭准备工作就绪，请审判长主持开庭。
4、核对确认诉讼参加人的身份。
在书记员已核对诉讼参加人身份的基础上，审判长简单核对即可。
　　经征询各方当事人：对对方出庭人员的身份是否有异议。经各方当事人确认无异后，即宣布：经法庭当庭核对确认，出庭的诉讼参加人符合法律规定，准予参加本案的庭审活动。
二、法庭调查
1、宣布法庭调查。
主持人宣布：现在进行法庭调查。
法庭可对法庭调查顺序予以说明：法庭调查一般按当事人陈述、归纳小结、当事人当庭举证、当庭质证、法庭认证的顺序进行。
2、当事人陈述。
主持人宣布：首先由当事人陈述。
主持人宣布：请原告宣读状或者简要陈述诉讼请求及所依据的事实和理由。即指示原告陈述。
主持人宣布：请被告宣读答辩状或者简要陈述诉讼主张及所依据的事实和理由。即指示被告陈述。
主持人宣布：请第三人宣读答辩状（状）或者简要陈述诉讼主张（诉讼请求）及所依据的事实和理由。即指示第三人陈述。
当事人陈述的内容如果超出诉状范围的，法庭可提示当事人另作补充陈述。当事人未提交诉状或者逾期提交诉状的，法庭应予以说明。
实践中，法庭认为组织当事人宣读诉状确无实际必要的，可以省略“宣读诉状”这一节。
在当事人宣读诉状的基础上，法庭可根据案件的需要组织当事人补充陈述。主持人宣布：现在，由当事人作补充陈述。即指示原告、被告、第三人依次作补充陈述。
法庭应引导当事人针对对方当事人的陈述，补充陈述相应的事实和理由。陈述的内容应避免重复。
在当事人主动陈述的基础上，法庭可根据案件的需要有针对性地向当事人发问，以理清案情、明确无争议的事实和讼争焦点。主持人宣布：法庭现就案件的事实问题，向当事人发问。
对法庭的发问，当事人应如实进行答问陈述；同时，针对当事人的答问陈述，法庭应当征询对方当事人的质证意见。
实践中，如果经过预审，并已组织当事人陈述的，法庭认为再行组织当事人陈述已无实际必要的，经作必要的说明后，即可直接进行归纳小结。
3、归纳小结。
主持人宣布：根据当事人陈述，结合案件的其他诉讼材料，法庭归纳小结以下几个方面的内容：
（1）本案的诉讼请求是：。
（2）当事人没有争议事实有：。
在确认之前，主持人可以经征询各方当事人的意见。
各方当事人陈述一致或者都认可的事实，除涉及身份关系，或者涉及国家、第三人的权益，或者与其他证据有冲突的外，经合议庭评议确认后可以直接予以认
定，并当庭宣布：以上事实，各方当事人陈述一致或均予认可，足以认定。并宣告：以上经法庭认定的事实，无须当事人举证、质证。
实践中，如果当事人对案件事实没有或者基本没有争议，且根据当事人陈述即可直接认定全案事实的，经合议庭评议确认后，即可宣布法庭调查结束。
（3）本案诉讼争议的焦点有：。
在确认之前，主持人可以经征询各方当事人的意见，在各方当事人均确认无异后予以确认。
（4）法庭进一步调查的范围如下。
法庭确定调查的范围时无须征询当事人的意见。法庭调查的范围不以当事人诉讼争议的内容为限；但二者不一致的，法庭应予以释明。
法庭调查的范围主要是案件事实问题。有关法律适用问题则属于法庭辩论的范围，但对法律依据的有无以及法律条文的具体内容等发生的争议，法庭认为需要调查的，也可以作为法庭调查的范围。
法庭调查的范围确定后，法庭还宣布：当事人当庭举证、质证应当围绕法庭确定的范围进行。
三、法庭辩论
　　
1、宣布法庭辩论。
　　主持人宣布：现在进行法庭辩论。
　　主持人可以确定法庭辩论的范围：当事人应当围绕各自的诉讼请求或者诉讼主张，就法律的具体适用问题展开辩论。
　　当事人对证据和事实的认定产生的争议属于法庭调查的内容，一般不应作为法庭辩论的范围。
　　主持人可以强调法庭辩论规则：在法庭辩论中，辩论发言应当经法庭许可；注意用语文明，不得使用讽刺、侮辱的语言；语速要适中，以便法庭记录；发言的内容应当避免重复。在法庭辩论的过程中，如有违反规则的言行，法庭应予制止。
　　主持人说明法庭辩论阶段：法庭辩论分为对等辩论和互相辩论。
　　
2、对等辩论。
　　主持人宣布：首先由当事人进行对等辩论。随即指示原告、被告、第三人依次进行辩论发言。
　　辩论发言一般不宜重复诉状的内容。
　　一轮辩论结束，法庭可根据实际情况决定是否进行下一轮辩论；如进行下一轮辩论的，应强调发言的内容不宜重复。法庭根据需要可限定每一轮次各方当事人辩论发言的时间。
　　
3、互相辩论。
　　主持人宣布：现在进行互相辩论。
　　主持人应当告知：当事人要求辩论发言的，可以向法庭举手示意。经法庭许可，方能发言。
　　在互相辩论中，当事人未经许可而进行自由、无序的辩论发言或者辩论发言的内容重复的，法庭应予以制止。
　　
4、法庭调查阶段的回转。
　　在辩论中发现有关案件事实需要进行调查，或者需要对有关证据进行审查的，应当宣布：中止法庭辩论，恢复法庭调查。
　　法庭调查结束后，宣布：恢复法庭辩论。庭审活动恢复到中止时的阶段。
　　
5、宣布法庭辩论结束。
　　在确认各方当事人辩论意见陈述完毕后，主持人即可宣布：法庭辩论结束。
　　
四、当事人最后陈述。
　　主持人宣布：现在，由当事人陈述最后意见。随即指示原告、被告、第三人依次作最后陈述。
　　合议庭成员应当认真、耐心听取当事人陈述，一般不宜打断当事人的发言。但其陈述过于臃长，法庭应当予以引导；当事人陈述的内容简单重复多次的，或者陈述的内容与案件没有直接关联的，法庭以适当的方式予以制止。
　　
五、法庭调解
　　
1、宣布法庭调解。
　　主持人宣布：现在进行法庭调解。
　　法庭要把握时机，根据案件审理的实际情况，在法庭调查和法庭辩论中适时组织调解。在法庭辩论之后，当事人或者法定代理人出庭参加诉讼，或者委托的代理
人有特别授权的，法庭应当组织调解。如果当事人或者法定代理人未出庭参加诉讼，而且委托的代理人也没有特别授权的，法庭不能当庭组织调解。庭后有调解必要
和可能的，应当于休庭后组织调解。
　　
2、询问当事人调解的意愿。
　　主持人征询各方当事人：是否愿意调解。各方当事人均表示愿意调解的，法庭即可组织调解；有一方当事人不同意调解的，主持人宣布：终结调解。随即宣布休庭。
由于刚经过法庭调查和法庭辩论，当事人情绪对立可能比较严重。法庭应注意调整庭审气氛，讲究工作方法，在做好思想工作的基础上，适时征询当事人调解意愿和
开展调解工作。即使不能当庭调解，但确有再行调解的必要和可能的，应当在休庭后进一步作调解工作。
　　
3、组织调解。
　　经确认各方当事人均有调解意愿的，主持人宣布：现由法庭组织调解。
　　法庭调解的一般程序：
　　
（1）先由原告方提出调解方案，征询被告的意见。
　　
（2）如被告同意原告的调解方案的，法庭予以审查确认；被告拒绝的，则由被告提出新的调解方案，并征询原告的意见。
　　
（3）原告同意被告提出的新的调解方案的，法庭予以审查确认；原告拒绝的，法庭可以再进行调解或者终止调解程序。
　　
（4）当事人各方提出的调解方案均被对方拒绝的，法庭可以提出调解方案，并征询当事人的意见。
　　对当事人达成的调解协议，法庭经审查确认调解协议内容的合法性和当事人意思表示的真实性后，制作调解书。调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。
根据民事诉讼法第九十条的规定不需要制作调解书的案件，当事人各方同意在调解协议上签名或者盖章后生效，经人民法院审查确认后，应当记入笔录或者将协议附
卷，并由当事人、审判人员、书记员签名或者盖章后即具有法律效力。当事人请求制作调解书的，人民应当制作调解书送交当事人。当事人拒收调解书的，不影
响调解协议的效力。
调解成功后，审判长宣布闭庭。
4、终结调解。
调解不成，主持人宣布：法庭调解结束。
经合议庭评议认为没有进一步调解必要或可能的，应当休庭评议，及时作出判决。
六、休庭、评议和宣判
1、宣布休庭。
审判长先宣布：现在休庭，然后敲击法槌。
宣布休庭后应告知当事人复庭的时间；如果决定不当庭宣判的，应当告知宣判的时间或者交待：宣判时间另行通知。
2、法官退庭和评议。
决定当庭宣判的，应于休庭后立即进行评议；择期宣判的，应在庭审结束后五个工作日内进行评议。
合议庭评议案件时，先由承办法官对认定案件事实、证据是否确实、充分以及适用法律等发表意见，审判长最后发表意见；审判长作为承办法官的，由审判长最
后发表意见。对案件的裁判结果进行评议时，由审判长最后发表意见。审判长应当根据评议情况总结合议庭评议的结论性意见。合议庭成员应当认真负责，充分陈述
意见，行使表决权，不得拒绝陈述意见或者仅作同意与否的简单表态。同意他人意见的，也应当提出事实根据和法律依据，进行分析论证。
评议后，合议庭应当依照规定的权限，及时对已经评议形成一致或者多数意见的案件直接作出判决或者裁定。
3、法官入庭和宣布继续开庭。
庭审准备就绪，书记员宣布：全体起立－－请审判长、审判员（人民陪审员）入庭。
待法官坐定后，书记员再宣布：请坐下。
审判长敲击法槌后，即宣布：现在继续开庭。
4、宣布评议结果。
原定当庭宣判的，但经合议庭评议后未能作出裁判或评议决定不当庭宣判的，审判长应予说明，后宣布休庭。
经合议庭评议，能够当庭宣判的，审判长应宣告：经过合议庭评议，评议结论已经作出。现予宣布。
宣判的内容包括（1）认证结论（先前已宣布的认证结论除外），（2）裁判理由（3）裁判结果以及诉讼费的负担。关于当事人的基本情况、案由、当事人陈述等部分内容，在当庭宣判时无须宣读。
在审判长宣告裁判结果（主文）前，由书记员宣布：全体人员起立。合议庭成员和书记员，以及诉讼参加人、旁听人员均应起立。
宣读完毕，审判长敲击法槌；然后书记员宣布：请坐下。
5、征询意见。
　宣判后，审判长依次询问当事人：对本判决（裁定）有何意见？
当事人陈述意见后，审判长不必与当事人纠缠，指示书记员：请将当事人的意见记录在案。
6、交待诉权和说明文书的送达方式。
当庭宣判的，审判长宣布：如不服本判决（裁定），可在判决（裁定）书送达之日起日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于。
书面文本的说明：除判决（裁定）结果外，本判决（裁定）的其他具体内容以书面文本为准。
文书送达的说明。经询问确认当事人或者其诉讼代理人、代收人同意在指定的期间内到人民接受送达的，审判长宣告：请当事人于（时间）到（地点）
领取判决书（裁定书）。无正当理由逾期不来领取的，视为送达。当事人要求邮寄送达的，审判长宣告：法庭将根据当事人确认的地址邮寄送达。邮件回执上注明的
收到或者退回之日即为送达之日。
7、宣布闭庭。
审判长宣布：庭审结束。现在宣布－－闭庭！然后敲击法槌。
书记员宣布：全体起立！
待合议庭成员退庭后，宣布：散庭。诉讼参加人和旁听人员方退庭。
8、审阅笔录的说明。
散庭后，书记员向诉讼参与人交待阅读法庭笔录的时间和地点。能够当庭阅读庭审笔录的，请诉讼参与人阅读并签名。
诉讼参加人认为笔录有误，可以要求书记员更改；书记员不同意更改的，诉讼参与人予以注明或者提交书面说明附卷。

[律师回复] 对一审判决结果不服，可以上诉。

[律师回复] 你好，你的诉求是什么呢？是对财产的分割不服吗？房子写的是两个人的名字还是一个人的名字呢？是谁出资购买的？你们离婚的原因是什么呢？你讲述的不是很清楚，方便的话可以联系我讲清楚细节和你的诉求，我会尽力帮助你的。

[律师回复] 多去执行局问问

[律师回复] 您是什么民事纠纷？具体什么内容

[律师回复] 一般不会当庭宣判

[律师回复] 您好，关于租房纠纷租房纠纷租房纠纷这个问题，我的解答如下, 该怎么避免租赁纠纷，具体如下所述：
1、查明出租人是否与房屋所有权证书上登记的产权人一致。如果出租人不是房屋产权人，则应要求其出示产权人同意由其作为代理人出租房屋的授权委托书。
2、如果出租人出租的是已交付但尚未办理产权证的商品房，应要求其提供商品房预售合同和房屋的交付使用证明。在商品房预售合同中一般会载明预售许可证号，承租人可以据此在当地的房地产交易官方网站上查验该房屋的其他四证取得情况，并重点关注该房屋的《建设工程规划许可证》，并要求出租人提供房屋交付使用时的《竣工验收备案表》。
3、如果出租人出租的是自行建造但尚未取得产权证的房屋，应要求其提供《建设工程规划许可证》。对于不能提供《建设工程规划许可证》的房屋则不能承租，对于提供了该证书的，也要核查是否系按照《建设工程规划许可证》的规定建设的房屋，若系超规划建设的房屋，则亦不能承租。
4、如果出租人出租的是自行建造的临时建筑，则应关注是否超建设范围或超使用期限。对于未经批准建设的临时建筑或超过批准内容建设的临时建筑，以及超过使用期限的临时建筑，则不能承租。

[律师回复] 一般当庭宣判的案件很少，你的案件很可能是先调解，调解不成开庭审理，择日宣判。

[律师回复] 你好，具体情况是怎么样的呢

[律师回复] 法律没有明确的规定，要看具体情况而定。不过，法律对整个案件的审理期限是有明确规定的，不得超期不宣判，作为当事人只能是耐心等待了。法条链接：〈民事诉讼法〉
1、第一百四十九条　人民适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月;还需要延长的，报请上级人民批准。
2、第一百六十一条　人民适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 版权纠纷通常属于民事纠纷，情节严重，涉及犯罪的才算是刑事纠纷，怎么去辨认呢？一般来说，民事案件都是自诉案件，即只要你不主动去追究对方的责任，司法机关是不会主动介入的，所承担的责任是民事责任，即不会对人身有所限的责任；
刑事案件一般来说是不以公民个人的意愿转移的即公诉案件，是公安局和检察院主动介入的，所承担的责任一般是人身责任，即限制人身自由的责任。有几种特殊的刑事案件，即自诉案件，就是公民不去追究的话，司法机关也不会追究，还有一种是是可公诉可自诉的案件，最后刑事案件里可以由受害人或者其近亲属提出刑事附带民事诉讼的。

[律师回复] 您好，针对您的合同纠纷,劳动纠纷问题解答如下, 【法律意见】
　　劳动争议纠纷和劳动合同纠纷的区别是：　　
一、劳动争议纠纷包括劳动合同纠纷，是仲裁前置，调解不是必经程序，仲裁是必经程序，只有一种情况可以不经过仲裁，那就是追索劳动报酬，可以申请先予执行而直接进入诉讼程序。只有对仲裁结果不服的可以在收到仲裁裁决15日内进入诉讼程序，诉讼法适用于劳动纠纷，但是要先经过仲裁。　　
二、劳动诉讼应具备哪些条件无论是劳动者还是用人单位，无论在诉讼中是申请人还是被申请人，在劳动仲裁机构和人民给定的举证期限内都应当认真履行自身的举证责任。关于举证的期限，劳动仲裁机构和人民在受理案件后会以书面《举证通知书》的方式将本案通知劳动者或者用人单位。

[律师回复] 【法律意见】
1、宣判有两种，一种是当庭宣判的，一种是定期宣判的。
2、当庭宣判的是在十日内发送判决书，定期宣判的是在宣判后立即法给判决书。
【法律依据】
依据《中华人民共和国民事诉讼法》规定如下：第一百四十八条?人民对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
一、劳动争议案件受理范围
1、劳动者与用人单位在履行劳动合同过程中发生的纠纷;
2、劳动者与用人单位之间没有订立书面劳动合同，但已形成劳动关系后发生的纠纷;
3、劳动者退休后，与尚未参加社会保险统筹的原用人单位因追索养老金、医疗费、工伤保险待遇和其他社会保险费而发生的纠纷;
4、用人单位以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动的，迫使劳动者提出解除劳动合同的;
5、用人单位未按照劳动合同约定支付劳动报酬或者提供劳动条件的，迫使劳动者提出解除劳动合同的;
6、用人单位克扣或者无故拖欠劳动者工资的，迫使劳动者提出解除劳动合同的;
7、用人单位拒不支付劳动者延长工作时间工资报酬的，迫使劳动者提出解除劳动合同的;
8、用人单位低于当地最低工资标准支付劳动者工资的，迫使劳动者提出解除劳动合同的;
9、劳动合同期满后，劳动者仍在原用人单位工作，原用人单位未表示异议的，视为双方同意以原条件继续履行劳动合同，一方提出终止劳动关系的;
10、根据《劳动法》第二十条之规定，用人单位应当与劳动者签订无固定期限劳动合同而未签订的;
1
1、用人单位对劳动者作出的开除、除名、辞退等处理，或者因其他原因解除劳动合同确有错误的;
1
2、对于追索劳动报酬、养老金、医疗费以及工伤保险待遇、经济补偿金、培训费及其他相关费用等案件，给付数额不当的;
1
3、用人单位未按照国家有关规定或者劳动合同约定给付劳动者工资性住房补贴所产生的争议;
1
4、用人单位和劳动者就劳动合同是否已经解除或者终止，或者应否支付解除或终止劳动合同经济补偿金的争议;
1
5、劳动者与用人单位解除或者终止劳动合同后，请求用人单位返还其收取的劳动合同定金、保证金、抵押金、抵押物的争议，或者办理劳动者的人事档案、社会保险关系等移转手续的争议;
1
6、劳动者因用人单位未为其建立社会保险关系而造成损失，请求用人单位赔偿因此所受损失的争议;
1
7、劳动者因为工伤、职业病，请求用人单位依法承担给予工伤保险待遇的争议;
1
8、劳动者因履行劳动力派遣合同产生劳动争议而，以派遣单位为被告;争议内容涉及接受单位的，以派遣单位和接受单位为共同被告;
1
9、事业单位与其工作人员之间因辞职、辞退及履行聘用合同所发生的争议;(程序上按照《劳动法》处理，因此应受理此类案件。)
20、劳动者以用人单位的工资欠条为证据直接向人民，诉讼请求不涉及劳动关系其他争议的，视为拖欠劳动报酬争议，按照普通民事纠纷受理;
2
1、当事人在劳动争议调解委员会主持下仅就劳动报酬争议达成调解协议，用人单位不履行调解协议确定的给付义务，劳动者直接向人民的，人民可以按照普通民事纠纷受理。
二、哪些纠纷不属于劳动争议
1、劳动者请求社会保险经办机构发放社会保险金的纠纷;
2、劳动者与用人单位因住房制度改革产生的公有住房转让纠纷;
3、劳动者对劳动能力鉴定委员会的伤残等级鉴定结论或者对职业病诊断鉴定委员会的职业病诊断鉴定结论的异议纠纷;
4、家庭或者个人与家政服务人员之间的纠纷;
5、个体工匠与帮工、学徒之间的纠纷;
6、农村承包经营户与受雇人之间的纠纷。

[律师回复] 解答如下, 《房屋租赁合同司法解释》第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民按照下列顺序确定履行合同的承租人：
(一)已经合法占有租赁房屋的
(二)已经办理登记备案手续的
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
(一)租赁房屋被司法机关或者依法查封的
(二)租赁房屋权属有争议的
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民按照下列情形分别处理：
(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持
(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿
(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

[律师回复]
1、出卖方必须具有房屋所有权或土地使用权。非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。
2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行。单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。
3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。这是指房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。
4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。如果公民通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。
5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转权登记和土地使用权变更登记。

[律师回复]
一、售楼广告是不是要约最高人民于2003年4月28日公布了《商品房买卖司法解释》，该解释第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告要约邀请与要约及约束力范围制定了司法标准。它对房地产开发企业产生了重大影响，直接关系到房地产开发商及业主的切身利益。
二、购房者如何避免售楼广告纠纷广告是针对不特定多数人发布的，法律上一直把它作为要约邀请而不是要约，《商品房买卖司法解释》中将符合条件的售楼广告的法律性质界定为要约无疑是一个重大突破，但对于该解释中所限定的条件我们在司法实践不能忽视，不能将所有的宣传广告中的承诺均视为要约。《商品房买卖司法解释》中对构成要约的售楼广告的条件做出了限定，即：
1、在开发规划范围内；
2、说明和允诺具体确定；
3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。只有符合这三个条件的宣传广告才构成要约，否则仍是要约邀请。但是，司法解释中对构成要约的宣传广告的具体的操作标准并不明确，到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，这将最终将交由法官自由量裁，而实践中往往关于重大影响的尺度的把握比较含糊。不难看出，“重大影响”是认定宣传广告的一个很关键的内容，也是实践中最难认定和准确把握的，因而也是近年争议一个突出问题。对这个问题，至少有一点可以明确，就是如果广告和宣传资料的内容一旦被写入合同，就具有了法律效力，并且只要要约邀请一旦具体化，应该被视为要约，也就具有了法律效力。对于消费者，要想开发商对消费者的广告承诺有保证，最保险的办法还是请律师协助，把广告写入商品房买卖合同内，形成具体合同内容，才能根本保证购房者的权益。

[律师回复]
一、婚约的处理原则是什么
（一）订婚不是婚姻成立的必要条件和手续法律不提倡订婚但是也不禁止订婚，是否订婚由当事人自愿决定。但是，任何人不得强迫当事人订婚。
（二）婚约没有法律效力只有双方完全自愿才能履行；双方同意解除婚约的，可以自行解除；一方要求解除婚约，并不必须征得对方同意。
（三）因为婚约引起的财产纠纷，诉到一般会受理的考虑是解决财产问题，而不是特别指向婚约。
二、因订婚引起的纠纷有哪些对于因订婚引起的纠纷，可以分为两类：
（一）人身方面的纠纷对于人身方面的纠纷，不予受理。例如，一方当事人要求履行婚约或者要求对方承担违约责任。
（二）财产方面的纠纷对于因婚约引发财产纠纷的，应当受理。根据有关司法解释，处理因解除婚约或者终止恋爱关系而引发的财产纠纷时，一般遵循以下原则：
1.对于借订立婚约而进行买卖婚姻的财物，收受财物的一方为非法所得，交出财物的一方其财务实质是进行非法活动的工具，应判决收缴国库。
2.对于以恋爱、订婚之名，行诈骗财物之实的，除构成诈骗罪以外，还应将诈骗所得财物全部归还被害人。
3.借婚姻关系索取财物的，离婚时如结婚时间不长，或者因索要财物造成对方生活困难的，可酌情返还。对取得财物的性质是索取还是赠与难以认定的，可按赠与处理。
4.对恋爱或者订婚期间一方主动赠与对方的财物，在婚约解除或者恋爱关系终止时，应视情况分别处理。如为增进感情而赠与对方价值不大的财物，按照赠与关系处理，一般不予返还；如以结婚为目的而为的价值较大的赠与，可视为附解除条件的赠与，不能缔结婚姻的情况下，应允许赠与方主张返还的请求。

[律师回复] 解答如下,
1、房屋产权纠纷。主要表现为因产权证书的登记、撤销、变更等产生的纠纷。
2、房屋买卖纠纷。这是日前房地产纠纷中的热点和难点问题。
3、房屋优先购买权纠纷。这类纠纷主要是因争议房屋存在共同共有、共同使用及承租关系，权利人在出卖房屋时，未正确向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知权而引发的纠纷。
4、房屋租赁纠纷。房屋租赁纠纷一般发生在公房或私房的出租人和承租人之间。它通常涉及房屋租赁合同、租金、租赁房屋的养护维修、公房承租权等方面的法律问题。
5、房屋抵押、典当纠纷。
6、房地产相邻关系纠纷。这是一种经常发生的房地产纠纷，它是指由相邻房地产的所有人或使用人因通行、采光、空间延伸、管线设置等问题而引起的纠纷。
7、房屋拆迁纠纷。