一房二卖的房子如何履行

一、购房反悔定金怎么退回来

在通常情况之下，购房订金是无法退还的。

但是，以下两种特殊情形除外：第一种情况，由于双方均无法预见和控制的客观因素，使得商品房买卖合同无法顺利签署；第二种情况，卖方违反其承诺，这种情况下，订金可以被退还，并且卖方还需以双倍金额来偿还订金。

具体来说，如下所述：①当购房者由于自身原因决定放弃购买该房屋，不再与卖家签署买卖合同，或者卖家未按约定履行义务，不再出售该房屋，那么，没有履行此项约定义务的一方将无权请求返还其订金；然而，作为收到订金的一方，若未能履行其相应的义务，则必须向对方支付双倍的订金作为赔偿。

②在双方都无法预见和控制的客观因素影响下，导致二手房买卖合同无法顺利签署时，卖家有责任将订金如数退还给买方。

③如果买卖双方对于房屋买卖协议及其补充协议的内容存在分歧，导致无法顺利签署合同时，这并非任何一方的过错，因此，卖家应该将全部订金退还给买方。

《民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；

收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

二、买房的定金怎么退回来

1、双方所签协议中应当包含房屋的实际情况、房价、委托期限及委托中介公司向买家收取定金的具体内容，包括房屋的基本情况、房价、保留期限和各种情况下定金的协商处理方法的约定，并且一定要有盖上中介公司的印章。

2、买家与中介公司签好协议后在交付购二手房的定金前，买房者还应该要求中介公司出示卖家委托中介公司收取定金的委托书协议书，收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据，该收据如果只有中介公司经办人员的签字不行，一定要有加盖中介公司的印章。

3、定金也必须产权人，含产权共享人均要签字，按照上述步骤交定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。

《民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

法律是一种普遍的约束，它既保护我们的权益，也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律，以便更好地保护自己的权益，更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题，“购房反悔定金怎么退回来”，法律的学习和理解是一项长期的任务，需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程，把它看作是一次自我提升的机会，以便更好地适应社会的发展和变化。