开发商延期交房怎么理论

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 开发商交房延期业主应该怎么办 如果遭遇逾期交房，购房者也不应以开发商没有承担责任为由，拒绝接收房屋。因为在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。 另一方面，如果是开发商方面逾期交房且不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。 如果遭遇逾期交房，购房者也不应以开发商没有承担责任为由，拒绝接收房屋。因为在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。 按照合同约定，开发商一般会在交房前十几天用挂号信、电话等方式通知业主交房，告知具体交房的时间及须带齐的资料。而开发商约定的交房时限一般在交房通知单寄出30天内，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家则从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任。

[律师回复] 现在辩论阶段一般相对比较自由。
前期经过质证，法官会对案件存在的争议焦点做一个总结，法庭辩论阶段法官会组织双方就争议焦点做进一步的辩论，双方可自由发表观点，但事先还是需向法官征求意见，例如说：法官就刚才对方的观点我要发表意见，法官会根据你的要求判断是否要你继续发表意见，不过第一次上庭是会比较紧张。
这就是法庭辩论后延期审理的内容。

[律师回复] 、按第二十四条限定　经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的，消费者能够依照国家限定、当事人商定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务。无国家限定和当事人商定的，消费者能够自收到商品之日起七日内退货；七日后符合法定解除合同要求的，消费者能够及时退货，不符合法定解除合同要求的，能够要求经营者履行更换、修理等义务。依照前款限定进行退货、更换、修理的，经营者应当承受运输等必要花费。
2、其中：无国家限定和当事人商定的，消费者能够自收到商品之日起七日内退货；

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1、购房者首先要弄清楚开发商延期交房的原因，一般可以通过咨询开发商或者相关政府部门得到答复。如果是开发商自身的原因导致的延期交房，购房者可以催促开发商尽快交房，并保留要求开发商支付违约金的权利。
2、需要注意的是，遇到开发商延期交房，购房者是不能直接要求解除合同退房的，因为《最高关于商品房买卖若干问题的解释》中第十二条和第十三条明确规定，房屋存在主体结构质量，或者影响居住的其他重大质量问题，购房者可以要求解除合同。延期交房并不是法定的可以解除合同的条件。
3、经过催告，开发商仍然没有交房，但是给出延期的原因并承诺交房时间的，比如气温过高无法施工，等天气转凉马上复工这种情况，购房者可以给予开发商一定的时间，同时要求开发商赔偿违约金。一再催告，始终不能交房，也没有明确原因和答复的，购房者可以向提讼要求解除合同，并由开发商赔偿自己的损失。

[律师回复] 中央人民银行发布的银行贷款利率

[律师回复]
1，机票是正式票据，附带了航空运输服务的时间、座位价格等承诺，晚点，意味服务时间未被遵守，应该属于违背约定
2，飞机时间延误不是旅客造成的，旅客时间被耽误，属于旅客权益的被侵害，在旅客本身无过错的情况下，过错方应该有赔偿义务
3，服务过程首先应该明确服务方和被服务方是平等的，也就是双方的权利同时受到保护，而如果旅客迟到未赶上飞机，损失由旅客承担如果成立，那么飞机迟到、迟飞问题，同样应该由航空公司承担责任
4，航班航线时间，和公路汽车运行的随机性不同，航班是由既定计划设定好的，如果不能按照计划实施，但却按照计划收取服务的费用，就属于违约。

[律师回复] 您好，关于论述驰名商标的认定与保护制度这个问题，我的解答如下, 驰名商标的认定途径：
1、在商标管理案件中认定
在商标管理工作中，当事人认为他人使用的商标属于商标法规定的，可以向案件发生地的州市以上工商行政管理部门提出保护其驰名商标的书面请求，并提交证明其商标驰名的有关材料。同时，抄报其所在地省级工商行政管理部门。
州市工商行政管理部门收到保护驰名商标的申请后，对案件进行审查，认为属于上述情形的案件，将全部案件材料报送所在地省(自治区、直辖市)工商行政管理部门，并向当事人出具受理案件通知书；省(自治区、直辖市)工商行政管理部门审查后，认为符合条件的，将全部案件材料报送商标局。
2、在商标异议程序中认定
当事人认为他人经初步审定并公告的商标违反商标法第十三条规定的，可以依据商标法及其实施条例的规定向商标局提出异议，并提交证明其商标驰名的有关材料。
3、在商标争议程序中认定
当事人认为他人已经注册的商标违反商标法第十三条规定的，可以依据商标法及其实施条例的规定向商标评审委员会请求裁定撤销该注册商标，并提交证明其商标驰名的有关材料。
以上三种认定驰名商标的途径中，第一种途径的认定时间较快，同时符合法律条件的异议、争议案件更具随机性。因此，从目前全国的情况看，绝大多数都是采取第一种途径。
我国的实践表明，驰名商标在我国受到特别保护。具体表现在在驰名商标的注册方面。我国给予谨慎、特殊的照顾，即使在我国未加入巴黎公约以前，也是这么做的；在对驰名商标的侵权纠纷处理方面，认为在不同类商品上使用相同或近似商标，构成侵权；在对外国驰名商标保护方面，我国履行了巴黎公约的义务，实行国民待遇。
驰名商标的保护，我国已有了一些成功的做法和经验，但是尚未形成完备的制度，结合现实情况，我国应在立法上明确对驰名商标予以扩大保护。同时，我国驰名商标的现状是数量上太少，在世界上有绝对优势的还没有，绝大多数驰名商标产品批量小，缺乏规模效益。就是这些为数不多驰名商标有时还为我国企业所忽视，在国外被抢注，造成被动和巨大损失。驰名商标由于其声誉好，产品销量大，为广大消费者所认同等特点，而经常被他人抢注、冒用、仿制。事实上。现实中的商标侵权案件多发生在有一定知名度和声誉的商标上。因而给予驰名商标特殊法律保护也就成了迫切的要求。

[律师回复] 根据论商标的合理使用目录的回答如下：目前商标法理论将商标分成四类：臆造商标、任意商标、暗示商标和叙述商标。这四类商标的显著性依次递减。其中叙述商标是指缺乏独创性，直接叙述商品或服务特点的商标。依照我国《商标法》第十一条规定：凡是商品通用名称、图形、型号、或者直接表示商品质量、主要原料、功能、用途等叙述商品原貌、特性的标志均不应获得注册。但如上述标志由于权利人长期使用并具备了识别性，即该标志获得了第二含义（Secondary meanings），也视为满足了商标注册的要件，此类商标即属于叙述商标。
根据《商标法实施条例》第四十九条规定：“注册商标中含有的本商品的通用名称、图形、型号、或者直接表示商品的质量、主要原料、功能、用途、重量、数量及其他特点，或者含有地名，注册商标专用权人无权禁止他人正当使用。”可知所谓商标合理使用制度，特指那些含有商品通用名称、图形、型号、或者直接表示商品质量、主要原料、功能、用途等叙述商品原貌、特性的标志被作为商标注册，而相关法律对商标专用权进行必要限制，从而使公共利益与商标专用权间达到平衡的制度。也就是说，合理使用制度的适用范围仅针对叙述商标，而臆造商标、任意商标、暗示商标则不适用于合理使用制度。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 在现今的社会群体里面，对于死刑，我们持有着不一样的看法和想法，到底怎样才能确定死刑的去或者是留呢下文是关于死刑的保留论的基本论点，小编希望下文内容可以帮助到您。刑事古典学派认为，国家有无权利是社会契约问题。社会契约论的主要代表人物，如A、B、C等人，都认为死刑是必要的。尤其是B认为，处于自然状态的人类在割舍自然权利交给社会组成国家时，没有任何保留，包括生命。因此，任何人要求得到国家对生命的保护，便必须赋予国家以剥夺自身生命的权利，国家拥有死刑权也理所当然。“者死”是人的本能的报复愿望，其体现了人原始的公正观念。康德认为，报复是实现刑罚之公正性的唯一方式。而报复的基本要求是刑罚之恶与犯罪之恶对称。相应地，对谋杀罪的唯一报复方式便只能是处以死刑。基于死刑是最严厉的刑罚，不少保留论者将死刑具有最大的威慑功能作为保留死刑的主要理由。其中有学者提出了死刑具有无与伦比的威慑功能的立论，他认为“没有哪一种其他刑罚可以像死刑一样有效地阻止人们犯罪”。最简单的证明就是让他们选择死刑和终身监禁的话，恐怕没有人会选择死刑。至少在当前没有设计出有效地代替死刑刑罚的前提下，死刑毫无疑问是具有最大威慑功能的。死刑在处死犯罪人的生命的同时彻底剥夺了其再犯能力，因而具有最有效的个别预防功能，这也是死刑保留论者主张保留死刑的重要理由之一。

[律师回复]
首先，遇到延迟交房，应仔细查看您与开发商签订的商品房买卖合同，看合同中对延迟交房是否有相关规定。如果合同中对延迟交房有规定，按照合同中约定的条款执行。如果合同中对延迟交房没有明确规定，购房者是可以退房的。
其次，应了解延期交房的认定及赔偿标准，除特殊情况外，出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，则要承担违约责任。赔偿中开发商索赔天数为实际交房日与合同约定交房日的差，一般双方协商的违约金赔偿金额为已交房款的万分之一，如果协商解除合同，出卖人应在三十天内向买受人退还全部付款，并支付1的违约金，如果协商继续履行合同，一般双方协商的违约金赔偿金额为已交房款的万分之一。

[律师回复] 根据道路交通事故受伤人员的伤残状况，将受伤人员伤残程度划分为10级，从第1级(100%)到第级(10%)，每级相差10%。其等级划分依据是：
1、ⅰ级伤残划分依据为：.日常生活完全不能自理;.意识消失;.各种活动均受到限制而卧床;.社会交往完全丧失。
2、ⅱ级伤残划分依据为：.日常生活需要随时有人帮助;.仅限于床上或椅上的活动;.不能工作;.社会交往极度困难。
3、ⅲ级伤残划分依据为：.不能完全独立生活，需经常有人监护;.仅限于室内的活动;.明显职业受限;.社会交往困难。
4、ⅳ级伤残划分依据为：.日常生活能力严重受限，间或需要帮助;.仅限于居住范围内的活动;.职业种类受限;.社会交往严重受限。
5、ⅴ级伤残划分依据为：.日常生活能力部分受限，需要指导;.仅限于就近的活动;.需要明显减轻工作;.社会交往贫乏。
6、ⅵ级伤残划分依据为：.日常生活能力部分受限，但能部分代偿，部分日常生活需要帮助;.各种活动降低;.不能胜任原工作;.社会交往狭窄。
7、ⅶ级伤残划分依据为：.日常生活有关的活动能力严重受限;.短暂活动不受限，长时间活动受限;.不能从事复杂工作;.社会交往能力降低。
8、ⅷ级伤残划分依据为：.日常生活有关的活动能力部分受限;.远距离活动受限;.能从事复杂工作，但效率明显降低;.社会交往受约束。
9、ⅸ级伤残划分依据为：.日常活动能力大部分受限;.工作和学习能力下降;.社会交往能力部分受限;
10、ⅹ级伤残划分依据为：.日常活动能力轻度受限;.工作和学习能力有所下降;.社会交往能力轻度受限。

[律师回复] 商标是商品的生产者、经营者在其生产、制造、加工、拣选或者经销的商品上或者服务的提供者在其提供的服务上采用的，用于区别商品或服务来源的，由文字、图形、字母、数字、三维标志、声音、颜色组合，或上述要素的组合，具有显著特征的标志，是现代经济的产物。在商业领域而言，商标包括文字、图形、字母、数字、三维标志和颜色组合，以及上述要素的组合，均可作为商标申请注册。经国家核准注册的商标为“注册商标”，受法律保护。商标通过确保商标注册人享有用以标明商品或服务，或者许可他人使用以获取报酬的专用权，而使商标注册人受到保护。

[律师回复] 出卖人：_________________________________________________________ 　　注册地址：_______________________________________________________ 　　营业执照注册号：_________________________________________________ 　　企业资质证书号：_________________________________________________ 　　法定代表人：____________________联系电话：_______________________ 　　邮政编码：_______________________________________________________ 　　委托代理人：____________________地址：__________________________ 　　邮政编码：____________________联系电话：________________________ 　　委托代理机构：__________________________________________________ 　　注册地址：______________________________________________________ 　　营业执照注册号：________________________________________________ 　　法定代表人：____________________联系电话：______________________ 　　邮政编码：______________________________________________________ 　　买受人：________________________________________________________ 　　【本人】【法定代表人】姓名：__________________国籍______________ 　　【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】_______________________ 　　地址：__________________________________________________________ 　　邮政编码：______________________联系电话：______________________ 　　【委托代理人】【】姓名：____________________国籍：_____________ 　　地址：__________________________________________________________ 　　邮政编码：______________________电话：__________________________ 　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 　　【释义】本部分条文是确认买卖双方当事人的主体资格。 　　本条款提示点： 　　
1、出卖人的主体资格 　　我国现行法律、法规将房地产开发企业分为专营开发企业和兼营开发企业，但无论是哪种类型，都需要具备房地产开发主管部门颁布的房地产开发企业资质。不具备开发资质或开发资质已被取缔的企业不能作为出卖人与相对的客户订立《商品房买卖合同》，违者订立的合同无效。 　　
2、买受人的主体资格 　　
(1)、凡具备民事权利能力的法人和自然人均可作为买受人， 　　
(2)、必须具备完全民事行为能力的自然人方可作为签约人订立合同， 　　
A、未满18周岁的未成年人订立的合同须经其监护人追认方可生效(已满16周岁且以自己的劳动收入为主要生活来源的除外)； 　　
B、精神病人或间隙性精神病人在精神病发作期间订立的合同须经其监护人追认方可生效， 　　
(3)、未成年人、精神病人的购房行为应当由其监护人作为法定代理人代为签约， 　　
(4)、夫妻关系存续期间，除夫妻双方另有约定，无论以夫或妻的名义购买房屋，该房屋所有权一般均视为夫妻共同财产。 　　
3、出卖人委托代理机构 　　近年来，开发商委托代理公司进行房屋销售的比例日益增加。在这种情形下，应当将代理机构的名称列入本合同，并如实填写。这样，既明确体现和保障了开发商、代理商之间的委托代理合同关系，也保障了购房人的签约知情权。 　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 　　第一条 项目建设依据。 　　出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。 　　该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。 　　出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】___________。建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________。 　　【释义】本条是出卖人拥有项目的取得和开发建设等前期手续告知义务的内容，目的是为保障买受人知情权。 　　本条款的提示点： 　　
1、开发商土地取得方式 　　一般情形下，开发商取得土地的方式为受让国家出让的土地(出让)或转让受得他人已缴纳土地出让金的土地(转让)。特殊情形下方可获得国家得无偿划拨地(划拨)，如开发商开发建设规划范畴内得经济使用住房。 　　未变更土地性质得集体土地使用权不能用作房地产开发；非用于经济适用住房建设得划拨地不能用作房地产开发；工业用地出让地不能用作房地产开发。 　　
2、土地使用年限 　　根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定：“土地使用出让最高年限按下列用途规定：
(一)居住用地70年；
(二)工业用地50年；
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
(四)商业旅游、娱乐用地40年；
(五)综合或者其他用地50年。”需要注意的是，该使用年限起始于国有土地使用权出让确定之日，而不是买受人订立购房合同之日；经济使用住房因其土地系划拨地，故不存在使用年限的问题。 　　
3、商品房项目的名称无论是现定名还是暂定名，必须与商品发预售许可证或其他相关证件的描述一致。 　　
4、开发商必须拥有《国有土地使用权证》方可申请商品房预售资格。因此，购房者在签订合同之前除了知悉本条所列的[土地使用权出让合同号]、[土地使用权划拨批准文件号]、[划拨土地使用权转让批准文件号]外，更有必要查阅开发商持有的《国有土地使用权证》。着重审查两点：一是看开发商是否已经足额支付土地出让金(未缴纳完毕土地出让金的开发商一般持有《临时国有土地使用证》而非《国有土地使用证》)；二是看开发商是否已将土地办理抵押贷款(以土地作为抵押物办理贷款的，《国有土地使用证》上往往作备案登记)。 　　第二条 商品房销售依据。 　　买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号为___________。 　　【释义】本条是对商品房销售的描述。 　　本条款提示点： 　　
1、期房与现房的比较 　　期房即预售商品房，是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房为期房。现房指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，消费者在签约后立即可以办理入住并取得分户权证。 　　期房相对于现房，具有下列特点： 　　优势： 　　
(1)、期房一般较现房便宜； 　　
(2)、期房的选择空间较现房大； 　　
(3)、随着房地产市场的发展，新楼盘品质较旧盘有明显提升。 　　劣势：具备延期交付、品质变差、权证不能按期交付等法律风险。 　　
2、商品房预售许可证的法律效力 　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 　　
3、商品房销售的其他依据 　　一般来说，开发商除获得《商品房预售许可证》外，还应具备下列证件：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》即俗称的“五证齐全，方可预售”。 　　房地产行政主管部门颁发的预售许可证有按栋编号发放、按批号编号发放等形式，购房人在购房时应“对号入座”，提高自身风险防范能力。 　　第三条 买受人所购商品房的基本情况。 　　买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的： 　　第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。 　　该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。 　　该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件
二)。 　　【释义】本条是对合同标的物的详细描述 　　本条款提示点： 　　本条涉及到若干建筑专业术语及建筑规范，购房人在购房时应更加切实注意。 　　
1、商品房的用途与房屋结构 　　这两项对于开发商而言，是其确定工程建设成本的关键点，专业办公用写字楼的工程建设成本一般比砖混结构建筑物建筑成本高出数倍。因此，购房人在选购房屋时应当加以落实。 　　商品房的用途主要有居住、办公、商品、商住、停车等种类，其用途一经确定，合同双方不履行法律手续不得擅自变更。房屋结构主要有砖混、框架、钢混等几种，不同结构的房屋其使用功能和耐用程度各异。 　　
2、层高≠净高 　　层高指一层地面至上一层地面的距离，净高则是指地面至天花板的距离，净高=层高-楼板厚度。 　　购房人在选择预售商品房时应考虑上述两者之间的差异。 　　
3、阳台 　　阳台的封闭与否对计算商品房的建筑面积至关重要，根据现行《建筑面积计算规划》的规定，封闭阳台按全面积计算使用面积，而敞开式阳台则按全面积的一半计算使用面积。 　　
4、建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及使用面积之间的联系。 　　该套商品房建筑面积=套内建筑面积+公共部位与公用房屋分摊建筑面积 　　套内建筑面积=套内使用面积+套内强体面积+阳台面积 　　第四条 计价方式与价款。 　　出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款： 　　
1、按建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米______元，总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。 　　
2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米__________元，总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。 　　
3、按套(单元)计算，该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。 　　【释义】本条是关于商品房计价方式与价款的约定。 　　本条款提示点： 　　
1、计价方式的改革 　　多年来，我国一直采用按照建筑面积计价的方式销售商品房，但该种计价方式却存在着诸多弊病，集中体现在总的公用建筑面积难以确定，公用建筑面积计算分摊复杂，开发商非善意误算等。随着房地产经济的活跃与发展，我国北京等地区已经推行按套内建筑面积计价。相信不久的将来，按套内建筑面积计价将成为我国房地产市场的主要计价方式，使购房人真正能享受到“明明白白购房”的待遇。 　　
2、购房人应注意商品房“价外价”问题 　　个别开发商除收取按面积记得的总价款外，还会向购房人提出收取配套费、教育实施费等其他收费项目，因此，购房人在支付房款时应当对这些收费项目加以关注，如开发商没有法定收费依据的，购房人可以拒付。 　　第五条 面积确认及面积差异处理。 　　根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。 　　当事人选择按套计价的，不适用本条约定。 　　合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 　　商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_____种方式进行处理： 　　
1、双方自行约定： 　　(1)_________________________________________________； 　　(2)____________________________________________； 　　
2、双方同意按以下原则处理： 　　(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款； 　　(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。 　　买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。 　　买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 　　产权登记面积-合同约定面积 　　面积误差比=────────────────×100% 　　合同约定面积 　　因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。 　　【释义】本条是对房屋面积确认依据及房屋面积差异处理方式的约定。 　　本条款的法律依据：建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，接以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；
(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 　　产权登记面积-合同约定面积 　　面积误差比=────────────────×100% 　　合同约定面积 　　本条款提示点： 　　
1、面积确认标准 　　本条规定以建筑面积或套内建筑面积为面积确认的依据标准，但购房人在签约时亦可主张上述两项面积同时作为依据标准。 　　
2、产权登记面积与购房人实际所得面积不符时的处理 　　产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的面积，一般情形下产权登记面积即等同于购房人实际所得到的面积，但如果产权登记测绘单位所作出的测量结果与购房人的实得面积不符，购房人依旧有权利聘请专业测量公司重新测量，并要求房地产行政主管部门对原产权登记面积作出修正处理。 　　
3、自行约定的方式 　　基于设计原因，施工原因以及其他原因，开发商在预售商品房实往往不愿意接受按《商品房销售管理办法》的规定签订面积差异处理条款，而建议购房人选择自行约定的方式，常见的约定方式包括： 　　
(1)、买受人不要求退房，按照产权登记面积和原约定每平方米价格实施多退少补；(该条款的约定从法律上分析仍然存在问题，如某合同原定面积为80平方米，建成面积达120平方米，即使开发商主张该特别约定，由于约定面积差异已经对原合同造成了实质性破坏，法院最终还是会按法定标准而不会按约定标准裁决) 　　
(2)、正负3%内实施多退少补，多于3%部分按原单价打折计算房价；少于3%部分按原单价上浮一定比例退还房款； 　　
(3)、将《办法》规定的临界点3%调整为临界点5%；(从开发商的利益分析，此条款最符合其利益) 　　
(4)、总价包死条款，即无论产权登记面积是否与约定面积发生差异，均按约定总价计算房款。(对于广泛采用通用文本约定的楼盘，购房人可选择性使用该条款。就笔者的个人阅历，很少有开发商在交房后因为测定面积比约定面积少而退款的，而建成后要求购房人补缴购房款的却是屡见不鲜。) 　　相比而言，上述约定方式均没有本条款第二种方式那样更能维护购房人的合法权益，因此建议购房人在签订合同时选择该种面积差异处理方式。 　　北京市国土资源和房屋管理局拟定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面积差异与处理条款，更重视了对购房人权益的保障。 　　第六条 付款方式及期限。 　　买受人按下列第__________种方式按期付款： 　　
1、一次性付款_______________________________________。 　　
2、分期付款__________________________________________。 　　
3、其他方式_________________________________________。 　　【释义】本条是对付款方式及付款时间的约定 　　本条款提示点： 　　
1、一次性付款 　　
(1)、一次性付款的本意是指购房人在约定期限内向开发商支付完毕100%的购房款，但在实践当中，不少开发商同意选择一次性付款的客户在签约是只支付90%-95%的购房款，留存5%-10%的购房款至房屋交接或权证发放时再行给付。 　　
(2)、开发商为鼓励购房人选择一次性付款方式，往往会在商品房定价的基础上给予一次性付款购房人一定比例的折扣。购房人如选择此种付款方式，可以适时提出折扣请求。 　　
2、按揭付款 　　
(1)、按揭付款不属于分期付款，现在开发商与银行已经在付款方式上取得可高度一致，就是银行为按揭客户向开发商提供一次性付款。对开发商而言，按揭购房人在完善其按揭贷款手续后就已经获得了银行支付的全额房款，购房人只是按与银行签订的《借款合同》逐月向银行还款而已。 　　
(2)、按揭付款方式所产生的法律关系： 　　
A、主合同关系有两个：一是开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系；二是购房人与银行之间的借款合同关系， 　　
B、从合同关系有三个：一是购房人以所购物业作为抵押物与银行之间发生的抵押合同关系；二是开发商为购房人贷款而向银行提供的保证合同关系(有的银行还要求开发商提供一定数额的保证金担保)；三是银行与开发商之间的回购法律关系，即当购房人逾期未还款构成违约，银行依法处分抵押房产，开发商向银行承诺无条件回购该房产，并将回购房款优先直接清偿银行贷款本息，对此购房人在按揭贷款合同中予以书面确认。 　　
(3)、按揭付款条款在签约时属于效力待定的条款，该条款生效的必备要件是银行同意向按揭购房人发放贷款，并与其签订《借款合同》，如属不可归责于当事人双方的事由银行拒绝为购房人提供按揭贷款的，则该条款对买卖双方不具备约束力，由此造成《商品房买卖合同》不能履行双方互不负违约责任，当事人双方可以请求解除《商品房买卖合同》，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人。但如是因为买、卖双方作为或者不作为的行为导致银行按揭不能，则需要由责任人承担其相应的违约责任，如购房人不提供或提供虚假的申贷资料，开发商拒不承担银行要求的保证担保责任等。 　　(4)按揭付款方式后续法律问题 　　
A、因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除，致使按揭贷款的目的无法实现，买卖双方及银行均有权解除按揭贷款合同，开发商应将所收款项分别退还给购房人和银行； 　　
B、开发商作为担保人为购房人按揭贷款提供保证担保的方式有两种：一是阶段性保证担保，即开发商提供保证担保的保证期间为按揭贷款合同签订之日起至购房人获得分户产权证并将其房屋所有权办理他项权利登记之日止；二是全程保证担保，即开发商在购房人向银行偿还全部贷款本息之前均需承担保证担保责任。按最高院司法解释的规定，购房人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与银行办理了商品房抵押登记手续，银行如起诉购房人要求偿还贷款本息或主张房屋优先受偿的，不应当追加开发商为共同被告，开发商提供全程担保的除外。如果银行起诉时买卖人与银行尚未完善抵押登记手续，则开发商无论是提供哪种方式的保证担保都会被列为共同被告。 　　开发商尽早为购房人办理分户权证的意义不仅是履行自身《商品房买卖合同》所约定的义务，还具备解除自身担保法律风险的功能和作用。从近年法院受理的案件类型分析，按揭购房人逾期付款违约纠纷已成为一类主要民事纠纷，即每个楼盘都存在着一定比例的按揭购房人逾期不归还银行贷款的风险隐患，开发商如不重视此类纠纷的预防和风险防范，将造成不必要的经济损失。 　　第七条 买受人逾期付款的违约责任。 　　买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第__________种方式处理： 　　
1.按逾期时间，分别处理(不作累加) 　　(1)逾期在_____日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，合同继续履行； 　　(2)逾期超过_____日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。 　　本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 　　
2._________________________________________________。

[律师回复] 是不是退认购定金，一般开发商是不会轻易退认购定金给购房者的，除非他们出卖的房屋没有预售许可证或房屋有抵押或查封。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 开发商延期交房，存在很多种原因。在遭遇延期交房后，首先要看开发商延期交房的原因，和购房合同中相关的约定。若开发商是因不可抗力造成延期交房，开发商可以部分或全部免责，但是开发商应当及时通知购房者，并在合理期限内提供证明。若开发商在购房合同中，以格式条款的形式，免除自己的责任，购房者可以依据合同法的相关规定，主张开发商免除自己责任的条款无效。若开发商是因为自身原因造成延期交房，购房者有权依据购房合同中，关于延期交房的违约责任，向开发商主张损失赔偿。如果开发商不愿意依约承担违约责任或双方无法就赔偿事宜达成一致意见，购房者也可以向人民提讼，要求开发商依法承担违约责任，经过人民判决支持开发商赔偿的，开发商应当依判决履行，否则购房者有权申请强制执行。
《中华人民共和国合同法》第三十九条
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
《中华人民共和国合同法》第一百一十八条
当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

[律师回复] 可以委托本律师代理。具体请尽快加本律师手机号微信详细咨询和委托代理。

[律师回复] 你可以要求赔偿

[律师回复] 处理开发商延期交房的办法是：
1、与开发商协商，就按照合同约定要求其赔偿违约金；
2、合同未作约定，就按照法律法规要求其承担法律责任；
3、可以要求解除合同。
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

[律师回复] 网商贷协商延期还款提供自己暂时无力还款的佐证资料。
行动建议：
1、提供自己暂时无力还款的佐证资料。通常只有因特殊情况导致无力还款的才有机会协商还款，比如借款用户因为生病住院，需要花费大量的医疗费用，导致暂时无力还款的，那么可以提供住院证明，住院费用明细等资料，若是暂时失业导致无力还款的，可以提供失业证等资料；
2、在协商的过程中要表明自己的还款意愿。借款用户申请协商的目的是为了还清欠款，而不是逃避债务，所以我们需要表明自己还款的意愿，通常网商贷逾期后，网商银行会对逾期用户进行催收，我们注意接听催收电话，若故意不接听催收电话，或是更换电话号码躲避催收只会适得其反。

[律师回复] 实在是无力偿还的情况下，建议用户主动联系网商贷，尝试申请延期还款。
行动建议：
1、了解自己的欠款金额，逾期产生的罚息等。
2、主动拨打网商贷客服电话，告知对方有还款意愿。说明自己网商贷逾期的原因，当前个人经济能力，协商是否可以减免罚息。
3、完成还款，确定了还款方案后，然后按照规定，一次性或者分期将所有欠款金额还完。网商贷是通过划扣的方式还款，可以将还款资金存入到支付宝余额中或者网商银行账户中。
网商贷延期还款需要注意，一定要主动说明情况，才能表明自己是有还款意愿的。其次要说明自己的收入和资金周转情况，力求让平台相信你的还款能力，确定延期还款方案后，按照约定还款。