取得预售合同后怎么办房产证

[律师回复] 认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。基本性质：审判实践中，对商品房认购书性质的认定，归纳起来有两种观点：一种观点认为认购书就是正式预售合同，由于认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示；另一种观点认为认购书非的合同，由于认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。我们认为，认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。
首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，依照我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为的合同。
其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，也不应属于商品房买卖合同。
最后，认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，假如将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。

[律师回复] 认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。基本性质：审判实践中，对商品房认购书性质的认定，归纳起来有两种观点：一种观点认为认购书就是正式预售合同，由于认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示；另一种观点认为认购书非的合同，由于认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。我们认为，认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。
首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，依照我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为的合同。
其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，也不应属于商品房买卖合同。
最后，认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，假如将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。

[律师回复] 不得收取费用，否则，签订车位的预订合同（非销售合同：没有取得预售许可证，是否有后果，仅明确购买意向及车位价格、签订正式合同的时间及交费时间，个人认为没有违法所得，风险可控，类似房屋认购书），效力如何，是行政违法，但是，这里不是预售合同。二问题，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的结论。这里存在解释的空间、合同效力如何。依现行司法解释，没有取得预售许可证，预售合同是无效的、销售管理办法，没有取得预售许可证，不得销售，而是预订合同，个人认为司法实务中有可能被认定为无效合同：第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，不收费，要受处罚。但法律未明确规定不收费的意向认购书签订，是否属于销售行为、依现行房地产管理法：一。参考

[律师回复] 认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。基本性质：审判实践中，对商品房认购书性质的认定，归纳起来有两种观点：一种观点认为认购书就是正式预售合同，由于认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示；另一种观点认为认购书非的合同，由于认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。我们认为，认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。
首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，依照我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为的合同。
其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，也不应属于商品房买卖合同。
最后，认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，假如将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。

[律师回复] 您好，针对您的预售许可证取得要多久问题解答如下, 预售许可证取得时间要看办理的进度，没有具体的规定。
一、什么是预售许可证
商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的;商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。
商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同。
二、办理预售许可证需要具备什么条件
我国对商品房预售许可核准的条件规定如下：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：
1、多层建筑已完成主体结构三分之一以上;
2、高层建筑已完成地面以下的主体工程;
(五)房地产开发企业向市、县(市)房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县(市)建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。
上述五点为申请商品房预售许可的相应条件，其中前三点规定于《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》中，后两点规定于《城市商品房预售管理办法》第七条四到六款，“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;工程施工合同及关于施工进度的说明;
(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。”

[律师回复] 那就低价备案，不服气可以打行政官司

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商品房预售许可证是房产销售过程中常说的“五证”之一。预售许可证具有特殊的法律地位，没有预售许可证情况下禁止开发商企业进行房产预售。无预售许可证销售房产的，若购房者向前仍未取得许可证，签署的购房合同会被认定为无效。依据法律规定，开发企业进行商品房预售必须符合三个条件：
1、已经交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。上述是预售的三个条件，满足这三个条件的，就可以按照规定的材料清单相应提交证件及资料，经房地产管理部门审查后决定是否准予开发企业进行预售。
法律依据：
《城市商品房预售管理办法》第七条
开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：
(一)商品房预售许可申请表;
(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;
(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;
(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;
(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;
(六) 商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附商品房分层平面图。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 开发商在没有取得预售许可证的时候，是不能与购房者签订商品房预售合同，根据《商品房买卖合同解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。开发商进行商品房销售时，应当向购房者出示商品房预售许可证，未主动出示的，购房者可要求其出示或者咨询当地房管局的工作人员。开发商在未取得预售许可证的情况下，仍与购房者签订的商品房预售合同无效，购房者可以要求出卖人返还预付款和赔偿相应损失。此外，开发商未取得预售许可证情况下出售房屋属于违规行为，可以向有关部门举报，根据违法情节和后果，相关部门会给予相应的处罚。

[律师回复] 你好，你是买了这样手续不全的房屋了吗？依据未取得商品房预售许可证的不得对外售房。可先找开发商协商，协商不成可要求退房或按约定支付赔偿。如果双方达不成一致，主要应通过司法途径解决，建议向当地房地产经营主管部门反映。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 开发商未取得预售证的情况下是不能售房的!
1，《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。
2，开发商只有在取得了预售证的情况下才可以对外销售房子，收取购房者的房款，未办理出预售证收钱的属于非法行为，法律不保障买卖双方的权利的!
3，你可以电话咨询当地房管局的工作人员，预售证是房管局负责审批颁发的，如果办理出来了一是在售楼处会有展示，二是房管局有备案，他们会告诉你的，你可以放心的购买了。如果开发商未取得《商品房预售许可证》预售商品房，根据违法情节和后果，将处以不同等级的处罚：
1、销售1套且收取定金或房价款未超过50万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.5%的罚款;
2、销售2套以上5套以下或收取定金或房价款超过50万元未超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.8%的罚款;
3、销售6套以上或收取定金或房价款超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款1%的罚款。对于“不符合商品房销售条件，房地产开发企业向买受人收取预订款性质费用”的行为，按照收取金额的多少，明确了从1万元到3万元3档不同的处罚标准。房企未取得资质证书从事房地产开发经营，根据违法情节和后果，确定了5万元和10万元两档不同的处罚标准。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 　　咨询热线内容　　我姓柳，是一名中学教师。经过我和丈夫几年的努力工作，家中已有一笔不少的积蓄。正好儿子也到了谈婚论嫁的年龄，于是我们便决定给儿子买套房。经过筛选，我们选中位于市郊一处正在建设中的三居室。与开发商谈妥价格后，当即签订了房屋预售合同。合同约定的交房时间为2005年10月1日前。　　2005年5月，儿子告诉我，他女朋友在11月份要出国，所以在此之前就要结婚。我心里暗自庆幸，交房应该还采得急。但此时我却得到一个让我吃惊的消息：我们所认购的房屋，开发商至今还未办理商品房预售许可证，后经我到市房产管理部门核实属实。我向开发商询问此情况，并要求退房，但其告诉我这只是程序瑕疵问题，不影响合同效力。　　请问：我可否以开发商未取得预售许可证为由主张合同无效　　律师专线解答　　柳女士，对于您提出的问题我可以明确地告诉您：开发商未取得商品房预售许可证就与您签订房屋买卖合同的行为是无效的，您可以据此解除合同，并要求开发商赔偿您因此所遭受的损失。　　
第
一，您与开发商签订的合同虽然建立在双方自愿的基础上，且已开始履行，但根据我国法律规定，开发商预售商品房时，必须取得预售许可证明。而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条对此作了更为明确的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”据您所述，开发商在一开始就未取得商品房预售许可证明，而且您发现后向其求证仍未取得，所以您当然可以据此请求宣告此房屋买卖合同无效。　　
第
二，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求退还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。在该事件中，开发商从一开始就隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实，且在诉讼前开发商仍未取得商品房预售许可证。因此，完全符合法律规定的适用条件，故您除了要求开发商返还已付购房款及利息外，还可以要求其承担不超过已付款1倍的赔偿责任。　　症结所在　　本问题的症结在于咨询者对开发商没有取得商品房预售许可证是否能成为购房者认定房屋买卖合同无效的理由这一问题认识不清楚。　　律师提醒与诖意事项　　如果欲根据“商品出卖人未取得房屋预售许可证”这一点解除房屋预售合同，那么就应该尽快，因为根据我国法律有关规定，如果在前商品房出卖人拿到了房屋预售许可证的，此房屋预售合同仍然有效。　　“防患于未然”一词在我们购买商品房，尤其是购买期房时应该牢记在心，在签订房屋预售合同之前应该要求开发商或房地产经营公司出具房屋预售许可证，从而避免不必要的麻烦。　　法律链接　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条、
第九条　　《中华人民共和国合同法》
第五十二条　　《城市商品房预售管理办法》
第六条房产交易法律问题相关知识，推荐阅读：擅自改变房屋的设计结构怎么办交房时发现房屋面积不符该怎么办开发商逾期交房发生纠纷时该怎么办

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 　　咨询热线内容　　我姓柳，是一名中学教师。经过我和丈夫几年的努力工作，家中已有一笔不少的积蓄。正好儿子也到了谈婚论嫁的年龄，于是我们便决定给儿子买套房。经过筛选，我们选中位于市郊一处正在建设中的三居室。与开发商谈妥价格后，当即签订了房屋预售合同。合同约定的交房时间为2005年10月1日前。　　2005年5月，儿子告诉我，他女朋友在11月份要出国，所以在此之前就要结婚。我心里暗自庆幸，交房应该还采得急。但此时我却得到一个让我吃惊的消息：我们所认购的房屋，开发商至今还未办理商品房预售许可证，后经我到市房产管理部门核实属实。我向开发商询问此情况，并要求退房，但其告诉我这只是程序瑕疵问题，不影响合同效力。　　请问：我可否以开发商未取得预售许可证为由主张合同无效　　律师专线解答　　柳女士，对于您提出的问题我可以明确地告诉您：开发商未取得商品房预售许可证就与您签订房屋买卖合同的行为是无效的，您可以据此解除合同，并要求开发商赔偿您因此所遭受的损失。　　
第
一，您与开发商签订的合同虽然建立在双方自愿的基础上，且已开始履行，但根据我国法律规定，开发商预售商品房时，必须取得预售许可证明。而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条对此作了更为明确的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”据您所述，开发商在一开始就未取得商品房预售许可证明，而且您发现后向其求证仍未取得，所以您当然可以据此请求宣告此房屋买卖合同无效。　　
第
二，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求退还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。在该事件中，开发商从一开始就隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实，且在诉讼前开发商仍未取得商品房预售许可证。因此，完全符合法律规定的适用条件，故您除了要求开发商返还已付购房款及利息外，还可以要求其承担不超过已付款1倍的赔偿责任。　　症结所在　　本问题的症结在于咨询者对开发商没有取得商品房预售许可证是否能成为购房者认定房屋买卖合同无效的理由这一问题认识不清楚。　　律师提醒与诖意事项　　如果欲根据“商品出卖人未取得房屋预售许可证”这一点解除房屋预售合同，那么就应该尽快，因为根据我国法律有关规定，如果在前商品房出卖人拿到了房屋预售许可证的，此房屋预售合同仍然有效。　　“防患于未然”一词在我们购买商品房，尤其是购买期房时应该牢记在心，在签订房屋预售合同之前应该要求开发商或房地产经营公司出具房屋预售许可证，从而避免不必要的麻烦。　　法律链接　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条、
第九条　　《中华人民共和国合同法》
第五十二条　　《城市商品房预售管理办法》
第六条房产交易法律问题相关知识，推荐阅读：擅自改变房屋的设计结构怎么办交房时发现房屋面积不符该怎么办开发商逾期交房发生纠纷时该怎么办

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 预售许可证取得时间要看办理的进度，没有具体的规定。 一、什么是预售许可证 商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的;商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。 商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同。 二、办理预售许可证需要具备什么条件 我国对商品房预售许可核准的条件规定如下： (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期; (四)房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件： 1、多层建筑已完成主体结构三分之一以上; 2、高层建筑已完成地面以下的主体工程; (五)房地产开发企业向市、县(市)房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县(市)建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。 上述五点为申请商品房预售许可的相应条件，其中前三点规定于《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》中，后两点规定于《城市商品房预售管理办法》第七条四到六款，“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;工程施工合同及关于施工进度的说明; (六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。”

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如果开发商未取得《商品房预售许可证》预售商品房，根据违法情节和后果，将处以不同等级的处罚： 1、销售1套且收取定金或房价款未超过50万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.5%的罚款； 2、销售2套以上5套以下或收取定金或房价款超过50万元未超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.8%的罚款； 3、销售6套以上或收取定金或房价款超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款1%的罚款。对于“不符合商品房销售条件，房地产开发企业向买受人收取预订款性质费用”的行为，按照收取金额的多少，明确了从1万元到3万元3档不同的处罚标准。房企未取得资质证书从事房地产开发经营，根据违法情节和后果，确定了5万元和10万元两档不同的处罚标准。

[律师回复] 不得收取费用，否则，签订车位的预订合同（非销售合同：没有取得预售许可证，是否有后果，仅明确购买意向及车位价格、签订正式合同的时间及交费时间，个人认为没有违法所得，风险可控，类似房屋认购书），效力如何，是行政违法，但是，这里不是预售合同。二问题，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的结论。这里存在解释的空间、合同效力如何。依现行司法解释，没有取得预售许可证，预售合同是无效的、销售管理办法，没有取得预售许可证，不得销售，而是预订合同，个人认为司法实务中有可能被认定为无效合同：第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，不收费，要受处罚。但法律未明确规定不收费的意向认购书签订，是否属于销售行为、依现行房地产管理法：一。参考

[律师回复] 1、根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售应当符合下列条件： (1)已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书; (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期; (4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得预售房许可证。 2、违法预售商品房的处罚：《城市房地产管理法》第六十八条规定，违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。 三、根据《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现售应符合下列条件： (1)现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; (2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (4)已通过竣工验收; (5)拆迁安置已经落实; (6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设施具备交付使用条件或者已经确定施工进度和交付日期。

[律师回复] 不得收取费用，否则，签订车位的预订合同（非销售合同：没有取得预售许可证，是否有后果，仅明确购买意向及车位价格、签订正式合同的时间及交费时间，个人认为没有违法所得，风险可控，类似房屋认购书），效力如何，是行政违法，但是，这里不是预售合同。二问题，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的结论。这里存在解释的空间、合同效力如何。依现行司法解释，没有取得预售许可证，预售合同是无效的、销售管理办法，没有取得预售许可证，不得销售，而是预订合同，个人认为司法实务中有可能被认定为无效合同：第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，不收费，要受处罚。但法律未明确规定不收费的意向认购书签订，是否属于销售行为、依现行房地产管理法：一。参考

[律师回复] 问题：没有取得预售许可证，签订车位的预订合同（非销售合同，不收费，仅明确购买意向及车位价格、签订正式合同的时间及交费时间，类似房屋认购书），效力如何结论：
一、依现行房地产管理法、销售管理办法，没有取得预售许可证，不得销售，不得收取费用，否则，是行政违法，要受处罚。但法律未明确规定不收费的意向认购书签订，是否属于销售行为，是否有后果。这里存在解释的空间，个人认为没有违法所得，风险可控。
二、合同效力如何。依现行司法解释，没有取得预售许可证，预售合同是无效的，但是，这里不是预售合同，而是预订合同，个人认为司法实务中有可能被认定为无效合同。参考：第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

[律师回复] 不得收取费用，否则，签订车位的预订合同（非销售合同：没有取得预售许可证，是否有后果，仅明确购买意向及车位价格、签订正式合同的时间及交费时间，个人认为没有违法所得，风险可控，类似房屋认购书），效力如何，是行政违法，但是，这里不是预售合同。二问题，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的结论。这里存在解释的空间、合同效力如何。依现行司法解释，没有取得预售许可证，预售合同是无效的、销售管理办法，没有取得预售许可证，不得销售，而是预订合同，个人认为司法实务中有可能被认定为无效合同：第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，不收费，要受处罚。但法律未明确规定不收费的意向认购书签订，是否属于销售行为、依现行房地产管理法：一。参考

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 　　咨询热线内容　　我姓柳，是一名中学教师。经过我和丈夫几年的努力工作，家中已有一笔不少的积蓄。正好儿子也到了谈婚论嫁的年龄，于是我们便决定给儿子买套房。经过筛选，我们选中位于市郊一处正在建设中的三居室。与开发商谈妥价格后，当即签订了房屋预售合同。合同约定的交房时间为2005年10月1日前。　　2005年5月，儿子告诉我，他女朋友在11月份要出国，所以在此之前就要结婚。我心里暗自庆幸，交房应该还采得急。但此时我却得到一个让我吃惊的消息：我们所认购的房屋，开发商至今还未办理商品房预售许可证，后经我到市房产管理部门核实属实。我向开发商询问此情况，并要求退房，但其告诉我这只是程序瑕疵问题，不影响合同效力。　　请问：我可否以开发商未取得预售许可证为由主张合同无效　　律师专线解答　　柳女士，对于您提出的问题我可以明确地告诉您：开发商未取得商品房预售许可证就与您签订房屋买卖合同的行为是无效的，您可以据此解除合同，并要求开发商赔偿您因此所遭受的损失。　　
第
一，您与开发商签订的合同虽然建立在双方自愿的基础上，且已开始履行，但根据我国法律规定，开发商预售商品房时，必须取得预售许可证明。而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条对此作了更为明确的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”据您所述，开发商在一开始就未取得商品房预售许可证明，而且您发现后向其求证仍未取得，所以您当然可以据此请求宣告此房屋买卖合同无效。　　
第
二，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求退还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。在该事件中，开发商从一开始就隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实，且在诉讼前开发商仍未取得商品房预售许可证。因此，完全符合法律规定的适用条件，故您除了要求开发商返还已付购房款及利息外，还可以要求其承担不超过已付款1倍的赔偿责任。　　症结所在　　本问题的症结在于咨询者对开发商没有取得商品房预售许可证是否能成为购房者认定房屋买卖合同无效的理由这一问题认识不清楚。　　律师提醒与诖意事项　　如果欲根据“商品出卖人未取得房屋预售许可证”这一点解除房屋预售合同，那么就应该尽快，因为根据我国法律有关规定，如果在前商品房出卖人拿到了房屋预售许可证的，此房屋预售合同仍然有效。　　“防患于未然”一词在我们购买商品房，尤其是购买期房时应该牢记在心，在签订房屋预售合同之前应该要求开发商或房地产经营公司出具房屋预售许可证，从而避免不必要的麻烦。　　法律链接　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条、
第九条　　《中华人民共和国合同法》
第五十二条　　《城市商品房预售管理办法》
第六条房产交易法律问题相关知识，推荐阅读：擅自改变房屋的设计结构怎么办交房时发现房屋面积不符该怎么办开发商逾期交房发生纠纷时该怎么办