楼房延期交房如何起诉房东

[律师回复]
一、从所有权的角度分析，毗连房屋(指结构相连或共有的房屋)的毗连部分，往往既是某个业主享有所有权的建筑单元的一个组成部分，同时也是与其他业主共有的一部分。因此，屋面平台应当是归全体业主共同所有。
二、但由于屋面平台有其特殊性，根据我国现行建筑规范，屋顶是不计入整栋房屋的建筑面积的，当然其也不计入分摊面积。另外，屋顶平台不能以公示形式进行权利登记。根据我国《房地产管理法》的规定，《房屋所有权证》是确定不动产所有权的唯一合法凭证。
三、所有业主有权对其屋顶平台均享有使用权，房地产开发商不得擅自将屋顶平台出租，业主发现开发商有违规行为时，可要求开发商给予赔偿，并按符合要求的程序进行操作。
四、屋顶平台作为一项不动产，其物权必然将归属于购买了房屋的全体业主。任何人利用屋顶平台来获利，实质上就是在攫取业主的经济利益。既然屋顶平台的物权将属于购买房屋的业主，开发商在未获得业主的普遍许可的前提下是无权出让屋顶平台使用权的。只有当业主以某种形式普遍许可的情况下方可实施转让。《物权法》规定了业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利而不履行义务。商铺楼顶是建筑的共有部分，这种共有权属全体业主。《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这是关于建筑物区分所有权的规定，也是我国首次以法律的形式明确了该项权利。建筑物区分所有权，是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有使用权及对建筑物共用部分所享有的共用部分所有权。区分，是指数人区分一建筑而各有其一部分。区分所有，是区分一建筑物的特定部分为所有权的标的。共有部分是建筑物区分所有的核心重要问题。根据各国建筑物区分所有权法，共有部分范围包括：
1)专有部分以外的其他部分，如门厅、电梯、走廊、屋顶、地下室。
2)不属于专有部分的附属建筑物：
①建筑物的附属物，如给水排水设备、供电设备、空调设备、各种配备线等;
②建筑物的附属设备，如天井、水塔、游泳池、停车场、建筑物外的照明设备等。中国建设部1989年11月21日发布的《城市房产毗连房屋管理规定》以列举的方式明定了共有部分的范围：门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、院落、上下水设施、基础、柱、梁、墙、可上人层盖、楼梯、电梯、水泵、暖气、电照、沟管、垃圾道、化粪池等。共有所有权包括三项权能：使用权、收益权、和处分权。所谓使用权是指各区分所有权人对共有部分依其设置目的及通常使用方法享有正当使用的权利，包括共同使用与轮流使用。如庭院、电梯、走廊等依其性质可共同使用。而电话、洗衣机、球类、会客室等仅可供轮流使用。所谓收益权是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的权利。对于共有部分所产生的收益，除区分所有权人间另有约定外，应当由区分所有权人按其共有部分应有的比例收取。所谓处分权，包括事实上的处分和法律上的处分。对于事实上的处分，如对共有部分及其相关设施的拆除，应由区分所有权人全体会议决定。对于法律上的处分，如区分所有权人处分共有部分时，应随同专有部分同时进行。

[律师回复] 对于延迟交楼后要要如何维权这个问题，解答如下, 延迟交楼后可以通过以下方式维权：
1. 与开发商协商解决。
2. 向当地的消费者协会投诉。
3. 向房屋管理机关反映
4. 进行诉讼。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

[律师回复] 以租代征”做法不仅是严重违背土地法律法规的做法，也是违背土地管理、违背国家长远利益的一种做法。《土地管理法》第43条限定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地·”第44条限定“建设占用土地，牵涉农用地转为建设用地的，应当解决农用地转用审批手续，本条第二款、第三款限定以外的建设事项占用土地，牵涉农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府准许。”由农民集体土地转为国有土地，需要经过土地征收流程，土地征收有着严格的审批流程。因此，以租代征是严重违背土地管理法的做法。

[律师回复] 按照你的说法，房东明知三楼是空木板搭成，有很高的危险性，但是并没有设置警示牌，也从未给你们说过。那么房东是需要承担一定的过错责任。

[律师回复] 这样的情况还得通过物业联系三楼业主，和三楼业主说明情况，物业进到三楼查看漏水原因（物业那里登记有业主联系电话），漏水原因要么是三楼防水的问题，要么是水管的问题。如果是防水的问题：
1.三楼没有装修，则属于房地产建房子时的问题，通过物业找房地产来解决；
2.三楼已经装修了，那责任就在三楼业主了，有可能是他在装修的时候把房屋的防水层破坏了。但如果三楼水管破裂导致的漏水，那改房屋是否已经移交两年，水管这些是两年的质保期，两年内房地产公司来处理，过了两年则是三楼业主自己处理。所以首先还是要先进到房屋内查明漏水原因，物业的对水管进行打压就能判别出来是否是水管漏水了。我以前是做物业助理的，像这样的情况遇到很多，你还是要联合二楼的受害业主一起去找物业，让物业在其中帮你们解决，物业有这个责任。漏水漏得那么厉害应该就是水管的问题了，叫物业的还是先查查房子有没有人住，要是没有人住的话赶紧把他家的水闸给关了

[律师回复] 1、一般开发商延迟交房的违约金，按每日2%—5%计算，法律没有强制规定违约金的额度，这个是一般性的操作；
2、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

[律师回复] 如果对路人造成伤害是房东的责任，如果伤害是你间接造成的，房东可以向你追偿。
被刮下来要分析责任，还有房东事前有没有告知你要放水否则会被刮下来，如果没有不赔偿。

[律师回复] 如果对路人造成伤害是房东的责任，如果伤害是你间接造成的，房东可以向你追偿。
被刮下来要分析责任，还有房东事前有没有告知你要放水否则会被刮下来，如果没有不赔偿。

[律师回复] 对于此类情况，双方可以协调解决，若不成，可以到当地的相关部门协调解决，其次可以走法律途径来维护自己的合法权利

[律师回复] 停电只有供电公司有权利。

[律师回复] 停电只有供电公司有权利。

[律师回复] 工地也有责任，建议委托律师提供法律帮助。

[律师回复] 您好，楼顶属于业主共有部分，如修缮的话应该大家共同承担，也可申请维修基金维修。

[律师回复] 这个问题比较复杂。从你所反映的情况看，应该是外墙渗水（因为与台风下雨有关），而且是楼上住户装潢后才开始渗水，那么很大可能性是与楼上的装修做法有关。所以你首先要搞清楚，楼上在装修经过中改变了主体结构的什么部位，或是无改变而是在装饰经过中由于振动或增加荷载等原由导致局部墙体变形出现裂缝而渗水。这时，只要你能证明该缺陷是由楼上装饰导致的，那楼上业主应负全部职责。否则，你应根据与开发商签订的购房合同商定进判断，如果在保修期内应由开发商负责维修，否则，应由物业维修，花费则由你来承受。

[律师回复] 大房东知情的话，不应该要求你腾退；如果大房东不知情，你可以向二房东主张返还房租并赔偿

[律师回复] 不跨越30天从最后交付日期第二日起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人付出已交房价款万分之三的违约金。合同持续实施。 2跨越30天买受人有权解除合同解除了就退全款加已交房价款万分之三的违约金。持续实施则比例为万分之五。

[律师回复] 如果遭遇延期交房，经双方协商无果的，应注意搜集开发商延期交房的证据，保留延期交房的额外损失证据，还应注意诉讼实效，了解延迟交房退房条件，开放商延迟交付超过30-90天，买受人就有权要求退房，一般情况下开发商应向买受人双倍退还定金或支付房款利息。

[律师回复] 写字楼征收如何补偿，根据国有土地上房屋征收与补偿条例与国有土地上房屋征收评估办法，补偿包括三部分：
1、被征收房屋价值的补偿（对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格）；
2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿（根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿）。

[律师回复] 只要牌匾不挂在二楼的区域就没事，只要在一楼，二楼就无权反对，因为一楼是房东自己的有权区域，房东说的算，起诉的话可以赢

[律师回复] 违法。他作为房主应当保证出租房屋的正常使用。