一房二卖审查重点内容有哪些

[律师回复] 您好，房产买卖合同审查重点有以下几种：<br/>一、权属审查<br/>　　应当审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖；可以向房地产交易中心调查核实。<br/>　　<br/>1、二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。<br/>　　<br/>2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。<br/>　　<br/>3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件。<br/>　　<br/>4、二手房属于国有或集体资产的，应当有主管部门的批准文件。<br/>　　<br/>5、共有二手房，应当有共有人同意转让的书面证明。<br/>　　<br/>二、权属限制审查<br/>　　<br/>1、交易的房屋，有没有受到司法机关或者行政机关的查封或者以其他形式的限制交易情形。<br/>　　<br/>2、二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，则要看无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。<br/>　　<br/>3、是否涉及他人的优先购买权　　<br/>　　<br/>（1）共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。如要交易，需要二手房优先购买权人放弃优先购买权的证明。<br/>　　<br/>（2）已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如要交易，需要承租人放弃优先购买权的证明；买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。<br/>　　<br/>4、有无下列禁止买卖情形：<br/>　　<br/>（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定产或者以其他方式限制二手房权利的；<br/>　　<br/>（2）依法收回土地使用权的；<br/>　　<br/>（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的；<br/>　　<br/>（4）权属有争议的；<br/>　　<br/>（5）未依法登记领取权属证书的；<br/>　　<br/>（6）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；<br/>　　<br/>（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。<br/>　　<br/>5、下列公有住房和经济适用住房禁止买卖：　　　<br/>　　<br/>（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；<br/>　　<br/>（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；<br/>　　<br/>（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；<br/>　　<br/>（4）上市出售后形成新的住房困难的；<br/>　　<br/>（5）擅自改变房屋使用性质的；<br/>　　<br/>（6）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。<br/>　　<br/>6、当事人买卖的房屋应能保持正常使用功能。超过合理使用年限后若继续使用的，产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

[律师回复] <br/>一、 对方的主体资格：核查当事人的名称和住址是否准确，盖章名称与营业执照需一致;如交易金额较大，需核查对方的资信情况。<br/>二、 对合同标的物、数量、质量条款：产品的名称需详细具体，可附图纸和技术说明书，如品牌、规格、型号、等级计量单位等;质量标准应写明标准名称、代号或编号，必要时刻选样品封存。<br/>三、 合同标的物交(提)货方式条款：送货单需对方盖章或被授权的人员签收;运费、装卸车费用明确;检验期间约定明确，期间内未提出书面异议视为数量和质量符合约定。<br/>四、 价款支付条款：单价、计量单位、数目，支付方式的币种，现金还是支票?汇款的汇费承担?<br/>五、 保修条款：质量期限、起止时间以及质保期限结束后设备的维修问题。若作为买方，约定保修期从终验合格后开始计算。<br/>六、 违约条款：直接约定若不做或做了什么，对方承担多少违约金，违约金需明确，依据合同可清晰计算出来。<br/>七、 争议解决方式：选择仲裁机构的名称需正确;选择法院可选对我方有利的，注意不违反级别和专属管辖的规定。

[律师回复] 本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。