出租住房的风险是什么

最新修订 | 2024-06-05
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包敬立律师
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专家导读 出租房产面临拆迁风险,可能导致动迁款项被承租者获取,还有租金拖欠、恶意破坏等风险。住宅出租还可能遭遇突发事故,如煤气泄漏、房屋倒塌、电线漏电等,给房东带来经济和声誉损失。房东需履行安全保障义务,否则将承担法律责任。为规避风险,房东应精细化、全面化管理,定期与租客沟通,确保租客了解并遵守设施使用方式及注意事项。
出租住房的风险是什么

一、出租住房的风险是什么

出租房产所面临的拆迁风险,如公有房产在遭遇拆迁时,可能会出现当将房产租赁出去后,一部分动迁款项被承租者所获取的情况;

同时还伴随着租金拖欠恶意破坏等多种不可预见性后果的风险隐患。

此外,住宅出租过程中所可能遇到的各类突发事故风险也不容忽视,诸如因安装不当或疏忽导致的煤气泄漏引发的中毒事件、房屋结构受损引发的倒塌伤人事件、电线老化导致的漏电伤人事件等等,这些都有可能为房东带来巨大的经济和声誉上的损失。

依据我国现行的相关法律法规,若在出租房产的过程中,房东未能充分履行其应有的安全保障义务,或者未尽到告知、提醒及监督、管理等职责,那么就必须承担相应的法律责任。

因此,如何有效地规避上述风险,关键在于房东自身是否能将出租管理工作做到更为精细化、全面化。

房东应当定期与租客进行电话沟通,以确保租客了解并遵守房屋内各项设施、设备的正确使用方式及其注意事项。

只有这样,才能最大程度地降低由于操作不当而引发意外事故的可能性。

《商品房屋租赁管理办法》第七条

房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;

(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;

(三)租金和押金数额、支付方式;

(四)租赁用途和房屋使用要求;

(五)房屋和室内设施的安全性能;

(六)租赁期限;

(七)房屋维修责任;

(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

(九)争议解决办法和违约责任;

(十)其他约定。房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

建设(房地产)管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本,供当事人选用。

二、出租住房协议如何写

协议应当包括以下内容:

(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;

(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;

(三)租金和押金数额、支付方式;

(四)租赁用途和房屋使用要求

(五)房屋和室内设施的安全性能;

(六)租赁期限;

(七)房屋维修责任;

(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

(九)争议解决办法和违约责任;

(十)其他约定。

民法典》第七百零四条

租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

法律是一种普遍的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益,更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题,“出租住房的风险是什么”,法律的学习和理解是一项长期的任务,需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程,把它看作是一次自我提升的机会,以便更好地适应社会的发展和变化。

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[律师回复]
1、明确租赁主体
租赁合同应明确出租人和承租人的姓名或名称(法人)、自然人的身份证号、联系方式(邮箱、手机号、微信号等)。
2、核实产权情况
比如产权人与出租人的关系,即出租人是产权人或代理人,若是代理人,则应核实授权手续;产权无瑕疵的承诺,比如出租方应保证房屋在交付时无产权上的瑕疵,交付后如发生权属纠纷,由此导致承租人利益受损的,由出租人负责解决并承担一定的赔偿责任(违约金),再比如核实租赁物是否存在抵押情况。
3、明确租赁物情况
租赁合同应明确租赁标的物(房屋)具体位置、面积,如有设备设施最好以清单的形式附于合同后,面积情况最好附图说明
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如承租人承租房屋的用途不能达到承租目的,承租人可以解除合同、减少租金、费用等;再比如,合同中可以约定当供电、空调、供暖等一项或多项设施不能正常使用或影响承租方正常营业时,承租方有权拒付相应期间内的租金及水、电、空调等相应使用费,如果上述情形持续或累计时间达到一定时限的,承租方有权解除合同,并有权要求出租方按合同租金总额的一定比例支付违约金。
5、明确租赁期间的费用承担、租金的支付时间、方式,逾期支付的后果
租金是否包含物业管理费、水费、车位费、供暖费、上网费、电视收视费等费用应明确。最好的方式是列明承租人承担的费用项目,其他费用均由出租方承担,或是可以约定:“对于除合同所列明的租金及本协议明确约定需由承租方承担和(或)支付的费用外,出租方保证不再要求承租方为承租租赁物因任何原因承担和(或)支付任何其他费用。”
6、明确租赁期限
租赁期届满后是否自动续期或优先续租及其适用条件。租期较长建议分期(按月或按季度)支付,减少提前终止合同后的法律风险。
7、明确约定房屋装修改造以及履行维修义务的主体
比如约定:当租赁物影响承租方正常使用时,承租方应及时通知出租方,出租方自接到通知后7日内未进行维修的,承租方可代为维修,费用由出租方承担,出租方应负责对租赁物及时进行维护、维修,费用由出租方承担。维修期间影响到承租方正常营业及办公,承租方有权解除合同或者减少相应数额的租金。
8、明确承租人是否有权转租
未经出租人同意承租人擅自转租的法律后果?根据《合同法》第二百二十四条第二款的规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第十八条的规定,房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持;第十六条规定,出租人知道或应当知道承租人转租的,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的,人民法院不予支持。也就是说,擅自转租的,出租人在得知情况后6个月内拥有法定解除权,一旦行使合同解除权,次承租人只能被迫解除合同,腾退所租赁房屋。
9、违约责任尽可能量化
双方可以约定计算违约损失的方式,也可以约定违约金的具体金额或比例。违约金的功能之一是具备惩罚性,故不宜约定太低。
10、租赁登记备案的约定
在房屋租赁合同中应约定由出租人向房管部门登记备案并承担相关费用。
1
1、明确非纳税义务人承担租赁税费及开票主体问题
房屋租赁缴纳12%的房产税,场地租赁则缴纳5%,建议据实缴纳,若两者兼具,分开计算应纳税额。从2001年1月1日起,对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,可暂减按4%的税率征收房产税。
1
2、争议的解决方式
合同项下发生争议,由双方协商解决;协商不成,依法向不动产所在地的人民法院起诉。另,如果是动产租赁,根据《民事诉讼法》第二十四条的规定,因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。第二十五条 合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
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[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 合租有哪些法律风险
大多数情况是别人已经租好了套间,但由于承受不起房租,便将其中一间房转租出去。我们称其为“二房东”。这就是合租中常见的“二房东”问题,识别“二房东”需查阅他与房主签署的租赁合同及其中约定的租期,并要求见房主,如果对方以各种理由搪塞,就需要警惕。如果对方称房主不同意将房子另行转租或与人合租,也需考虑房主一旦得知所带来的风险。
与“二房东”合租的风险很大,假如真正的房东并不知情的情况下与其合租,那么风险则更大,因为他们可能对房主的付款方式是月付形式,但是转租出去后就要求房客季付、半年付、甚至年付。这期间,如果“二房东”卷款而逃,真正的房主没有收到房租,就要收回房子,租上租的同学的损失就严重了。
为避免上“二房东”的当,建议毕业生找知名品牌、信誉好的中介公司找房子,如果没有通过中介自己找到了房子,一定要让房主出示房屋产权所有证原件,身份证原件,并核对两者是否相符。要验证房产证真假,可以打电话到房管局查询,看房产证的号码是否对应该房屋。注意:必须看到原件。如果租房人说是房东委托他出租的,我们也要看房产证及委托公证书。
熟人好合租
由于合租人群的增多,合租的需求和结构相对更复杂,合租人群在租房过程中,上当受骗的几率在不断增大。所以,专家建议:最好是几个熟人一起合租,这样能够保证安全问题。
合租的租期最好不要太长,因为大学生刚毕业,面临找工作、频繁换工作、换居住地点的特点,因此签订较长时限的合同,不利于灵活换房。
专家提醒,假如不是熟人一起合租,而是通过网络或者其他途径合租的话,如果房租明显低于市场价,就应保持警惕,不能只贪图眼前利益,以避免上当受骗。
房屋合租合同范本
本合同当事人:
甲方:_________________________身份证号:_________________________
乙方:_________________________身份证号:_________________________
第一条 本合同所指标的为____________市____________区____________小区____________号楼____________单元___________房间,其中____________为出租给乙方房间。
第二条 甲方作为联系人,负责和房东联系。乙方向甲方支付房租,享有房间客卧的完全使用权,以及公共区域的共同使用权。乙方如果要增加合租人数,必须取得甲方书面同意。
第三条 该房屋租赁期租期为____ 年____ 月____ 日起至____年____ 月____ 日终止。租金为每月______元,并予每月____号支付下个月的房租。如果房东加租,讨论后定,押金______元(押金会在合租关系正常中止时退还)。支付形式为:每月交付房租,每_____月交付水电燃气费。水费______/吨,电费_____/度,燃气__________,其他____________该房屋现有装修及设施、设备情况详见甲方与房东所签房屋租赁合同附件。
第四条 共同使用区域为客厅、厨房、卫生间及这些区域里面的相关设施。
第五条 合租期间,水、电、煤气、宽带费(如使用)等由甲、乙两方共同支付。
第六条 合租期间,本着和平、友好相处的原则,双方应共同维护居住环境的卫生、安全。不得随意的干扰对方的私人空间。对方的合理建议,应积极采纳。
第七条 朋友来访,应尽量保持安静,以不干扰对方学习、生活为宜。超过2个朋友来访,应提前告知对方。
第八条 各自做饭,还是搭伙,根据双方的饮食习惯,协商解决。因生活需要,添置设施发生的费用,依具体情况而定。__________
第九条 在租住期间,双方应本着“节约、爱惜”的原则,不得浪费水、电、煤气等。应共同维护设施的安全。
第十条 乙方需退房的话,因提前一个月告知甲方,否则不退押金。租住不满一月,租金按一个月收取。
第十一条 乙方有下列情况之一的,甲方可以终止协议,收回房屋使用权。
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2、乙方利用承租房进行非法活动,损害社会公共利益,产生噪音,影响办公及楼上居民生活的。
3、乙方拖欠租金超过10天的。
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第十三条 因为合租的特殊性质,甲方和房东租赁关系中止时,本合租合同自动失效,甲方不负违约责任。甲方也必须在与房东解除合约前半个月,知会乙方。
第十四条 本合同自订立之日起,即告生效。
第十五条 本合同一式两份,由甲方、乙方各执一份。
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签署日期:___年___月____日
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[律师回复] 解答如下,   中国《海商法》第129条将定期租船合同规定:“船舶出租人向承租人提供的由出租人配备船员的船舶,由承租人在约定的期间内按照约定的用途使用,并支付租金的合同”。根据其定义,在定期祖船合同情况下,船舶仍由出租人占有,而其使用及收益权能由承租人支配,因此,定期租船合同就其法律属性而言属运输合同的一种,实务中经常使用的定期租船合同标准格式是纽约土产交易所定期租船合同46或93的修订本(NYPE46、NYPE93)。  出租人将船舶出租的目的是赚取租金,同时也要承担相应的风险。风险既有根据约定产生,也有根据法律规定产生。本文旨在针对实务中出租人经常遇到的风险依据相关规定作以分析。  一签单的风险  NYPE46第8条规定船长应根据大副收据或理货收据签发所呈上(
spreset)的提单。NYPE93格式也作了相同的规定。对于所呈提单的形式未作任何限定。船长签单后最终的责任由出租人承担。此时出租人承担责任的依据是提单,提单已成为出租人与善意第三者提单持有人之间划分、义务的绝对证据(
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dece)。如果出租人依据提单承担的责任高于依据定期租船合同所承担的责任,出租人在向善意提单持有人履行责任后,可依据租船合同的约定向承租人追偿。但如果承租人信誉不佳,或者就是一个皮包公司,那么出租人往往很难实现追偿。为了避免这种风险,出租人往往在定期租船合同中约定由承租人负责签单。但允许承租人直接签发提单对出租人仍存在很大风险。如果承租人签单存在欺诈或违法,出租人作为实际承运人仍要承担责任。  中国《海商法》第72条规定:货物由承运人接收或装船后,应托运人的要求,承运人应当签发提单。同时在第61条规定:本章对承运人责任的规定适用于实际承运人。即实际承运人也负有签发提单的义务。航运实务中由载货船舶的船长签发提单的情况不多,一般由委托的船舶代理人来签单。船舶代理人即可能是出租人的代理人,也可能是承租人的代理人。  二无单放货的风险  随着航运技术的发展,船速越来越高,而提单的流转速度并没有加快,因此,船舶到了卸货港而提单未到的情形越来越多。特别是集装箱海运及近洋运输,这种情形更加频繁。为了加快船舶周转速度,不在目的港延误船期,承运人在这种情形多选择凭保函(letter ofidemity )无单放货。关于保函的效力问题,我国《海商法》及《海牙规则》、《维斯比规则》均未作规定,《汉堡规则》中有明确的规定,即规定保函仅在双方当事人之间有效,不具有对抗第三人的法律效力。也就是说承运人凭保函无单放货后,若有善意正本提单持有人向承运人主张权利,承运人必须赔偿其损失,之后可凭保函向保函另一方当事人追偿。因此,保函另一方当事人的信誉问题、保函出示机构的信用问题对承运人至为重要。  虽然我国《海商法》及《海牙规则》、《维斯比规则》对保函效力未作规定,但航运实务及司法审判实务承认保函在双方当事人之间的效力,同时否定其具有对抗善意第三人的法律效力。这一点与《汉堡规则》的规定是一致的。  中国《海商法》第63条规定:承运人与实际承运人都负有赔偿责任的,应当在此项责任范围内负连带责任(joitdseverl
bities)。在定期租船合同下,无论出租人是否负有签单的义务,作为实际承运人,均要对无单放货承担责任。  无单放货问题是承运人所面临的风险之一,也是定期租船合同下出租人作为实际承运人所面临的风险之一,无论双方租船合同如何约定(即使出具的是合并了租船合同的提单,但其合并的效力不确定,且通常使用信用证结汇时,银行拒绝接受这类提单),实际承运人和承运人都要负连带责任,善意第三者提单持有人有权依据法律的规定向实际承运人索赔全部损失。  上为了解决无单放货的问题,出现了海运单(se—wybill)和电子提单(electroicbillofldig),但由于技术及法律适用方面的问题,两者适用范围均极其有限。  三船舶被扣押的风险  扣押船舶是最典型的海事请求保全。由于各国海事立法的差异,导致船舶被扣押的海事请求也不尽相同。依据中国《海事诉讼特别程序法》的规定,可以扣押船舶的海事请求包括22项,涉及船舶物权、船舶营运中中的人身伤亡及财产损害以及油污染、船舶使用或租用协议、共同海损、海难救助、拖航、引航、船员工资等各方面因素。同时在第23条规定扣押当事船舶的五种情形。在定期租船合同情况下,出租人的船舶存在因租方的违法行为而作为当事船舶被扣押的风险。如果双方当事人在定期租船合同中约定由此所造成出租人的一切损失由租方负责赔偿,那么出租人事后可对其遭受的损失向承租人索赔,但这毕竟只是一种约定,如果租方信誉不好,出租人就存在索赔无法实现的风险。  无论是生产性活动还是商业性活动,都存在风险。海上运输活动是一种生产性活动,当然存在风险。为了最大可能的避免上述风险一方面出租人要在合同中与租方进行明确的约定,另一方面就是要选择信誉好的租家,同时选任经验丰富、负有责任心的船长。
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spreset)的提单。NYPE93格式也作了相同的规定。对于所呈提单的形式未作任何限定。船长签单后最终的责任由出租人承担。此时出租人承担责任的依据是提单,提单已成为出租人与善意第三者提单持有人之间划分、义务的绝对证据(
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dece)。如果出租人依据提单承担的责任高于依据定期租船合同所承担的责任,出租人在向善意提单持有人履行责任后,可依据租船合同的约定向承租人追偿。但如果承租人信誉不佳,或者就是一个皮包公司,那么出租人往往很难实现追偿。为了避免这种风险,出租人往往在定期租船合同中约定由承租人负责签单。但允许承租人直接签发提单对出租人仍存在很大风险。如果承租人签单存在欺诈或违法,出租人作为实际承运人仍要承担责任。  中国《海商法》第72条规定:货物由承运人接收或装船后,应托运人的要求,承运人应当签发提单。同时在第61条规定:本章对承运人责任的规定适用于实际承运人。即实际承运人也负有签发提单的义务。航运实务中由载货船舶的船长签发提单的情况不多,一般由委托的船舶代理人来签单。船舶代理人即可能是出租人的代理人,也可能是承租人的代理人。  二无单放货的风险  随着航运技术的发展,船速越来越高,而提单的流转速度并没有加快,因此,船舶到了卸货港而提单未到的情形越来越多。特别是集装箱海运及近洋运输,这种情形更加频繁。为了加快船舶周转速度,不在目的港延误船期,承运人在这种情形多选择凭保函(letter ofidemity )无单放货。关于保函的效力问题,我国《海商法》及《海牙规则》、《维斯比规则》均未作规定,《汉堡规则》中有明确的规定,即规定保函仅在双方当事人之间有效,不具有对抗第三人的法律效力。也就是说承运人凭保函无单放货后,若有善意正本提单持有人向承运人主张权利,承运人必须赔偿其损失,之后可凭保函向保函另一方当事人追偿。因此,保函另一方当事人的信誉问题、保函出示机构的信用问题对承运人至为重要。  虽然我国《海商法》及《海牙规则》、《维斯比规则》对保函效力未作规定,但航运实务及司法审判实务承认保函在双方当事人之间的效力,同时否定其具有对抗善意第三人的法律效力。这一点与《汉堡规则》的规定是一致的。  中国《海商法》第63条规定:承运人与实际承运人都负有赔偿责任的,应当在此项责任范围内负连带责任(joitdseverl
bities)。在定期租船合同下,无论出租人是否负有签单的义务,作为实际承运人,均要对无单放货承担责任。  无单放货问题是承运人所面临的风险之一,也是定期租船合同下出租人作为实际承运人所面临的风险之一,无论双方租船合同如何约定(即使出具的是合并了租船合同的提单,但其合并的效力不确定,且通常使用信用证结汇时,银行拒绝接受这类提单),实际承运人和承运人都要负连带责任,善意第三者提单持有人有权依据法律的规定向实际承运人索赔全部损失。  上为了解决无单放货的问题,出现了海运单(se—wybill)和电子提单(electroicbillofldig),但由于技术及法律适用方面的问题,两者适用范围均极其有限。  三船舶被扣押的风险  扣押船舶是最典型的海事请求保全。由于各国海事立法的差异,导致船舶被扣押的海事请求也不尽相同。依据中国《海事诉讼特别程序法》的规定,可以扣押船舶的海事请求包括22项,涉及船舶物权、船舶营运中中的人身伤亡及财产损害以及油污染、船舶使用或租用协议、共同海损、海难救助、拖航、引航、船员工资等各方面因素。同时在第23条规定扣押当事船舶的五种情形。在定期租船合同情况下,出租人的船舶存在因租方的违法行为而作为当事船舶被扣押的风险。如果双方当事人在定期租船合同中约定由此所造成出租人的一切损失由租方负责赔偿,那么出租人事后可对其遭受的损失向承租人索赔,但这毕竟只是一种约定,如果租方信誉不好,出租人就存在索赔无法实现的风险。  无论是生产性活动还是商业性活动,都存在风险。海上运输活动是一种生产性活动,当然存在风险。为了最大可能的避免上述风险一方面出租人要在合同中与租方进行明确的约定,另一方面就是要选择信誉好的租家,同时选任经验丰富、负有责任心的船长。
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