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开发商交房后有权利私自画车位吗
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2024-07-26
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王淳律师
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专家导读
根据法律规定，房地产开发商不得擅自增加车位数量，必须遵守房屋买卖合同中的车位条款。国内小区地面停车位分两类：一是具有独立产权证书的经营性停车场内停车位，其所有权和使用权明确，收益由产权所有人和停车场管理者共享；二是小区内部道路两侧的停车区域，产权归属需根据道路属性判断，通常由开发商或物业出租给业主使用并收取费用。
一、开发商交房后有权利私自画车位吗
根据相关法律法规，房地产开发商不得擅自增加车位数量。在进行商品房销售预售、出售时，开发商必须严格依照预先制定好的房屋买卖合同中有关车位用途与数量的条款进行操作。附加车位的行为显然违反了上述原则，必然会侵犯购房者的合法权益。
目前国内小区内的地面停车位大致分为两大类。
首先，对于具有独立产权证书的经营性停车场内的停车位，此类停车场通常是经由当地市政管理部门核准建设，因此其所有权和使用权有着清晰的界定，相应的收益也应由产权所有人和停车场管理者共同分享。
其次，在大多数住宅区中，开发商或者物业管理公司会在小区内部道路两侧自行划定停车区域，并将这些区域出租给业主使用，同时定期向使用者收取停车费用。
然而，这类停车位的产权归属问题则需要依据停车位所处的具体道路属性来判断。
《中华人民共和国民法典》
第二百七十五条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第二百七十六条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
关于逾期交房违约金的比例，现行法规规定通常在百分之一至千分之一之间进行约定；而具体的约定，则需要依据楼价的总额来进行计算；对于开发企业而言，消费者没有损失并不能作为免除其自身法律责任的理由。任何以合同约定为依据的逾期交房违约金，除非开发企业能够提供充分的证据证明其存在法定的免责事由，例如地震、战争或其他以合同约定为准的不可抗力因素，并且已经尽到及时通告对方的义务，否则就必须履行逾期交房的违约责任。如逾期交房违约金的计算方式并无详细的合同签署条款，那么根据相关法律法规，应当按照在实际房屋交付给用户期间，当地政府或有权发布信息的主管部门以及专业的房地产估价机构对同地域同类型房屋租赁价格的评定价准则去进行确定；反之，若开发企业未能提供法定的免责事由，那么他们就必须承受商品房逾期交付的法律后果，这其中包括向消费者支付违约金和在特定情况以及达到一定程度时允许消费者行使解除合同的权利等等。一般来说，广大消费者在签订《商品房预售合同》时会对开发商支付的逾期违约金的适当金额、支付条件和消费者享有解除合同权利的条件等问题进行具体约定，因此这时应遵循上述合同规定。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
据法律明文规定，房地产业主在实施建设行为过程中，不得擅自对车位的配置数量进行扩充或者增减。他们应当严格遵守房屋购售合同中所签署的关于车位部分的条款约定。在此我们需要明确指出，国内住宅小区内的地面停车空间，大致可以分为两大类别：第一种是那些拥有独立产权证照的经营性停车场的停车位，这类停车位的所有权以及使用权均极为明确，其产生的收益也将依据产权所有者与停车场管理方两者之间达成的协议来共同分享；而另一种便是位于住宅小区内部道路两侧的临时停车区域，对于此类停车区域的产权归属问题，则需要依据该地区的道路属性加以具体分析判断。值得注意的是，这类停车位往往会被发展商或物业公司租赁给业主以供其使用，同时，租赁使用者还需要支付相应的费用。
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