房子没施工,逾期交房半年了。怎么维权

最新修订 | 2024-07-29
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包敬立律师
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专家导读 因施工进度、政府审批或市政设施等原因导致的房屋交付延迟是常见情况,建议给予开发商合理宽限期。如遇非正常延期,可采取以下措施:与开发商沟通协商,寻求和解;向消费者委员会投诉;向房屋管理部门反映;若协商无果,可启动诉讼程序,申请赔偿或解除合同。在此过程中,务必收集充分证据以支持维权。
房子没施工,逾期交房半年了。怎么维权

一、房子没施工,逾期交房半年了。怎么维权

若因为施工进度延迟或政府相关审批程序、市政设施配套等方面原因而导致房屋交付日期比预定时间晚,此类状况属于合乎常理的延误交付。这种延期交付属于交付时间的推迟,如遇此种情形,建议给予发展商适度宽限期,待相应时间内便可完成交房事宜。针对其他类型的非正常延期交付,可能需要采取以下几种维权措施:

首先,与房地产开发商展开沟通交流。购买人可选择自行前来或让代理律师协同处理,以此面对面向开发商陈述自身面临的延期交付状况,并明确表达同意协商达成和解协议的诉求,例如索偿损失等。如果能在此过程中与开发商达成共识,便可减少后续的众多繁琐事项。

此外需注意,在与开发商协商完后应以书面形式确认0DC,如有任何一方未来的违背性情形,可备作事实现状依据。

其次,向当地消费者委员会进行投诉维权。倘若在与开发商的协商过程中未能取得成果,消费者亦可向开发商所在地区或房地产所在地的消费者协会发起投诉寻求帮助。尽管消费者协会的决议并不具备法律强制执行力,但其行为将对开发商带来不小的舆论压力,因此这样做势必产生一定成效。接下来,可考虑向房屋管理部门汇报反映。有时为了更好地维护自身权益,甚至可以直接向房屋建筑管理部门报告情况,申请对相关开发商施以惩罚。

然而这样做也可能引起一些负面效果,由于房屋建筑管理部门通常只有行政权限,无民事裁决权,只能对开发商进行处罚,却无法采取强制手段要求其向业主快速、全额赔款。因此,当消费者权益受到损害时,房屋建管部门的职责在于充当协调双方矛盾的中间角色,如若经过多次调解仍然未见改善迹象,他们也会劝诫业主采取法律手段达到诉讼目的。

最后,如果采取以上所有措施仍无法与开发商达成共识,业主有权启动诉讼流程。然而诉讼程序颇为复杂且费时费力,将为业主增加诸多困扰。若选择诉讼维权,业主可以申请法院判决开发商赔偿延期交付所对应的滞纳金,或者根据法律法规合同条款的具体要求解除房屋交易合同。在诉讼过程中,无可辩驳的证据显得格外重要,因此业主必须全力搜集开发商延期交付的各类证据,包括采取拍照、录音、撰写文件等多种方式留存证据。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条

根据民法典第五百六十三条的规定;

出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,解除权人请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。

对方当事人没有催告的,解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的,解除权消灭。

二、房子没交房可以卖吗已经按揭

未取得房屋产权证书的房屋不得进行交易。若是拥有房屋产权证书且尚在贷款期限内,同样无法进行销售操作。无论房屋是否拥有产权证书,欲出售该物业,首先应该提前偿还所有尚未结清的贷款余额,并注销其在银行的抵押登记手续,否则即便拥有商品房所有权证书,房地产管理部门亦可能不予受理有关申请。若已完成还款任务(可协商由买受方提供资金支付,直接从购房款项中扣除即可),但因尚未获得房屋产权证书,可尝试与开发商积极沟通,以探讨是否能够对购房合同进行相应修订,将原购房者变更为购买方。

《城市房地产转让管理规定》第六条

下列房地产不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

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(一)买受人的合同解除权出卖人延期交房,属于《合同法》第九十四条规定中“当事人一方延期履行主要债务”的情形。按照该条第三项的规定,当事人一方延期履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,当事人可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条进一步对“合理期限”进行了明确。按照最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条的规定,出卖人延期交房的,经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的,解除权消灭。
(二)出卖人支付违约金或者赔偿损失按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定,出卖人延期交付使用房屋的,应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。逾期交房违约金一般是按日计算的,开发商每逾期一日并产生一日的违约金,违约越久,违约金总数会越多。在诉讼时,开发商会援引《民法通则》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,以违约金过高为由要求人民法院或者仲裁机构适当减少违约金数额。针对房开商的这一抗辩,房开商主张违约金过高,其应对“违约金过高”负有举证责任,即应对违约造成的损失负有举证责任,只有证明违约金确实超过损失的30%,其主张方可成立。否则,每日万分之几的违约金并不算“过高”。可见,针对延期交房,开发商会想各种办法逃避责任,购房者要区分是否真的有延期交房的合理理由,如果没有要注意维护自己的权益,另外,在签订合同时也要注意约定交房的条件的时间以及延期交房的处理,这样在发生纠纷时有据可依,能够更好地维护自己的合法权益。
快速解决“房产纠纷”问题
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房子盖一半施工方拿钱跑了怎么办如何选择法律有效维权
[律师回复]
一、可供选择的两种诉讼方式《合同法》第122条规定:“因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或依照其他法律要求其承担侵权责任。”《侵权责任法》
第十五条规定:承担侵权责任的方式主要有:
(一)停止侵害;
(二)排除妨碍;
(三)消除危险;
(四)返还财产;
(五)恢复原状;
(六)赔偿损失;
(七)赔礼道歉;
(八)消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式,可以单独适用,也可以合并适用。
二、两种诉讼方式的诉讼法律依据是不同的,两种诉讼除了都要依据《民法通则》(2017年10月1日后适用《民法总则》)外,违约之诉还要依据《合同法》,侵权之诉根据《侵权责任法》。
三、两种不同的诉讼可以获得的赔偿范围不同。当事人的行为违反了合同约定的义务,他要承担违约责任。责任的范围以合同约定的义务为限,也就是说损失多少赔偿多少。提起违约之诉受害人不仅可以要求赔偿直接财产损失而且可以要求赔偿间接财产损失。根据我国现行法律的规定,违约之诉不能够提出精神损害请求,为什么呢因为合同在订立之时,当事人就应当预见到合同违约可能会发生的后果。即使说违约者他不履行合同,那么给守约方也不会造成心理上面的负担和损失。侵权责任是行为人的行为违反了法律的规定,给他人的人身或财产造成了损失,那么这个责任以财产责任为主,主要是对他人的财产进行一种恢复性的补偿,和对他人的人身损害进行一个恢复性的补偿。侵权之诉,可以包含精神损害赔偿的请求在里面。因为侵权行为不单是对受害人的财产和人身造成了损害,而且对受害人的心理也造成了一种创伤。提起侵权之诉受害人不仅可以要求赔偿各种财产损失而且可以根据我国现行的法律,提出精神损害赔偿的请求。
四、两种不同诉讼承担责任的主体也可能不同。因为违约人和侵权人有时并不一致,也就是说侵权人并不一定是违约人,违约人也不一定是侵权人,侵权诉讼只能对侵权人提出,违约诉讼只能向违约人(必为合同一方当事人)提出。不同的承担责任对象,其履行能力也就不同,必然就牵涉到判决后能否履行的问题,也就是受害人的利益能否得到切切实实的补偿、赔偿和保护。
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第三点应当考虑的是举证的难易程度。违约责任的构成要件(主要指赔偿损失这一责任形式)包括违约行为、损害事实、违约行为与损害事实之间的因果关系、行为人主观上的过错;一般侵权行为的构成要件包括行为的违法性、有损害事实的存在、行为与损害事实之间有因果关系、行为人主观上的过错。两种诉讼都要围绕责任的构成要件进行举证,因违约责任的构成要件与侵权责任的构成要件不同,两种诉讼需要的证据也就不同,举证的难易程度也就不同。
六、选择后可否变更诉讼方式。违约之诉和侵权之诉既然所依据的法律不同,赔偿范围不同,赔偿主体和赔偿标准也可能不同,因此在前究竟提起何种诉讼应慎之再慎,但事情总是在变化之中,若后想变更诉讼的方式,是否可以呢依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释的规定,债权人依照合同法第一百二十二条的规定向人民时做出选择后,在一审开庭以前又变更诉讼请求的,人民应当准许。根据这一规定,变更诉讼的方式只能在一审开庭以前提出。
七、判决生效后受害人能否再以另一种诉讼方式呢显然是不能的。根据一事不再理的原则,对同一事件是不会重新受理,更不可能作出两份判决的;同时《合同法》也明确规定当侵权和违约发生竞合时,当事人只能主张其一。
实际施工人如何维权
[律师回复] 您好,针对您的实际施工人如何维权问题解答如下, 实际施工人如何维权?可以参照下列内容:
1、实际施工人应首先向合同相对方(转包人,违法分包人)主张权利。《司法解释》
第二十六条
第一款规定: “实际施工人以转包人、违法分包人为被告的,人民法院应予受理。”如前所述,实际施工人主要是指转包、违法分包合同中的承包人。实际施工人往往与转包人、违法分包人签订合同,他们是转包或违法分包合同的相对人。实际施工人向转包人、违法分包人主张权利,人民应当受理,对此毋庸置疑。最高人民认为,《司法解释》第二十六条第一款主要是倡导性地告诉各级人民:实际施工人索要工程款的,首先应当向与其有合同关系的转包人或违法分包人主张权,这是实际施工人主张权利的主渠道和主导方向。
2、实际施工人可以发包人为被告直接。实践中,承包人与发包人订立建设工程施工合同后,往往再将建设工程转包或违法分包给实际施工人。按照合同的相对性来讲,实际施工人应当向其有合同关系的转包人或违法分包人主张权利,而不应当向发包人主张权利。但从实际情况看,我国法律不允许建设工程的转包与违法分包,转包和违法分包合同违反我国法律的强制性规定,因而是无效的。根据无效合同的法律后果,双方返还财产的原则,既然实际施工人已经为发包人履行了工程建造任务,那么发包人对实际施工人付出的劳动就应当付出对等的劳动价值。这符合我国民法通则“平等、公平和等价有偿”原则。另外,由于转包或违法分包合同是无效的,无效合同的相对性已经弱化,在程序上人民可以视不同情况允许实际施工人以发包人为被告主张权利。因此,实际施工人直接以发包人为被告是合乎情理的,也是符合我国民法基本理论的。然而,考虑到合同相对性原则,《司法解释》第二十六条第二款没有明确指出,实际施工人可以发包人为被告主张权利,而是规定“实际施工人以发包人为被告主张权利的,人民可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。”但根据最高人民法院的解释:该款的真正含义首先是“实际施工人以发包人为被告向人民主张权利的,人民应当受理。”
3、为方便案件审理,人民可追加转包人或违法分包人为共同被告或
第三人。为了方便案件审理,《司法解释》第二十六条第二款还规定,人民可以追加转包人或违法分包人为本案当时人,考虑到案件的审理涉及两个合同关系,如果转包人或违法分包人不参加到诉讼的过程中来,许多案件的事实难以查清,法律责任难界定。所以人民可以根据案件的实际情况追加转包人或违法分包人为共同被告或案件的第三人;实际施工人也可以发包人、承包人为共同被告主张权利。这样既能够方便查清案件的事实,分清当事人的责任,也便于实际施工人实现自己的权利。
4、发包人只在拖欠工程款的范围内对实际施工人承担责任。《司法解释》第二十六条第二款还同时对实体问题进行了规定,即发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。也就是说,如果发包人已经将工程价款全部支付给承包人的,发包人就不应当再承担支付工程价款的责任,在此情况下,实际施工人只能要求收到价款的承包人支付工程款。根据建设工程施工合同纠纷的案件实践,以及建筑业计算工程造价的规则理解,工程价款范围应包括:
(1)实际拖欠的工程款及其逾期付款利息;
(2)施工进程中发包人签证确认的价款;
(3)由于发包人的责任导致实际施工人的停工、窝工损失。
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[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 实际施工人如何维权?可以参照下列内容:
1、实际施工人应首先向合同相对方(转包人,违法分包人)主张权利。《司法解释》
第二十六条
第一款规定: “实际施工人以转包人、违法分包人为被告的,人民法院应予受理。”如前所述,实际施工人主要是指转包、违法分包合同中的承包人。实际施工人往往与转包人、违法分包人签订合同,他们是转包或违法分包合同的相对人。实际施工人向转包人、违法分包人主张权利,人民应当受理,对此毋庸置疑。最高人民认为,《司法解释》第二十六条第一款主要是倡导性地告诉各级人民:实际施工人索要工程款的,首先应当向与其有合同关系的转包人或违法分包人主张权,这是实际施工人主张权利的主渠道和主导方向。
2、实际施工人可以发包人为被告直接。实践中,承包人与发包人订立建设工程施工合同后,往往再将建设工程转包或违法分包给实际施工人。按照合同的相对性来讲,实际施工人应当向其有合同关系的转包人或违法分包人主张权利,而不应当向发包人主张权利。但从实际情况看,我国法律不允许建设工程的转包与违法分包,转包和违法分包合同违反我国法律的强制性规定,因而是无效的。根据无效合同的法律后果,双方返还财产的原则,既然实际施工人已经为发包人履行了工程建造任务,那么发包人对实际施工人付出的劳动就应当付出对等的劳动价值。这符合我国民法通则“平等、公平和等价有偿”原则。另外,由于转包或违法分包合同是无效的,无效合同的相对性已经弱化,在程序上人民可以视不同情况允许实际施工人以发包人为被告主张权利。因此,实际施工人直接以发包人为被告是合乎情理的,也是符合我国民法基本理论的。然而,考虑到合同相对性原则,《司法解释》第二十六条第二款没有明确指出,实际施工人可以发包人为被告主张权利,而是规定“实际施工人以发包人为被告主张权利的,人民可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。”但根据最高人民法院的解释:该款的真正含义首先是“实际施工人以发包人为被告向人民主张权利的,人民应当受理。”
3、为方便案件审理,人民可追加转包人或违法分包人为共同被告或
第三人。为了方便案件审理,《司法解释》第二十六条第二款还规定,人民可以追加转包人或违法分包人为本案当时人,考虑到案件的审理涉及两个合同关系,如果转包人或违法分包人不参加到诉讼的过程中来,许多案件的事实难以查清,法律责任难界定。所以人民可以根据案件的实际情况追加转包人或违法分包人为共同被告或案件的第三人;实际施工人也可以发包人、承包人为共同被告主张权利。这样既能够方便查清案件的事实,分清当事人的责任,也便于实际施工人实现自己的权利。
4、发包人只在拖欠工程款的范围内对实际施工人承担责任。《司法解释》第二十六条第二款还同时对实体问题进行了规定,即发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。也就是说,如果发包人已经将工程价款全部支付给承包人的,发包人就不应当再承担支付工程价款的责任,在此情况下,实际施工人只能要求收到价款的承包人支付工程款。根据建设工程施工合同纠纷的案件实践,以及建筑业计算工程造价的规则理解,工程价款范围应包括:
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房产纠纷
施工过程的管理措施及竣工后的维修承诺怎么写
[律师回复] 在夏季、中期和期满内各回访一次、录像形式记录,制定方案,找出主要原因,内容包括,将情况填入维修任务书,一般在工程交工半年;对工程使用情况进行询问。3,无论已建和在建项目,在雨季节回访屋面,决不影响业主正常使用,立即到达现场与业主商定处理办法,由我公司组织维修队,报请业主批准确认,维修质量。在维修完成后,由我公司建立本工程的回访(维修)记录卡,由专业技术人员分析存在的问题。工程保修程序流程见下图。回访函一般在计划回访日期一个月前发出;工程质量存在哪些问题,我单位都会进行定期回访.回访前,能立即处理的质量问题.定期回访我公司建立有工程回访制度,指定专人负责,保证在1~3日内给予解决,向业主发出回访函,特别注意维修期间应维持业主环境的整洁,力求不影响业主的使用,符合要求后各方签字,由公司工程部与业主共同对其进行验收.在本工程保修期内至少回访三次,经公司有关部门及主管领导审核后。对较为严重的问题应以照片。2.季节性回访对于已完工工程.工程回访或维修时我公司组织专业人员组成保修小组。在处理措施确定后。无论费用是否存在争议,我公司亦按上述程序处理,性质如何、安全都应满足业主要求,先及时妥善处理现场问题、工期,回访隔热设施等。4:关于回访的原则和目的。保修小组在接到业主维修要求后,维修队按方案进行维修工作,并做好记录、地下室等防水工程,根据记录卡制定新的回访计划、是否认为回访必要。5。对于在回访中发现的问题。4工程回访1
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