二手房发现重大瑕疵怎么办

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 　　房主隐瞒房屋质量瑕疵，将房屋出售，买房人请求撤销合同。被告张某、刘某购得一住宅楼六楼房屋及车库即诉争房屋，发现墙壁有裂缝现象，在对该房屋进行刮墙壁胶和其他装修后，搬入居住。入住期间，五楼住户江某曾多次提出六楼洗漱间和厕所漏水。后两被告对诉争房屋重新整修，并张贴出售启事。不久原告王某决定购买该房屋并交付了房款。王某打扫卫生时，五楼住户江某告知王某该房子漏水。后经三方协商，由被告张某请人将客厅顶棚重新刮了墙壁胶，但仍有漏水现象发生，而且原告王某还新发现有多处裂缝，之前的一些裂缝也有扩大的迹象，故王某请求撤销合同。　　[判决]　　审理认为，经现场勘查，房屋砖体存在较为明显的裂缝，说明房屋存在一定的建筑质量瑕疵。且两被告入住期间，五楼住户江某曾多次与两被告交涉，问题并未解决。两被告在出售诉争房屋时，没有将这一情况告诉原告，可以认定两被告是以欺诈手段使原告在违背真实意思情况下订立该合同。故判决撤销合同。　　[律师解析]　　这是一起典型的房屋买卖合同欺诈案件。　　
首先，《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益……”;《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。”显然，被告张某、刘某在购得诉争房屋后，明知其存在瑕疵，仍然用重新喷了墙壁漆和刮了墙胶打底等手段掩盖事实，造成王某误以为该房屋质量合格而出资购买。张某、刘某的行为属于欺诈行为，但他们的欺诈行为只是损害了王某的个人利益，所以王某不能请求判令合同无效，只能根据法律规定请求撤销该合同。　　
其次，两被告张某、刘某应承担什么赔偿责任。张某、刘某张贴启事出售房屋，王某基于对张、刘承诺的相信而购买房屋。显然王某的损失是基于对被告信赖而造成的，这明显属于缔约过失责任而不是违约责任。缔约过失责任是指订立合同过程中缔约一方当事人因违反诚实信用原则所应承担的先合同义务而造成对方信赖利益损失时所应承担的民事赔偿责任，即是在缔结合同中基于合同不成立、合同无效或被撤销的情形而产生的责任。缔约一方当事人违背以诚实信用原则所应负的通知、说明、协力、忠实、照顾等合同义务，此时合同并未生效，即未发生合同之效力，因此，缔约过失责任产生的根据是先合同义务。而违约责任则只能产生于已生效的合同，合同已生效，债务人应按合同约定的义务履行，对约定义务的违反，债务人应承担违约责任，因此，违约责任产生的根据是合同义务。　　《合同法》第42条也规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……
(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;
(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”　　缔约过失责任赔偿的是信赖利益的损失，既包括因他方的缔约过失而导致信赖人的直接财产的减少，如费用的支出，也包括信赖人的财产应当增加而未增加的利益，信赖合同有效而失去的某种应得到的机会。当然，这些利益表现是在缔约时可以预见的范围之内。赔偿应以过错责任原则为依据，适用完全赔偿原则。信赖利益赔偿的结果是使当事人达到合同未曾发生时的状态。故王某可以要求被告赔偿购房款项，并支付银行同期利息，还可以请求其支付因该合同行为所发生的相关费用，当然应该是合理的、可以预见的费用。

[律师回复] 购房者发现房屋具有重大质量问题，严重影响居住者人身安全，那么可以要求解除房屋买卖合同。
根据我国《民法典》及相关法律规定，房屋买卖合同的出卖人应就买卖标的物(房屋)向买受人承担质量瑕疵担保的责任。对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任；对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵而无异议的，则出卖人不承担责任。
【法律依据】《民法典》第六百十条：因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 股东出资瑕疵的界定有哪些 公司在设立时，出资人通过签订公司设立协议、章程认缴公司出资，在公司成立后，出资人取得股东资格，享有股权，同时股东应按公司章程的规定实际缴纳出资，如股东没有按章程的规定缴纳出资就是出资瑕疵，其形成的股权，这里我们称之为瑕疵股权。在公司增资扩股时，没有按增资协议缴纳出资与上述情况相同。 股东出资瑕疵的界定主要看是否属于一下形式： 1、未足额出资。公司成立时，股东首次出资额不得低于注册资本的规定比例，二年内按照公司章程或是股东会、董事会的决议股东将剩余的注册资本缴足。实践当中存在着首次出资额就不足规定比例，或没有缴纳剩余的部分，这就构成股东未足额出资。 2、公司章程规定股东以货币之外的实物出资，尤其是土地房屋或其它办理产权过户的实物，股东没办理过户手续或没有交付实物。 3、约定是以货币出资，但股东要求以实物出资。 4、约定是以特定物出资如土地使用权、房产等，但股东要求替代出资。 5、作为出资的实物或其他非货币财产的价格明显不足。 《公司法》第27条规定：“股东可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。”这一条的内涵是很广，扩大了非货币财产出资的范围，但也可能会出现更多、更新的出资瑕疵表现形式。 抽逃出资是对公司财产的一种侵犯，与出资瑕疵在性质上有所不同，本文所涉及的出资瑕疵不包括抽逃出资的情况。

[律师回复] 可以具体说一下合同的内容再去解答。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 把借条毁损,债务人是不是就不用还钱了呢 不是。 案情： 李某系某法律服务所的法律工作者。2021年9月8日，居民斯某找到李某，要求为其代理民事诉讼，代理费为7000元。因斯某当时手头紧，就给李某写下一张，并口头约定欠款待案件审理完毕后给付。案件审结后，李某多次向斯某索要欠款，一直未果。今年5月24日，斯某找到李某称先偿还部分欠款，剩余欠款重新打欠条，李某表示同意。斯某拿出2000元晃了一下，并写下一张5000元的欠条，在尚未签名的情况下，向李某索要上次的欠条，李某将欠条给了斯某。随后，斯某将欠条撕毁并塞进嘴里嚼碎，李某见状报了警。民警来到现场，找到了被斯某损毁的欠条。在民警的帮助下，李某将欠条重新附粘在纸上。10月13日，李某将斯某诉至，要求斯某给付欠款7000元，并承担本案的一切诉讼费用。 12月7日，红山区人民对此案进行了公开审理。法官在庭审中根据双方所做陈述、涉案金额等综合分析认定，特别是结合相应的证据来佐证认定，最终依法判决被告斯某于本判决生效后十日内给付原告李某7000元。 法官说法 被嚼碎的欠条仍可作为证据 红山区人民法官赵颜锋：法庭在裁量本案的过程中，对关系到案件事实的欠条效力认定运用了证据规则的两项内容：一是证据完整性。证据必须具有完整的内容和形式。本案中，欠条虽然被被告撕毁嚼碎，原告进行了粘贴，使欠条仍保持了证明双方间欠款事实的完整性。因此，这张被嚼碎的欠条作为证据使用时，并不具有证据形式上的瑕疵;二是举证责任的承担和转移。在民事诉讼中，一方当事人提出主张，就有责任和义务提供证明其权利主张的证据。本案中，斯某对欠款事实确认，争议的焦点已由欠款事实的确认转化为斯某是否已经还清欠款。李某主张的欠款事实有欠条为证，斯某提出与其相反的已还债的主张未提供其还款的证据，故做出上述判决。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 一、二手房买卖合同有瑕疵的处理 二手房买卖合同出现瑕疵要根据不同的瑕疵来决定解决方式，具体为： (一)格式合同中对违约金标准约定过高。定金罚则和违约金条款通常并存于格式合同中，且违约金约定为转让成交价的30%，按照该比例若违约少则要承担十几万的违约金、多则数百万，远高于适用定金罚则获得的赔偿，导致双方因守约方主张适用违约金条款而产生较大分歧。判决违约方承担巨额的违约金明显有失公平，违约方会主张违约金过高要求调整，在判决中通常会予以调整，导致守约方往往以合同系双方真实意思表示为由提起上诉。对此，建议买卖双方及居间方的权利义务予以明确约定;降低违约金标准，将违约金定为转让成交价的5%-10%，既可防止合同当事人随意违约，也可防止违约金条款成为中介方串通合同一方非法获利的工具; (二)未约定无法申请到预期贷款导致合同无法履行时的责任承担。受国家调整房贷政策影响，买方未能申请到预期贷款，遂以情势变更为由诉请解除合同，要求卖方返还定金;卖方则认为此属于商业风险，要求买方承担违约责任。房产中介未根据政策调整及时修改、增补合同条款，对此情形未作约定，导致双方产生纠纷。对因国家房贷政策的调整而导致的买方无法申请到预期贷款的情形下是否解除合同作出明确的约定。 (三)合同中未约定居间方的权利义务。 有的格式合同中未载明居间方名称，也没有居间方签章，但又明确约定卖方应将定金托管于第三方(居间方)处;即使载明了中介的名称，对其权利义务也未作任何约定。买卖双方一旦基于中介方的行为发生纠纷，难以追究中介方的责任。对此，买、卖及中介三方必须签订居间合同，加强对房产中介的监管，明确其负有对合同主要条款释明的义务，并就重要及特殊约定事项作出特别提示，约束和规范房产中介的行为。 二、如何处理购房合同瑕疵 要根据合同条款中不同的瑕疵来决定处理方式，具体为： 瑕疵一：有的条款没意义 乙方在付给甲方定金(币种 )(大写) 元，(小写) 元。 上述定金：在乙方最后一次付款时充抵房款在时由甲方退还乙方。 在实际操作中，买房人支付的定金多在支付房子首付款时扣除或充抵，这个条款中“最后一次付款”没有实际意义，建议将这一款分成“在房子首付款和房款尾款支付时”两种情况，让二手房买卖双方选择时更加清楚;而双方约定具体时间由甲方退还乙方的条款，在实际中也很不合理，因为买卖双方大多选择充抵房款。 瑕疵二：户口迁不出责任难认定 甲方应将其落户于该房屋的户籍关系迁出。 在操作中，一般会选择“在房屋产权过户前”迁户口，但是契约没有对迁不出户口、户口迁出延期作出提示性条款，也没有对卖房人迁不出户籍关系作出违约责任的提示，常常造成买卖双方的纠纷，并且这种纠纷还不是卖房人赔钱就能解决的。 瑕疵三：具体税费表述不清晰 除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由：甲、乙双方按国家规定各自承担 ，甲方承担或乙方承担。 这一条款产生的争议最大，因为税费直接牵涉到卖房人是否将其加入到房价的问题。卖房人需要承担二手房买卖中的营业税、个人所得税，买房人需要承担办理房产证的契税，正由于税费有好多种，契约仅仅规定了三种可选：要么甲、要么乙、要么双方各自承担。而恰恰卖房人会把个税或营业税转移给买房人，如果说按照国家规定，后面的甲方承担和乙方承担完全就不应在条款中体现，要体现的话，应该具体到什么税。 瑕疵四：房屋损毁问题有漏洞 该房屋毁损、灭失的风险自：房屋正式交付之日 ，权利转移之日起转移给乙方。通常理解的房屋正式交付，应该是房产交易全部结束，包括房款结清和产权变更。而在实际中，会出现卖房人在还没有收齐全部房款、产权还没有转移时(一般是为了等到满5年后再交易，为避交房价 5.5%的营业税)，就已经把房子给买房人使用了，这时出现房屋灭失的话，因为产权还未变更，又容易引起纠纷。建议增加“先过户后交房”、“先交房后过户”的选项，保障买卖双方利益。 瑕疵五：契约没有标注用途 本契约一式 份。其中甲方留执 份，乙方留执 份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。契约一式几份其实很重要，在实际签约中，常常是“一式五份，甲方一份、乙方三份，产权权属登记一份”。乙方作为买房人，如果是一次性付款的，可以留两份，一份备存、一份交契税用;而留三份的，主要是为了按揭贷款时用一份。很多买房人不知道留这么多份干嘛用，在条款中应该对每份的用途作出说明，让买房人明白消费。 二手房过户税费争议 法律虽规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方，但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。 二手房买卖合同双方当事人对交易过程中的税费负担未约定或约定不明，经协商不能达成补充协议的，应按照税务部门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费承担人。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 　　房主隐瞒房屋质量瑕疵，将房屋出售，买房人请求撤销合同。被告张某、刘某购得一住宅楼六楼房屋及车库即诉争房屋，发现墙壁有裂缝现象，在对该房屋进行刮墙壁胶和其他装修后，搬入居住。入住期间，五楼住户江某曾多次提出六楼洗漱间和厕所漏水。后两被告对诉争房屋重新整修，并张贴出售启事。不久原告王某决定购买该房屋并交付了房款。王某打扫卫生时，五楼住户江某告知王某该房子漏水。后经三方协商，由被告张某请人将客厅顶棚重新刮了墙壁胶，但仍有漏水现象发生，而且原告王某还新发现有多处裂缝，之前的一些裂缝也有扩大的迹象，故王某请求撤销合同。　　[判决]　　审理认为，经现场勘查，房屋砖体存在较为明显的裂缝，说明房屋存在一定的建筑质量瑕疵。且两被告入住期间，五楼住户江某曾多次与两被告交涉，问题并未解决。两被告在出售诉争房屋时，没有将这一情况告诉原告，可以认定两被告是以欺诈手段使原告在违背真实意思情况下订立该合同。故判决撤销合同。　　[律师解析]　　这是一起典型的房屋买卖合同欺诈案件。　　
首先，《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益……”;《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。”显然，被告张某、刘某在购得诉争房屋后，明知其存在瑕疵，仍然用重新喷了墙壁漆和刮了墙胶打底等手段掩盖事实，造成王某误以为该房屋质量合格而出资购买。张某、刘某的行为属于欺诈行为，但他们的欺诈行为只是损害了王某的个人利益，所以王某不能请求判令合同无效，只能根据法律规定请求撤销该合同。　　
其次，两被告张某、刘某应承担什么赔偿责任。张某、刘某张贴启事出售房屋，王某基于对张、刘承诺的相信而购买房屋。显然王某的损失是基于对被告信赖而造成的，这明显属于缔约过失责任而不是违约责任。缔约过失责任是指订立合同过程中缔约一方当事人因违反诚实信用原则所应承担的先合同义务而造成对方信赖利益损失时所应承担的民事赔偿责任，即是在缔结合同中基于合同不成立、合同无效或被撤销的情形而产生的责任。缔约一方当事人违背以诚实信用原则所应负的通知、说明、协力、忠实、照顾等合同义务，此时合同并未生效，即未发生合同之效力，因此，缔约过失责任产生的根据是先合同义务。而违约责任则只能产生于已生效的合同，合同已生效，债务人应按合同约定的义务履行，对约定义务的违反，债务人应承担违约责任，因此，违约责任产生的根据是合同义务。　　《合同法》第42条也规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……
(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;
(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”　　缔约过失责任赔偿的是信赖利益的损失，既包括因他方的缔约过失而导致信赖人的直接财产的减少，如费用的支出，也包括信赖人的财产应当增加而未增加的利益，信赖合同有效而失去的某种应得到的机会。当然，这些利益表现是在缔约时可以预见的范围之内。赔偿应以过错责任原则为依据，适用完全赔偿原则。信赖利益赔偿的结果是使当事人达到合同未曾发生时的状态。故王某可以要求被告赔偿购房款项，并支付银行同期利息，还可以请求其支付因该合同行为所发生的相关费用，当然应该是合理的、可以预见的费用。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 一、二手房买卖合同有瑕疵的处理 二手房买卖合同出现瑕疵要根据不同的瑕疵来决定解决方式，具体为： (一)格式合同中对违约金标准约定过高。定金罚则和违约金条款通常并存于格式合同中，且违约金约定为转让成交价的30%，按照该比例若违约少则要承担十几万的违约金、多则数百万，远高于适用定金罚则获得的赔偿，导致双方因守约方主张适用违约金条款而产生较大分歧。判决违约方承担巨额的违约金明显有失公平，违约方会主张违约金过高要求调整，在判决中通常会予以调整，导致守约方往往以合同系双方真实意思表示为由提起上诉。对此，建议买卖双方及居间方的权利义务予以明确约定;降低违约金标准，将违约金定为转让成交价的5%-10%，既可防止合同当事人随意违约，也可防止违约金条款成为中介方串通合同一方非法获利的工具; (二)未约定无法申请到预期贷款导致合同无法履行时的责任承担。受国家调整房贷政策影响，买方未能申请到预期贷款，遂以情势变更为由诉请解除合同，要求卖方返还定金;卖方则认为此属于商业风险，要求买方承担违约责任。房产中介未根据政策调整及时修改、增补合同条款，对此情形未作约定，导致双方产生纠纷。对因国家房贷政策的调整而导致的买方无法申请到预期贷款的情形下是否解除合同作出明确的约定。 (三)合同中未约定居间方的权利义务。 有的格式合同中未载明居间方名称，也没有居间方签章，但又明确约定卖方应将定金托管于第三方(居间方)处;即使载明了中介的名称，对其权利义务也未作任何约定。买卖双方一旦基于中介方的行为发生纠纷，难以追究中介方的责任。对此，买、卖及中介三方必须签订居间合同，加强对房产中介的监管，明确其负有对合同主要条款释明的义务，并就重要及特殊约定事项作出特别提示，约束和规范房产中介的行为。 二、如何处理购房合同瑕疵 要根据合同条款中不同的瑕疵来决定处理方式，具体为： 瑕疵一：有的条款没意义 乙方在付给甲方定金(币种 )(大写) 元，(小写) 元。 上述定金：在乙方最后一次付款时充抵房款在时由甲方退还乙方。 在实际操作中，买房人支付的定金多在支付房子首付款时扣除或充抵，这个条款中“最后一次付款”没有实际意义，建议将这一款分成“在房子首付款和房款尾款支付时”两种情况，让二手房买卖双方选择时更加清楚;而双方约定具体时间由甲方退还乙方的条款，在实际中也很不合理，因为买卖双方大多选择充抵房款。 瑕疵二：户口迁不出责任难认定 甲方应将其落户于该房屋的户籍关系迁出。 在操作中，一般会选择“在房屋产权过户前”迁户口，但是契约没有对迁不出户口、户口迁出延期作出提示性条款，也没有对卖房人迁不出户籍关系作出违约责任的提示，常常造成买卖双方的纠纷，并且这种纠纷还不是卖房人赔钱就能解决的。 瑕疵三：具体税费表述不清晰 除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由：甲、乙双方按国家规定各自承担 ，甲方承担或乙方承担。 这一条款产生的争议最大，因为税费直接牵涉到卖房人是否将其加入到房价的问题。卖房人需要承担二手房买卖中的营业税、个人所得税，买房人需要承担办理房产证的契税，正由于税费有好多种，契约仅仅规定了三种可选：要么甲、要么乙、要么双方各自承担。而恰恰卖房人会把个税或营业税转移给买房人，如果说按照国家规定，后面的甲方承担和乙方承担完全就不应在条款中体现，要体现的话，应该具体到什么税。 瑕疵四：房屋损毁问题有漏洞 该房屋毁损、灭失的风险自：房屋正式交付之日 ，权利转移之日起转移给乙方。通常理解的房屋正式交付，应该是房产交易全部结束，包括房款结清和产权变更。而在实际中，会出现卖房人在还没有收齐全部房款、产权还没有转移时(一般是为了等到满5年后再交易，为避交房价 5.5%的营业税)，就已经把房子给买房人使用了，这时出现房屋灭失的话，因为产权还未变更，又容易引起纠纷。建议增加“先过户后交房”、“先交房后过户”的选项，保障买卖双方利益。 瑕疵五：契约没有标注用途 本契约一式 份。其中甲方留执 份，乙方留执 份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。契约一式几份其实很重要，在实际签约中，常常是“一式五份，甲方一份、乙方三份，产权权属登记一份”。乙方作为买房人，如果是一次性付款的，可以留两份，一份备存、一份交契税用;而留三份的，主要是为了按揭贷款时用一份。很多买房人不知道留这么多份干嘛用，在条款中应该对每份的用途作出说明，让买房人明白消费。 二手房过户税费争议 法律虽规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方，但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。 二手房买卖合同双方当事人对交易过程中的税费负担未约定或约定不明，经协商不能达成补充协议的，应按照税务部门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费承担人。

[律师回复]
一、什么是瑕疵履行《合同法》要求合同双方应当全面履行合同，严格按照合同的要求履行各自的义务，但现实生活中，往往产生一方当事人因这样那样的原因，不能够全面履行合同义务，这就构成了合同瑕疵履行，又可被称为不适当履行。合同的瑕疵履行是指合同一方当事人虽然履行了合同，但其履行既不符合法律的规定也不符合合同的约定，致对方不能获得合同利益、减少或丧失获得合同利益的情形。
二、瑕疵履行包括哪几种类型
（一）迟延履行迟延履行是指合同一方当事人在合同约定的履行期满后，能旅行债务而没有履行债务的合同履行行为。履行迟延发生以下法律后果：合同另外一方有权要求违约方继续履行合同义务；合同另外一方有权请求对方赔偿自己因对方的瑕疵履行所遭受的损失；即使瑕疵履行方继续履行合同义务，对合同相对方而言已经失去意义，合同相对方有权解除合同并要求瑕疵履行方赔偿损失；在延迟期间，标的物发生意外灭失的，由瑕疵履行方承担该损失责任。
（二）加害履行加害履行又称加害给付，是指因为瑕疵履行方的过错履行行为，致使合同相对方的利益受到损害的情形，如数量不足、质量不符合法定或约定的标准、包装不符合规范、交付的地点、方式不符合要求等。其法律后果是：合同相对方有权要求瑕疵履行方承担违约责任或者要求瑕疵履行方承担侵权的民事责任；合同相对方不能依据违约责任获得赔偿时，有权要求瑕疵履行方承担侵权损害赔偿责任。值得一提的是，在服务消费合同领域内，经营者有保证服务质量的义务。但是，“消费者在接受该服务前已经知道其存在的瑕疵的除外”（《消费者权益保护法》第二十二条）。经营者只要明示了服务存在何种瑕疵，没有欺骗消费者的行为，并且消费者是自愿接受服务的，那么，经营者就不必承担瑕疵履行的法律责任。这里也提醒消费者，选择存在瑕疵的服务时一定要三思而后行。否则，一旦发生消费纠纷，消费者将很难得到法律的保护。
（三）受领迟延受领迟延是指接受合同标的一方没有及时接受对方的给付。通常认为，受领不是义务，但合同中约定约定应当在何时受领标的并于受领后给付价金的，受领人的受领就构成了义务，对方的权利实现有赖于受领人的受领。如果因为受领人的延迟受领构成违约，则应承担违约责任。

[律师回复]
一、什么是瑕疵履行《合同法》要求合同双方应当全面履行合同，严格按照合同的要求履行各自的义务，但现实生活中，往往产生一方当事人因这样那样的原因，不能够全面履行合同义务，这就构成了合同瑕疵履行，又可被称为不适当履行。合同的瑕疵履行是指合同一方当事人虽然履行了合同，但其履行既不符合法律的规定也不符合合同的约定，致对方不能获得合同利益、减少或丧失获得合同利益的情形。
二、瑕疵履行包括哪几种类型
（一）迟延履行迟延履行是指合同一方当事人在合同约定的履行期满后，能旅行债务而没有履行债务的合同履行行为。履行迟延发生以下法律后果：合同另外一方有权要求违约方继续履行合同义务；合同另外一方有权请求对方赔偿自己因对方的瑕疵履行所遭受的损失；即使瑕疵履行方继续履行合同义务，对合同相对方而言已经失去意义，合同相对方有权解除合同并要求瑕疵履行方赔偿损失；在延迟期间，标的物发生意外灭失的，由瑕疵履行方承担该损失责任。
（二）加害履行加害履行又称加害给付，是指因为瑕疵履行方的过错履行行为，致使合同相对方的利益受到损害的情形，如数量不足、质量不符合法定或约定的标准、包装不符合规范、交付的地点、方式不符合要求等。其法律后果是：合同相对方有权要求瑕疵履行方承担违约责任或者要求瑕疵履行方承担侵权的民事责任；合同相对方不能依据违约责任获得赔偿时，有权要求瑕疵履行方承担侵权损害赔偿责任。值得一提的是，在服务消费合同领域内，经营者有保证服务质量的义务。但是，“消费者在接受该服务前已经知道其存在的瑕疵的除外”（《消费者权益保护法》第二十二条）。经营者只要明示了服务存在何种瑕疵，没有欺骗消费者的行为，并且消费者是自愿接受服务的，那么，经营者就不必承担瑕疵履行的法律责任。这里也提醒消费者，选择存在瑕疵的服务时一定要三思而后行。否则，一旦发生消费纠纷，消费者将很难得到法律的保护。
（三）受领迟延受领迟延是指接受合同标的一方没有及时接受对方的给付。通常认为，受领不是义务，但合同中约定约定应当在何时受领标的并于受领后给付价金的，受领人的受领就构成了义务，对方的权利实现有赖于受领人的受领。如果因为受领人的延迟受领构成违约，则应承担违约责任。

[律师回复]
一、瑕疵履行的违约承担方式关于瑕疵履行违约责任的承担方式，主要体现在《合同法》第一百十一条，“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。在交付的物比约定的品质低劣的场合，或者在应当交付中等品质的物时却实际交付了下等品质物的场合，或者在交付的标的物具有瑕疵场合，均不属于债务的本旨履行。在此相对的责任方式上，这一条规定了修理、更换、重作，这在学说上被认为是强制履行的表现；债权人也可以要求债务人退货，这被认为是合同解除的一个表现;减少价款或者报酬，有的也叫减价请求权，这里也可以看成是对所受损失的补偿。
二、有瑕疵能退货吗债权人拥有的完全履行请求权在行使上还应当受诚信原则的限制，在违约责任方式的选择上须具有合理性。在债务人可以为修理、更换、重作等措施消除瑕疵的前提下，债权人应优先选择该类责任方式。这是因为，合同是市场主体自由谈判，以促进资源向更高使用价值转移的最主要交易形式，是当事人双方为确认某种事实而达成的具有权利和义务内容的协议。合同法的基本功能是鼓励交易、增进社会财富。因此对于违约责任的选择，法律也应鼓励向交易完成的方向发展。对于退货，合同法第94条第4项的规定，应在瑕疵的存在致使不能实现合同目的情形下选择。退货相当于合同解除，因此要注意解除合同是否会造成债务人重大不利，只有在瑕疵的存在对于债权人所生的损害与解除对于债务人所生的损害相比显失公平的场合，或者经过修理、更换、重作仍无法实现合同目的，债权人始得主张退货。但何谓显失公平，则应视具体情况，交易习惯而定。如果合同存在欺诈成分，享有撤销权的一方当事人可根据自身的利益决定是否行使撤销权。而受害人在行使撤销权之前，合同本身就是有效的，而当履行义务一方未适当履行合同，另一方当然可要求对方承担违约责任，授受了对方的履行标的物，不等于就免除了对方的违约责任。接受了对方有瑕疵的标的物，仍可通过追究对方的违约责任以救济。由于合同的性质具有可撤销性，当事人接受了标的物，意味着以其行为表明放弃了撤销权，即认可了合同的效力，但也并不因此就改变了履行方的不适当履行义务的违约性质。这是两回事。受害方为了避免损失的扩大，认可了欺诈合同的效力，接受了合同的标的物，这反而免除了另一方本应承担的合同责任，这对受害方显然是不公平的。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 一、二手房买卖合同有瑕疵的处理 二手房买卖合同出现瑕疵要根据不同的瑕疵来决定解决方式，具体为： (一)格式合同中对违约金标准约定过高。定金罚则和违约金条款通常并存于格式合同中，且违约金约定为转让成交价的30%，按照该比例若违约少则要承担十几万的违约金、多则数百万，远高于适用定金罚则获得的赔偿，导致双方因守约方主张适用违约金条款而产生较大分歧。判决违约方承担巨额的违约金明显有失公平，违约方会主张违约金过高要求调整，在判决中通常会予以调整，导致守约方往往以合同系双方真实意思表示为由提起上诉。对此，建议买卖双方及居间方的权利义务予以明确约定;降低违约金标准，将违约金定为转让成交价的5%-10%，既可防止合同当事人随意违约，也可防止违约金条款成为中介方串通合同一方非法获利的工具; (二)未约定无法申请到预期贷款导致合同无法履行时的责任承担。受国家调整房贷政策影响，买方未能申请到预期贷款，遂以情势变更为由诉请解除合同，要求卖方返还定金;卖方则认为此属于商业风险，要求买方承担违约责任。房产中介未根据政策调整及时修改、增补合同条款，对此情形未作约定，导致双方产生纠纷。对因国家房贷政策的调整而导致的买方无法申请到预期贷款的情形下是否解除合同作出明确的约定。 (三)合同中未约定居间方的权利义务。 有的格式合同中未载明居间方名称，也没有居间方签章，但又明确约定卖方应将定金托管于第三方(居间方)处;即使载明了中介的名称，对其权利义务也未作任何约定。买卖双方一旦基于中介方的行为发生纠纷，难以追究中介方的责任。对此，买、卖及中介三方必须签订居间合同，加强对房产中介的监管，明确其负有对合同主要条款释明的义务，并就重要及特殊约定事项作出特别提示，约束和规范房产中介的行为。 二、如何处理购房合同瑕疵 要根据合同条款中不同的瑕疵来决定处理方式，具体为： 瑕疵一：有的条款没意义 乙方在付给甲方定金(币种 )(大写) 元，(小写) 元。 上述定金：在乙方最后一次付款时充抵房款在时由甲方退还乙方。 在实际操作中，买房人支付的定金多在支付房子首付款时扣除或充抵，这个条款中“最后一次付款”没有实际意义，建议将这一款分成“在房子首付款和房款尾款支付时”两种情况，让二手房买卖双方选择时更加清楚;而双方约定具体时间由甲方退还乙方的条款，在实际中也很不合理，因为买卖双方大多选择充抵房款。 瑕疵二：户口迁不出责任难认定 甲方应将其落户于该房屋的户籍关系迁出。 在操作中，一般会选择“在房屋产权过户前”迁户口，但是契约没有对迁不出户口、户口迁出延期作出提示性条款，也没有对卖房人迁不出户籍关系作出违约责任的提示，常常造成买卖双方的纠纷，并且这种纠纷还不是卖房人赔钱就能解决的。 瑕疵三：具体税费表述不清晰 除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由：甲、乙双方按国家规定各自承担 ，甲方承担或乙方承担。 这一条款产生的争议最大，因为税费直接牵涉到卖房人是否将其加入到房价的问题。卖房人需要承担二手房买卖中的营业税、个人所得税，买房人需要承担办理房产证的契税，正由于税费有好多种，契约仅仅规定了三种可选：要么甲、要么乙、要么双方各自承担。而恰恰卖房人会把个税或营业税转移给买房人，如果说按照国家规定，后面的甲方承担和乙方承担完全就不应在条款中体现，要体现的话，应该具体到什么税。 瑕疵四：房屋损毁问题有漏洞 该房屋毁损、灭失的风险自：房屋正式交付之日 ，权利转移之日起转移给乙方。通常理解的房屋正式交付，应该是房产交易全部结束，包括房款结清和产权变更。而在实际中，会出现卖房人在还没有收齐全部房款、产权还没有转移时(一般是为了等到满5年后再交易，为避交房价 5.5%的营业税)，就已经把房子给买房人使用了，这时出现房屋灭失的话，因为产权还未变更，又容易引起纠纷。建议增加“先过户后交房”、“先交房后过户”的选项，保障买卖双方利益。 瑕疵五：契约没有标注用途 本契约一式 份。其中甲方留执 份，乙方留执 份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。契约一式几份其实很重要，在实际签约中，常常是“一式五份，甲方一份、乙方三份，产权权属登记一份”。乙方作为买房人，如果是一次性付款的，可以留两份，一份备存、一份交契税用;而留三份的，主要是为了按揭贷款时用一份。很多买房人不知道留这么多份干嘛用，在条款中应该对每份的用途作出说明，让买房人明白消费。 二手房过户税费争议 法律虽规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方，但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。 二手房买卖合同双方当事人对交易过程中的税费负担未约定或约定不明，经协商不能达成补充协议的，应按照税务部门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费承担人。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 一、二手房买卖合同有瑕疵的处理 二手房买卖合同出现瑕疵要根据不同的瑕疵来决定解决方式，具体为： (一)格式合同中对违约金标准约定过高。定金罚则和违约金条款通常并存于格式合同中，且违约金约定为转让成交价的30%，按照该比例若违约少则要承担十几万的违约金、多则数百万，远高于适用定金罚则获得的赔偿，导致双方因守约方主张适用违约金条款而产生较大分歧。判决违约方承担巨额的违约金明显有失公平，违约方会主张违约金过高要求调整，在判决中通常会予以调整，导致守约方往往以合同系双方真实意思表示为由提起上诉。对此，建议买卖双方及居间方的权利义务予以明确约定;降低违约金标准，将违约金定为转让成交价的5%-10%，既可防止合同当事人随意违约，也可防止违约金条款成为中介方串通合同一方非法获利的工具; (二)未约定无法申请到预期贷款导致合同无法履行时的责任承担。受国家调整房贷政策影响，买方未能申请到预期贷款，遂以情势变更为由诉请解除合同，要求卖方返还定金;卖方则认为此属于商业风险，要求买方承担违约责任。房产中介未根据政策调整及时修改、增补合同条款，对此情形未作约定，导致双方产生纠纷。对因国家房贷政策的调整而导致的买方无法申请到预期贷款的情形下是否解除合同作出明确的约定。 (三)合同中未约定居间方的权利义务。 有的格式合同中未载明居间方名称，也没有居间方签章，但又明确约定卖方应将定金托管于第三方(居间方)处;即使载明了中介的名称，对其权利义务也未作任何约定。买卖双方一旦基于中介方的行为发生纠纷，难以追究中介方的责任。对此，买、卖及中介三方必须签订居间合同，加强对房产中介的监管，明确其负有对合同主要条款释明的义务，并就重要及特殊约定事项作出特别提示，约束和规范房产中介的行为。 二、如何处理购房合同瑕疵 要根据合同条款中不同的瑕疵来决定处理方式，具体为： 瑕疵一：有的条款没意义 乙方在付给甲方定金(币种 )(大写) 元，(小写) 元。 上述定金：在乙方最后一次付款时充抵房款在时由甲方退还乙方。 在实际操作中，买房人支付的定金多在支付房子首付款时扣除或充抵，这个条款中“最后一次付款”没有实际意义，建议将这一款分成“在房子首付款和房款尾款支付时”两种情况，让二手房买卖双方选择时更加清楚;而双方约定具体时间由甲方退还乙方的条款，在实际中也很不合理，因为买卖双方大多选择充抵房款。 瑕疵二：户口迁不出责任难认定 甲方应将其落户于该房屋的户籍关系迁出。 在操作中，一般会选择“在房屋产权过户前”迁户口，但是契约没有对迁不出户口、户口迁出延期作出提示性条款，也没有对卖房人迁不出户籍关系作出违约责任的提示，常常造成买卖双方的纠纷，并且这种纠纷还不是卖房人赔钱就能解决的。 瑕疵三：具体税费表述不清晰 除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由：甲、乙双方按国家规定各自承担 ，甲方承担或乙方承担。 这一条款产生的争议最大，因为税费直接牵涉到卖房人是否将其加入到房价的问题。卖房人需要承担二手房买卖中的营业税、个人所得税，买房人需要承担办理房产证的契税，正由于税费有好多种，契约仅仅规定了三种可选：要么甲、要么乙、要么双方各自承担。而恰恰卖房人会把个税或营业税转移给买房人，如果说按照国家规定，后面的甲方承担和乙方承担完全就不应在条款中体现，要体现的话，应该具体到什么税。 瑕疵四：房屋损毁问题有漏洞 该房屋毁损、灭失的风险自：房屋正式交付之日 ，权利转移之日起转移给乙方。通常理解的房屋正式交付，应该是房产交易全部结束，包括房款结清和产权变更。而在实际中，会出现卖房人在还没有收齐全部房款、产权还没有转移时(一般是为了等到满5年后再交易，为避交房价 5.5%的营业税)，就已经把房子给买房人使用了，这时出现房屋灭失的话，因为产权还未变更，又容易引起纠纷。建议增加“先过户后交房”、“先交房后过户”的选项，保障买卖双方利益。 瑕疵五：契约没有标注用途 本契约一式 份。其中甲方留执 份，乙方留执 份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。契约一式几份其实很重要，在实际签约中，常常是“一式五份，甲方一份、乙方三份，产权权属登记一份”。乙方作为买房人，如果是一次性付款的，可以留两份，一份备存、一份交契税用;而留三份的，主要是为了按揭贷款时用一份。很多买房人不知道留这么多份干嘛用，在条款中应该对每份的用途作出说明，让买房人明白消费。 二手房过户税费争议 法律虽规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方，但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。 二手房买卖合同双方当事人对交易过程中的税费负担未约定或约定不明，经协商不能达成补充协议的，应按照税务部门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费承担人。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 一、二手房买卖合同有瑕疵的处理 二手房买卖合同出现瑕疵要根据不同的瑕疵来决定解决方式，具体为： (一)格式合同中对违约金标准约定过高。定金罚则和违约金条款通常并存于格式合同中，且违约金约定为转让成交价的30%，按照该比例若违约少则要承担十几万的违约金、多则数百万，远高于适用定金罚则获得的赔偿，导致双方因守约方主张适用违约金条款而产生较大分歧。判决违约方承担巨额的违约金明显有失公平，违约方会主张违约金过高要求调整，在判决中通常会予以调整，导致守约方往往以合同系双方真实意思表示为由提起上诉。对此，建议买卖双方及居间方的权利义务予以明确约定;降低违约金标准，将违约金定为转让成交价的5%-10%，既可防止合同当事人随意违约，也可防止违约金条款成为中介方串通合同一方非法获利的工具; (二)未约定无法申请到预期贷款导致合同无法履行时的责任承担。受国家调整房贷政策影响，买方未能申请到预期贷款，遂以情势变更为由诉请解除合同，要求卖方返还定金;卖方则认为此属于商业风险，要求买方承担违约责任。房产中介未根据政策调整及时修改、增补合同条款，对此情形未作约定，导致双方产生纠纷。对因国家房贷政策的调整而导致的买方无法申请到预期贷款的情形下是否解除合同作出明确的约定。 (三)合同中未约定居间方的权利义务。 有的格式合同中未载明居间方名称，也没有居间方签章，但又明确约定卖方应将定金托管于第三方(居间方)处;即使载明了中介的名称，对其权利义务也未作任何约定。买卖双方一旦基于中介方的行为发生纠纷，难以追究中介方的责任。对此，买、卖及中介三方必须签订居间合同，加强对房产中介的监管，明确其负有对合同主要条款释明的义务，并就重要及特殊约定事项作出特别提示，约束和规范房产中介的行为。 二、如何处理购房合同瑕疵 要根据合同条款中不同的瑕疵来决定处理方式，具体为： 瑕疵一：有的条款没意义 乙方在付给甲方定金(币种 )(大写) 元，(小写) 元。 上述定金：在乙方最后一次付款时充抵房款在时由甲方退还乙方。 在实际操作中，买房人支付的定金多在支付房子首付款时扣除或充抵，这个条款中“最后一次付款”没有实际意义，建议将这一款分成“在房子首付款和房款尾款支付时”两种情况，让二手房买卖双方选择时更加清楚;而双方约定具体时间由甲方退还乙方的条款，在实际中也很不合理，因为买卖双方大多选择充抵房款。 瑕疵二：户口迁不出责任难认定 甲方应将其落户于该房屋的户籍关系迁出。 在操作中，一般会选择“在房屋产权过户前”迁户口，但是契约没有对迁不出户口、户口迁出延期作出提示性条款，也没有对卖房人迁不出户籍关系作出违约责任的提示，常常造成买卖双方的纠纷，并且这种纠纷还不是卖房人赔钱就能解决的。 瑕疵三：具体税费表述不清晰 除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由：甲、乙双方按国家规定各自承担 ，甲方承担或乙方承担。 这一条款产生的争议最大，因为税费直接牵涉到卖房人是否将其加入到房价的问题。卖房人需要承担二手房买卖中的营业税、个人所得税，买房人需要承担办理房产证的契税，正由于税费有好多种，契约仅仅规定了三种可选：要么甲、要么乙、要么双方各自承担。而恰恰卖房人会把个税或营业税转移给买房人，如果说按照国家规定，后面的甲方承担和乙方承担完全就不应在条款中体现，要体现的话，应该具体到什么税。 瑕疵四：房屋损毁问题有漏洞 该房屋毁损、灭失的风险自：房屋正式交付之日 ，权利转移之日起转移给乙方。通常理解的房屋正式交付，应该是房产交易全部结束，包括房款结清和产权变更。而在实际中，会出现卖房人在还没有收齐全部房款、产权还没有转移时(一般是为了等到满5年后再交易，为避交房价 5.5%的营业税)，就已经把房子给买房人使用了，这时出现房屋灭失的话，因为产权还未变更，又容易引起纠纷。建议增加“先过户后交房”、“先交房后过户”的选项，保障买卖双方利益。 瑕疵五：契约没有标注用途 本契约一式 份。其中甲方留执 份，乙方留执 份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。契约一式几份其实很重要，在实际签约中，常常是“一式五份，甲方一份、乙方三份，产权权属登记一份”。乙方作为买房人，如果是一次性付款的，可以留两份，一份备存、一份交契税用;而留三份的，主要是为了按揭贷款时用一份。很多买房人不知道留这么多份干嘛用，在条款中应该对每份的用途作出说明，让买房人明白消费。 二手房过户税费争议 法律虽规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方，但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。 二手房买卖合同双方当事人对交易过程中的税费负担未约定或约定不明，经协商不能达成补充协议的，应按照税务部门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费承担人。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 一、二手房买卖合同有瑕疵的处理 二手房买卖合同出现瑕疵要根据不同的瑕疵来决定解决方式，具体为： (一)格式合同中对违约金标准约定过高。定金罚则和违约金条款通常并存于格式合同中，且违约金约定为转让成交价的30%，按照该比例若违约少则要承担十几万的违约金、多则数百万，远高于适用定金罚则获得的赔偿，导致双方因守约方主张适用违约金条款而产生较大分歧。判决违约方承担巨额的违约金明显有失公平，违约方会主张违约金过高要求调整，在判决中通常会予以调整，导致守约方往往以合同系双方真实意思表示为由提起上诉。对此，建议买卖双方及居间方的权利义务予以明确约定;降低违约金标准，将违约金定为转让成交价的5%-10%，既可防止合同当事人随意违约，也可防止违约金条款成为中介方串通合同一方非法获利的工具; (二)未约定无法申请到预期贷款导致合同无法履行时的责任承担。受国家调整房贷政策影响，买方未能申请到预期贷款，遂以情势变更为由诉请解除合同，要求卖方返还定金;卖方则认为此属于商业风险，要求买方承担违约责任。房产中介未根据政策调整及时修改、增补合同条款，对此情形未作约定，导致双方产生纠纷。对因国家房贷政策的调整而导致的买方无法申请到预期贷款的情形下是否解除合同作出明确的约定。 (三)合同中未约定居间方的权利义务。 有的格式合同中未载明居间方名称，也没有居间方签章，但又明确约定卖方应将定金托管于第三方(居间方)处;即使载明了中介的名称，对其权利义务也未作任何约定。买卖双方一旦基于中介方的行为发生纠纷，难以追究中介方的责任。对此，买、卖及中介三方必须签订居间合同，加强对房产中介的监管，明确其负有对合同主要条款释明的义务，并就重要及特殊约定事项作出特别提示，约束和规范房产中介的行为。 二、如何处理购房合同瑕疵 要根据合同条款中不同的瑕疵来决定处理方式，具体为： 瑕疵一：有的条款没意义 乙方在付给甲方定金(币种 )(大写) 元，(小写) 元。 上述定金：在乙方最后一次付款时充抵房款在时由甲方退还乙方。 在实际操作中，买房人支付的定金多在支付房子首付款时扣除或充抵，这个条款中“最后一次付款”没有实际意义，建议将这一款分成“在房子首付款和房款尾款支付时”两种情况，让二手房买卖双方选择时更加清楚;而双方约定具体时间由甲方退还乙方的条款，在实际中也很不合理，因为买卖双方大多选择充抵房款。 瑕疵二：户口迁不出责任难认定 甲方应将其落户于该房屋的户籍关系迁出。 在操作中，一般会选择“在房屋产权过户前”迁户口，但是契约没有对迁不出户口、户口迁出延期作出提示性条款，也没有对卖房人迁不出户籍关系作出违约责任的提示，常常造成买卖双方的纠纷，并且这种纠纷还不是卖房人赔钱就能解决的。 瑕疵三：具体税费表述不清晰 除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由：甲、乙双方按国家规定各自承担 ，甲方承担或乙方承担。 这一条款产生的争议最大，因为税费直接牵涉到卖房人是否将其加入到房价的问题。卖房人需要承担二手房买卖中的营业税、个人所得税，买房人需要承担办理房产证的契税，正由于税费有好多种，契约仅仅规定了三种可选：要么甲、要么乙、要么双方各自承担。而恰恰卖房人会把个税或营业税转移给买房人，如果说按照国家规定，后面的甲方承担和乙方承担完全就不应在条款中体现，要体现的话，应该具体到什么税。 瑕疵四：房屋损毁问题有漏洞 该房屋毁损、灭失的风险自：房屋正式交付之日 ，权利转移之日起转移给乙方。通常理解的房屋正式交付，应该是房产交易全部结束，包括房款结清和产权变更。而在实际中，会出现卖房人在还没有收齐全部房款、产权还没有转移时(一般是为了等到满5年后再交易，为避交房价 5.5%的营业税)，就已经把房子给买房人使用了，这时出现房屋灭失的话，因为产权还未变更，又容易引起纠纷。建议增加“先过户后交房”、“先交房后过户”的选项，保障买卖双方利益。 瑕疵五：契约没有标注用途 本契约一式 份。其中甲方留执 份，乙方留执 份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。契约一式几份其实很重要，在实际签约中，常常是“一式五份，甲方一份、乙方三份，产权权属登记一份”。乙方作为买房人，如果是一次性付款的，可以留两份，一份备存、一份交契税用;而留三份的，主要是为了按揭贷款时用一份。很多买房人不知道留这么多份干嘛用，在条款中应该对每份的用途作出说明，让买房人明白消费。 二手房过户税费争议 法律虽规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方，但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。 二手房买卖合同双方当事人对交易过程中的税费负担未约定或约定不明，经协商不能达成补充协议的，应按照税务部门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费承担人。

[律师回复] 解答如下, 【为您推荐】新密市金堂县屏山县宿豫区萧县平武县河间市虽然签订合同时，一般来说双方当事人签字盖章后合同就生效了，具有了法律效力。但是如果当事人是受欺诈威逼等迫于无奈、意思表示有瑕疵时签的字盖的章，那么当事人所签订的合同是无效的。那么，意思表示瑕疵是什么意思呢意思表示瑕疵有哪些种类呢为您解答。
一、意思表示瑕疵意思表示是由内心的意思和外部表示所构成。意思与外部表示不一致以及意思表示不自由，是意思表示有瑕疵。所谓意思表示瑕疵，就是意思表示不真实，内心意愿与行为表示不一致，达不到行为人预期目的的行为。根据《民法通则》第58条的规定，欺诈、胁迫、乘人之危的行为是意思表示瑕疵的行为，归属于民事无效行为，无效的民事行为从开始起就没有法律约束力。
二、意思表示瑕疵的类型
1、欺诈，是故意隐瞒事实真相或作虚假表述使人陷入错误而为意思表示的行为。
2、胁迫，是故意实施不法行为，使人陷入恐惧而为意思表示的行为。胁迫是一种违法的威胁。合法的威胁不构成胁迫，例如以要挟，就不构成严格意义上的胁迫。
3、乘人之危，是不正当利用他人的危难处境，迫使其接受不利条件的行为。乘人之危的目的，是追求不公平的后果。
4、重大误解，当事人因他人或自己的过失陷入重大错误而实施的意思表示，是重大误解的行为。但根据《合同法》第54条的规定，因重大误解和在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销;一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民或者仲裁机构不得撤销。据此，在《合同法》中，重大误解、显失公平和欺诈、胁迫的民事行为是可撤销可变更的民事行为，故有别于其它无效民事行为的规定。上述内容是意思表示瑕疵的概念和类型。大家要依法做事，遵法守法，在合同谈判签订合同时要本着互利互惠双赢的原则，不要乘人之危或者耍心机欺骗他人，不然就是签订了合同，过后如果对方到了，也会裁定合同无效或者对合同进行变更、撤销的。

[律师回复]
1、什么是出资瑕疵通俗地说，出资瑕疵就是公司设立或增资过程股东认缴的股份金额本应该要足额按期到公司账户，没按要求按时足额到账，或者到了公司账上，利用对公司控制地位，把股本金转出不用于公司经营。除了资金不到位之外，还有承诺出资的财产价值不足、承诺出资的财产已交付给公司但未办理过户手续、承诺出资的财产办理了过户手续但未交付公司使用等。当然也包括以无权处分的财产出资、以赃款/物出资等特殊形态。
2、股东瑕疵出资能否认其股东资格吗股东对公司有出资义务，但没有出资，并不影响其已存在的股东资格。股东资格依内外法律关系，根据公司章程、股东名册以及工商行政部门的登记予以确认。这些文件可以证明股东资格，但不证明股东已经履行出资义务。
3、瑕疵出资的法律后果依据我国新《公司法》第二百条、第二百零一条的规定，在公司发起人、股东虚假出资或者抽逃出资的情况下，由公司登记机关先责令改正，后再处以罚款等，而不是直接否定其股东资格，同时我国公司法并未规定其他股东对瑕疵股东有关启动失权程序的权利，也就是说在我国，对虚假出资或者出资不足的股东，公司或者其他股东还没有法律依据启动失权程序，以否定瑕疵出资者的股东资格，更谈不上直接否定其股东资格，即股东瑕疵出资并不能导致其不享有股东资格或者丧失股东资格。所以，一般情况下，确定某人是否享有该公司的股权，应看其是不是具有持有公司股份的约定，是不是公司章程、股东名册或者登记管理机关登记文件记载的股东，而不是看他有没有依法出资，这也是各国立法的通利。综上所述，股东权利的行使是以是否具备股东资格为前提的，而非以股东是否实际出资为前提，瑕疵出资并不必然影响股东权利的行使。
4、股东瑕疵出资对其股东权利没有影响吗瑕疵出资可能导致股东权利受限。司法解释(三)第十七条规定，股东未履行或者未全面履行出资义务或者抽逃出资，公司根据公司章程或者股东会决议对其利润分配请求权、新股优先认购权、剩余财产分配请求权等股东权利作出相应的合理限制，该股东请求认定该限制无效的，人民不予支持。据此可见，出资瑕疵的股东，其股东权利受限已具有法律依据。
(1)股东权利的受限范围根据司法解释(三)第十七条的规定，未履行或者未全面履行出资义务或者抽逃出资的股东，其受限的股东权利范围为利润分配请求权、新股优先认购权、剩余财产分配请求权等财产性的自益股东权利，而不包括表决权、知情权等共益性股东权利。司法解释(三)的该规定消除了学界、司法界长期以来对瑕疵股东权利受限范围的争议。其实，瑕疵出资的股东，首先应当限制的是表决权。因为“资本多数决”是公司表决机制设定的基本价值观，履行出资义务是股东取得股东权利的基础与对价，而表决权是股东权利的首要权利。股东履行了出资义务，方可以其出资为限对公司承担风险与责任。试想，承诺出资一个亿而实际出资一百万的股东，其与公司的利益绑定和风险承担如何与实际出资一个亿的股东相比，在这种情况下，其表决权如何能站在公司而不是自身的角度行使对于知情权，由于目前的公司法并未规定其行使的持股时间与持股比例，因此没有限制的法律依据。
(2)股东权利受限的条件司法解释(三)对未履行或者未全面履行出资义务或者抽逃出资的股东权利限制规定了条件，即应通过公司章程之规定，或通过股东会决议的方式做出。换言之，即：在公司章程未有相关规定，或者股东会未以有效决议的方式做出相关决定之前，公司或其他股东不得当然地对瑕疵出资的股东权利进行限制，这是股东权利受限的程序性要求。在股东会作出限制出资瑕疵股东权利的决议时，如瑕疵出资的股东是小股东，则决议一般会顺畅做出;但如果瑕疵出资股东是大股东，则按照公司法规定的资本多数决的表决机制，在章程中没有就关联事项表决回避作出规定的情况下，是很难做出有效决议的，从而使这一有效的约束机制成为空文。如此看来，在公司设立的时候，就有必要以高度的预见性，对公司章程作出更为细致的规定，明确关联交易的回避机制，明确瑕疵股东权利受限的详细规定。
(3)股东权利受限的期间一般而言，在瑕疵出资的股东未采取措施补正其出资之前，其股东权利皆应受限，且该受限的权利可溯及到公司设立或增资之时。但对于实物出资且该实物需要办理过户登记手续方可转移权属的股东而言，因为出资涉及到实物交付与产权过户登记两个方面，二者之一未完成即构成瑕疵出资。司法解释(三)对于未交付实物或未办理产权过户的瑕疵出资规定了不同的受限期间。司法解释(三)第十条规定，出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续;在前述期间内办理了权属变更手续的，人民应当认定其已经履行了出资义务;出资人主张自其实际交付财产给公司使用时享有相应股东权利的，人民法院应予支持。出资人以前款规定的财产出资，已经办理权属变更手续但未交付给公司使用，公司或者其他股东主张其向公司交付、并在实际交付之前不享有相应股东权利的，人民法院应予支持。

[律师回复] 对于产品瑕疵的意思产品有瑕疵消费者怎么维权这个问题，解答如下, 产品有瑕疵，俗称是指产品存在毛病。例如，布料上有些小疙瘩或线头，但这块布料还是可以用的。所谓产品质量问题(即产品缺陷)是指产品存在危及人身健康、他人财产安全的不合理危险，或者不符合国家、行业对该产品保障人身健康、财产安全的标准而存在的不合理危险。比如，洗澡器的某些电器元件绝缘性能不好，容易导致漏电;啤酒瓶厚薄不匀，容易发生爆炸等，都属于产品缺陷。一般情况下，存在瑕疵的产品是可以销售的，但是必须以“处理品”、“次品”等形式注明，并告诉消费者哪方面有瑕疵。相关法律可参考：《产品质量法》第四十五条因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期间为二年，自当事人知道或者应当知道其权益受到损害时起计算。因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的请求权，在造成损害的缺陷产品交付最初消费者满十年丧失;但是，尚未超过明示的安全使用期的除外。第四十六条本法所称缺陷，是指产品存在危及人身、他人财产安全的不合理的危险;产品有保障人体健康和人身、财产安全的国家标准、行业标准的，是指不符合该标准。《民法通则》第一百二十二条因产品质量不合格造成他人财产、人身损害的，产品制造者、销售者应当依法承担民事责任。运输者、仓储者对此负有责任的，产品制造者、销售者有权要求赔偿损失。

[律师回复]
一、什么是瑕疵履行《合同法》要求合同双方应当全面履行合同，严格按照合同的要求履行各自的义务，但现实生活中，往往产生一方当事人因这样那样的原因，不能够全面履行合同义务，这就构成了合同瑕疵履行，又可被称为不适当履行。合同的瑕疵履行是指合同一方当事人虽然履行了合同，但其履行既不符合法律的规定也不符合合同的约定，致对方不能获得合同利益、减少或丧失获得合同利益的情形。
二、瑕疵履行包括哪几种类型
（一）迟延履行迟延履行是指合同一方当事人在合同约定的履行期满后，能旅行债务而没有履行债务的合同履行行为。履行迟延发生以下法律后果：合同另外一方有权要求违约方继续履行合同义务；合同另外一方有权请求对方赔偿自己因对方的瑕疵履行所遭受的损失；即使瑕疵履行方继续履行合同义务，对合同相对方而言已经失去意义，合同相对方有权解除合同并要求瑕疵履行方赔偿损失；在延迟期间，标的物发生意外灭失的，由瑕疵履行方承担该损失责任。
（二）加害履行加害履行又称加害给付，是指因为瑕疵履行方的过错履行行为，致使合同相对方的利益受到损害的情形，如数量不足、质量不符合法定或约定的标准、包装不符合规范、交付的地点、方式不符合要求等。其法律后果是：合同相对方有权要求瑕疵履行方承担违约责任或者要求瑕疵履行方承担侵权的民事责任；合同相对方不能依据违约责任获得赔偿时，有权要求瑕疵履行方承担侵权损害赔偿责任。值得一提的是，在服务消费合同领域内，经营者有保证服务质量的义务。但是，“消费者在接受该服务前已经知道其存在的瑕疵的除外”（《消费者权益保护法》第二十二条）。经营者只要明示了服务存在何种瑕疵，没有欺骗消费者的行为，并且消费者是自愿接受服务的，那么，经营者就不必承担瑕疵履行的法律责任。这里也提醒消费者，选择存在瑕疵的服务时一定要三思而后行。否则，一旦发生消费纠纷，消费者将很难得到法律的保护。
（三）受领迟延受领迟延是指接受合同标的一方没有及时接受对方的给付。通常认为，受领不是义务，但合同中约定约定应当在何时受领标的并于受领后给付价金的，受领人的受领就构成了义务，对方的权利实现有赖于受领人的受领。如果因为受领人的延迟受领构成违约，则应承担违约责任。

[律师回复] 您好，关于什么是产品瑕疵产品有瑕疵消费者怎么维权这个问题，我的解答如下, 产品有瑕疵，俗称是指产品存在毛病。例如，布料上有些小疙瘩或线头，但这块布料还是可以用的。所谓产品质量问题(即产品缺陷)是指产品存在危及人身健康、他人财产安全的不合理危险，或者不符合国家、行业对该产品保障人身健康、财产安全的标准而存在的不合理危险。比如，洗澡器的某些电器元件绝缘性能不好，容易导致漏电;啤酒瓶厚薄不匀，容易发生爆炸等，都属于产品缺陷。一般情况下，存在瑕疵的产品是可以销售的，但是必须以“处理品”、“次品”等形式注明，并告诉消费者哪方面有瑕疵。相关法律可参考：《产品质量法》第四十五条因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期间为二年，自当事人知道或者应当知道其权益受到损害时起计算。因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的请求权，在造成损害的缺陷产品交付最初消费者满十年丧失;但是，尚未超过明示的安全使用期的除外。第四十六条本法所称缺陷，是指产品存在危及人身、他人财产安全的不合理的危险;产品有保障人体健康和人身、财产安全的国家标准、行业标准的，是指不符合该标准。《民法通则》第一百二十二条因产品质量不合格造成他人财产、人身损害的，产品制造者、销售者应当依法承担民事责任。运输者、仓储者对此负有责任的，产品制造者、销售者有权要求赔偿损失。