二手房延期交房诉讼时效如何计算

最新修订 | 2024-08-16
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包敬立律师
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专家导读 在商品房买卖合同中,买方在出卖方逾期交付住房且符合交付条件时,有权依据合同请求住房。此为债权请求权,适用三年诉讼时效。时效计算点分为两种情况:一是合同约定交付期满后;二是实际达到法定交付标准时。具体时效起算需根据房屋交付状态确定。
二手房延期交房诉讼时效如何计算

一、二手房延期交房诉讼时效如何计算

商品房买卖合同中,若出卖方交付住房的期限已经到达,那么依照合同的约定,买方有权要求出卖方为自己提供所购买的住房。这一申请权利被视为债权请求权,须按照相关的诉讼时效规定来进行操作。依照现行法律的规定,因房地产交付延期而引发的民事纠纷,其诉讼时效为三年。然而,在诉讼时效的起算方面,需要根据实际情况进行具体分析:若房屋已符合法定交付条件,则诉讼时效应自合同约定的交付期限届满之日开始计算;反之,若房屋尚未达到法定交付标准,则诉讼时效应从房屋满足法定交付条件之日起开始计算。

民法典》第一百八十八条

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的,依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

法律另有规定的,依照其规定。

但是,自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护,有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

二、二手房延期交房一个月不交如何追究违约责任

倘若房地产开发商未能按照预定时间履行房屋交接义务,根据相关法律法规,其需承受以下几项违约责任:

首先,根据购房合同中的约定,每当开发商未按时完成房屋移交超过一个自然日时,应当向购房者支付已付购房总价一定百分比的违约金(具体金额将由双方在合同中明确规定);

其次,若开发商未能按照合同约定的交房期限进行房屋移交,购房者有权选择解除购房合同。在此情况下,开发商必须在收到购房者发出的书面解除购房合同通知之日起,在双方在购房合同中所约定的时间范围内,全额退还购房者已经支付的所有购房款项以及相应的利息,同时还需要按照合同约定的金额向购房者支付违约金。

《民法典》第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;

约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务

关于住宅楼房的购买交易,当出卖人未能按照合约规定履行交付住房义务,并且在买房人满足了交付条件下,根据协议条款买房人有权主张行使所购得的房产权利。这种有权要求获得房产的权利本质上属于债权人的提请权范畴,并需要遵循三年的诉讼时效期限制。就时效计算的时间节点而言,主要存在以下两种情况:第一种情况是在合同约定的交付期限届满之后;而另一种情况则是在实际达到法律规定的交付标准之时。至于具体的时效起算日期,则需要根据房屋实际交付的状况来进行判断和确认。

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是这样子的,我一个朋友欠了我十多万,然后一直不肯还钱,我想起诉他。请问延长债务诉讼时效的办法是什么,应该要怎么计算呢
[律师回复]
一、延长债务诉讼时效的办法有哪些
我国《民法通则》对债务清偿规定了诉讼时效。如果未能在诉讼时效期间内行使权利,债权人就不能向人民法院主张权利,否则,将承担驳回诉讼请求等败诉的后果。但你是杏注意到,《民法通则》第140条有这样的规定:诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断,从中断时起,诉讼时效期间重新计算。有鉴于此,在快到诉讼时效期满时可以采取下面10种自救措施,使诉讼时效中断,转被动为主动,以实现自己的权利。
1、要求债务人写出还款计划。与债务人协商,制定还款计划或协议。这样诉讼时效从还款计划的履行期限届满时起再开始计算,就可以延长即将过去的诉讼时效。
2、与债务人对账。既便于诉讼又能延续诉讼时效,诉讼时效从对账之日起再开始计算。
3、起草与债务人清欠会谈纪要。对于一时还不上债的单位,采用这种方法,既不伤和气,又能掌握清欠的主动权,也能引起诉讼时效重新计算。
4、要求债务人找担保人。保证在一定期限内还款,逾期不还,由担保人偿还,诉讼时效从还债期限届满之日起重新计算。
5、找第三者证明曾问债务人主张过权利;诉讼时效从主张权利之臼起重新计算。
6、保留证据。如请求清偿债务时出行的车票、住宿发票、信函、电报等,证明一直在主张权利。
7、每次清欠,尽量要求债务人支付路费。支付的路费从欠款中扣除,这样也可使债权人的诉讼时效得到延长。
8、提起诉讼。向有管辖权的法院起诉,原诉讼时效中断。
9、让债务人同意履行。债务人对债权表示承认、请求延期履行、提供担保、支付利息等都被视为同意履行义务。要求债务人立字据、签订清偿债务的协议或制备忘录。债务人不愿立字据的,可邀请无利害关系的第三方或有关单位见证,保存债务人同意履行的电话记录、录音磁带、信件、电报和电传等。
10、通过非诉讼方式主张权利。根据最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》规定,权利人向人民调解委员会或者有关单位提出主张权利的请求,从提出请求时起,诉讼时效中断。经调解达不成协议的,诉讼时效时间即重新计算;如调解达成协议,义务人未按协议规定期限履行义务的,诉讼时效期间就从履行期限届满时重新计算。此外,债务人向仲裁机关或有关主管机关主张权利的,也可引起诉讼时效中断。
二、诉讼时效如何认定
我国《民法通则》确立了两种诉讼时效制度,即一般诉讼时效和特殊诉讼时效制度。一般诉讼时效制度为2年。特殊的短期诉讼时效为1年,长期诉讼时效为20年。
民间借款纠纷的诉讼时效制度一般适用2年的一般时效制度,当借款合同期限届满之日起2年内为有效的诉讼时效期间。但是,并非民间借款案件就不适用特殊的诉讼时效期间。
实践中,无还款期限的民间借款合同大量存在,这些纠纷的诉讼时效如果符合《民法通则》第137条规定的要求的,可适用20年的特殊长期诉讼时效,而非2年的时效,否则将对保护债权人的利益造成损害,有违公平原则。如果无期限借款合同超过了20年的诉讼时效提起诉讼的,则丧失胜诉权。
民间借款合同时效分无还款期限合借款同和有还款期限借款合同两种情形。有偿还期限的,借款到期后,借款人没有返还借款,贷款人明知债权已到期而债务人未能偿还欠款,权利遭受侵害而不追索的,适用一般诉讼时效制度。即明知权利被侵害之日起(借款到期日)2年内不主张,即认定超过诉讼时效。无偿还期限的民间借款,通常以贷款人知道债权被侵害之日起计算2年的诉讼时效。超过诉讼时效,原债务成为自然债务,不具有强制执行力。
当然,民间借款纠纷本身所具有的特点,导致许多民间借贷案件因时效问题发生争议,笔者认为,对民间借款纠纷诉讼时效的适用原则,应当坚持作有利于债权人利益解释的原则。在下列情况下应当认定诉讼时效未超过:

一,放弃诉讼时效利益行为的认定。根据最高人民法院《关于超过诉讼时效期间借款人在催款通知单上签字或者盖章的法律效力问题的批复》(1999年1月29日最高人民法院审判委员会第1042次会议通过,自1999年2月16日起施行)规定:根据《中华人民共和国民法通则》第4条、第90条规定的精神,对于超过诉讼时效期间,信用社向借款人发出催收到期贷款通知单,债务人在该通知单上签字或盖章的,应当视为对原债务的重新确认,该债权债务关系应受法律保护。根据此条规定,债务人在催款通知单上签字或者盖章,可以视为借款人自愿放弃时效利益,对偿还原债务的一种认可,使债务从自然债务转化为可强制执行的债务。虽然此批复规定了借用社与借款人之间的借款案件,但在民间借款纠纷中,也常常存在债务人在借款已过时效后,经过债权人追索并经债权人通过书面等形式重新认可的情况,对此,也应当认定为债务人对诉讼时效利益的自愿放弃,此时债权人起诉债务人,就具备胜诉权。

二,分期履行借款合同的时效认定。分期偿还债务是借款合同履行的一种重要方式,在当事人约定分期履行合同债务的情况下,诉讼时效应当从最后一笔债务履行期届满之次日开始计算。
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1.一般诉讼时效期间。民法通则第135条规定:向人民请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年,法律另有规定的除外。即民法通则或其他民事法律规范没有特别规定的,均适用2年的一般诉讼时效期间。
2.短期诉讼时效期间。民法通则第136条规定,“身体受到伤害要求赔偿的”、“出售质量不合格的商品未声明的”、“延付或者拒付租金的”以及“寄存财物被丢失或者损毁的”四种情形,诉讼时效期间为1年。但是,这四种适用短期诉讼时效的情形,有的已被后公布的单行法修正,按新法优于旧法、特别法优于普通法的原则,应该适用新法律的规定。环境保护法第42条规定:因环境污染损害赔偿提讼的时效期间为3年,即身体伤害因环境污染造成的,应适用特别法规的特殊时效;产品质量法第45条规定,因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期间为2年……即因产品责任的赔偿请求权,应适用特别法规定的2年特殊时效。
3.最长诉讼时效期间。民法通则第137条规定,从权利被侵害之日起超过20年的,人民不予保护。有特殊情况的,人民可以延长诉讼时效期间。最长诉讼时效期间与一般和短期诉讼时效期间不同,该期间是从权利被侵害时起计算,即适用于“不知道或不应当知道”其权利被侵害的“特殊主体”。那些知道或应当知道自己权利被侵害的权利人,只能适用一般时效。三.诉讼时效延长的适用条件
1.延长诉讼时效所依据的正当理由(事由)是由人民依职权确认的,因为社会生活的复杂性决定了法律不可能将阻碍诉讼时效进行的情况全部地加以规定。当出现中止和中断诉讼时效的法定事由之外的事实即特殊情况,造成权利人逾期行使请求权时,有必要授权人民审查是否作为延长时效的事由,以弥补法律规定的不足。而所谓特殊情况而不指权利人由于障碍在法定诉讼时效期间不能行使请求权的情况。
2.诉讼时效的延长适用于已经届满的诉讼时效。已完成的诉讼时效期间仍然有效力,而由人民决定适当延长一定的期间。
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