房屋买卖合同中,卖方毁约应如何处理

最新修订 | 2024-08-22
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王淳律师
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专家导读 购房协议中,严重违约导致无法达成购房目标,守约方有权解除合同并索赔价格差额及可能利润损失。法院支持但会扣除守约方不当措施导致的扩大家庭经济损失,以及自身过失、已获利益和必要开支。评估时综合考量守约方履约情况和损失合理性。
房屋买卖合同中,卖方毁约应如何处理

一、房屋买卖合同中,卖方毁约应如何处理

自达成购房协议以来,若出现由于一方当事人严重违约而导致另一方当事人所预期的购房目标无法达成的情形,守约方可依法行使合同解除权,并有权向违约方索要实际房屋价值与原商品房之间产生的价格差异损失以及评估转售价值与原商品房之间产生的利润损失等相关的可得利益损失,在此种情况下,法院应根据具体情况给予适当的司法支持,除非双方当事人另有明确约定。

然而,在核实及评估可得利益损失时,应当对守约方提出的可得利益赔偿总额进行核算,从中剔除由守约方在处理该违约事件过程中所未能采取的适当或有效措施而导致的过分扩大了的经济损失

同时,还需扣除守约方因为自身过失而引发的损失、守约方因合同履行获得的利益以及守约方向实现该利益付出的交易过程中的必须开支,并充分考虑守约方在整个合同执行过程中的履约表现等多方面因素来确定其可产生利润损失的合理范围。

民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失违约责任

二、房屋买卖合同纠纷如何判定

关于合约纷争情形之处理,当事人可采取如下措施向专业律师寻求援助与建议:

首先,协商处理法。协商及和解模式是以争议各方依据合约所规定的违约责任以及各自实际状况为基础,自行协商解决争议而无需通过司法程序的方式实现的。

其次,调解处理法。调解往往是在各方相互理解并愿意妥协的原则下展开的。

再者,仲裁处理法。若当事人不希望通过协商或调解解决问题,或者协商与调解均无法达成共识,那么他们可以根据先前签订的仲裁协议向相关仲裁机构提出仲裁申请。

最后,诉讼处理法。倘若当事人中有任何一方拒绝接受仲裁,那么仲裁这一方式便无法实施,此时只能选择通过诉讼的方式来解决双方之间的争议。因此,诉讼乃是解决合约纷争的终极手段。

民事诉讼法》第一百二十二条

当事人起诉到人民法院的民事纠纷,适宜调解的,先行调解,但当事人拒绝调解的除外。

在购房协议中,如出现重大违约行为致使交易无法达到预期效果乃至根本无望履行,那么守约方将有权利单方面解除合同,并且要求对方赔偿因价格差异而产生的额外费用和可能因此丧失的商业利润。然而,法院对于这种索赔请求通常会予以支持,但是同时也会扣减由于守约方采取不当措施所导致的扩大家庭经济损失,以及其自身存在的过失、已经获得的利益以及必要的支出等因素。在进行评估时,法院将会全面考虑守约方的履约状况以及损失的合理性。

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房屋买卖合同卖方毁约怎么办
[律师回复] 看具体情况定。商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致合同被撤销的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。出卖人通过认购向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同撤销的,出卖人应当将定金返还买受人。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
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在进行房屋买卖的时候,如果卖方合同违约的话,那么可以要求解除合同,并且要求对方进行赔偿。合同在签订成功以后,除非出现法定的情形,或者是双方约定一致的情形的时候,才能够解除合同,否则就是合同违约。
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我朋友之前的时候将自己手中的一套二手的房子卖掉,但是他卖掉之后房子的价格就上去了,他就特别的后悔,就直接给对方违约了,那个房屋买卖毁约责任怎么认定?
[律师回复] 房屋买卖合同bai是出卖人将其房屋的所有权转让于买受人,买du受人向出卖人支付购房价款的合同。买卖合同签订后,买房应当严格按照合同zhi的约定向卖方支付购房价款。但是在现实生活中,经常会出现签订合同后,买方会因房价下降、贷款未能办理等原因拒绝向卖方支付购房价款,则根据法律规定和合同的约定,买方视为违约dao。这种情况下买房应当承担什么责任呢,又该如何向卖方赔偿呢。因为房屋买卖合同是要式合同,双方必须签订书面合同。通常在签专订合同的时候都会约定违约责任。则买方出现违约行为,卖方可以根据合同的约定向买方主张违约责任。当然,卖方也可以单独向买方主张损失赔偿。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。法律依据:《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条当事人属一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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[律师回复] 违约金与损害赔偿金是不能同时主张的,也没有必要同时主张。
实践中对于对于上述争议问题一般以以下原则解决:
1、当事人如果在合同中约定了违约金,原则上应当按照约定违约金执行。
2、当事人如果所约定的违约金低于违约方的违约行为所造成的损失的话,非违约方可以请求法院予以增加,因为违约金具有损害赔偿的性质,只要低于所造成的损失,就应当予以弥补。
3、当事人如果约定的违约金过分高于违约行为所造成的损失的,违约方可以请求人民法院适当减少。
法律依据:《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条
【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
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