房屋买卖合同中,卖方毁约应如何处理

最新修订 | 2024-08-22
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包敬立律师
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专家导读 购房协议中,严重违约导致无法达成购房目标,守约方有权解除合同并索赔价格差额及可能利润损失。法院支持但会扣除守约方不当措施导致的扩大家庭经济损失,以及自身过失、已获利益和必要开支。评估时综合考量守约方履约情况和损失合理性。
房屋买卖合同中,卖方毁约应如何处理

一、房屋买卖合同中,卖方毁约应如何处理

自达成购房协议以来,若出现由于一方当事人严重违约而导致另一方当事人所预期的购房目标无法达成的情形,守约方可依法行使合同解除权,并有权向违约方索要实际房屋价值与原商品房之间产生的价格差异损失以及评估转售价值与原商品房之间产生的利润损失等相关的可得利益损失,在此种情况下,法院应根据具体情况给予适当的司法支持,除非双方当事人另有明确约定。

然而,在核实及评估可得利益损失时,应当对守约方提出的可得利益赔偿总额进行核算,从中剔除由守约方在处理该违约事件过程中所未能采取的适当或有效措施而导致的过分扩大了的经济损失

同时,还需扣除守约方因为自身过失而引发的损失、守约方因合同履行获得的利益以及守约方向实现该利益付出的交易过程中的必须开支,并充分考虑守约方在整个合同执行过程中的履约表现等多方面因素来确定其可产生利润损失的合理范围。

民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失违约责任

二、房屋买卖合同纠纷如何判定

关于合约纷争情形之处理,当事人可采取如下措施向专业律师寻求援助与建议:

首先,协商处理法。协商及和解模式是以争议各方依据合约所规定的违约责任以及各自实际状况为基础,自行协商解决争议而无需通过司法程序的方式实现的。

其次,调解处理法。调解往往是在各方相互理解并愿意妥协的原则下展开的。

再者,仲裁处理法。若当事人不希望通过协商或调解解决问题,或者协商与调解均无法达成共识,那么他们可以根据先前签订的仲裁协议向相关仲裁机构提出仲裁申请。

最后,诉讼处理法。倘若当事人中有任何一方拒绝接受仲裁,那么仲裁这一方式便无法实施,此时只能选择通过诉讼的方式来解决双方之间的争议。因此,诉讼乃是解决合约纷争的终极手段。

民事诉讼法》第一百二十二条

当事人起诉到人民法院的民事纠纷,适宜调解的,先行调解,但当事人拒绝调解的除外。

在购房协议中,如出现重大违约行为致使交易无法达到预期效果乃至根本无望履行,那么守约方将有权利单方面解除合同,并且要求对方赔偿因价格差异而产生的额外费用和可能因此丧失的商业利润。然而,法院对于这种索赔请求通常会予以支持,但是同时也会扣减由于守约方采取不当措施所导致的扩大家庭经济损失,以及其自身存在的过失、已经获得的利益以及必要的支出等因素。在进行评估时,法院将会全面考虑守约方的履约状况以及损失的合理性。

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房产纠纷
我朋友之前的时候将自己手中的一套二手的房子卖掉,但是他卖掉之后房子的价格就上去了,他就特别的后悔,就直接给对方违约了,那个房屋买卖毁约责任怎么认定?
[律师回复] 房屋买卖合同bai是出卖人将其房屋的所有权转让于买受人,买du受人向出卖人支付购房价款的合同。买卖合同签订后,买房应当严格按照合同zhi的约定向卖方支付购房价款。但是在现实生活中,经常会出现签订合同后,买方会因房价下降、贷款未能办理等原因拒绝向卖方支付购房价款,则根据法律规定和合同的约定,买方视为违约dao。这种情况下买房应当承担什么责任呢,又该如何向卖方赔偿呢。因为房屋买卖合同是要式合同,双方必须签订书面合同。通常在签专订合同的时候都会约定违约责任。则买方出现违约行为,卖方可以根据合同的约定向买方主张违约责任。当然,卖方也可以单独向买方主张损失赔偿。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。法律依据:《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条当事人属一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
我公司有个同事跟我的关系挺好的,很多时候我们都是一起谈论事情,现在都是像朋友一样,他很多时候都会跟我说他自己的事情,前段时间买房子,但是因为资金问题,毁约了,请问,房屋买卖毁约判决,如果毁约的话需要赔偿多少?
[律师回复] 违约金与损害赔偿金是不能同时主张的,也没有必要同时主张。
实践中对于对于上述争议问题一般以以下原则解决:
1、当事人如果在合同中约定了违约金,原则上应当按照约定违约金执行。
2、当事人如果所约定的违约金低于违约方的违约行为所造成的损失的话,非违约方可以请求法院予以增加,因为违约金具有损害赔偿的性质,只要低于所造成的损失,就应当予以弥补。
3、当事人如果约定的违约金过分高于违约行为所造成的损失的,违约方可以请求人民法院适当减少。
法律依据:《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条
【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
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房屋买卖卖房合同毁约怎么办
在面对自己的合法权益被侵害的时候,我们就需要运用法律来保护自己的权益。如果您的合法权益正在遭受侵害,那么可以通过本篇文章了解的法律知识来保护自己的合法权益,希望能够对您遇到关于房屋买卖卖房合同毁约怎么办问题带来帮助。
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我朋友前不久的时候买了一个房子,只是他自己买了房子之后对方就进行毁约了,觉得买的房子价格比较低,他就不知道怎么办了,对于房屋买卖毁约的法律依据是什么?
[律师回复]
1、法定违约金
由法律直接规定的违约金为法定违约金。法定违约金是在一些法规(如《工矿产品购销合同条例》、《农副产品购销合同条例》等)中,明文规定的违约金比例。合同对违约金作了原则性规定,且有关条例规定了违约金比例,适用法定违约金。在此情况下,由于合同的内容、违约的性质、程度的不同,确定违约金的方法与数额也有所不同。
1)有关条例明确规定了违约金比例的,即可按该比例直接计算出违约金的数额。如《工矿产品购销合同条例》第35条第5项规定,逾期交货的,应比照中国人民银行有关延期付款的规定,按逾期交货总值计算,向需方偿付逾期交货的违约金。这里明确规定了延期交货的违约金比例为每日万分之三。再如,《如工承揽合同条例》第21条第4项规定,逾期交付定作物,应当按照合同规定,向定作方偿付违约金。以酬金计算的,每逾期一天,按逾期交付部分的酬金总额的千分之一偿付违约金。由此可见,延期履行合同的法定违约金的计算标准是固定的。各种滞期费、滞纳金等适用如上规定。
2)有关法规只规定了违约金一定比例范围。这需要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定一定的比率,才能计算出违约金的数额。如《工矿产品购销合同条例》第35条第1项规定,供方不能交货的,应向需方偿付违约金。通用产品的违约金为不能交货部分货款总值的百分之一至百分之五。一般来讲,不履行或不完全履行合同的法定违约金为一定的比例范围。
2、约定违约金
违约金是由当事人约定的,为约定违约金。约定违约金是一种合同关系,称违约金合同。这种合同属从合同。主合同无效,违约金合同无效。违约金合同是诺成合同,与定金合同不同,不以预先给付为成立要件。约定违约金又是一种附条件合同。通常,违约行为发生,违约金合同生效;违约行为不发生,违约金合同不生效。
违约的种类繁多,违约金合同则有概括性和具体性之分。概括性违约金合同,指当事人对违约行为不做具体区分,概括约定凡违约即支付违约金。具体性违约金合同,指当事人针对不同的违约行为所约定的违约金,如约定根本违约违约金、债务不履行违约金、债务部分履行违约金、债务迟延履行违约金。
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房屋买卖卖房合同毁约如何办
我们的衣食住行,因为有了法律规则才能更好的保障我们各自的权益不被侵害,我们的生活是离不开法律的,因此应该提高对法律知识的了解和认识,避免在遇到法律问题无法维护自己的合法权益。也许您现在面临着房屋买卖卖房合同毁约如何办的问题,希望本篇文章的内容能够帮助到您。
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房产纠纷
你好律师,我的一个亲戚跟别人有房屋买卖合同,但是现在说是想毁约,所以我想问下房屋买卖合同毁约后果有哪些呢?
[律师回复] 可以。签了房屋买卖合同后,买方想违约,就必须承担相应的违约责任。
违约责任以可参阅《合同法》的如下规定处理:
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国合同法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
第一百一十六条 当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。
合同范本
房屋买卖合同
出卖人(甲方): 买受人(乙方):
甲乙双方就房屋买卖事项在平等、真实、自愿、协商一致的前提下订立合同,以昭信守。
一、甲方自愿将其位于杨芬港镇华瑞欣苑小区 号楼 门室的楼房所有权及其使用权和华瑞欣苑小区 号楼 门 号地下室(地下室建筑面积 平方米,楼房建筑面积 平方米,还包括水、电等设施,一下简称“本或该房屋”)以总价人民币拾万仟佰元整(¥元)的价格卖给乙方。
二、乙方一次性将房款支付给甲方。
三、乙方如果交易该房屋,若有需要,甲方有无条件配合;乙方过户时,甲方应无条件协助乙方办理房屋产权手续,界时发生的契税,过户费用等由乙方负担。
四、本合同签订后,甲方对该房屋的使用、收益、占有等权利一并转让给乙方。
五、甲方不得就该房屋在于他人订立协议、合同或其他任何方式的处分。
六、违约责任
1、甲方应当与乙方付清房款同时交付乙方该房屋。
2、甲方保证本房屋无查封、交易、抵押、债务、通知拆除等现
象;甲方保证对本房屋拥有所有权,且无任何纠纷;若本房屋属共有财产,甲方保证已征得其他共有人同意。以上三条,甲方违反其中任何一条,甲方都需按解决纠纷时,此房产市场价双倍赔偿给乙方。
3、本合同签订、房款付清后,任何一方不得擅自变更或解除合同,否则听出变更或解除方。若有其他重大或不可抗力的客观原因导致需解除本合同的、双方协商解决。
七、甲方要保证此房产的所有手续齐全,还要保证这些手续的真实性、有效性,否则视甲方违约,甲方需按此房产当时市场价的双倍赔偿给乙方。
八、未尽事宜,在房款付清前,双方可以签订非违背于本合同的补充协议,补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。合同履行过程发生争议,由双方当事人协商解决,协商不成的依法向合同签署地人民法院起诉。
九、有关此房的所有手续包括:房本一个、身份证复印件、购房合同、点卡等,签订本合同时、甲方全部交给乙方,乙方如丢失或损坏,由乙方自己负责。
十、本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。
快速解决“房产纠纷”问题
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我上个星期在房地产公司买了房,通过我们的协商之后签订了一份合同。今天房子出现了质量问题,都不想要了。房屋合同买卖毁约诉讼状如何书写
[律师回复] 2018年最新的房屋合同买卖毁约诉讼状如下,原告
一:李某,男,

原告
二:孙某某,女

被告
一:沈某,女,

第三人:黄某某,男

诉讼请求:
一、判决被告返还原告购房定金5万元;
二、判决被告支付原告违约金63.64万元(包括:《二手房买卖合同》约定的违约金20万元;按原告因被告违约而增加的购房成本(以涉案房屋面积、单价暂以21000元/平米计)与约定违约金20万元的差额所应增加的违约金,暂定为43.64万);
三、判决被告承担原告房租 3000(暂计算至2016年1月底),中介费17700元,律师费3万元 
四、判令被告承担本案的诉讼费用。

事实与理由:
原告为改善居住,将仅有的一套位于苏州工业园区的房屋出售后于2015年11月23日通过苏州工业园区某房产经纪有限公司与被告签订了编号为NO﹒0000094《二手房买卖合同》(以下简称“合同),并由被告代第三人在合同甲方处签名。合同约定:被告将与第三人共有的位于苏州工业园区某花园29幢1304室、面积为114.59平米的房屋(以下简称“房屋”)以人民币177万元的总价出售给原告;被告保证出售房屋已征得房屋共有人及承租人(如有)的同意,并为此承担相应的法律责任;原告于2015年11月23日支付被告定金5万元;双方任一方违约,违约金为20万元,并承担由此而产生的诉讼费、律师费等全部违约费用;双方约定于2016年1月15日前办理房屋资金托管。此外,双方还口头约定于2016年1月4日共同前往苏州工业园区房产交易中心办理网签手续。合同签订后,原告当即向被告支付了购房定金5万元。但至约定的办理网签之日,被告却拒绝前往办理。并于2016年1月6日书面明确表示不再向原告出售房屋,单方面解除合同。原告随即向被告及中介回函不同意解除合同或要求被告在支付违约金并赔偿损失后同意解约,但被告均置之不理

综上,原告认为:原被告所签《二手房买卖合同》为合法有效的合同,双方均应严格遵守。被告在收取了原告购房定金后却拒绝继续履行合同,显属严重违约,故原告有权要求被告按合同约定支付违约金;且由于苏州房价现正持续快速上涨,因被告的违约致原告购房延迟,使得原告购房成本大大增加,故原告有权依据实际增加的购房成本(以涉案房屋面积计)要求被告增加支付违约金;并承担原告租房、律师费、中介费等损失。现原告维护合法权益,依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关之规定诉至贵院,望判如所请。

此致
苏州工业园区人民法院

具状人:

日期:2016年1月 日
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房屋买卖卖房合同毁约如何办
在现实生活中,很多人常常因为对法律知识了解的很少,而导致自己没有办法去维护自己的合法权益。所以我们需要多多了解一些于自己息息相关的法律知识,本篇文章为您整理了一些关于房屋买卖卖房合同毁约如何办的法律知识,请阅读文章详细内容了解。
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房屋买卖卖房合同毁约怎么办
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买房的时候签订了中介房屋买卖定金合同后,说明房屋的购买就是几乎完成了,业主只需要好好等待交房就可以了。但是签订房屋买卖合同并交定金后,卖方毁约应负什么责任?
[律师回复] 你好,关于您询问的中介房屋买卖定金合同签约后又毁约的问题,我的回答如下。
1、针对拒签居间协议和拒收定金:
如果卖家在中介处挂牌待售,按中介一般的操作流程,中介会先让买家签居间协议,由于居间协议仅有买方签字,所以居间协议还没有成立,卖家即使不签,也不承担什么法律责任。中介应当采取反向操作的方式,即将居间协议的主要内容确定后,先让卖家签字,再让买方签字。
卖家虽然已经签了居间协议,但房价上涨后不肯收定金。通常居间协议都约定意向金在卖家签收以后才能转变为定金,所以如果卖家不签收的话,那么意向金就不会变成定金,卖家毁约就不会受到定金罚则的处罚。中介除了采取前面所说的反向操作方式外,还应当要求卖家在居间协议中授权中介收取定金并代为保管。这样,中介收了定金也就等于卖家收了定金,卖家毁约就要承担定金罚则。
2、签订居间协议后双倍返还定金
通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约,应当双倍返还定金;支付定金的一方如毁约,则丧失定金。虽然房东签了居间协议,而且也收了定金,如果房价涨得比较多即使双倍返还,还是可以赚钱,所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。
在二手房买卖中90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定,虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本,但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系,而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。在这种情况下,房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了,买方可以向房东主张房价的差价损失,也就是可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。
3、签订居间协议后拒签买卖合同
居间协议签订后,房东可能会找些理由来拒签买卖合同。这些理由通常有:
(1)居间协议的签约人未得到房东的同意。如房屋的产权是女儿或者妻子的,但签居间协议的人是父亲或者丈夫,由于签约人不是产权人,所以房东主张居间协议是无效的,要求退款了事。
(2)房东在签订居间协议时还未取得房屋产权,所以房东认为没取得产权就签的合同无效,要求退款了事。
如果有证据证明签约人有产权人的授权,比如产权人曾到中介处挂牌,或者签署过佣金确认书、委托书等文件,那么居间协议仍然是有效的。如果没有证据证明,那么买方可以要求签约人承担缔约过失责任,赔偿买方的损失。
如果房东购买的是期房、拍卖房,或者已和他人签订了买卖合同但产证还在办理过程中,此时房东出售房屋时尽管还没有拿到产证,但合同还是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得产权(如违法建筑),或者产权是别人的,那合同就是无效的。根据法律规定,无效的合同应由过错方承担赔偿责任,买方有权要求房东赔偿经济损失。
4、签订购房合同后房东拒绝过户
房东不会明确表明拒绝办理过户交易手续,但可能会制造一些借口,要求将过户时间延期,在买方同意延期后却一直不确定具体的过户时间,最终发信称因买方原因未能按时过户而解约。在这种情况下,买方一定要及时发出书面催告,要求房东在约定时间签约。如同意延期,则应约定具体的期限。书面催告应当同时抄送中介一份。买方应尽量不要延期,如延期应当征得房东的书面同意,否则可能因证据不足而被法院认定违约。
快速解决“合同事务”问题
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我年初看上了一套房子,当下就签订了房屋买卖居间协议书,现在卖方突然不想卖了,还不想赔违约钱,我该怎们办
[律师回复] 房屋买卖合同看起来虽是薄薄的几张纸,但却有不小的“重量”,每当发生房产纠纷时,买卖合同都是重要的证据。签订房屋买卖合同时要注意
一、房屋基本情况
1、 房屋的面积:套内建筑面积、使用面积、公摊面积等。
2、 房屋的使用年限:一般来说,住宅的土地使用期限是70年,而你要看的就是剩余的土地使用权年限。
3、 房屋的地理位置:房子位于哪里,好具体到门牌号。
二、房屋产权情况
1、房屋性质:交易房屋是商品房、已购公房、经适房还是小产权房,这点必须明确。
2、产权情况:房子是否被抵押,如果已被抵押,抵押权人是谁,何时可以办理解抵押手续等。
3、租赁情况:如果房子在被出售之前曾出租过,那就涉及到优先购买权的问题,这时就需要明确清楚租户是否放弃了优先购买权,并好附有租户签署的放弃优先购买权声明。房屋买卖居间协议书已经签订,卖方毁约可以参考如下。第
一,你们的买卖合同已经签订,这个时候属于居间服务已经基本完成,买卖双方需要依据合同向中介支付居间服务费;第
二,卖方现在的建议,不仅不利于您权利的维护,还将导致您与卖方共同构成对居间方违约,这个是需要承担相应违约责任的;第
三,在二手房买卖合同已经签订的情况下,建议按照合同履行,卖方不履行合同的,您可以要求居间方配合,追究其违约责任。
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