租房合同怎样具有法律效率

最新修订 | 2024-09-03
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杜强吉律师
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专家导读 租赁合同在租赁双方达成共识后成立,但法律效应需从四方面审查:合同主体是否具备民事行为能力,房屋是否可出租,合同内容是否合法,及合同是否已登记备案。如出租方知情租客违法犯罪活动,合同视为无效。未登记备案的租赁合同法律效力存在争议,可能无效或不能对抗第三人。
租房合同怎样具有法律效率
租房合同怎样具有法律效率

一、租房合同怎样具有法律效率

在租赁双方经过协商并达成关于租金、租赁期限以及任何可能出现的违约责任等详细条款共识之后,一项正式的租赁合同便成功构建起来。而这个已经签订的租赁合同其法律效应如何,需要我们从以下四个关键角度进行严谨的审查。

首先,我们需要关注的是合同的主体是否符合相关法律规定,也就是出租方和承租方是否具备有效的民事行为能力。例如,他们是否属于无民事行为能力者或受到限制的民事行为能力者,或者出租方是否拥有该房屋的所有权或合法使用权等等。

其次,我们需要确认该房屋是否被法律法规明确禁止出租。只要法律法规没有明确禁止出租的房屋,那么它们都是可以依法出租的。

根据相关规定,存在以下九种情形之一的房屋将无法出租:

(1)尚未依法获得房屋所有权证书;

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利;

(3)共有房屋未得到共有人的同意;

(4)权属存在争议;

(5)属于非法建筑;

(6)不符合安全标准;

(7)已设定抵押,未经抵押权人同意;

(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门的相关规定;

(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

再次,我们需要审查房屋租赁合同的具体内容是否合法。在实际操作过程中,部分房屋租赁合同会约定如果房客未能按时支付租金、水电费等费用,其滞纳金将会按照每天2%的比例计算。

然而,从法律角度来看,这种约定由于滞纳金过高而显得不公,因此属于可撤销条款。

此外,还有一种较为普遍的现象是,某些人利用租来的房屋从事违法犯罪活动。如果情况属实,并且出租方在知情或应当知晓的情况下,此类租赁合同均视为无效,不受国家法律保护,租金将依法予以没收。

最后,我们还需关注租赁合同是否进行过登记备案。根据《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》以及本市的租赁法规的相关规定,租赁当事人必须向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对于未登记备案的租赁合同是否具有法律效力,存在着两种不同的观点。一种观点认为这类合同无效,而另一种观点则认为尽管租赁合同仍具效力,但是它并不具有对抗第三人的效力。

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗

二、租房合同怎么签

选择合适及详细的条款,来起草您的租赁合同是极其重要的步骤之一。

请确保您的租赁合同包含以下要点:

1)明确划分所属房屋的具体地理位置;

2)详细规定租赁期限;

3)明确规定租金以及其付款的时间表和方式;

4)明确租赁协议中关于设施维护如何承担责任的条款;

5)在租赁协议中清晰阐述关于转租相关事宜的安排;

6)明确定义任何形式下违反条款时,可能面临何种法律责任;

7)在租赁协议中清楚说明如何处理因租赁条款引发的争端问题;

8)关于所有上述要点的签署人需要明确署名并加盖公司或个人印章,同时也需注明签署协议的具体日期;

9)如果有其他相关事项,也应当在协议中一一列举并加以说明。

《民法典》第704条规定:租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

在租赁双方经过协商并达成关于租金、租赁期限以及任何可能出现的违约责任等详细条款共识之后,一项正式的租赁合同便成功构建起来。而这个已经签订的租赁合同其法律效应如何,需要我们从以下四个关键角度进行严谨的审查。

首先,我们需要关注的是合同的主体是否符合相关法律规定,也就是出租方和承租方是否具备有效的民事行为能力。例如,他们是否属于无民事行为能力者或受到限制的民事行为能力者,或者出租方是否拥有该房屋的所有权或合法使用权等等。

其次,我们需要确认该房屋是否被法律法规明确禁止出租。只要法律法规没有明确禁止出租的房屋,那么它们都是可以依法出租的。

根据相关规定,存在以下九种情形之一的房屋将无法出租:

(1)尚未依法获得房屋所有权证书;

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利;

(3)共有房屋未得到共有人的同意;

(4)权属存在争议;

(5)属于非法建筑;

(6)不符合安全标准;

(7)已设定抵押,未经抵押权人同意;

(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门的相关规定;

(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

再次,我们需要审查房屋租赁合同的具体内容是否合法。在实际操作过程中,部分房屋租赁合同会约定如果房客未能按时支付租金、水电费等费用,其滞纳金将会按照每天2%的比例计算。

然而,从法律角度来看,这种约定由于滞纳金过高而显得不公,因此属于可撤销条款。

此外,还有一种较为普遍的现象是,某些人利用租来的房屋从事违法犯罪活动。如果情况属实,并且出租方在知情或应当知晓的情况下,此类租赁合同均视为无效,不受国家法律保护,租金将依法予以没收。

最后,我们还需关注租赁合同是否进行过登记备案。根据《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》以及本市的租赁法规的相关规定,租赁当事人必须向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对于未登记备案的租赁合同是否具有法律效力,存在着两种不同的观点。一种观点认为这类合同无效,而另一种观点则认为尽管租赁合同仍具效力,但是它并不具有对抗第三人的效力。

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