划拨土地与国有土地划拨有何不同

最新修订 | 2024-09-04
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专家导读 国有土地使用权的获取方式分为出让和划拨。出让需支付出让金,期限有限制且可转让、租赁、抵押;划拨通过政府批准,无期限限制但受特定条件约束,不可转让、出租或抵押,使用时可能需补缴土地出让金。出让土地拥有独立物权,权利义务明确,划拨土地权利受限,所有权人监控使用权。出让土地交易不涉及出让金,划拨土地交易需补足该费用,增加交易成本。
划拨土地与国有土地划拨有何不同

一、划拨土地与国有土地划拨有何不同

首先,我们来了解一下这两者之间的差别所在:

1、关于土地性质的认定问题。

我们通常所说的国有土地使用权的获取方式主要包含了两种形式——出让及划拨。

其中,出让的含义是指由国家将手中持有的国有土地使用权在一定的期限之内授予土地使用者,而土地使用者则需要按照国家规定向其支付土地使用权出让金。

相对而言,划拨则意味着土地使用者经过县级以上人民政府的核准以及在交纳补偿、安置等相关费用之后,可从中获得或无偿实地获取未被赋予使用期限限制的国有土地使用权。

此举的本质属性为一种行政行为而非民事行为

在此划拨的过程中,通常并不会对土地使用权进行具体的期限设定,然而却对此设定了一些特定的限制条件,不得随意进行转让、租赁甚至抵押

2、接下来谈谈它们的获取方式有所不同这个问题。

对于出让土地来说,商品房建设用地原则上应采取招标、拍卖、挂牌等有偿的方式取得,并且严格禁止以划拨方式设立建设用地使用权

至于划拨土地呢,则需得到县级以上人民政府依法的批准方可实行。

3、而从权利与义务的关系层面来看,这两者之间也存在明显差异。

出让土地属于一种独立的物权类别,其使用权人在法定的范围内享有充分的自由处理权,比如可以进行转让、租赁以及抵押等等。

反观划拨土地,虽然其所有权人和使用权人之间的权利义务界限并不十分清晰明朗,但当使用权人在行使财产权利时,必须受到所有权人的监控或干涉,不能完全称得上是一种完全独立的物权类别。

再来探讨一下有关出让金的话题:

对于划拨土地来说,在其使用权限上一般并无特别明确的限制,用户无需承担缴纳土地出让金的义务。

不过,他们仅限于使用、收益,而无法进行转让、抵押和出租,若想实施上述行为的话,就得补足相应的土地出让金。

因此,在计算出让土地使用权交易的费用时,我们通常不会考虑到额外的部分;

但是,对于划拨的土地而言,在交易过程中需补足所需的土地出让金,这样无疑会增添交易的成本负担。

《中华人民共和国土地管理法》第五十四条建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得;但是,下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得:

(一)国家机关用地和军事用地;

(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;

(四)法律、行政法规规定的其他用地。

二、划拨土地与国有土地的划拨土地区别

首先,我们来了解一下这两者之间的差别所在:

1、关于土地性质的认定问题。

我们通常所说的国有土地使用权的获取方式主要包含了两种形式——出让及划拨。

其中,出让的含义是指由国家将手中持有的国有土地使用权在一定的期限之内授予土地使用者,而土地使用者则需要按照国家规定向其支付土地使用权出让金。

相对而言,划拨则意味着土地使用者经过县级以上人民政府的核准以及在交纳补偿、安置等相关费用之后,可从中获得或无偿实地获取未被赋予使用期限限制的国有土地使用权。

此举的本质属性为一种行政行为而非民事行为。

在此划拨的过程中,通常并不会对土地使用权进行具体的期限设定,然而却对此设定了一些特定的限制条件,不得随意进行转让、租赁甚至抵押。

2、接下来谈谈它们的获取方式有所不同这个问题。

对于出让土地来说,商品房建设用地原则上应采取招标、拍卖、挂牌等有偿的方式取得,并且严格禁止以划拨方式设立建设用地使用权。

至于划拨土地呢,则需得到县级以上人民政府依法的批准方可实行。

3、而从权利与义务的关系层面来看,这两者之间也存在明显差异。

出让土地属于一种独立的物权类别,其使用权人在法定的范围内享有充分的自由处理权,比如可以进行转让、租赁以及抵押等等。

反观划拨土地,虽然其所有权人和使用权人之间的权利义务界限并不十分清晰明朗,但当使用权人在行使财产权利时,必须受到所有权人的监控或干涉,不能完全称得上是一种完全独立的物权类别。

再来探讨一下有关出让金的话题:

对于划拨土地来说,在其使用权限上一般并无特别明确的限制,用户无需承担缴纳土地出让金的义务。

不过,他们仅限于使用、收益,而无法进行转让、抵押和出租,若想实施上述行为的话,就得补足相应的土地出让金。

因此,在计算出让土地使用权交易的费用时,我们通常不会考虑到额外的部分;

但是,对于划拨的土地而言,在交易过程中需补足所需的土地出让金,这样无疑会增添交易的成本负担。

《中华人民共和国土地管理法》第五十四条建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得;但是,下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得:

(一)国家机关用地和军事用地;

(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;

(四)法律、行政法规规定的其他用地。

首先,我们来了解一下这两者之间的差别所在:

1、关于土地性质的认定问题。

我们通常所说的国有土地使用权的获取方式主要包含了两种形式——出让及划拨。

其中,出让的含义是指由国家将手中持有的国有土地使用权在一定的期限之内授予土地使用者,而土地使用者则需要按照国家规定向其支付土地使用权出让金。

相对而言,划拨则意味着土地使用者经过县级以上人民政府的核准以及在交纳补偿、安置等相关费用之后,可从中获得或无偿实地获取未被赋予使用期限限制的国有土地使用权。

此举的本质属性为一种行政行为而非民事行为。

在此划拨的过程中,通常并不会对土地使用权进行具体的期限设定,然而却对此设定了一些特定的限制条件,不得随意进行转让、租赁甚至抵押。

2、接下来谈谈它们的获取方式有所不同这个问题。

对于出让土地来说,商品房建设用地原则上应采取招标、拍卖、挂牌等有偿的方式取得,并且严格禁止以划拨方式设立建设用地使用权。

至于划拨土地呢,则需得到县级以上人民政府依法的批准方可实行。

3、而从权利与义务的关系层面来看,这两者之间也存在明显差异。

出让土地属于一种独立的物权类别,其使用权人在法定的范围内享有充分的自由处理权,比如可以进行转让、租赁以及抵押等等。

反观划拨土地,虽然其所有权人和使用权人之间的权利义务界限并不十分清晰明朗,但当使用权人在行使财产权利时,必须受到所有权人的监控或干涉,不能完全称得上是一种完全独立的物权类别。

再来探讨一下有关出让金的话题:

对于划拨土地来说,在其使用权限上一般并无特别明确的限制,用户无需承担缴纳土地出让金的义务。

不过,他们仅限于使用、收益,而无法进行转让、抵押和出租,若想实施上述行为的话,就得补足相应的土地出让金。

因此,在计算出让土地使用权交易的费用时,我们通常不会考虑到额外的部分;

但是,对于划拨的土地而言,在交易过程中需补足所需的土地出让金,这样无疑会增添交易的成本负担。

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除此之外,二者之间可从性质、取得方式、权利义务关系以及费用来区别。
一、二者性质不同
划拨土地是指国家依法按照一定程序将土地使用权无偿地转移给土地使用者,它属于行政行为,而非民事行为。在划拨时,一般不设定土地使用权的期限,但却设定了一定的限定条件,不得转让、出租和抵押。
出让土地是指国家以土地使用者的身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。
二、取得方式不同
出让:商品房建设用地原则上应该以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得,严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。以划拨方式取得的建设用地使用权,房地产转让时,必须经国土资源管理部门的审批,办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
划拨:是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。
三、权利义务关系不同
出让土来说,土地所用权人和土地使用权人的权利义务进行了明确的法律形式的界定,它是一种的物权,使用权人具有法定范围内任意的处置权,如转让、出租和抵押等。
而划拨土地的土地所有权人和土地使用权人的权利义务没有明确的界定,使用权人在行使财产权利时要受所有权人的控制或干扰,还不能成为一种完全意义上的物权。
四、费用不同
划拨土地在使用权限上一般没有明确的限制,无需缴纳土地出让金。比如现在的经济适用房所用土地就是划拨的,不过这类房屋在出售时要向国家补交土地出让金。
出让土地住宅使用年限一般是70年,商业40年,综合50年(《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例全文》第十二条)。开发商取得的土地一般都是出让的。出让土地到期后可以续交出让金继续使用。
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[律师回复] 第一条 本合同双方当事人
  出让方:中华人民共和国__________省(自治区、直辖市)________市(县)土地管理局(以下简称甲方),法定地址_______;邮政编码____________;法定代表人:姓名__________;职务____________。
  受让方:__________________(以下简称乙方);法定地址____________;邮政编码____________;法定代表人:姓名______;职务________________。
  根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定,原以划拨方式取得的土地使用权发生转让(出租;抵押),须签订土地使用权出让合同。乙方因出售(出租;抵押)____________房产(或__________部分房产),其使用范围内(或相应比例)的土地使用权随之转让(出租;抵押)。双方本着自愿、平等、有偿的原则,经过协商,订立本合同。
第二条 ______________房产使用土地位于________________总用地面积为______________。其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方确认。
  乙方领有该房产使用范围内土地的国有土地使用证,(或批准文件),具有合法的土地使用权。
  第三条 乙方出售(出租;抵押)____________整栋房产;甲方出让土地的面积为________________房产总用地面积,即________平方米。(或:第三条 乙方出售(出租;抵押)__________房产楼层________层,建筑面积________平方米,为__________房产总建筑面积的____________%;甲方出让土地的面积为________房产总用地面积的________%;即__________平方米。)
  本合同项下出让的土地使用权与__________房产使用范围内未出让的土地使用权为一整体,系公有的,不可分割的,相邻各方必须相互合作,并根据需要为对方提供便利的条件。
  第四条 土地使用权出让的年限为______年,自__________________起算。
  第五条 __________房产使用范围内的土地,按原批准文件为______________用地,乙方须按国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地。
  乙方如改变土地用途,必须征得甲方同意,重新调整土地使用权出让金,签订土地使用权出让合同,并办理变更登记手续。
  第六条 乙方按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及向第三方转让时的土地增值费(税)。
  第七条 本合同项下的土地使用权出让金为每平方米________元人民币,总额为____________元人民币。
  本合同经双方签字后________日内,乙方须以现金支票或现金向甲方支付占出让金总额__________%共计________元人民币作为履行合同的定金。
  合同签字后______日内(或乙方出售房产后______日内)乙方应付清给付定金后土地使用权出让金余款。逾期未全部支付的,甲方有权解除合同,并可请求违约赔偿。(或:乙方出租________房产,每年应以租金的__________%抵交出让金,至抵交完全部出让金为止。或双方抵押________房产后________日内,以抵押所获收益抵交完给付定金后土地使用权出让金余款。逾期未全部支付的,甲方有权解除合同,并可请求违约赔偿。)
  第八条 乙方在支付全部土地使用权出让金后________日内,办理土地使用权登记变更登记,换取土地使用证,取得土地使用权。
  第九条 乙方同意从________年开始按规定逐年缴纳土地使用费,缴纳的时间为当年________月______日。土地使用费每年每平方米为________元人民币。
  第十条 除合同另有规定外,乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前,将合同要求支付的一切费用汇入甲方开户银行帐号,银行名称:__________银行________分行,帐户号________。
  甲方银行帐号如有变更,应在变更后__________日内以书面形式通知乙方,由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费,乙方均不承担违约责任。
  第十一条 乙方依本合同取得的土地使用权,可依国家有关规定进行转让、出租、抵押。
  房产所有人出售(出租;抵押)__________部分房产时,亦就同时转让(出租;抵押)整栋房产使用土地中与出售(出租;抵押)房产占________房产总建筑面积比例相同的土地使用权。
  第十二条 土地使用权转让(出租;抵押)时,应当签订转让合同(租赁合同;抵押合同)或在房产买卖合同中设立土地使用权转让(出租;抵押)章节,但不得违背国家法律法规的本合同规定。并依照规定办理转让(出租;抵押)登记。
  第十三条 土地出让年限届满,土地使用者可以申请续期,重新与甲方签订出让合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。土地使用者不再申请续期的,本合同项下的土地使用权、地上建筑物和其他附着物所有权由国家无偿收回,土地使用者应交还土地使用证并依照规定办理注销登记。
  第十四条 如果一方未能履行合同项下的义务,应被视为违反本合同,违约方从另一方收到具体说明违约情况的通知后,应在_____日内纠正该违约。如________日内没有纠正,违约方应向另一方赔偿违约引起的一切直接和可预见的损失。
  第十五条 如果乙方不能按时支付任何应付款项,从滞纳之日起,每日按应缴纳费用的________%缴纳滞纳金。
  第十六条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。
  第十七条 因执行本合同发生争议,由争议各方协商解决。协商不成,可以提请仲裁机购仲裁或向有管辖权的人民法院起诉。
  第十八条 本合同于________年______月______日在中国________省(自治区、直辖市)(县)签订。
  第十九条 本合同未尽事宜,可由双方约定后作为合同附件。

甲方:中华人民共和国________省  乙方:____________(章)
(自治区、直辖市)___________
市(县)土地管理局(章)
法定代表人______(签字)   法定代表人______(签字)
土地转让与划拨土地的区别?
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 土地转让和划拨的区别有哪些 1、划拨一般是针对事业性单位,这些单位取得国家土地除缴纳相关的税费外,不再支付出让金。出让是政府将国有土地的一段时间内的使用权有偿转让出去的行为。当划拨的土地要改变用途、经营性质的时候,需要补交出让金,从而改土地证上的“划拨”为“出让”。 2、现在开发商修建商品房大多数都是缴纳土地出让金的方式获得的土地,出让就是开发商必须给钱给政府,政府保证你的70年或者50年使用权。划拨是政府转让土地获得收入的一种方式,简单点说就是用土地的一方没有给政府钱的就是划拨,主要用于政府项目。 3、出让的土地使用权人具有法定规范内的处置权,可进行转让、出租和抵押。划拨的土地不得进行转让、出租和抵押。由此可得出,土地出让和土地划拨之间的权利义务不同。 4、房屋类型不同,房屋所在的土地性质不同也就影响了该房屋所属的类型。划拨土地一般为公益事业用地或回迁房、经适房等建设用地;而出让土地上多建有商品房。土地出让和土地划拨在房屋类型上是存在着一些区别的。 5、土地性质不同,那么对购房者后期的影响结果也不一样,出让取得的土地使用权在交易时,不存在额外的费用,但如果是划拨的土地,如果想进行交易,就需要先补交土地使用权出让金。对想买二手房的购房者来说,一定要先弄清所购房屋的土地使用权取得方式,避免增加交易成本。
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国有土地出让划拨
划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权,同时也是国家在一定年期内,继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。
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征地拆迁
土地转让与划拨的区别
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 土地转让和划拨的区别有哪些 1、划拨一般是针对事业性单位,这些单位取得国家土地除缴纳相关的税费外,不再支付出让金。出让是政府将国有土地的一段时间内的使用权有偿转让出去的行为。当划拨的土地要改变用途、经营性质的时候,需要补交出让金,从而改土地证上的“划拨”为“出让”。 2、现在开发商修建商品房大多数都是缴纳土地出让金的方式获得的土地,出让就是开发商必须给钱给政府,政府保证你的70年或者50年使用权。划拨是政府转让土地获得收入的一种方式,简单点说就是用土地的一方没有给政府钱的就是划拨,主要用于政府项目。 3、出让的土地使用权人具有法定规范内的处置权,可进行转让、出租和抵押。划拨的土地不得进行转让、出租和抵押。由此可得出,土地出让和土地划拨之间的权利义务不同。 4、房屋类型不同,房屋所在的土地性质不同也就影响了该房屋所属的类型。划拨土地一般为公益事业用地或回迁房、经适房等建设用地;而出让土地上多建有商品房。土地出让和土地划拨在房屋类型上是存在着一些区别的。 5、土地性质不同,那么对购房者后期的影响结果也不一样,出让取得的土地使用权在交易时,不存在额外的费用,但如果是划拨的土地,如果想进行交易,就需要先补交土地使用权出让金。对想买二手房的购房者来说,一定要先弄清所购房屋的土地使用权取得方式,避免增加交易成本。
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国有土地划拨流程
申办用地选址建设单位持项目管理部门批准的建设项目建议书向市城市规划主管部门(北京市规划委员会)申请规划选址;如建设项目选址与城市总体规划不一致的,需提供建设项目规划选址论证报告。市规划局发建设项目选址意见书。申办用地预审建设用地单位申请用地预审。
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国有划拨土地能否拍卖
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《担保法》第三十七条规定:“下列财产不得抵押:土地所有权耕地、宅基地,自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外学校,幼儿园,医院等以公益为目的的事业单位,社会团体的教育设施,医疗卫生设施和其他社会公益设施所有权、使用权不明或者有争议的财产依法被查封、扣押、监督的财产依法不得抵押的其他财产。”根据上述规定不能抵押的土地所有权或使用权,即便是当事人签订了抵押合同也是无效的。土地使用权与地上建筑物一致的原则。
《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第三十三条规定:土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。所以当地上有建筑物、其他附着物时,不可能进行单纯的土地使用权抵押或房屋产权抵押,而必须将土地与地上建筑物、其他附着物同时抵押,并按照规定分别办理土地使用权抵押登记和房产抵押登记。
关于土地抵押合法凭证。根据()国土(籍)字第2号《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》,土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》,而《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》抵押权的法律凭证,抵押权人不得扣押抵押证书。抵押权人扣押的土地证书无效,土地使用权人可以申请原土地证书作废,并办理补发新证手续。过去有的银行办理抵押登记,直接扣押抵押人的土地证书,以为这样保险,实际上存在着非常大的风险。保险问题。
根据《担保法》第五十八条规定:抵押权因抵押物灭失而消灭,因灭失所得的赔偿金,应当作为抵押财产。因此土地使用权抵押办理房地产保险,可以确保抵押人的权益。所以土地使用权抵押特别是地上有建筑物或其他附着物,抵押权人最好要求抵押人对地上建筑物办理保险手续,并在保险单上注明抵押权人为第一受益人,保险合同的期限应长于抵押协议的期限。如果被抵押的土地因特殊原因受到损害,抵押权人可以根据抵押人让与的赔偿或补偿请求权,代替抵押人直接向第三人或保险公司请求损害赔偿或要求保险公司给付保险金。
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国有划拨土地能抵押吗
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《担保法》第三十七条规定:“下列财产不得抵押:土地所有权;耕地、宅基地,自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第
(五)项、第三十六条第三款规定的除外;学校,幼儿园,医院等以公益为目的的事业单位,社会团体的教育设施,医疗卫生设施和其他社会公益设施;所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监督的财产;依法不得抵押的其他财产。”根据上述规定不能抵押的土地所有权或使用权,即便是当事人签订了抵押合同也是无效的。土地使用权与地上建筑物一致的原则。《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第三十三条规定:土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。所以当地上有建筑物、其他附着物时,不可能进行单纯的土地使用权抵押或房屋产权抵押,而必须将土地与地上建筑物、其他附着物同时抵押,并按照规定分别办理土地使用权抵押登记和房产抵押登记。关于土地抵押合法凭证。根据(1997)国土(籍)字第2号《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》,土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》,而《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》抵押权的法律凭证,抵押权人不得扣押抵押证书。抵押权人扣押的土地证书无效,土地使用权人可以申请原土地证书作废,并办理补发新证手续。过去有的银行办理抵押登记,直接扣押抵押人的土地证书,以为这样保险,实际上存在着非常大的风险。保险问题。根据《担保法》第五十八条规定:抵押权因抵押物灭失而消灭,因灭失所得的赔偿金,应当作为抵押财产。因此土地使用权抵押办理房地产保险,可以确保抵押人的权益。所以土地使用权抵押特别是地上有建筑物或其他附着物,抵押权人最好要求抵押人对地上建筑物办理保险手续,并在保险单上注明抵押权人为第一受益人,保险合同的期限应长于抵押协议的期限。如果被抵押的土地因特殊原因受到损害,抵押权人可以根据抵押人让与的赔偿或补偿请求权,代替抵押人直接向第三人或保险公司请求损害赔偿或要求保险公司给付保险金。
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