没有签预售合同但打了预付款怎么办

最新修订 | 2024-09-07
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巩海冬律师
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专家导读 通常情况下,支付款项意味着已经实施了部分合同义务,因而产生了客观存在的合同关系。在没有特别约定的前提下,此笔款项是无法进行退还的。根据相关法律规定,即使当事人并未通过书面或口头方式签订合同,但是如果他们所从事的民事活动可以被推断出存在订立合同的意图时,那么该人民法院有权认定这种情况属于以“其它形式”订立的合同。
没有签预售合同但打了预付款怎么办

一、没有签预售合同但打了预付款怎么办

通常情况下,支付款项意味着已经实施了部分合同义务,因而产生了客观存在的合同关系。在没有特别约定的前提下,此笔款项是无法进行退还的。根据相关法律规定,即使当事人并未通过书面或口头方式签订合同,但是如果他们所从事的民事活动可以被推断出存在订立合同的意图时,那么该人民法院有权认定这种情况属于以“其它形式”订立的合同。

民法典》第五百零二条依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。

二、没有签预售合同交了定金可以退吗

在一般的交易行为中,定金通常是不被允许收回或置换的,然而,在特定的情况下,例如,当事人并未依照约定签订相关合同,那么这样的情况就需要按照相应的法律法规来进行处理。当开发商违反了他们与客户之间的合约条款时,如果这种违约行为并未达到合约中所规定的严重程度,那么客户有权向开发商提出退还定金的请求。

此外,如果在签订合同时,其中一方为未成年人,那么同样可以依据法律规定,要求对方返还所支付的定金。

《民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

按照普遍的理解,当付款行为发生后,就如同对应地履行了相应的合同义务部分,进而催生了已成事实的合同关系。在既没有特别协商也无留有书面或口头声明的情况下,我们必须得承认这笔款项无法再撤回。事实上,依照相关的法律法规,即使当事人并未能以书面或口头的形式签署合同,但只要他们所开展的民事活动可从中推断出存在订立合同的需求和意愿,那么有关的人民法院都有权判定这类情况属于以"其它形式"缔结的合同。

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开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订商品房买卖合同的话,属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定,向要求确认合同无效,或者主张撤销商品房买卖合同。
  商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后,开发商不仅需要退还购房者已经支付的购房款和利息,而且还要赔偿购房者因此遭受的损失。此外,值得注意的是,在商品房预售许可证欺诈的情况下,上述司法解释还规定了开发商的惩罚性赔偿责任。也就是说,购房者可以要求开发商额外支付与已付房款等额的赔偿。比如,购房者签订商品房买卖合同后支付首付20万,银行按揭贷款80万,如果发现开发商没有取得商品房预售许可证,则可以要求开发商返还房款100万及利息,而且还可以要求开发商再支付100万的赔偿。
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【法律依据】
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开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订商品房买卖合同的话,属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定,向要求确认合同无效,或者主张撤销商品房买卖合同。
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2、预售方必须交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。
3、预售方必须取得建设工程规划许可证,投入的开发资金必须符合法律的要求。
4、预售方必须按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期
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相对于开发商,你也就是所谓的预购房也要具备一定的条件,具体包括下面几个:
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一、什么是预售商品房再转让在我国目前的市场实践中,预售商品房再转让活动较为普遍。预售商品房的再转让,也称“期房转让”或“楼花转让”,是指商品房预售后,承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化,由商品房承购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。预售商品房再转让的目的虽然也是使受让人取得房屋所有权,但承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权,而不是现存的房屋所有权。预售商品房经转让后,原承购人从商品房预售法律关系中脱离出来,而由受让人取代其在合同中的当事人地位,享有原承购人应享有的合同权利。负担原承购人应承担的合同义务,是一种合同转让行为。
二、预售商品房如何再转让在实践中,预售合同中承购人承担的主要义务是支付房款。依据承购人履行该义务的程度,可以将商品房预售合同的再转让分为债权让与和债权债务的一并转让。由于商品房从开工到建成要经过较长的一段时间。在这段时间里,承购人完全可能履行完所负义务。在不采取按揭形式的商品房预售中,承购人按照约定如期付清全部房款即可视为完成所负义务。在按揭购房中,承购人支付首期房款并授权贷款银行存入开发商专设账户,即可视为履行完毕所负义务。这两种情况下发生的预售商品房转让是债权让与行为。在商品房建成之前,还有可能出现承购人未支付或者只支付部分房款的情形。在这种情况下,预售商品房的让与是债权转让和债务承担的结合。被让与人的权利主要是房屋所有权之期待权,第三人所承担的义务是原承购人为履行或者未履行完毕的合同义务。由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权,而不是现存的房屋所有权,而这又与传统的物权及财产权制度有所背离,因此,预售商品房再转让行为是否合法是一个争论已久的问题。支持者认为,商品房预购人将尚未竣工交付使用的预售商品房再行转让,能够使开发商更快地回笼资金,降低开发成本,减少投资风险,也能使承购人及时收回投资。解决资金需求。对于房地产市场有活跃作用。反对者认为,商品房预售后再行转让,有较大的投机性,它使大量的资金流入少数投机者的腰包,使企业生产成本上升,使房地产价格上涨,损害了消费者的利益,容易造成短期行为,影响房地产市场秩序,主张在法律规定上予以禁止。尽管禁止预售商品房的再转让有一定道理,但也不能因噎废食,完全禁止预售商品房的再转让行为。该行为的存在有其合理性,而且目前市场活动中预售商品房再转让现象也是较为普遍的。
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