二手房土地证办理流程是什么

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 土地二级开发流程是什么 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 一、项目决策阶段 房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： (1)项目概况； (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置； (3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案； (6)环境影响和环境保护； (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究； (8)开发建设节点计划； (9)项目经济及社会效益分析； (10)结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 4）项目的评估和决策。 4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行： (1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项； (2)调查研究； (3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价； (5)编制可行性研究报告。 5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。 二、前期准备阶段 1、 获取土地使用权。 开发商获取土地使用权的主要方式 1）通过行政划拨方式取得； 2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3）转让取得； 4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）； 5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； 6）通过司法裁决取得； 7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。 2、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。 拆迁的主要内容包括： (1)房屋拆建，如危旧房改造； (2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造； (3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。 3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料： 1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份； 2）建设项目批准文件； 3）建设用地规划许可证； 4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书） 5）拆迁代办单位和评估机构资料。 6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。） 三、 规划设计 1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件 1）建设项目选址申请 2）委托设计单位设计，送审设计方案。 2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。 1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。 2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。 3、 申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。 4、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。 5、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。 6、申办《施工许可证》 四、项目销售阶段 1、申办《销售许可证》 商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 2、商品房销售及按揭办理 （1）销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行） （2）销售合同的签订。 （3）按揭办理。 五、交付使用阶段 1、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的，还应申请综合验收。 2、申办建设工程规划验收 建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。 3、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》。 4、物业移交 开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 土地二级开发流程是什么 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 一、项目决策阶段 房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： (1)项目概况； (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置； (3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案； (6)环境影响和环境保护； (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究； (8)开发建设节点计划； (9)项目经济及社会效益分析； (10)结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 4）项目的评估和决策。 4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行： (1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项； (2)调查研究； (3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价； (5)编制可行性研究报告。 5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。 二、前期准备阶段 1、 获取土地使用权。 开发商获取土地使用权的主要方式 1）通过行政划拨方式取得； 2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3）转让取得； 4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）； 5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； 6）通过司法裁决取得； 7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。 2、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。 拆迁的主要内容包括： (1)房屋拆建，如危旧房改造； (2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造； (3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。 3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料： 1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份； 2）建设项目批准文件； 3）建设用地规划许可证； 4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书） 5）拆迁代办单位和评估机构资料。 6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。） 三、 规划设计 1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件 1）建设项目选址申请 2）委托设计单位设计，送审设计方案。 2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。 1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。 2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。 3、 申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。 4、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。 5、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。 6、申办《施工许可证》 四、项目销售阶段 1、申办《销售许可证》 商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 2、商品房销售及按揭办理 （1）销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行） （2）销售合同的签订。 （3）按揭办理。 五、交付使用阶段 1、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的，还应申请综合验收。 2、申办建设工程规划验收 建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。 3、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》。 4、物业移交 开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。

[律师回复] 您好，针对您的二级土地开发流程是要怎样的问题解答如下,
(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
(二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
(三)通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
(四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
(五)通过联审会的项目确定土地开发主体
1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
(六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续
(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
(八)在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。
组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。
(九)组织验收
建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：
1、审核土地一级开发成本
2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求
3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费
4、纳入市土地储备库。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 土地二级开发流程是什么 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 一、项目决策阶段 房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： (1)项目概况； (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置； (3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案； (6)环境影响和环境保护； (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究； (8)开发建设节点计划； (9)项目经济及社会效益分析； (10)结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 4）项目的评估和决策。 4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行： (1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项； (2)调查研究； (3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价； (5)编制可行性研究报告。 5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。 二、前期准备阶段 1、 获取土地使用权。 开发商获取土地使用权的主要方式 1）通过行政划拨方式取得； 2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3）转让取得； 4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）； 5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； 6）通过司法裁决取得； 7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。 2、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。 拆迁的主要内容包括： (1)房屋拆建，如危旧房改造； (2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造； (3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。 3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料： 1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份； 2）建设项目批准文件； 3）建设用地规划许可证； 4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书） 5）拆迁代办单位和评估机构资料。 6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。） 三、 规划设计 1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件 1）建设项目选址申请 2）委托设计单位设计，送审设计方案。 2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。 1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。 2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。 3、 申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。 4、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。 5、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。 6、申办《施工许可证》 四、项目销售阶段 1、申办《销售许可证》 商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 2、商品房销售及按揭办理 （1）销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行） （2）销售合同的签订。 （3）按揭办理。 五、交付使用阶段 1、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的，还应申请综合验收。 2、申办建设工程规划验收 建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。 3、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》。 4、物业移交 开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋交付时间、房屋交付，对双方欲交易的房屋进行评估、产权状况及成交价格、身份证件及其它证件。税费的构成比较复杂，要求卖方提供合法的证件，对房屋坐落位置。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （ 5）缴纳税费，银行审核买方的资信，禁止上市交易。 （ 4）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续。 （ 2）、如卖方提供的房屋合法，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，包括房屋所有权证书 （ 1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （ 7）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查，买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，交易材料移送到发证部门、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （ 6）、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕，买方了解房屋整体现状及产权状况，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （ 3），可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序）。 （ 8）、买方领取房屋所有权证、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续，管理部门要查验有关证件

[律师回复]
1、核对并复印借款人/抵押人的身份证、户口簿(或户籍证明、户籍本)、结/离婚证(或离婚判决书、离婚调解书、结婚证明、无婚姻证明)等表示身份、户籍、婚姻关系的各类文件的原件，对个人身份信息、户籍关系等进行形式甄别。
2、对于受委托签署《房(地)产抵押贷款合同》或《房产抵押贷款合同》或《保证/担保合同》及办理抵押登记的，还需仔细查看经公证或认证之《委托书》原件，核对抵押房地产坐落、委托事项、有无转委托权限等信息，根据办理抵押登记的经验对受托人进行善意提醒。

[律师回复] 二手房土地证过户流程
签订土地合同
买方办好房权证后，还要和原土地证使用者签订土地过户合同，之后带身份证、房产证(复印件)、原土地证、合同、房屋过户的契税发票等材料原件及复印件，到土管部门下设的测绘公司申请测绘;
测绘公司测绘
测绘公司受理后，带着上述材料现场查勘，计算数据，出具新的测绘图，缴纳测绘费;评估公司评估
带着上述材料到评估公司申请评估;评估公司受理后查勘现场，查勘所评估棕地的级别，所剩使用年限，出具评估报告，缴纳评估费;土管部门受理
带着上述材料：土地过户合同、身份证、房产证(复印件)、原土地证、房屋过户的契税发票、测绘图、评估报告，到土管部门受理窗口申请过户;
缴纳税费后领取土地证
土管部门工作人员受理后审批，符合规定者缴纳相关税费，出具新的土地证;
因房屋过户时已经缴纳契税，土地过户时不重复收取，只缴纳工本费。( 哟西小得瑟)

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 农村集体土地流转程序是怎样的 一、协商 承包方与受让方应就流转方式、期限和具体条件等进行自愿平等协商，达成流转意向。发包方受承包方书面委托，可代表承包方统一与受让方进行协商。 二、审查 流转双方协商达成初步意向后，报所在地农村土地承包管理机构对受让方情况进行审查(同村同组承包户相互间转包、租赁、互换土地或实行土地股份合作的不审查)。 对受让方审查的内容应包括： 1、资质审查：法人资格、注册地址、信誉度、资金实力、技术水平、经营管理能力和履约能力等； 2、项目审查：实施项目是否符合国家的法律法规、产业政策、总体规划要求，项目的预期效益及经营风险等。有条件的地方可探索建立农村土地承包经营权流转保证金和土地复耕保证金制度。 三、订立合同 经审查后，在乡镇土地承包流转服务中心监督下，双方签订土地承包经营权流转合同。发包方或中介组织受承包方书面委托，可代表承包方与受让方订立合同。 除代耕外，土地承包经营权流转双方都应签订由市农业行政主管部门统一印制的规范化书面合同。 农村土地承包经营权流转合同一般应包括以下内容： 1、双方当事人的姓名、住所； 2、流转土地的座落、四至、面积、质量等级； 3、流转的期限和起止日期； 4、流转方式； 5、流转土地的用途； 6、双方当事人的权利和义务； 7、流转价款及支付方式； 8、流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理； 9、违约责任。 四、备案 流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡镇土地承包流转服务中心各备案一份。流转双方有意进行流转合同鉴证的，可以向乡镇农村土地承包流转服务中心或公证机关申请合同鉴证。不得强制要求流转双方进行流转合同鉴证。 五、归档 乡镇土地承包经营权流转服务中心和村土地承包经营权流转服务站应及时将农村土地承包经营权流转信息、签订的流转合同及其他规范性流转书面材料等及时整理归档。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
第一章总则
第一条为规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。
第二条农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。
第三条农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。
第四条农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。
第五条县级以上人民政府农业行政主管（或农村经营管理）部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。
第二章流转当事人
第六条承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。
第七条农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。
第八条承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。
第九条农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当具有农业经营能力。
第十条农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。
第十一条承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。第十二条受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。第十三条受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。第十四条受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。
第三章流转方式第十五条承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。第十六条承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。第十七条同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。第十八条承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。第十九条承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产，但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。第二十条通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。
第四章流转合同第二十一条承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。第二十二条承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或其书面委托的代理人签订。

[律师回复]
第一章总则
第一条为规范农村土地承包经营权流转，维护流转双方当事人的合法权益，促进现代农业和农村经济全面发展，现根据《农村土地承包法》及有关规定，制定本细则。
第二条坚持以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营制度，稳定现有土地承包关系，并保持长久不变，是规范土地流转的基础。
第三条赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，让其真正享有占有、使用、收益和流转四权统一的权利。
第四条在不得改变土地集体所有性质、不得改变土地农业用途、不得损害农民土地承包权益的情况下，允许承包方在承包期内，流转土地承包经营权。
第五条各种形式的土地流转期限，不得超过承包期的剩余承包期。
第六条农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留和扣缴，也不得以服务为由提取管理费。
第七条拓展二三产业，让分离土地的农民实现非农就业，并有稳定的工作岗位和收入来源，这是实施土地承包经营权流转的前提条件。
第八条农民向二三产业转移后，农村集体经济组织应维护其土地承包权益，获取土地流转收益，实现好、维护好、发展好农民的根本利益。
第九条通过土地承包经营权流转，逐步提高现代农业的集约化水平，促使更多的农民离开土地，运用减少农民的办法来富裕农民。
第二章土地流转原则
第十条坚持依法自愿有偿原则。土地流转行为符合法律规定;承包方有权自主决定承包土地是否流转、流转对象和流转形式，任何组织和个人不得强迫流转或者阻碍流转，其流转收益归农户所有。
第十一条坚持规模效益原则。鼓励承包方联合与合作，采用先进科技和生产手段，加大技术、资本等生产要素投入，着力提高规模效益。第十二条坚持平等协商原则。土地承包经营权流转双方是平等的主体，其流转形式、价格、期限由双方协商议定。第十三条坚持共同受益原则。承包方流转土地可获取流转费和从事非农收入，而接转方可通过扩大经营规模增加农业收入。第十四条坚持可持续发展原则。接转土地经营者，不能损害生产和生态环境，不能搞掠夺式经营，要加强土地投入和养护，培育地力，提高农业生产能力。
第三章土地流转服务第十五条乡镇政府成立土地流转领导小组。实行乡镇长负责制，统筹辖区内土地流转工作，为加快土地流转提供组织保障。第十六条乡镇政府结合区县二三产业发展布局和城市化进程，科学编制出本乡镇《土地流转规划》，将民间无序流转变成有计划、有组织的流转。第十七条乡镇政府建立土地流转服务中心。开展土地流转业务，面向流转双方提供政策律图网、流转价格评估、合同签订指导、合同变更仲裁等项服务，不断优化土地流转的外部环境。第十八条乡镇政府建立土地流转信息库。将辖区内各村土地流转信息及外来求租土地信息一并输入信息库，通过电子显示屏发布，为流转双方对接创造条件。第十九条村建土地流转服务站。发包方需安排专人员，负责本村农户土地流转的信息收集，并以书面形式向本乡镇土地流转服务中心上报，为农民流转土地铺路搭桥。第二十条村集体经济组织在土地流转中行使指导、协调、管理、监督等职能，协助农户做好土地流转的相关工作。第二十一条区县经管部门建立土地流转信息专栏，负责发布本区县所辖乡镇土地流转信息，为加快土地流转搭建信息平台。第二十二条农村土地承包经营权流转服务中心或中介组织，应当向区县人民政府农业行政(或农村经管)主管部门备案，并接受其指导，依照法律和有关规定提供流转中介服务。
第四章土地流转程序第二十三条发包方将土地出租用途、面积、价格、期限应当向村民公示，并委托村民代表入户征求意见。第二十四条发包方召开村民代表大会，将土地出租方案，提交大会讨论，经三分之二以上村民代表同意，形成会议《决议》。第二十五条发包方向外出租土地，须向乡镇政府写出书面报告，并附村民代表大会《决议》，经审核批准，再组织实施。第二十六条土地承包经营权流转，双方当事人须签订《土地承包经营权流转合同》，其合同一式四份，流转双方各执一份，向发包方和乡镇经管部门各备案一份。第二十七条签订土地流转合同后，双方当事人可到乡镇经管部门进行鉴证，也可到区县司法部门进行公证。第二十八条发包方向外出租土地，经乡镇政府批准后，并以书面形式向乡镇经管部门备案。第二十九条发包方将土地流转收益、分配方案等情况及时张榜公布，让村民了解土地流转的全过程，增强办事透明度。
第五章土地流转手序第三十条承包方采取转让方式流转土地承包经营权的，应当事先向发包方提出书面申请，经同意方可转让。第三十一条发包方同意承包方以转让方式流转承包土地的，当事人应及时办理承包合同和农村土地承包经营权证变更手续;发包方不同意的，应当在7日内以书面形式向承包方说清理由。第三十二条村内承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方当事人应及时办理农村土地承包经营权证变更手续。第三十三条承包方将承包地采取转包、出租、股份合作形式流转的，应及时办理登记手续，并向发包方备案。第三十四条村内承包方间采取转包、出租方式流转土地的，接转方在流转合同规定的期限内，可以再流转给本村农户，但应当取得原承包方同意。第三十五条本村以外的接转方，若进行二次流转，须经发包方同意，并在乡镇经管部门备案。第三十六条承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地，事先出具土地流转委托书，载明委托事项、权限和期限等，并在委托书上签名或盖章。第三十七条村内承包方间开展土地流转的，发包方应建立《土地承包经营权流转台帐》，记载土地流转内容及其变更情况。
第六章土地流转管理第三十八条区县、乡镇农业行政主管(或农村经管)部门是土地流转主管单位，履行土地流转职能，对土地流转使用情况定期检查，发现问题及时解决，确保土地流转健康运行。第三十九条乡镇经管部门要指导农村土地流转合同的订立，及时办理土地流转引起的合同变更、解除、重订及合同签证，建立流转合同档案。第四十条土地承包经营权流转，应使用区县政府统一印制的《土地承包经营权流转合同》文本，主要条款包括：1双方当事人姓名;2流转面积;3流转期限和起止时间;4流转用途;5双方当事人的权利义务;6流转价格及支付方式;7流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理;8违约责任。第四十一条土地承包经营权流转，可在本社区内流转，也可打破地域、行业和城乡界限，实施跨地区、跨行业、跨所有制流转。第四十二条允许工商企业租赁农民承包地，采取公司加农户和订单农业方式，带动农户发展产业化经营，向农户提供社会化服务。第四十三条承包方将承包土地自愿流转给发包方经营，或由发包方向外出租，流转期限应当一致，以便接转方经营管理。第四十四条承包方采取转包或出租方式流转承包土地，期限不足一年的，可不签订土地承包经营权流转合同。第四十五条承包方自愿把承包土地流转给发包方，在流转合同约定的期限内，不得重新向发包方申请要地。第四十六条土地承包经营权流转费包括转包费、转让费、租金和入股分红等，流转费按照一年一收，实施股份合作的可采取1—2次分配，不得在流转期限内将流转费提前一次性收齐。第四十七条发包方同外来企业签订土地租赁合同，应约定租金分阶段递增幅度，以便在土地增值的情况下，确保农户持续增收。第四十八条发包方向农业龙头企业或涉农工商企业出租土地，所签订合同应约定优先吸纳本村劳动力在该企业就业。第四十九条发包方对土地流转后的使用情况进行检查监督，对掠夺性经营，造成生产下降或弃耕荒芜的，应终止其流转合同，收回发包的土地。第五十条农业科研院所到农村建立种苗繁育、示范推广基地及发展设施农业等，应与相关农业示范园区结合，充分利用现有土地和设施，提高土地利用率和产出率。第五十一条乡镇政府对所辖村向外出租土地时，应考察了解承租方是否具有经营能力，严把土地流转审核关，提高决策的科学性。第五十二条区县土地管理部门，对接转方随意改变土地性质，造成不良影响的，依法给予必要的处罚。
第七章土地流转方式第五十三条承包方依法取得的农村土地承包经营权，可以采取转包、出租、互换、转让、股份合作等形式进行流转，其权益受法律保护。第五十四条专业大户经营。承包方将承包土地流转给种植大户，合理收取流转费，而接转土地的大户不断扩大耕作面积，实现规模经营。第五十五条村集体统一经营。经过村民代表大会讨论，承包方将承包土地流转给发包方统一经营，年终所创收益按土地权益分配到承包方。第五十六条合作社专业经营。承包方将承包土地流转给土地股份合作社，由其统一组织生产资料购进、技术服务和产品销售，承包方以家庭为单位组织生产，年终按交易量实现利润返还，并按土地股份分红。第五十七条企业自主经营。承包方将承包土地流转给发包方，而后由发包方统一租赁给农业龙头企业，由其自主经营，发包方收取租金，全额返还到相关承包方。第五十八条村企联合经营。承包方将承包土地流转给发包方，发包方以土地入股形式参与企业经营，年终将股权收益按股兑现到承包方。第五十九条民企合作经营。承包方将土地承包经营权直接入股，参与股份合作企业经营，除享受按股分红外，还可在企业打工，获取工资性收入。
第八章土地流转纠纷处理第六十条在农村集体经济组织内部，承包方间就土地承包经营权流转发生纠纷，依照合同约定，双方当事人可通过协商解决。第六十一条农村集体经济组织应成立土地承包经营权流转纠纷调解小组，对土地流转发生的各类纠纷进行排查，随时做好调解工作。第六十二条乡镇经管部门是本行政区域内土地承包、流转纠纷的调解机构，负责辖区内土地承包合同纠纷调解，帮助当事人解决纠纷。第六十三条区县人民政府应建立健全农村土

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。具体选择何种方式流转土地承包经营权，作为承包方有完全的自主决定权。 土地承包经营权流转的模式有哪些 ⑴转包 转包是指土地承包经营权人把自己承包期内承包的土地，在一定期限内全部或者部分转交给本集体经济组织内部的其他农户耕种和经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。在通常情况下，受转包人要向转包人即土地承包经营权人支付转包费。 ⑵出租 出租是指土地承包经营权人作为出租人，将自己承包期内承包的土地，在一定期限内全部或者部分租赁给他人从事农业生产经营，并收取租金的行为。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同，发包方和承包方的权利义务不变。 ⑶互换 互换是指承包人之间为方便耕种或者各自需要，对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行交换。互换从表面上看是地块的交换，但从性质上看，是由交换承包土地引起的权利义务本身的交换。权利义务交换后，原有的发包人与承包人的关系，变为发包人与互换后的承包人的关系。互换后的土地承包经营权人要履行互换前原土地承包人应负担的义务。且土地承包经营权的互换只能在同一集体经济组织内部进行。 ⑷转让 转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包人确立新的承包关系，原承包人与发包人在该土地上的承包关系即行终止。土地承包经营权受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的农户。 ⑸抵押 ⑹入股 《农村土地承包法》规定的入股流转方式有两种： 第一种是指入股方式，即“承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。该入股流转方式仅指以家庭承包方式取得承包经营权的承包方之间，各自将承包经营权以相互入股的形式组织在一起，从事农业合作生产。而不是将土地承包经营权量化为股份，投入到从事农业生产的工商企业或者公司，或者将土地承包经营权作为投资成立新的农业经营公司。 第二种是入股流转方式，即通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的“四荒”土地等承包经营权，承包人可以将其量化为股份，投入到从事农业生产的公司，或者作为投资成立农业生产经营公司。 ⑺继承 因继承而发生的土地承包经营权的流转仅限于两种情形：其一是林地承包经营权的继承;其二是指根据该法第50条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权，承包人死亡的，其继承人可以继续承包，即继承人可以通过继承取得剩余承包期内的土地承包经营权。但对于以家庭承包方式取得的除林地以外的土地承包经营权的继承问题，该法未作规定。

[律师回复] 土地不允许私人买卖，土地是国有的，个人及集体、单位只允许拥有土地使用权，私人之间只可以是使用权转让。　土地使用权转让的方式，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。《城市房地产管理法》第三十六条略作发展，将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。　　根据土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变更这一特点，结合有关立法，以转让的对价为标准对土地使用权转让的方式归纳如下：　　
1、买卖。作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。　　
2、抵债。抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。　　
3、交换。以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。　　
4、作价入股。作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金；说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。　　
5、合建。在开发房地产时，合建与以土地使用权作价入股都属于一方出地、他方出钱建房的合作形式。为合作建房的目的而设立法人的，土地使用权转让的对价是股权；不设立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、仅以合建合同约定合作各方产权分配的，土地使用权的对价是房屋建成以后的产权。因合建而分配产权以后原土地使用人虽然拥有部分房屋产权及该房屋占用范围和公用面积的土地使用权，却不再拥有原来意义上的土地使用权，可视为交换的一种特殊形式，即用地人以部分土地使用权换取房屋产权。　　
6、赠予。赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行为。以赠予方式转让土地使用权的，土地使用权的移转没有直接的对价，它无需价金的支付或财产权利的提供作为对应条件。但土地使用权赠予合同可能会附加其他条件，如用地人在将土地赠予给学校使用时，可能会将土地的使用限于与教育有关的目的。　　
7、继承。在用地人是自然人时，用地人的死亡会使其继承人取得相应的土地使用权。在用地人是法人或其他组织时，其合并或分立也会导致合并或分立之后的主体取得相应的土地使用权。通过继承取得土地使用权时，土地使用权的移转也没有直接的对价，但可能会有间接的对价，如在通过合并取得土地使用权的法律关系中，新公司继承了原公司的财产，也会继承原公司的债务，新公司取得土地使用权的对价，可能以承担原公司的其他债务的方式体现出来。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手房买卖程序：十步走 1、买卖双方签订《房屋买卖合同》在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款并约定首付款及贷款的比例在这个环节买方一般应在现场看房的同时查验卖方的《房屋产权证》水电气费记录等凭证有时卖方会要求买方缴纳一定的定金； 2、买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》（协议上应明确注明房屋价款的支付方式如万元作为首付款其余资金申请贷款等）并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》用以明确交易资金代收代付的委托关系； 3、由于二手房的特殊性买方需要先找评估公司对所购房产进行评估银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据需注意的是有些银行会只接受指定评估公司的评估报告而有些银行则没有要求因此购房者在评估前要先咨询贷款银行； 4、为了保证贷款的安全性一般银行会要求买方提供担保担保人可以是有经济能力的个人也可以是专业的担保公司需注意的是目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款因此购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取； 5、买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款并取得交存首付款的证明同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料； 6、银行审核通过后买方与银行签订借款合同银行通知卖方贷款可付； 7、买卖双方带房产证原件及复印件买卖契约及复印件买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续并带旧土地证到土地局办理换证手续； 8、买方带上房产证土地证过户收据经鉴证的买卖契约契税发票等材料到房产局办理房产的抵押手续； 9、银行收到抵押证明后放款贷款发放完毕买方人向房管部门领取新的房产证。 10、购房者按照规定的还款方式按时归还借款在还清所有贷款后购房者办理抵押登记注销手续。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 土地二级开发流程是什么 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 一、项目决策阶段 房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： (1)项目概况； (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置； (3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案； (6)环境影响和环境保护； (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究； (8)开发建设节点计划； (9)项目经济及社会效益分析； (10)结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 4）项目的评估和决策。 4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行： (1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项； (2)调查研究； (3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价； (5)编制可行性研究报告。 5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。 二、前期准备阶段 1、 获取土地使用权。 开发商获取土地使用权的主要方式 1）通过行政划拨方式取得； 2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3）转让取得； 4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）； 5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； 6）通过司法裁决取得； 7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。 2、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。 拆迁的主要内容包括： (1)房屋拆建，如危旧房改造； (2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造； (3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。 3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料： 1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份； 2）建设项目批准文件； 3）建设用地规划许可证； 4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书） 5）拆迁代办单位和评估机构资料。 6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。） 三、 规划设计 1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件 1）建设项目选址申请 2）委托设计单位设计，送审设计方案。 2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。 1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。 2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。 3、 申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。 4、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。 5、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。 6、申办《施工许可证》 四、项目销售阶段 1、申办《销售许可证》 商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 2、商品房销售及按揭办理 （1）销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行） （2）销售合同的签订。 （3）按揭办理。 五、交付使用阶段 1、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的，还应申请综合验收。 2、申办建设工程规划验收 建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。 3、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》。 4、物业移交 开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。

[律师回复]
1、买二手房先办好房权证过户，之后双方带着身份证、房产证、原土地证、合同、房屋过户的契税发票等材料原件、复印件，到土管部门申请测绘、评估，出具测绘图和评估报告；
　　
2、带着（1）项材料到土管部门受理窗口申请办理；因办房权证已经缴纳契税等费用，只需缴纳登记费（工本费）即可。

[律师回复] 土地不允许私人买卖，土地是国有的，个人及集体、单位只允许拥有土地使用权，私人之间只可以是使用权转让。　土地使用权转让的方式，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。《城市房地产管理法》第三十六条略作发展，将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。　　根据土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变更这一特点，结合有关立法，以转让的对价为标准对土地使用权转让的方式归纳如下：　　
1、买卖。作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。　　
2、抵债。抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。　　
3、交换。以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。　　
4、作价入股。作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金；说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。　　
5、合建。在开发房地产时，合建与以土地使用权作价入股都属于一方出地、他方出钱建房的合作形式。为合作建房的目的而设立法人的，土地使用权转让的对价是股权；不设立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、仅以合建合同约定合作各方产权分配的，土地使用权的对价是房屋建成以后的产权。因合建而分配产权以后原土地使用人虽然拥有部分房屋产权及该房屋占用范围和公用面积的土地使用权，却不再拥有原来意义上的土地使用权，可视为交换的一种特殊形式，即用地人以部分土地使用权换取房屋产权。　　
6、赠予。赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行为。以赠予方式转让土地使用权的，土地使用权的移转没有直接的对价，它无需价金的支付或财产权利的提供作为对应条件。但土地使用权赠予合同可能会附加其他条件，如用地人在将土地赠予给学校使用时，可能会将土地的使用限于与教育有关的目的。　　
7、继承。在用地人是自然人时，用地人的死亡会使其继承人取得相应的土地使用权。在用地人是法人或其他组织时，其合并或分立也会导致合并或分立之后的主体取得相应的土地使用权。通过继承取得土地使用权时，土地使用权的移转也没有直接的对价，但可能会有间接的对价，如在通过合并取得土地使用权的法律关系中，新公司继承了原公司的财产，也会继承原公司的债务，新公司取得土地使用权的对价，可能以承担原公司的其他债务的方式体现出来。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 农村集体土地流转程序是怎样的 一、协商 承包方与受让方应就流转方式、期限和具体条件等进行自愿平等协商，达成流转意向。发包方受承包方书面委托，可代表承包方统一与受让方进行协商。 二、审查 流转双方协商达成初步意向后，报所在地农村土地承包管理机构对受让方情况进行审查(同村同组承包户相互间转包、租赁、互换土地或实行土地股份合作的不审查)。 对受让方审查的内容应包括： 1、资质审查：法人资格、注册地址、信誉度、资金实力、技术水平、经营管理能力和履约能力等； 2、项目审查：实施项目是否符合国家的法律法规、产业政策、总体规划要求，项目的预期效益及经营风险等。有条件的地方可探索建立农村土地承包经营权流转保证金和土地复耕保证金制度。 三、订立合同 经审查后，在乡镇土地承包流转服务中心监督下，双方签订土地承包经营权流转合同。发包方或中介组织受承包方书面委托，可代表承包方与受让方订立合同。 除代耕外，土地承包经营权流转双方都应签订由市农业行政主管部门统一印制的规范化书面合同。 农村土地承包经营权流转合同一般应包括以下内容： 1、双方当事人的姓名、住所； 2、流转土地的座落、四至、面积、质量等级； 3、流转的期限和起止日期； 4、流转方式； 5、流转土地的用途； 6、双方当事人的权利和义务； 7、流转价款及支付方式； 8、流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理； 9、违约责任。 四、备案 流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡镇土地承包流转服务中心各备案一份。流转双方有意进行流转合同鉴证的，可以向乡镇农村土地承包流转服务中心或公证机关申请合同鉴证。不得强制要求流转双方进行流转合同鉴证。 五、归档 乡镇土地承包经营权流转服务中心和村土地承包经营权流转服务站应及时将农村土地承包经营权流转信息、签订的流转合同及其他规范性流转书面材料等及时整理归档。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 买二手房的具体步骤 1、查找房源 商圈搜索(按照商圈搜索二手房源信息)→ BRT交通搜索(住在BRT边，出行更方便)→ 地图找房(拖动鼠标，快速锁定目标) 2、实地看房： 整体结构(格局规整紧凑，正大光明;布局公私分明，功能合理;居室面积合宜，比例和谐;是否乱搭乱建，确认面积)→ 细节把握(客厅应与卧室隔开;卧室面积不宜过大;厨房采光通风要好;屋内配置仔细查看)→ 配套设施(交通便捷，生活方便;物业服务，邻里和谐) 3、产权调查 要求卖方提供(房屋产权证、房主身份证件、其他证件)→ 查验房屋产权记录(房屋所有权人的姓名、档案文号、登记日期、其他内容)→ 查验房屋有无债务负担(抵押贷款合同、贷款额度和偿还额度、利息、租约、租金、有无抵押、是否被查封等) 签署合同：(以下五点需注意) 确认房主真实身份 必须注明费用交接时间 必须明确双方违约时间 必须有代理费明细单 必须标明付款过户时间 4、按揭贷款 卖方：夫妻双方身份证、户口本、结婚证(或单身证明);房产证、元房屋买卖合同原件;房产竣工年代证明(可手写)配偶用意出售证明 买房：夫妻双方身份证、户口本、结婚证(或单身证明);个人收入证明;所在单位营业执照副本的复印件加盖公司公章 5、过户 签订《买卖合同》 → 送评估 → 交首付款办理贷款手续 → 银行批贷 → 交纳相关税费及其他尾款 → 过户 → 银行放贷 → 物业交验 → 支付剩余房款 → 办理房产抵押登记手续 → 领取房产证 收房入住： 结清房屋水电等费用 → 买房与物业签订物业、供暖协议 → 交钥匙

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 当事人不服一审判决或裁定，在法定期限内向一审或上级人民提出上诉；二审审查一审移送的上诉材料及卷宗，符合条件，予以立案。 证据交换； 上诉的裁定或者判决，又告诉庭审查后直接进行裁决。 (案件事实基本清楚，可以不开庭审理，但必须与双方当事人进行谈话) 提前3日通知当事人开庭时间、地点、承办人；公开审理的案件提前3日公告；移送审判庭开庭审理。 （1）宣布开庭，核对当事人身份，宣布合议庭成员，告知当事人权利义务，询问是否申请回避； （2）法庭调查：当事人陈述案件事实； （3）举证质证：告知证人的权利义务，证人作证，宣读未到庭的证人证言，出示书证、物证和视听资料；双方当事人就证据材料发表意见； （4）法庭辩论：各方当事人就有争议的事实和法律问题，进行辩驳和论证； （5）法庭调解：在法庭主持下，双方当事人协议解决纠纷； （6）合议庭合议作出裁决； 维持原判，或者改判，或者发回重审。 （7）宣判。 如果达成调解协议，应当制作调解书，在双方当事人签收后生效。 原判决认定事实和适用法律正确、量刑适当的，应当裁定驳回上诉或者抗诉，维持原判。 事实清楚证据充分，适用法律或者是量刑不当的，应当改判 事实不清，证据不足，在查清事实之后可以改判。 事实不清，证据不足，可以裁定撤销原判，发回原审重新审判 二审发现一审审理有违反法定诉讼程序的情形的，应当裁定撤销原判发回原审重审。 根据《刑事诉讼法》 第二百二十三条的规定，第二审人民对于下列案件，应当组成合议庭，开庭审理： 1、被告人、自诉人及其法定代理人对 第一审认定的事实、证据提出异议，可能影响定罪量刑的上诉案件； 2、被告人被判处死刑的上诉案件； 3、人民检察院抗诉的案件； 4、其他应当开庭审理的案件。 根据《刑事诉讼法》的司法解释 第三百一十七条 下列案件，根据刑事诉讼法第二百二十三条第一款的规定，应当开庭审理： 1、被告人、自诉人及其法定代理人对第一审认定的事实、证据提出异议，可能影响定罪量刑的上诉案件： 2、被告人被判处死刑立即执行的案件； 3、人民检察院抗诉的案件； 4、应当开庭审理的其他案件。 5、被判处死刑立即执行的被告人没有上诉，同案的其他被告人上诉的案件，第二审人民应当开庭审理 根据上述司法解释，对于死刑缓期执行的上诉案件，有条件的也可以开庭审理，换言之也并不是必须要开庭审理。 人民决定不开庭的，应当讯问被告人，听取其他当事人、辩护人、诉讼代理人的意见。合议庭全体成员应当阅卷、必要时提交书面阅卷意见。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 征用土地的一个很重要的特征就是要符合法定的程序，这是征用土地制度合理存在的前提，如果在缺乏法定程序的情况下进行土地征收是严令禁止的。征用土地主要有以下几个程序： 1、拟订征用土地方案：由拟征用土地所在地市、县人民政府或其土地行政主管部门拟订。 2、审查报批：报有批准权限的上级政府批准。 3、方案公告：由市、县人民政府对经批准的征地方案在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。 4、征地补偿登记：被征用土地的所有权人和使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 5、制定征地补偿、安置方案：由市、县土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用土地的方案及土地所有者和使用者的登记情况(经核实)制定，即把征地方案中确定的各种补偿的总费用分配到各所有者和使用者，以及具体落实人员的安置方案。 6、公告征地补偿、安置方案并组织实施：征地补偿费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全部支付。 7、清理土地：征地补偿、安置方案实施后，由市、县土地行政主管部门组织有关单位对被征用的土地进行清理。 现实中，强征的情况经常有发生，极其严重的损害了广大民众的合法利益，造成了极其严重的社会后果，俨然成为了社会瞩目的公共事件。很多当事人的争议点集中在征用土地的程序性是否合法。如果普通老百姓遇到了这样的问题是很难举证的，所以我们建议遇到了这样的问题，委托专业的为您提供法律服务，以维护您的合法权益。