划拨的土地可以买卖吗

最新修订 | 2024-09-11
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专家导读 我国现行法律禁止未经许可的土地私自交易,但符合条件的土地使用权可流转。需有国有土地使用证、合法经营资质、地上建筑所有权证明等,并须经政府许可、缴纳出让金。转让须遵循相关法律法规。
划拨的土地可以买卖吗

一、划拨的土地可以买卖吗

根据我国现行法律法规,土地划拨权限在未获得有审批权限的人民政府许可之前,不得擅自进行任何形式的私自交易。

然而,在特定的前提和条件之下,该土地使用权仍然具备继续流转的可能。这些必要的条件包括流水可查的国有土地使用证书、土地实际使用者必须为具有合法经营资质的公司、企业、其他经济联合体以及符合一定条件的自然人,同时还应具备合法地上建筑及其他附属设施的所有权证明文件。若需办理此类土地使用权的实质性转让业务,必须事先征得政府部门的许可同意,且转让之时,受让方须依法履行相关土地使用权的出让程序,并依照国家相关法律法规缴纳相应的土地使用权出让金。

城市房地产管理法》第三十九条,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

二、划拨的土地可以继承

依照我国现行法律法规之规定,土地权益的归属为社会主义公有制,具体表现形式包括全民所有制以及劳动群众集体所有制两种。

在此基础上,任何组织或者个人均无权擅自处置土地所有权,然而,针对土地之上所附着的建筑物、衍生收益等相关财产权益则不受此限制。

因此,划拨用地的房产在法律层面上是被允许继承的。

《中华人民共和国土地管理法》第二条

中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是,国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

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1、成本法。在用成本法计算出让土地价格时,土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中,土地增值收益源于“增值地租”,应归国家所有,相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此,划拨土地使用权价格应为土地成本价格,包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。
2、收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上,以一定的还原利率,折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。因此,可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定,是国家权益在土地收益上的体现,所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金,可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正,求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。
3、市场比较法。可以预见,随着企业对划拨土地权益的日益增强,划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多,划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。
4、用出让土地使用权扣减出让金间接计算。目前,很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金,出让金比较固定。由公式出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金,可以得出:划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×(1-出让金比例)
5、综合法。也就是从多个方面综合考虑划拨土地使用权价格的影响因素,如当地的土地取得成本、本地收益情况、土地市场的健全和完善程度、政府确定土地出让金的收取比例等。通过采取上述的四种评估方法进行测算,综合分析后,剔除不适宜的测算方式,对合理测算结果进行算术平均或加权平均,求得划拨土地使用权价格。
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是否能变卖划拨土地上的房屋
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 是否可以变卖划拨土地上的房屋
可以, 划拨土地,在交纳了土地出让金后,是可以交易的。(前提是准许买卖) 具体要问当地的主管部门(国土局)。划拨土地上的住房,在办理土地证后是可以交易或者买卖的。
购买划拨土地的法律风险

一,因买方不符合条件,国土局拒绝办理过户,导致交易无法完成
因企业基本均不符合使用划拨土地的条件,原则上说,直接以划拨土地办理过户具有一定困难,可能会被国土局拒绝。待操作到过户环节之时,买方通常已经支付了大部分购房款。因房屋无法过户,买方所能选择的,一般只能是通过诉讼,要求解除合同、追回已付款项,有条件的情况下争取赔偿。但是,诉讼的胜负,取决于交易双方谁对划拨土地的可转让性负责,而这并没有法律直接规定,最终判定将取决于对交易细节的证据收集。同时,即使买方胜诉,款项能否收回,还取决非于能否有效克服执行难问题。

二,国土局同意过户,但要求补缴土地出让金。
实践中,国土局大多同意办理过户,但前提是必须提前补缴土地出让金。此时卖方称已履行义务,不对补缴土地出让金负责。对买方而言,则面临要么终止交易,就合同解除问题与卖方诉讼;要么先行补缴土地出让金,待取得土地权证后,再针对土地出让金支付问题,与卖方诉讼解决。在我们办理的一起实际案件中,买方选择后者,即先取得房地产,再就土地出让金诉讼。需要说明的是,此类案件并非买方或卖方一定胜诉,胜负关键取决于双方的交易价格是否包括土地出让金。

三,因规划等原因,划拨土地无法转为出让土地,导致交易无法进行。
熟悉房地产法律法规的买卖双方,通常会在谈判交易价格之初,即考虑到土地出让金补缴事宜,因此一般不会发生过户之后再就土地出让金诉讼的问题。但是,即使双方已考虑到土地出让金因素,也并不表示交易自此万事大吉。如前文所述,并不是任何情形下,国土局都会同意以补缴出让金的方式,将划拨土地转为出让土地。例如,笔者实际经手的一宗案件中,买方同意补缴出让金,且不纠结于价格高低,但国土局认为该幅土地另有规划,具有实施拆迁的可能性,因而不同意以补缴出让金的方式继续交易。
三、 划拨土地的法律风险控制
与大多房地产交易案件类似,有关划拨土地问题的法律风险,也主要通过三层法律措施予以控制:
一是法律尽职调查。交易之前,先就目标房地产做全面细致的法律尽职调查,了解划拨土地转为出让土地的可能性,了解土地出让金的补缴数额,对可能导致交易受阻的规划、环保等问题一并予以关注。
二是合同防范。从合同谈判,到合同条款的设置,结合目标房地产的尽职调查结果,层层设计风险防范条款,促进交易流畅,同时在交易受阻时也可平衡退出。
三是诉讼解决。若交易受阻,或对方违约,则注意收集有利证据,依托交易合同,尽早诉讼解决,将风险控制在最小范围。
可以变卖划拨土地上的房屋吗
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 是否可以变卖划拨土地上的房屋
可以, 划拨土地,在交纳了土地出让金后,是可以交易的。(前提是准许买卖) 具体要问当地的主管部门(国土局)。划拨土地上的住房,在办理土地证后是可以交易或者买卖的。
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因企业基本均不符合使用划拨土地的条件,原则上说,直接以划拨土地办理过户具有一定困难,可能会被国土局拒绝。待操作到过户环节之时,买方通常已经支付了大部分购房款。因房屋无法过户,买方所能选择的,一般只能是通过诉讼,要求解除合同、追回已付款项,有条件的情况下争取赔偿。但是,诉讼的胜负,取决于交易双方谁对划拨土地的可转让性负责,而这并没有法律直接规定,最终判定将取决于对交易细节的证据收集。同时,即使买方胜诉,款项能否收回,还取决非于能否有效克服执行难问题。

二,国土局同意过户,但要求补缴土地出让金。
实践中,国土局大多同意办理过户,但前提是必须提前补缴土地出让金。此时卖方称已履行义务,不对补缴土地出让金负责。对买方而言,则面临要么终止交易,就合同解除问题与卖方诉讼;要么先行补缴土地出让金,待取得土地权证后,再针对土地出让金支付问题,与卖方诉讼解决。在我们办理的一起实际案件中,买方选择后者,即先取得房地产,再就土地出让金诉讼。需要说明的是,此类案件并非买方或卖方一定胜诉,胜负关键取决于双方的交易价格是否包括土地出让金。

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除此之外,二者之间可从性质、取得方式、权利义务关系以及费用来区别。
一、二者性质不同
划拨土地是指国家依法按照一定程序将土地使用权无偿地转移给土地使用者,它属于行政行为,而非民事行为。在划拨时,一般不设定土地使用权的期限,但却设定了一定的限定条件,不得转让、出租和抵押。
出让土地是指国家以土地使用者的身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。
二、取得方式不同
出让:商品房建设用地原则上应该以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得,严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。以划拨方式取得的建设用地使用权,房地产转让时,必须经国土资源管理部门的审批,办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
划拨:是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。
三、权利义务关系不同
出让土来说,土地所用权人和土地使用权人的权利义务进行了明确的法律形式的界定,它是一种的物权,使用权人具有法定范围内任意的处置权,如转让、出租和抵押等。
而划拨土地的土地所有权人和土地使用权人的权利义务没有明确的界定,使用权人在行使财产权利时要受所有权人的控制或干扰,还不能成为一种完全意义上的物权。
四、费用不同
划拨土地在使用权限上一般没有明确的限制,无需缴纳土地出让金。比如现在的经济适用房所用土地就是划拨的,不过这类房屋在出售时要向国家补交土地出让金。
出让土地住宅使用年限一般是70年,商业40年,综合50年(《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例全文》第十二条)。开发商取得的土地一般都是出让的。出让土地到期后可以续交出让金继续使用。
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依照规定签订土地使用权出让合同,应向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
继承划拨土地要办哪些手续?
土地证书是土地权利人依法拥有土地使用权利的法律凭证,一套住房应当拥有房屋所有权证和土地使用权证,两证齐全才算获得了完整的权利。
凡依法取得国有土地使用权的单位和个人都可以向土地主管部门申请办理土地证书。政府划拨的土地可以办理土地证。到国土局办理。符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。
房屋转让连同土地使用权转移,需提交房屋买卖协议、房照、原土地使用证。房屋连同土地使用权继承,赠与需提交房照、原土地使用证、公证书或使用权人亲笔签名协议与街道证明,新建房屋土地登记需提交土地和规划部门建房批件。
土地证书遗失或者损毁的,土地权利人应当及时向原发证机关备案,申请补发新证,在当地报纸上进行公告。自公告之日起三十日内无异议的,原发证机关注销原土地证书,补发新证书。
继承划拨土地需要哪些条件,继承划拨土地要办哪些手续
[律师回复] 继承划拨土地需要哪些条件,继承划拨土地要办哪些手续
只要取得了土地使用权的国有划拨的土地,就可以继承。符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:
1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
2、领有国有土地使用证;
3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。
依照规定签订土地使用权出让合同,应向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
继承划拨土地要办哪些手续?
土地证书是土地权利人依法拥有土地使用权利的法律凭证,一套住房应当拥有房屋所有权证和土地使用权证,两证齐全才算获得了完整的权利。
凡依法取得国有土地使用权的单位和个人都可以向土地主管部门申请办理土地证书。政府划拨的土地可以办理土地证。到国土局办理。符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。
房屋转让连同土地使用权转移,需提交房屋买卖协议、房照、原土地使用证。房屋连同土地使用权继承,赠与需提交房照、原土地使用证、公证书或使用权人亲笔签名协议与街道证明,新建房屋土地登记需提交土地和规划部门建房批件。
土地证书遗失或者损毁的,土地权利人应当及时向原发证机关备案,申请补发新证,在当地报纸上进行公告。自公告之日起三十日内无异议的,原发证机关注销原土地证书,补发新证书。
继承划拨土地需要哪些要求,继承划拨土地要办哪些手续
[律师回复] 继承划拨土地需要哪些条件,继承划拨土地要办哪些手续
只要取得了土地使用权的国有划拨的土地,就可以继承。符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:
1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
2、领有国有土地使用证;
3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。
依照规定签订土地使用权出让合同,应向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
继承划拨土地要办哪些手续?
土地证书是土地权利人依法拥有土地使用权利的法律凭证,一套住房应当拥有房屋所有权证和土地使用权证,两证齐全才算获得了完整的权利。
凡依法取得国有土地使用权的单位和个人都可以向土地主管部门申请办理土地证书。政府划拨的土地可以办理土地证。到国土局办理。符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。
房屋转让连同土地使用权转移,需提交房屋买卖协议、房照、原土地使用证。房屋连同土地使用权继承,赠与需提交房照、原土地使用证、公证书或使用权人亲笔签名协议与街道证明,新建房屋土地登记需提交土地和规划部门建房批件。
土地证书遗失或者损毁的,土地权利人应当及时向原发证机关备案,申请补发新证,在当地报纸上进行公告。自公告之日起三十日内无异议的,原发证机关注销原土地证书,补发新证书。
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