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业主私自改造房屋结构该如何处理
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2024-09-12
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王淳律师
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专家导读
物业行使职权限于工作范围内，非强制拆迁。若物业未履行职责，如未及时通知整改违建、当事人拒改，应由物业劝阻并揭示其违法性。涉及房屋结构破坏的惩罚需通过建设管理部门；未经授权的建筑物搭建，业主委员会或街道办事处有处置权。
一、业主私自改造房屋结构该如何处理
我们强调物业具有仅限于工作范围内的职权，必定绝不会擅自进行任何形式的强制拆迁。
如若出现物业未能及时发放整改通知，或者违建人士拒绝执行整改指示等情况，擅自搭建违规建筑物以及开设私人窗口等违反规定之行为，物业公司有责任采取预防措施加以阻止，明确告知当事人此举的非法性质，劝导暂停实施此类不当举动。
针对具体的惩罚事宜，涉及到对房屋结构的毁损，恳请您向本地的建设管理部门提出申诉，该机构有权对此类事项进行处理;
对于未经批准的建筑物的搭建问题，业主委员会或属地街道办事处都有权进行处置。
《物业管理条例》第六十五，违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共享部位、共享设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
二、业主私自改造房屋结构怎么办
我们强调物业具有仅限于工作范围内的职权，必定绝不会擅自进行任何形式的强制拆迁。
如若出现物业未能及时发放整改通知，或者违建人士拒绝执行整改指示等情况，擅自搭建违规建筑物以及开设私人窗口等违反规定之行为，物业公司有责任采取预防措施加以阻止，明确告知当事人此举的非法性质，劝导暂停实施此类不当举动。
针对具体的惩罚事宜，涉及到对房屋结构的毁损，恳请您向本地的建设管理部门提出申诉，该机构有权对此类事项进行处理;
对于未经批准的建筑物的搭建问题，业主委员会或属地街道办事处都有权进行处置。
《物业管理条例》第六十五，违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共享部位、共享设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
物业在行使其法定职权时，必须严格遵守工作范畴限制，避免强行拆除房产。倘若物业未能尽到自身职责，例如在发现违章建筑后未按时发出整改通知书，或者在收到通知书后拒绝进行改造修复，物业便应当以合法方式进行劝导，同时揭示该行为所违反的法律规定。然而，涉及对房屋结构造成实质性损害的惩罚措施，则必须经过住房和城乡建设管理部门的批准与执行；对于未经授权擅自搭建的建筑物，业主委员会或当地街道办事处有权采取相应的处置措施。
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业主私自改造房屋结构该如何处理
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例如：交房日期为2014年10月1日，那么应该在2014年12月1日前缴纳。
非抗力因素(重大的自然灾害事故)以外的各种原因，开发商不能按时交房都要赔付违约金。
逾期60日以内：开发商按日每天赔付万分之3的违约金。
逾期60日以上：业主有权解除购房合同，开发商要在收到解除合同通知之日起60内退还已付房款，并按已付房款的5赔付违约金。业主也可以要求继续履行合同，开发商按日每天赔付万分之5的违约金。
根据《个人所得税法》的规定，未经财政部门确定征税的其它所得，不应缴纳个人所得税。因开发商原因支付给客户的违约金，应区分具体情况和具体内容，看是否经财政部门确定征税的其它所得。
根据《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》(国税函2006865号)的规定，商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。
根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。
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(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
(一)房屋拆迁补偿计算标准
(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)
(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格
(二)房屋拆迁安置费计算标准
(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费
注：
1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;
2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;
3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。
(三)农村土坯房拆迁补偿标准
(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;
(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。
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(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
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