签订购房协议书退定金有效吗

最新修订 | 2024-10-12
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包敬立律师
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专家导读 在购房者与开发商签订协议并交定金后,通常情况下,定金是不予退还的。但是,如果在认购书签订后的两个自然日内,购房者未签订《商品房买卖合同》,且书面提出解除认购书和退还定金的请求,开发商应全额退还定金。若购房者未按时签订《商品房买卖合同》,开发商有权解除认购书,并且定金不予退还。
签订购房协议书退定金有效吗

一、签订购房协议退定金有效吗

购房者与开发商之间达成了购房协议并且交纳了定金之后,一般情况下是无法取消购买交易并要求退还定金的。

这是由于该购房协议经过严格规范,在法律上被认定为有效且不可撤销的文件。

依据相关法规,依法建立的合同对于签约各方都具有强大的法律约束力,任一方均需严格遵守约定,不得擅自更改或解除合同

然而,如果购房者能够在认购书签订之日起的两个自然日内,以书面形式正式提出解除本认购书以及退还定金的请求,那么在双方尚未签署《商品房买卖合同》的前提下,开发商有责任解除本认购书并将定金全额返还给购房者。

在签订认购书的过程中,开发商有义务向购房者详细展示并解释未来将要签署的《商品房买卖合同》的主要条款及其相关风险。

自认购书签订之日起的两个自然日后,购房者便无权再以对合同内容理解不足为由要求解除本认购书。

若购房者未能在约定的期限内与开发商签订《商品房买卖合同》,开发商同样拥有解除认购书的权利,在此种情形下,购房者已经支付的定金将不会得到退还。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失违约责任

《中华人民共和国民法典》第五百七十八条

当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

二、签订购房协议时需要注意哪些

在签署购房协议书时,需要关注以下几个方面以确保自身权益不受侵害:

首先,务必要认真审查所有有效证书。

按照相关法规规定,商品房的预售与销售须严格遵守“五证”制度,这包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》以及《商品房销售许可证》等多个重要环节的审核工作。

其次,在合同中务必详细载明房屋的交付日期。

在签署过程中,购房人必须清晰无误地规定交房日期,并且应附带注明如开发商未能按期履行交付义务将会面临什么样的违约责任。

此外,在签订购房合同之际,对于那些尚需双方共同确认或特别注明的空白条目,购房者也应予以充分重视。

如果发现确实存在无具体约定的空白区域,可使用一条斜杠进行标注,以表明此处已经无须填写任何内容。根据《民法典》第五百七十七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

三、签订购房协议没有付定金能否反悔

在签署购房协议之后,即便未能支付任何定金,严格来说仍然不可擅自撤销其决定。因为购房协议是具备法律约束力的合同文件,双方理应依照约定严格执行。针对其中某一方因缺乏充足合理的理由便自行改变主意的情况,则有可能被视为违反了合同义务。具体而言,需要依据协议中所包含的各项条款进行深入分析。倘若协议中明确指出,只有在支付定金之后才会产生协议的法律效力,并且在尚未支付定金的前提下,该协议可能并未正式生效。然而,假如协议中并没有对定金以及生效条件做出特殊的规定,同时协议本身亦不存在任何导致其无效的因素,那么反悔的一方就有可能需要承担相应的违约责任,例如赔偿由于自身行为给对方带来的经济损失等等。总的来说,能否撤销已经签署的购房协议并非一个简单的问题,需要结合协议的详细内容以及相关的法律法规进行全面的评估与判断。

购房者与开发商签订协议并交定金后,一般不退还。但在认购书签订后的两个自然日内,若未签《商品房买卖合同》,购房者书面提出解除认购书和退还定金请求,开发商应全额退还。若购房者未按时签订《商品房买卖合同》,开发商可解除认购书,定金不退

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(2)项规定:“面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%a)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人:房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”根据上述的规定可知,如果开发商交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%),购房人是不能要求退房的,如果房屋面积误差比绝对值超出3%,购房者是可以要求开发商退房的,并有权要求开发商返还购房款及利息。但在实践中,房屋面积误差比绝对值超出3%,购房者很少会去选择退房,此时选择开发商承担法定赔偿责任会对购房者更有利,更何况是在房价上涨幅度较大的时期。
(8)房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者是房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格。房屋主体结构质量不合格是房屋的“硬伤”,目前北京房地产市场较少发生,但在外地房地产市场,开发商承建的房屋主体结构质量不合格的情况时有发生。若出现上述情况,开发商是难以拿到《竣工备案表》的,亦无法按约定的交房时间向购房者交付房屋。此时,购房者可以请求解除购房合同,并要求开发商承担赔偿责任。
(9)因房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的,购房者可以选择退房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”根据上述规定可知,因房屋质量问题严重影响正常居住使用的,购房者是可以要求开发商退房的,并有权要求开发商赔偿其经济损失,其向提起的诉讼请求也会得到支持的。但是,一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用的,主要是指房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内空气质量的或房内噪声大,影响购房者身体健康和居住的情况等。
(10)开发商把出售的房屋抵押给第三人或将房屋又出卖给第三人。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或将房屋出售给购房者后,又将房子抵押给他人,或直接将房屋又出售给第三人,购房者在查明情况属实后,就可以要求开发商退房,并且有权要求开发商承担赔偿损失以及违约责任。
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购房补充协议怎么签订
1、房产证办理的时间。2、交房标准的约定。3、公摊面积的误差处理。4、保修时间和维修责任。5、付款方式变更。6、物业问题的约定。7、开发商的其他承诺
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房产纠纷
签订没有房产证的购房协议有法律效力吗
[律师回复] 您好,关于签订没有房产证的购房协议有法律效力吗这个问题,我的解答如下, 具体看情况的。还没有取得房产证就转让房屋,合同并不一定就无效,这要具体问题具体分析。在司法实践中,没有取得房产证的买卖合同,有些被认定为无效,但多数会被认定为有效。具体来讲,你在转让房屋过程中,会涉及以下几种情况:

一,合同效力待定。根据《合同法》第51条规定,你还没有取得房产所有权,如果直接将房屋卖给他人,则属于无权处分,合同效力待定。如果经过房地产公司追认,或支付完购房款并取得了房产证,合同有效,反之则合同无效。

二,可撤销合同。如果你谎称对房屋享有产权,同事信以为真并签订了合同,根据《合同法》第54条规定,你的行为构成欺诈,同事可请求或仲裁机构撤销买卖合同。

三,合同成立但未生效,即附条件合同。假若你和同事对合同的效力约定了附条件,比如你取得房屋产权后合同才生效,根据《合同法》第45条规定,合同成立但不生效。

四,合同有效。假如他们在合同中约定,你转让的只是对房地产公司和房屋所享有的债权,根据合同法第80条的规定,合同有效,但若想对抗房地产公司,必须通知其债权转让的事实。
1、《合同法》
第五十一条 无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。第五十四条 下列合同,当事人一方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销:
(一)因重大误解订立的;
(二)在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的,人民或者仲裁机构不得撤销。
第四十五条 当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。
第八十条 债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销,但经受让人同意的除外。
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释
(一)》
第九条规定:依照合同法第四十四条第2款的规定,法律、法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民应当认定该合同未生效;法律、法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。
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女方在怀孕期间签订了离婚协议书,这份离婚协议书的效力要如何
[律师回复] 婚姻法对怀孕离婚的效力认定
怀孕期间一般是不可以离婚的,如果怀孕期间签订离婚协议书而女方不同意的话那就应该是无效的。
《婚姻法》第三十四条规定:“女方在怀孕期间,分娩后一年内或中止妊娠后六个月内男方不得提出离婚。女方提出离婚的,或人民认为确有必要受理男方离婚请求的,不在此限。”。所以在女方怀孕和分娩后的一年之内,男方是不可以提出离婚的。
女方在怀疑期间签订了离婚协议书,那么这份离婚协议书的效力如何,这需要具体情况具体分析。根据《婚姻法》第三十四条的规定:女方在怀孕期间、分娩后一年内或中止妊娠后六个月内,男方不得提出离婚。女方提出离婚的,或人民认为确有必要受理男方离婚请求的,不在此限。根据此条款的规定如果女方在怀疑期间男方提出离婚,那么签订了离婚协议书一般是无效的,如果是女方提出离婚的或者是认为男方提出的请求是有需要受理的,那么这样的情况下是可以离婚的,双方签订的怀孕期间离婚协议书也具有效力。
不过,婚姻关系中毕竟还包含了身份关系在内,由此导致的纠纷,也注定具有自身的特点。所以处理问题时,不能置身份关系于不顾,简单、全部适用其他法律规定。在这一思想指导下,《解释
(二)》作了一些具体规定。例如,对属于人民应当支持当事人变更或者撤销财产分割协议的情形,在明确列举出的事项中并没有规定显失公平、重大误解等内容,就是基于这种考虑而设计的。当然,也不是完全排斥这些未明确写出事项的适用,只是对这几方面的内容,在适用的时候必须严格限制。个案中如果确实属于应该适用这些规定的,可以依据《解释
(二)》第九条规定处理。根据现在的规定,当事人向人民提起此类诉讼的,只要是在离婚后一年内提出的,人民都应依法予以受理。但当事人是否有实体上的胜诉权,要看当事人是否能够证明订立协议时有欺诈、胁迫等情形存在。否则,人民应当驳回其诉讼请求。此外,如果当事人在履行此类协议过程中因对方违反约定而提讼的,人民也应依法受理。
离婚协议是否生效,往往是处于离婚边缘的双方当事人关注的问题。通常会出现这种情况,双方离婚协议已达成,双方均签字认可,但在到民政局婚姻登记管理处办理离婚手续时,一方反悔,提出了新的要求,这是,另一方是否有权利要求一方必须执行协议内容,或向时,是否一定会按离婚协议判决呢?我认为,答案是否定的。
女方在怀孕期间签订了离婚协议书,这份离婚协议书的效力应该如何
[律师回复] 婚姻法对怀孕离婚的效力认定
怀孕期间一般是不可以离婚的,如果怀孕期间签订离婚协议书而女方不同意的话那就应该是无效的。
《婚姻法》第三十四条规定:“女方在怀孕期间,分娩后一年内或中止妊娠后六个月内男方不得提出离婚。女方提出离婚的,或人民认为确有必要受理男方离婚请求的,不在此限。”。所以在女方怀孕和分娩后的一年之内,男方是不可以提出离婚的。
女方在怀疑期间签订了离婚协议书,那么这份离婚协议书的效力如何,这需要具体情况具体分析。根据《婚姻法》第三十四条的规定:女方在怀孕期间、分娩后一年内或中止妊娠后六个月内,男方不得提出离婚。女方提出离婚的,或人民认为确有必要受理男方离婚请求的,不在此限。根据此条款的规定如果女方在怀疑期间男方提出离婚,那么签订了离婚协议书一般是无效的,如果是女方提出离婚的或者是认为男方提出的请求是有需要受理的,那么这样的情况下是可以离婚的,双方签订的怀孕期间离婚协议书也具有效力。
不过,婚姻关系中毕竟还包含了身份关系在内,由此导致的纠纷,也注定具有自身的特点。所以处理问题时,不能置身份关系于不顾,简单、全部适用其他法律规定。在这一思想指导下,《解释
(二)》作了一些具体规定。例如,对属于人民应当支持当事人变更或者撤销财产分割协议的情形,在明确列举出的事项中并没有规定显失公平、重大误解等内容,就是基于这种考虑而设计的。当然,也不是完全排斥这些未明确写出事项的适用,只是对这几方面的内容,在适用的时候必须严格限制。个案中如果确实属于应该适用这些规定的,可以依据《解释
(二)》第九条规定处理。根据现在的规定,当事人向人民提起此类诉讼的,只要是在离婚后一年内提出的,人民都应依法予以受理。但当事人是否有实体上的胜诉权,要看当事人是否能够证明订立协议时有欺诈、胁迫等情形存在。否则,人民应当驳回其诉讼请求。此外,如果当事人在履行此类协议过程中因对方违反约定而提讼的,人民也应依法受理。
离婚协议是否生效,往往是处于离婚边缘的双方当事人关注的问题。通常会出现这种情况,双方离婚协议已达成,双方均签字认可,但在到民政局婚姻登记管理处办理离婚手续时,一方反悔,提出了新的要求,这是,另一方是否有权利要求一方必须执行协议内容,或向时,是否一定会按离婚协议判决呢?我认为,答案是否定的。
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