马鞍山房屋征收，如何进行补偿？

马鞍山市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

第一章 总则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人(以下称被征收人)的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关规定，结合我市实际，制定本暂行办法。

第二条 本市市区范围内国有土地上的房屋征收与补偿工作适用本暂行办法。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、信息公开的原则。

第四条 各区人民政府负责本行政区域内房屋征收与补偿工作。各区人民政府土地和房屋征收管理部门负责组织实施本区域内的房屋征收与补偿工作。

马鞍山经济技术开发区、慈湖高新区范围内的公共利益建设项目由所在地的区人民政府作出房屋征收决定，由其管委会土地和房屋征收管理部门组织实施房屋征收与补偿工作。

第五条 市土地和房屋征收管理部门负责本市房屋征收与补偿工作的统筹、指导、协调、监督工作。

发展改革、住房城乡建设、城乡规划、国土资源、财政、公安、工商、税务、监察、审计等有关部门，应当依照本暂行办法的规定和职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第六条 从事土地和房屋征收与补偿工作的人员，应当通过市土地和房屋征收管理部门组织的有关法律知识、业务知识的培训考核，持证上岗。

第七条 市、区人民政府应建立健全房屋征收与补偿举报制度，公布举报监督电话。任何组织或者个人对违反本暂行办法规定的行为，都有权向市、区人民政府及其土地和房屋征收管理部门和其他有关部门举报。接到举报的人民政府、土地和房屋征收管理部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

第二章 征收准备

第八条 因公共利益需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由区人民政府作出房屋征收决定：

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条 因公共利益需要征收房屋的，项目建设单位应当向区人民政府提出申请，区土地和房屋征收管理部门负责受理申请。需要提交的材料包括：

(一)发展改革部门出具的项目符合国民经济和社会发展规划的证明材料和项目立项批文;

(二)规划部门出具的项目符合城乡规划和专项规划的证明材料;

(三)国土资源部门出具的项目符合土地利用总体规划的证明材料和土地调查红线;

(四)需要提交的其他相关材料。

需要由市人民政府作出征收决定的项目，项目建设单位应当向市政府提出申请，市土地和房屋征收管理部门负责受理申请，并按照本暂行办法规定执行。

保障性安居工程建设和旧城区改建项目除提交前款规定的材料外，还要提交纳入国民经济和社会发展年度计划的材料。

第十条 房屋征收范围确定公布后，不得在房屋征收范围内实施下列不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。

(一)新建、扩建、改建房屋;

(二)改变房屋、土地用途;

(三)房屋转让、析产、分割、赠与;

(四)迁入户口或者分户(因婚姻、出生、回国、大中专生毕业、军人退伍转业、刑满释放、解除劳动教养等原因迁入的除外);

(五)以被征收房屋为注册地址新办或者变更工商注册登记手续;

(六)其他不当增加补偿费用的行为。

区土地和房屋征收管理部门应当将前款所列事项及时书面通知公安、住房城乡建设、国土资源、城乡规划、工商、税务等有关部门，暂停办理相关手续，并载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第十一条 区土地和房屋征收管理部门应当对被征收房屋情况组织调查登记，并委托房地产价格评估机构对拟征收范围内的房屋价值和拟产权调换房屋周边类似房地产价值进行分类抽样预评估。调查内容包括：

(一)被征收人基本情况(包括产权人、共有人、家庭成员、户籍等信息);

(二)被征收房屋的地址、权属、用途、结构、建筑面积等情况;

(三)征收范围内房屋土地权属、用途、面积等情况;

(四)被征收房屋装饰装修、附属设施、附属物等情况;

(五)未经登记的建筑和临时建筑等情况;

(六)被征收房屋出租、抵押、查封等情况;

(七)被征收人拟选择的补偿方式;

(八)因房屋征收可能造成停产、停业损失等情况;

(九)被征收人是否符合住房保障条件的情况;

(十)其他需要调查登记的情况。

需要公安、住房城乡建设、国土资源、城乡规划、工商、税务、档案等相关部门提供被征收人及被征收房屋相关信息的，应在3个工作日内提供。

被征收人不配合调查登记的，区土地和房屋征收管理部门可以通过房屋权属登记档案或者现场勘测结果进行登记，作为征收补偿的依据。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布，同步通过市级新闻媒体和马鞍山土地和房屋征收网站向社会公布。被征收人对公布的调查登记结果有异议的，区土地和房屋征收管理部门应当及时进行核实。

第十二条 区土地和房屋征收管理部门拟订征收补偿方案，报同级人民政府。征收补偿方案应当包括下列内容：

(一)征收项目名称和征收目的;

(二)征收与补偿的法律依据;

(三)征收的范围;

(四)征收补偿主体、实施单位;

(五)征收补偿方式、补偿标准和计算方法;

(六)补助和奖励条件及标准;

(七)用于产权调换房屋的基本情况和选购方法;

(八)征收评估机构选定办法;

(九)征收实施时间、补偿签约期限;

(十)搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限;

(十一)其他事项。

第十三条 区人民政府应当组织有关部门对区土地和房屋征收管理部门拟订的征收补偿方案进行论证。

经论证通过的征收补偿方案应当在房屋征收范围内予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十四条 区人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布，公示期限不得少于7天。

因旧城区改建需要征收房屋的，半数以上的被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，区人民政府还应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十五条 房屋征收决定作出前，区土地和房屋征收管理部门应当会同相关行政管理部门、街道办事处、乡镇人民政府，按照本市重大事项社会稳定风险评估的有关规定，制定社会稳定风险评估方案，报区人民政府审核。

第三章 征收决定

第十六条 修改完善后的房屋征收补偿方案经区土地和房屋征收管理部门报市土地和房屋征收管理部门备案后，由区人民政府作出征收决定。

涉及被征收人200户以上的，征收决定应当经区人民政府常务会议讨论决定。

第十七条 房屋征收决定由区人民政府及时向社会公告。公告张贴于被征收范围内，同步通过马鞍山土地和房屋征收网站向社会发布。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

区人民政府及土地和房屋征收管理部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

被依法征收的房屋及其附着物、构筑物等，由区土地和房屋征收管理部门按照规定处理，国有土地使用权同时收回。

第十八条 被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第四章 补偿

第十九条 区土地和房屋征收管理部门应当根据被征收人提供的合法有效证照所确认的房屋面积和用途，按户对被征收人进行补偿，并与被征收人签订房屋征收补偿协议。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准。

对已经登记的被征收房屋的建筑面积和房屋用途的认定，以房屋登记机构颁发的房屋权属证书标注的面积和用途为准;房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误的，以房屋登记簿标注的面积和用途为准。房屋用途与土地用途登记不一致或不明确的，以登记的土地用途为准。

被征收人未经城乡规划、国土资源部门批准，擅自改变房屋用途的，按照城乡规划、国土资源部门确定的房屋原用途予以补偿。

第二十条 区人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对无有效证照，但在1985年航拍图上有标注且产权归属明晰，认定为合法的建筑，在报请市征迁拆迁推进工作领导小组确认后应当给予补偿;对经依法批准且未超过批准期限的临时建筑，应结合临时建筑的剩余使用年限给予补偿。

对征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，一律不予补偿。

第二十一条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。

被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、性质、年代、建筑结构等相同或者相似的房地产。

第二十二条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，由区土地和房屋征收管理部门按照少数服从多数的原则，组织被征收人投票，或采取摇号抽签等随机方式确定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预，同时应当接受住房城乡建设部门、土地和房屋征收管理部门监督。

被征收房屋的价值由选定的房地产价格评估机构评估确定。被征收人或土地和房屋征收管理部门对评估结果有异议的，应当向房地产价格评估机构申请复核评估;对复核结果有异议的，应当向市房屋征收评估专家委员会申请鉴定。被征收人不服鉴定，对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

评估机构的选定和房屋价值评估工作规范按市政府规定执行。

第二十三条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

第二十四条 被征收人选择产权调换的，区人民政府应提供产权调换房屋。因旧城区改建征收住宅，被征收人选择在改建地段进行产权调换的，区人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋供被征收人选择。就近地段的范围及可供选择的住宅套型，应在征收补偿方案中明确。

异地产权调换的，征收人应支付被征收人区位差价的，区位差价按评估方式确定。征收人应收取被征收人差价的，免收区位差价。

用于产权调换房屋的价值，应当由房地产价格评估机构确定。用于产权调换房屋的价值评估时点，应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第二十五条 征收住宅的，给予被征收人征收补偿、补助的范围包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)被征收房屋装饰装修价值的补偿;

(三)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(四)居住困难户的保障补助。

住宅被征收人按期签约搬迁的，应当按照本暂行办法规定给予搬迁奖励。

第二十六条 征收住宅实行产权调换的，按照房屋合法建筑面积“征一补一”。

征收非高层住宅产权调换为高层住宅的，应当以被征收房屋合法建筑面积为基准给予被征收人公摊补助。其中，产权调换房屋为一部电梯的，补助被征收人4%的建筑面积;产权调换房屋为两部电梯的，补助被征收人8%的建筑面积。

住宅被征收人在产权调换建筑面积基础上，每户可以增购不超过15平方米建筑面积，增购价格按照政府优惠价计算。

根据前三款确定的建筑面积与产权调换房屋建筑面积不符的，被征收人可以选择邻近的住宅套型，增加的建筑面积按照政府优惠价结算差价，减少的建筑面积按照产权调换房屋市场评估价结算差价。

政府优惠价标准每2年调整1次，由市住房城乡建设部门会同物价、土地和房屋征收管理部门根据实际情况确定，经市政府批准后于当年2月底前发布。2013年政府优惠价为2600元/平方米。

第二十七条 在确定居住困难且无其他住宅的被征收人产权调换建筑面积时，被征收住宅的合法建筑面积不足30平方米的(含)，按40平方米计算;30平方米以上40平方米(含)以下的，按45平方米计算;40平方米以上50平方米以下的，按50平方米计算。

住宅被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的区人民政府应当优先给予住房保障。

对享受城市最低社会生活保障待遇的住宅被征收人，实施最低建筑面积50平方米安置保障，50平方米以内不补面积差价。

第二十八条 选择货币补偿的，被征收住宅的补偿金额=拟产权调换房屋类似房地产市场评估均价×拟产权调换房屋的建筑面积+增购建筑面积价值(增购建筑面积×(产权调换房屋的市场评估均价-政府优惠价))。

第二十九条 住宅被征收人选择产权调换，在过渡期内自行安置住处的，区土地和房屋征收管理部门应当根据被征收房屋合法建筑面积，以每月12元/平方米的标准支付被征收人临时安置费;不足800元的，按800元支付。被征收人同意使用土地和房屋征收管理部门提供的周转房的，过渡期内不享受临时安置费;在领取产权调换房屋钥匙之日起3个月内，被征收人应当及时交还周转房，不得逾期。

临时安置期从搬迁交房之日起计算至通知领取产权调换房钥匙之日后的3个月止，过渡期不得超过30个月。逾期未交付产权调换住宅的，区土地和房屋征收管理部门应当自逾期之月起按照原标准2倍支付被征收人临时安置费;对使用土地和房屋征收管理部门提供周转房的被征收人，应当自逾期之月起按前款规定的标准支付其临时安置费。

征收住宅实行现房安置或者货币补偿的，区土地和房屋征收管理部门按照第一款规定的标准一次性支付被征收人6个月的临时安置费。

第三十条 被征收住宅涉及装饰装修的，由被征收人与区土地和房屋征收管理部门按照被征收房屋合法建筑面积以200元/平方米的标准协商补偿;协商不成的，按照征收决定公告之日的市场评估价给予补偿。

第三十一条 征收住宅造成搬迁，采取货币补偿和现房产权调换方式的，区土地和房屋征收管理部门应当给予被征收人一次性搬迁费;采取过渡安置产权调换方式的，应当给予被征收人两次搬迁费。搬迁费标准按600元/次计算。

被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内签订补偿安置协议并搬迁的，应当依据鼓励提前搬迁的原则，按被征收房屋合法建筑面积最高奖励200元/平方米的标准给予奖励费;不足10000元的，可按10000元给付。超过奖励时间段签约搬迁的一律不予奖励。搬迁奖励的具体办法应在地块征收补偿方案中明确。

第三十二条 征收非住宅的，应当给予被征收人下列补偿：

(一)被征收房屋的市场评估价格;

(二)因征收房屋造成的设备搬迁和安装费用;

(三)无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用

(四)停产停业损失补偿。

非住宅被征收人按期签约搬迁的，应当按照本暂行办法规定给予搬迁奖励。

第三十三条 征收非住宅造成停产停业损失的，应当按照本暂行办法规定给予补偿;停产停业损失的补偿对象，应当符合下列条件：

(一)具有土地房屋权属证明或经有关部门认定为合法建筑;

(二)具有合法、有效的营业执照、税务登记证;

(三)因征收房屋造成了停产停业损失。

法律法规和政策另有规定的除外。

第三十四条 征收生产、经营性质的非住宅，实行产权调换的，过渡期内按照征收决定公告日期前3年平均效益，或按被征收房屋合法建筑面积市场评估价的5‰定额标准，按月给予停产停业损失补偿。

征收生产、经营性质的非住宅，实行货币补偿或者现房安置的，按照前款标准一次性给予6个月的停产停业损失补偿。

房屋征收范围确定时闲置的非住宅，不得给予停产停业损失补偿。

第三十五条 征收非住宅，其原料、设备等需搬迁、安装的，搬迁、安装费用按被征收房屋合法建筑面积20元/平方米协商补偿;协商不成的，委托评估机构评估确定。

非住宅被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内签订补偿安置协议并搬迁的，应当依据鼓励提前搬迁的原则，按不超过被征收房屋补偿价值的1%的标准给予奖励费，但最高不得超过10万元;不足10000元的，可按10000元给付。超过奖励时间段签约搬迁的一律不予奖励。搬迁奖励的具体办法应在地块征收补偿方案中明确。

第三十六条 征收设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当按照有关法律规定，就其抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。

抵押人与抵押权人达成书面协议的，区土地和房屋征收管理部门应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议的，对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存;对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。

第三十七条 区土地和房屋征收管理部门应当与被征收人按照本暂行办法的规定订立征收补偿协议。征收补偿协议应当包括下列内容：

(一)房屋征收当事人的姓名(名称)和被征收房屋的基本情况;

(二)补偿方式;

(三)补偿金额和支付期限;

(四)用于产权调换房屋的地点和面积;

(五)搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失;

(六)搬迁期限;

(七)过渡方式与过渡期限。

(八)违约责任及争议解决方式;

(九)其他事项。

房屋征收补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或申请仲裁。

房屋征收补偿协议示范文本由市土地和房屋征收管理部门统一印制。

第三十八条 被征收人应当在签订征收补偿协议时向区土地和房屋征收管理部门移交被征收房屋的房地产权属证书，由区土地和房屋征收管理部门向相关行政管理部门申请予以注销。

被征收人逾期不移交被征收房屋的房地产权属证书的，区土地和房屋征收管理部门应当提请相关行政主管部门依法注销被征收房屋的房地产权属证书，并予以公告。

第三十九条 房屋征收资金应当足额到位、专户存储、专款专用、专人管理、及时拨付。

房屋征收决定作出前，土地和房屋征收管理部门按照同级人民政府批准的房屋征收补偿方案核定房屋征收补偿资金总额。

市级财政性投资项目房屋征收，按照《市级财政性资金征收暂行办法》执行。实施包干征收的项目，包干成本应包括2%的房屋征收不可预见费(含工作经费)。

第四十条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的区人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第四十一条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋权属不明确、产权有纠纷、产权人下落不明以及产权共有人对补偿事宜达不成一致意见等原因，不能订立补偿协议的，由区土地和房屋征收管理部门报区人民政府，区人民政府应当按照本暂行办法依据征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

第四十二条 补偿决定应当包括下列内容：

(一)被征收房屋及权利人的基本情况;

(二)征收的依据及理由;

(三)本暂行办法第三十七条第一款规定的有关补偿协议的事项;

(四)被征收人申请行政复议或提起行政诉讼的权利、途径及期限。

第四十三条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。

区人民政府在申请人民法院强制执行前，应当依法书面催告被征收人履行搬迁义务。申请人民法院强制执行时，应当按照规定提交作出的补偿决定及有关依据、被申请人的基本情况，并附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

人民法院裁定准予执行的，在组织实施前还应当就被征收房屋的有关事项和相关物品向公证机关办理证据保全并妥善保管。

第四十四条 征收补偿完毕后，区土地和房屋征收管理部门应在10日内，向市土地和房屋征收管理部门提交征收完毕报告，市土地和房屋征收管理部门审核确认后，出具征收完毕通知书。

第四十五条 区土地和房屋征收管理部门应当依法建立、健全房屋征收与补偿档案管理制度，规范对房屋征收与补偿档案的管理。

第四十六条 监察部门应当加强对房屋征收与补偿工作的监督检查。

各区人民政府应当建立健全征收成本决算制度，征收项目结束后负责征收项目的成本决算工作。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第五章 法律责任

第四十七条 违反本暂行办法规定，有下列行为之一的，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定予以处理：

(一)市、区人民政府及其土地和房屋征收管理部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本暂行办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由市人民政府或区人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

(二)采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

(三)贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第四十八条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第四十九条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第五十条 含山县、和县、当涂县国有土地上房屋征收与补偿工作应结合实际参照本暂行办法自行制定实施办法。

第五十一条 本暂行办法自2013年1月1日起施行。2005年6月9日发布的《马鞍山市城市房屋拆迁管理办法》(马鞍山市人民政府令第40号)同时废止。本暂行办法施行前已依法作出征收决定的征收项目，按原征收决定确定的补偿方案执行。

第五十二条 本暂行办法由市土地和房屋征收管理局负责解释。