房屋中介合同的法律效力是怎么规定的

房屋中介合同的法律效力是怎么规定的

中介提供的房地产买卖合同不是真正意义上的合同，只是具有一定约束力的预约合同，是不具备《合同法》上所说的合同的法律效力的。也就是说这些合同是无效的合同。但它不是完全的无效，它对合同中对于定金等的一些具有违约行为的约束约定是有效的。

首先要弄清楚什么是合同。《合同法》第二条规定：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。简单从这条规定上来说，在房产中介处签订的房地产好象已经符合了《合同法》中对于合同的所有构成要件，应当认为是有法律效力的合同。但是，对于房地产买卖合同并不仅在《合同法》中体现，它更体现在《中华人民共和国物权法》中。

对于合同的法律效力问题《合同法》有如下的规定：

第四十四条第二款　法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

根据这一规定，一个合同的是否有法律效力还要根据法律、行政法规是否规定应当办理批准、登记等手续。《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。也就是说，物权的转让应在不动产所在地的登记机构进行登记。那么这里就出现了一个问题，《物权法》要求的是指只是转让登记这一具体行政行为还是指以包括转让登记在内的整个转让行为的登记呢?

整个转让行为应该包括了转让合同的签订、到行政机构进行登记等等一系列的法律行为。《物权法》第十二条规定：登记机构应当履行下列职责：

(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;

(二)就有关登记事项询问申请人;

(三)如实、及时登记有关事项;

(四)法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。也就是说你要就房地产的转让进行登记要提供权属证明和其他必要的材料，而这个必要的材料中的房地产买卖合同是最不可缺的。

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