认定商品房买卖欺诈需要注意什么?

商品房买卖欺诈在实践中都存在，有购房者欺诈，有开发商欺诈。那么，认定商品房买卖欺诈需要注意什么？认定商品房买卖欺诈的标准有哪些？认定商品房买卖欺诈后，需要承担什么法律责任？

在认定欺诈方面，实践中有几个具体问题需要注意：

1、在同一种欺诈中可能引起两个方面的问题，既有欺诈又有违约的问题。比如现在房地产最普遍的缩水问题。如合同中约定是150平方米，而实际上却是140平方米。这是欺诈还是违约?如果是欺诈，就不能按违约去办;如果是违约就不能按欺诈处理，这两条路泾渭分明。针对此种情况，究竟是按欺诈处理还是按违约处理，笔者认为，此时欺诈与违约同时存在，在处理上要看受害人主张以何种性质来要求解决问题，这里受害者有选择的余地，但二者只能选其一，不能同时主张。

2、有人认为开发商出售的商品房的“五证”全无，或部分缺少时，一概直接认定为欺诈。对此，笔者有不同观点。在这种情况下，如果开发商能够举出确切的理由，说明他依照法律规定是能够拿到的，这样不构成欺诈，否则就是欺诈。

3、对一屋二卖的情形，也不能全都认定为欺诈，这要个案分析。传统民法理论中，商品房的转让是一个不动产的移动方式，如开发商先与甲签订了一个房屋转让合同，接着却把该房子交给了乙。此种情形固然有欺诈的可能，但出不排除有违约的情况存在。在认定是欺诈还是违约时，应从主观上去判定，就是说开发商把房子给乙而不给甲的原因是什么，是为了骗甲的钱还是别的原因。如果就是为了骗钱，那么毫无疑问就可径行判定为欺诈。如果是因为客观情况造成的，就应认定为违约。不笼统地说一屋二卖就是欺诈。

在欺诈行为认定后，就现行法律来说，适用惩罚性赔偿责任是当然的。

究竟应当按照购房价款全额计算惩罚性赔偿还是按照购房价款之一部分计算惩罚性赔偿，《解释》已有相关规定。

但仍需具体问题具体分析。总的衡量原则应该是，受欺诈影响的商品房之质量瑕疵、权利瑕疵和配套服务瑕疵是否影响消费者根本的购房决策。如果是，则应当按照购房价款全额计算惩罚性赔偿;如果不是，可按照购房价款之一部分即对应有关瑕疵的价值部分计算惩罚性赔偿。例如对于那些“五证”全无的开发商欺诈消费者，致使消费者无法办理产权证和行使其他所有者权利的;对于开发商隐瞒消费者商品房被抵押、被查封的事实，向消费者出售该商品房的行为均应认定为欺诈，而且要按照购房价款全额计算惩罚性赔偿。而对于价值数十万元的商品房，如果开发商仅对装修的地板材料作了虚假陈述，或者为占便宜而多计算了几平方米，显然亦应认定为欺诈，但应按照消费者所付地板价款或者多计面积的价款计算惩罚性赔偿。

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