二手房交易如何防范风险

产权状况陷阱

根据法律法规的有关规定，“司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房屋不得转让。另外，若房屋仍设定抵押，交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。而上述两种情况，常常会被购房者忽略，而房屋业主通常不会主动提及。如此，可能造成买卖合同已签订，买方首期款也已支付业主后，在办理产权过户的过程中发现房屋不能转让，由此可能给买方造成很大的损失。

规避方法：在签订买卖合同前，购房人应到房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况调查(产调)，以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。

房屋类型陷阱

现在市面上的房屋大部分为商品房，但也存在部分未转为产权房的使用权房(即公房)。如果这类使用房未取得产权证，根据有关规定不能转让。同样，要避免购房人在办理产权过户时才发现上述问题而遭受损失。

规避方法：在签订买卖合同前应查看业主是否取得产权证。另外，若求购的是非居住用房，则该房屋的类型必须为商业用房。因为商业用房才可办理营业执照，否则若购买住宅房，购房人将无法从事预期用途。

合同签订人陷阱

众所周知，房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。但若购房人忽略验证合同签订人是否是产权人，及该房屋是否还有其他产权人，产权人或其他共有产权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，且举证责任在于购房人。此种情形对购房人将非常不利。

规避方法：根据产权证或其他法律文件(如预售合同)确定产权人。若签订合同并非产权人，购房人应要求其提供产权人出具的委托书。

模糊付款方式陷阱

很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视。结果在其后履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。

规避方法：双方签订买卖合同时应对付款方式流程做出明确、具体的约定。

交房模糊约定陷阱

有时，买卖双方对预付款方式已有明确的约定，但却疏忽了交房这一重要环节。

在此可能会涉及到交房的具体时间。交房时相关费用的结算。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面，及相关费用无人结算的尴尬情况。

规避方法：应在买卖合同中明确约定交房日期及应由哪方在交房前结清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用。