商品房交付的法定条件

[律师回复] <br/>一、商品房交付使用是什么商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同。可以得出：我国关于商品房买卖合同的分类，分为商品房现售和商品房预售两种。《解释》<br/>第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，明确了转移占有即我们通常所说的交钥匙为商品房的交付使用。但<br/>第十一条规定中的交付使用并不是我国合同法<br/>第一百三十三条中规定的交付，合同法<br/>第一百三十三条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。合同法中交付是物权理论上的物权变动，而《解释》第十一条的交付使用是一种基于当事人之间的商品房买卖合同关系而享有的所有权占有事实状态，并不必然产生所有权的变动。因此，出卖人履行了交付使用商品房的义务后，并非意味着出卖人的合同义务履行完毕，其还须协助买受人办理房屋所有权登记，转移房屋所有权给买受人。<br/>二、商品房交付有什么法律意义交付在所有买卖合同中都具有很重要的法律意义，除利益享受和风险承担外，商品房交付使用之日还是确定保修期限、办理房产证的起算日的依据等等。商品房交付在商品房买卖中具有极其重要的意义，不仅表现在其与所有权移转的关系和风险转移的关系，在交付时其本身的条件与程序更与消费者的利益息息相关。我国《合同法》第142条规定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人负担，交付之后由买受人负担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这里明确规定风险负担是交付主义。首先，开发商将商品房交付给购房者，是开发商依商品房买卖合同(以下简称合同)应履行的主要义务;而且，商品房实际交付日期是确定商品房是否逾期交付的基础;<br/>第二，自商品房交付之日起，开发商对售出的商品房产生保修责任，商品房实际交付日期即为商品房保修期的起算日;<br/>第三，商品房毁损、灭失的风险在交付前由开发商承担，在交付后由购房者承担。因购房者的原因导致商品房不能按照约定的期限交付的，购房者应当自违反约定之日起承担商品房毁损、灭失的风险。开发商应与购房者在合同中正确约定商品房交付条件，并按法律、法规规定及合同约定的商品房交付条件交付商品房

[律师回复] 可以向超市相关人员索要赔偿，赔偿的金额为商品的价格。由于超市多收钱的行为为不履行价格承诺行为，构成了价格欺诈行为，因此可以按照上述条款索要赔偿。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》：<br/>第五十五条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。

[律师回复] 先签订合同，在付款的。二手房买卖交易流程分买方按揭借贷付款和买方全款购房两种情况，具体如下：<br/>一、买方按揭借贷购房<br/>1、买方去人民银行征信调查（去人民银行查买方的征信情况）<br/>2、卖方的房屋产权调查（调查房屋可否典质，查封，析产，继承，共有权人情况）<br/>3、买方向卖方支付定金并预留房屋尾款<br/>4、房屋过户的同时银行审查借贷要求<br/>5、银行发放借贷<br/>6、两方共有去做物业交割<br/>7、向卖方支付尾款

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 购买商品房可双倍赔偿的情形 1、合同订立后——《商品房买卖合同解释》第8条规定，具有下列情形之 一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; (2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 2、合同订立时——《商品房买卖合同解释》第9条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之 一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任： (1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; (2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; (3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 3、交房阶段——《商品房买卖合同解释》第14条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持; (2)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 购买商品房关于双倍赔偿执行需要注意三点： 1、消费者购买商品房受到欺诈的，不能依据《消费者权益保护法》的规定主张双倍惩罚性赔偿; 2、该惩罚性赔偿仅适用于房地产开发企业与购房者之间的房屋买卖合同，如果房屋的出卖人不是房地产开发企业，则不适用; 3、该惩罚性赔偿的双倍，不是合同标的额的双倍，而是已付房款的双倍，这是其与《消费者权益保护法》的不同之处。

[律师回复] 可以主张违约责任