个人房屋抵押贷款的法律问题有哪些

最新修订 | 2024-03-04
浏览10w+
律图法律咨询
信得过的好律师
咨询我
专家导读 借款人/抵押人/抵押物财产共有人身份识别及承担的责任。境外个人购买自住商品房的政策解读。关于办理未成年人房地产抵押登记问题。关于办理离婚的借款人抵押登记问题。房屋买卖合同被解除或宣告无效对于合同效力影响。房地产抵押权登记相关问题。抵押物禁止转售、出租、无偿使用问题。

个人房屋抵押贷款的法律问题有哪些

许多不能一次性付清房款的人都会选择向银行进行贷款,而抵押物则是自己的新房屋。虽然这是目前很流行的一种贷款方式,但却也存在不少法律问题。究竟个人房屋抵押贷款的法律问题有哪些呢?请听律图编辑为您详细介绍。

个人住房之房地产抵押贷款,涉及的法律问题比较全面,主要包括房屋买卖、租赁和抵押贷款合同、物权及其登记、银行业、公证、强制执行、监护、民事代理、婚姻、继承等诸多民商事及行政等多层法律关系,笔者根据抵押贷款流程等逻辑顺序并结合相关法律、法规、地方性法规、部门规章、规范性文件及办理抵押贷款的实际经验遴选一二如下:

(一) 借款人/抵押人/抵押物财产共有人身份识别及承担的责任  

1、 在个人住房抵押贷款业务中,向银行申请抵押贷款的借款人一般为该抵押房屋的所有权人,所以借款人即为抵押人;但抵押人未必是借款人,银行在选择借款人人选时,除了满足其为抵押房屋的所有权人之外,还考虑借款人的年龄、收入、财产及资信等情况。因此,在抵押房屋内的所有权人即共有人同为抵押人。抵押物财产共有人是指不上产证的具有法定或约定共有关系的第三人,一般情况下为房屋权利人的配偶。

2、 依据《上海市1994年公房出售暂行办法》(以下简称“九四”方案)及其《实施细则》规定,同时《沪高法1996-250号文处理公有住房出售后纠纷的若干意见》规定,按“九四”方案购买的房屋,产权证登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有。对于该等房屋进行房地产查阅时,一般登记的注记为房改售房或售后公房。这也是基于历史原因产生的又一类型抵押物财产共有人。

3、 依据《物权法》第103至104条的共有关系性质不明时的推定及分额确定规则,即可以理解为房屋权利人没有约定,除了房屋权利人具有家庭关系的即为共同共有外,视为按份共有。同时未约定或约定不明共有份额的,按出资额确定;不能确定出资额的,视为等额按份共有。同时,见《物权法》第97条的处分条款,处分共有不动产的,应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。这也是要求抵押物财产共有人本人签署同意抵押文件的法律依据。

4、 根据不动产物权公示公信原则,基于笔者对《物权法》第106条第3款的理解,抵押权人若因信赖不动产登记簿的登记信息,而与房屋权利人签订《房地产抵押贷款合同》并办理了抵押登记,即使在签订房地产抵押贷款合同时该房屋权利人隐瞒其婚姻状况或因登记机关登记错误引发的瑕疵,均可以被抵押权人(即银行的善意)所吸收。但随着央行建设的个人征信系统完成全国联网,公安部建立的全国公民身份信息查询系统等电子化信息的网络建设,商业银行审查借款人等各方面信息的网络也开始铺开,未来不排除银监会或央行加重银行审查义务的可能,而对于抵押物财产共有人或其他信息的审查不到位,就对抵押权的设立产生瑕疵。

5、 依据《物权法》第102条之规定,因共有不动产产生的债务,在对外关系上,共有人承担连带债务。因此,不论是借款人、抵押人及抵押物财产共有人对于银行贷款具有法定的连带还款义务,但是,如果抵押权不生效,该债务则变成无担保债务,银行则失去了优先受偿的权利。

(二) 境外个人购买自住商品房的政策解读  

1、 据国务院建设部等六部委发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]171号)之规定,在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房,不得购买非自用、非自住商品房。在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要,可在境内限购一定面积的自住商品房。同时,建设部与国家外汇管理局联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(汇发 [2006]47号)中规定,对于超过一年的解释为“一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明”。

2、 根据上海市各区房地产交易中心实践操作,对外籍人士(即持有外国护照)申请办理所购商品房之房屋所有权转移登记或预售商品房预告登记的基本要求如下:    购房业主应提供本人一年期以上的境内有效劳动雇佣合同的原件,具体注意事项有:a)该劳动合同应使用“劳动合同”或“聘用合同”的抬头作为合同名称;b)该劳动合同中的雇主即公司注册地在上海,且本人工作地点亦在上海;c)劳动期限满1年以上,即该劳动合同自签订生效之日至办理房屋所有权转移登记或预售商品房预告登记之日已经超过1年,并且仍在有效期内;d)该劳动合同中所规定的薪水应与所购商品房价格相适应,并在合理范围以内;e)该劳动合同应为中文版本,如为英文版的则须翻译机构出具中文翻译件;f)建议提供加盖公章的公司营业执照复印件。同时,购房业主本人在本市各区县房地产交易中心填写《境外个人自住承诺书》(委托他人办理登记的须事先本人填写)。

3、 对于任何可能送交本市房地产交易中心的文件中包括《房屋买卖合同》、《房地产抵押贷款合同》及各类申请或声明文件有关业主个人住址、联系方式、住所等所涉不动产的权利人不得为业主本人,否则房地产交易中心会停止办理房屋过户手续,因此也就停止办理了房地产抵押登记。

个人房屋抵押贷款的法律问题有哪些


(三) 关于办理未成年人房地产抵押登记的问题  

1、《中华人民共和国民法通则》规定,“未成年人的父母是未成年人的监护人。”同时规定,“监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。”《民通意见》(简称)中规定,“夫妻离婚后,与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女的监护权。但是未与该子女共同生活的一方,对该子女有犯罪行为、虐待行为或者对该子女明显不利的,人民法院认为可以取消的除外。”因此,监护权不应与抚养权相混淆,父母也不因离婚而改变对未成年子女的监护人身份。

2、上海市房地产交易中心近日就未成年人等申请办理房地产登记出台了相关解答,同样以民事法律规范为依据,现摘录部分如下:“1、房地产登记在未成年人名下,父母作为监护人处分未成年人房地产申请登记时,需要父母共同作为代理人申请登记,还是其中一方作为代理人申请即可?答:父母双方共同作为法定代理人可以提出申请登记。”“2、父母离婚以后,子女作为未成年人,其名下的房地产处分时,该如何申请登记?答:父母离婚的,也应有父母双方共同作为法定代理人提出申请。如果仅由父、母中的一方提出登记申请的,应当出具另一方被取消监护权的证明文件或死亡证明文件。”由此,目前按照实践操作来看,本市各区房地产交易中心要求未成年人在办理抵押登记时,父母双方(不管离婚与否)必须同时到场代为办理,除非一方持有另一方被取消监护权的证明文件、另一方的死亡证明文件或公证委托书的原件(委托事项为另一方监护人委托其抵押未成年人房地产)。

3、除第一、二项外,其实在办理未成年人作为买受人之一的房地产按揭抵押时,因为未成年人纯获利益,故系有效的民事法律行为。但是,作为消费类贷款的持证抵押,对于父母双方代为签订的《房地产抵押贷款合同》和代为办理的房地产抵押登记的效力,贷款用途是影响其效力的重要因素。根据目前银行的实践,贷款用途主要分为三类:房屋装修、购买汽车及旅游。依照物权法的精神,本市出台了《上海市房地产登记条例》修改草案,第11条规定了房地产登记机构的实质性审查义务,同时第62条加重了房地产登记机构登记过错的责任。建设部发布的《房屋登记办法》(2008年7月1日起施行)第14条规定,未成年人的房屋,应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的,应当提交证明监护人身份的材料;因处分未成年人房屋申请登记的,还应当提供为未成年人利益的书面保证。因此,房地产登记机构在受理未成年人的持证抵押登记时,会否从保护未成年人的利益出发,对于至少是形式上的贷款用途(贷款合同列明) 列入审查范围还不确定,操作口径是否改变还要进一步观望。

4、对于境外未成年人办理房地产抵押登记的,目前公证机关还不受理有未成年人的强制执行公证,因此,基本上在实践中难以实现。

(四) 关于办理离婚的借款人(但另一方同为房屋权利人)抵押登记的问题  

1、离婚后房地产登记权利人协议分割房产但一方不配合办理变更登记(即将房地产权证上的权利人变更登记为离异另一方)的,如何办理抵押登记。就上文所列解答也有说明,配偶之间变更房地产登记权利人应有配偶双方申请,离婚协议时房屋产权归属的约定属于财产权的契约,配偶中的一方不配合办理变更手续,致使协议无法实现,属于根本违约,可以向人民法院起诉。即使离婚协议已在民政部门备案,但该备案并没有赋予协议的强制执行力,不能作为单独申请的依据,还是应通过民事诉讼,取得生效法律文书后,才能单方申请变更登记。

2、离婚后一方或双方急需办理该房屋抵押贷款的,在实践中,还可以先不作房地产变更登记,就离异者一方或双方以单身的名义办理抵押登记手续。

3、至于因为婚姻关系变化导致配偶双方或离异双方对房地产权属所作的调整,不在本文讨论之列,但如果配偶双方或一方办理房地产抵押登记后又离婚的,由于涉及抵押权人(即银行)的利益,离异双方对于该抵押房地产权属分割的安排,还需事先征得银行的同意,除非借款人提前还款并注销抵押登记。

个人房屋抵押贷款的法律问题有哪些


(五) 房屋买卖合同被解除或宣告无效对于房地产抵押贷款合同效力的影响  

1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。根据该解释第25条规定,……,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。从上述规定可以看出,在商品房买卖合同被解除后,贷款合同并不当然解除。要解除贷款合同应当进行前置程序,即当事人包括借款人或抵押权人要依法提出解除贷款合同的请求。

2、银行应尽可能参与买受人与出卖人之间的房屋买卖合同诉讼纠纷。在此类买卖合同纠纷中,买受人或出卖人一般不会主动要求追加银行作为第三人参与诉讼,法院在很多情况下也认为银行处于无独立请求权地位,而采取不可置否的态度,但该类案件的处置往往会涉及购房款的返还问题。因此,在此类案件中,银行应积极主动参与诉讼,陈述事实和表达自己的观点,以免造成对自己不利的裁判。

(六) 预购商品房抵押权预告登记转为房地产抵押权登记的问题  

1、根据《中华人民共和国物权法》第20条之规定,《房地产抵押贷款合同》项下所获得之抵押登记为预告登记,自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。故,抵押权人应及时跟进该房屋之权利变动情况,督促抵押人及时办理该房屋之不动产登记,以使在前述法律规定之时限内预告抵押登记变更为抵押登记。

2、《上海市房地产登记条例》修正草案第59条之规定,预购商品房设定抵押的,房地产转移登记后,其预购商品房抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。而依据上海市房地产登记处的《关于本市房地产抵押登记有关问题的说明(一)》(沪房地登[2005]14号)之第二条明确规定,“……房地产转移登记后,其预购商品房抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。登记机构在办理上述‘期房转现房’的初始登记或转移登记时,可以注销原有的期房抵押权预告登记,同时在房地产登记册中记载房地产(现房)抵押权登记事项,并在‘附记栏’内注记原预告登记的登记号、登记证明号和登记日,不换发房地产(现房)抵押登记证明”。

3、在实践中,除浦东新区房地产交易中心外,本市各区县房地产在受理转移登记时,为同时变更抵押预告登记为现房抵押,以使房地产登记册的记载与抵押权人持有的抵押凭证一致,一般情形下,仍要求预告抵押人提供预告商品房抵押预告登记证明。

4、虽然根据《中华人民共和国物权法》之规定预告登记后,自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。但“预告登记失效” 在物权登记层面上,是否只需开发商单方申请即宣告失效,还是逾期即由登记机构依职权注销预告登记,能否在这真空阶段为预告抵押权人创新地预设实现预告抵押权的操作手段,而非简单的宣告失效,还要进一步措施的出台。

(七) 房地产抵押权登记的相关问题  

1、目前,本市的《上海市房地产登记证明(他项权利抵押)》登记记载如下内容:登记日、他项权利人、房地产权利人、房地产坐落、部位或室号、建筑面积、土地面积、房地产价值、债权数额、债务履行期限、房地产权证号及附记。根据《担保法》司法解释第61条规定,抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准。由此可见,抵押物登记的效力要优于合同约定的效力。但实践中,抵押贷款合同中关于债务履行期限的约定为预计期限,同时规定,借款期限的起始日期以实际放款日为准;然而在抵押登记机构登记的债务履行期限为预计期限,登记的公示公信效力改变了实际的债务履行期限。由此,借款人能否以抵押登记对抗贷款合同的约定?值得考虑。建设部关于《房屋登记办法》第44条规定,对符合规定条件的抵押权设立登记,房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿:(一)抵押当事人、债务人的姓名或者名称;(二)被担保债权的数额;(三)登记时间。可以看出,建设部以此修正了抵押登记记载的内容。

2、影响房地产抵押登记的效力,除了抵押物自身不为法律所允许外,还受一些共性因素的影响,比如本文所述及的办理未成年子女持证抵押等在实体上存在瑕疵的抵押登记,还有如由第三人冒充抵押人、非经抵押物财产共有人同意办理的抵押登记等在程序上存在一定瑕疵的抵押登记。

3、顺利实现抵押权,也是抵押权人最后一道法律防线。虽然目前绝大多数银行的房地产抵押贷款合同都有关于抵押房产的处分条款,比如规定抵押人同意委托抵押权人委托拍卖机构对抵押房产进行拍卖或抵押权人通过管辖法院对抵押房产进行拍卖,并以抵押房产拍卖所得价款优先受偿。但实践中,实现抵押权时,抵押权人应事先征得抵押人的同意,若未事先获得同意,则抵押权人只能向有管辖权的法院提出主张。贷款文件项下有关抵押物处分条款、授权条款的有效性和可强制执行力,受上述《物权法》等法律规定的限制和影响。同时,最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释中,第6条明文规定了 “对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债”。

(八) 抵押物禁止转售、出租、无偿使用等问题  

1、依据《物权法》第190条规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。各银行都比较重视抵押权与用益物权的冲突问题,《担保法解释》也有类似规定,对租赁权赋予准物权的效力,是以保护承租人利益为出发点的。因为抵押权的公示作用,任何潜在的承租人都可以通过对拟承租的房屋进行房地产登记资料查阅而了解到权利限制;但在抵押权设立之前,既然物权还未生效,当然是无法对抗在先设立的租赁权。

2、抵押权人往往会在合同中约定限制抵押人出租或无偿使用抵押物的条款,比如以下条款:除非经抵押权人书面同意且符合以下条件,抵押人不得将抵押房产的全部或部分出租或提供给第三人无偿使用:a)在拟将抵押房产出租或提供给第三人无偿使用之前,将拟签署的租赁合同或无偿使用合同提交抵押权人审核;b)租赁合同或无偿使用合同中应明确约定,在抵押权人依据本合同约定行使抵押房产的处分权时,抵押权人有权书面通知承租人或使用人在指定的期限内搬离抵押房产,承租人或使用人须按通知无条件搬出;c) 租赁合同中应明确约定,抵押人收取租金的账户应为还款账户,并且在抵押权人依据本合同约定行使抵押房产处分权时,抵押权人有权书面通知承租人将租金直接支付给抵押权人,该等通知一经发出立即生效,承租人须按通知无条件执行,否则抵押权人有权书面要求承租人搬离抵押房产,承租人须无条件执行。

3、但在实践中,类似条款的约束力仍十分有限,目前本市房地产租赁备案登记率远远低于现实水平,除了借款人或抵押人自愿告知抵押权人出租事宜,似乎还无其他方法实际约束借款人出租抵押房屋。《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》(沪高法民一[2005]16号)之规定,租赁合同登记与否,不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同,不得对抗善意第三人。这是否就意味着《物权法》第190条规定的“出租”必须经租赁备案登记,在实践中还很难说。

4、依据《物权法》第191条的精神,抵押人转让抵押物必须经抵押权人同意,未经同意的,不得转让抵押物,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《担保法解释》规定了赋予抵押物的受让人享有涤除权,同时规定未告知抵押权人转让抵押物,经登记的抵押权人仍可行使抵押权。目前在实践中,设立抵押权的房地产转移登记必须办理注销抵押登记后才能上市交易,近期,本市在浦东新区房地产交易中心试点的“二手房带抵押交易”资金监管模式也已被叫停。

根据上文对个人房屋抵押贷款的法律问题进行的解析,相信现在大家都应该知道了个人房屋抵押贷款是存在不少问题的。所以,大家日后在选择将个人房屋进行抵押贷款的时候,一定要充分考虑清楚,不要做出让自己后悔选择的同时也使自己的权益受到了伤害。

文章涵盖面广,如需要针对性解答,可立即咨询小助手
咨询助手
24小时在线
立即咨询 >
咨询助手提示您
全文1.4万字,阅读时间约15分钟
直接问律师最快9秒应答
继续阅读
投诉/举报
免责声明:以上内容由律图网结合政策法规及互联网相关知识整合,不代表平台的观点和立场。若内容有误或侵权,请通过右侧【投诉/举报】联系我们更正或删除。
展开
问题没解决? 125200人选择咨询律师
3868位律师在线平均3分钟响应99%好评
个人房屋抵押贷款的法律问题有哪些
一键咨询
  • 宿迁用户1分钟前提交了咨询
    扬州用户4分钟前提交了咨询
    156****3270用户4分钟前提交了咨询
    无锡用户3分钟前提交了咨询
    141****0056用户4分钟前提交了咨询
    131****4103用户2分钟前提交了咨询
    宿迁用户1分钟前提交了咨询
    154****1266用户3分钟前提交了咨询
    无锡用户4分钟前提交了咨询
    宿迁用户3分钟前提交了咨询
    141****7426用户3分钟前提交了咨询
    170****6822用户4分钟前提交了咨询
    133****0252用户1分钟前提交了咨询
    苏州用户3分钟前提交了咨询
    174****6831用户2分钟前提交了咨询
  • 淮安用户3分钟前提交了咨询
    175****2005用户3分钟前提交了咨询
    161****4325用户2分钟前提交了咨询
    154****6882用户3分钟前提交了咨询
    无锡用户4分钟前提交了咨询
    徐州用户3分钟前提交了咨询
    连云港用户4分钟前提交了咨询
    172****3182用户4分钟前提交了咨询
    苏州用户3分钟前提交了咨询
    徐州用户1分钟前提交了咨询
    130****2722用户2分钟前提交了咨询
    镇江用户2分钟前提交了咨询
    145****1353用户4分钟前提交了咨询
    宿迁用户4分钟前提交了咨询
    154****8527用户1分钟前提交了咨询
律图法律咨询
汇聚全国海量律师、律师实名认证
快速问律师
无需等待
最快9秒回复、24小时不限次沟通
优选律师
根据问题为您优选专业律师
服务保障
亿万用户使用好评率98%
正在服务的律师
罗钟亮律师 罗钟亮律师
浙江绣湖律师事...
郑小克律师 郑小克律师
重庆瀚沣律师事...
吴伟涛律师 吴伟涛律师
海南国社律师事...
黄谊欣律师 黄谊欣律师
广东广荣律师事...
李胜春律师 李胜春律师
湖南公言(深圳...
孙术校律师 孙术校律师
河北英利律师事...
彭彦林律师 彭彦林律师
四川兴蓉律师事...
信金国律师 信金国律师
北京家问律师事...
谭海波律师 谭海波律师
广东江湾律师事...
张嘉宝律师 张嘉宝律师
广东生龙律师事...
邓霞律师 邓霞律师
重庆海力律师事...
邢环中律师 邢环中律师
上海金茂凯德律...
郑桃林律师 郑桃林律师
湖北楚同律师事...
韩佩霞律师 韩佩霞律师
江苏大昶律师事...
都燕果律师 都燕果律师
四川循定律师事...
胡静律师 胡静律师
四川胡云律师事...
薛小玲律师 薛小玲律师
天津德敬律师事...
易轶律师 易轶律师
北京家理律师事...
立即问律师 99%用户选择

大家也在问

为你推荐
房屋抵押贷款注意哪些问题
1、房屋所有权应和建设用地使用权一起抵押。在设定抵押权时,房屋的所有权和建设用地使用权应当一并抵押,只有这样,才能保证实现抵押权时,房屋所有权和建设用地使用权同时转让。2、房屋抵押应办理登记(三)注意贷款证件要齐全。
10w+浏览
拆迁中房屋抵押权的问题
[律师回复] 解答如下, 《城市房屋拆迁管理条例》第30条规定:“拆迁设定有抵押权的房屋,依照国家有关担保的法律执行。”设定抵押权的房屋是指拆迁范围内的房屋被所有人或者使用人已经作为履行债务的担保物的房屋。抵押是最常见的一种担保方式,房屋一旦被设定抵押,其法律后果就是当债务人不履行债务时,债权人有权从房屋拍卖或者变卖的价款中优先受偿。根据笔者承办拆迁案件的经验,拆迁房屋设定抵押的情况比较普遍,结合《担保法》的相关规定,根据不同的拆迁补偿方式,具体的操作方式也有所不同。第
一、货币补偿如果拆迁人与被拆迁人协商一致,采用货币补偿的方式,那么对于抵押的法律关系,抵押人应该与抵押权人协商重新设定抵押权或者抵押人提前偿还债务。抵押权消失后,拆迁人与被拆迁人可以签订安置补偿协议,将补偿金支付给被拆迁人。如果抵押人与抵押权人就签订新的抵押协议或者是否提前清偿债务的问题达不成一致意见,抵押权人有权要求拆迁人暂不支付补偿金给被拆迁人。在实际的案例中,笔者一般建议抵押权人接受抵押人提前偿还债务的方式。另外,在建工程的拆迁也有诸多特殊之处,在建工程除向银行贷款作为抵押外,还会存在拖欠工程款和房屋已经预售的并存情况。在这种情况下,安置补偿资金的分配顺序就成为一个关键问题,因为它关系到各方利益的实现。根据《合同法》的规定,承包人对工程欠款具有优先受偿权,并且这种权利优先于抵押权,所以对于安置补偿资金三者的受偿顺序应该为:工程欠款、抵押债务、购房者房款。如果拆迁人未按照上述的顺序分配,前一顺序的权利人有权提讼要求确认支付行为无效。第
二、产权置换抵押人与抵押权人应该就产权调换后的房屋作为房屋抵押物而重新签订抵押合同,将调换后的房屋作为抵押物作为原债务的担保。如果双方就调换后房屋达不成新的抵押合同,拆迁人无权与被拆迁人签订安置补偿协议。笔者建议,如遇到上述情况,抵押权人可以以签订安置补偿协议未经其同意为由要求人民确认安置补偿协议无效而保护自己的债权。
浏览更多不如直接问
获取专业解答,125200 人正在咨询
房屋抵押贷款保险存在的问题
抵押物保险,包括住宅保险和产权保险。住宅保险是财产保险的一种,当住房因不可抗力发生损毁或灭失时由保险公司给与补偿。借款人风险包括人寿保险和抵押贷款保证保险。抵押贷款保险机构主要为商业保险公司,缺少合适的保险体制和政府管理机构的扶持,政策性的保险机构尚未建立。
10w+浏览
房屋抵押房屋抵押协议书怎么写
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 抵押合同应当包括以下内容:
一:抵押人抵押权人的名称或者个人姓名住所。
二:主债权的种类数额。
三:抵押财产的具体状况。
四:抵押财产的价值。
五:债务人履行债务的期限。
六:抵押权灭失的条件。
七:违约责任。
八:争议解决方式。
九:抵押合同订立的时间与地点。
十:双方约定的其他事项。
《物权法》规定,债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:
(一)建筑物和其他土地附着物
(二)建设用地使用权
(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权
(四)生产设备、原材料、半成品、产品
(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器
(六)交通运输工具
(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条抵押权基本权利
为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。
第十二条合同内容
合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:
(一)当事人的名称或者姓名和住所;
(二)标的;
(三)数量;
(四)质量;
(五)价款或者报酬;
(六)履行期限、地点和方式;
(七)违约责任;
(八)解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
问题紧急?在线问律师 >
3868 位律师在线,高效解决问题
房屋抵押贷款要注意哪些问题
很多人都知道,向银行提出贷款申请,银行一般都要求我们提供担保或者提供房屋作为抵押,否则就不能办理贷款,那么,究竟什么是房屋抵押贷款呢?我们办理房屋抵押贷款要注意哪些问题呢?看看本文,可能对您有所帮助。
10w+浏览
房产纠纷
抵押房屋的抵押权怎样实现?
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《物权法》第95条:债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。第196条:依照本法第一百八十一条规定设定抵押的,抵押财产自下列情形之一发生时确定:债务履行期届满,债权未实现;抵押人被宣告破产或者被撤销;(三)当事人约定的实现抵押权的情形;严重影响债权实现的其他情形。第198条:抵押财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。【相关规定】《担保法》第56条:拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人有优先受偿权。《担保法解释》第74条:抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款,当事人没有约定的,按下列顺序清偿:实现抵押权的费用;主债权的利息;(三)主债权。
问题未解决?即刻提问 >
已帮助 3亿+ 用户解决法律难题
北京房屋抵押贷款要注意哪些问题
1、房屋抵押贷款的贷款利率要比普通房贷高2、房屋抵押贷款的贷款成数较低3、抵押的房产必须已还完贷款4、房屋抵押贷款对房屋有要求。
10w+浏览
房屋抵押土地未抵押怎么办
[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 土地抵押房产未抵押怎么处理 土地使用权设定抵押后,当事人还可将土地上新增的房屋设定抵押。建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。即土地使用权设定抵押后,当事人还可将土地上新增的房屋设定抵押。 土地、房产在银行押着,叫抵押。如果要办理土地抵押的话,大部分银行是需要你事先找一家有资格的土地价格评估所对要抵押的土地进行价格评估。然后将土地证与评估报告、连同银行和你签定的抵押合同、抵押申请及贷款合同一同拿去当地国土资源局登记备案。然后持国土资源局给你出具的已经办理好抵押手续一同交给银行,抵押事宜办理完毕。 土地使用权抵押的法律特征 土地使用权抵押除了具有一般财产抵押权的法律特征,如抵押权是一种担保物权,以清偿债务为目的,具有不可分性、附属性以外,还具有其特有的法律特征。 (1)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权,并且是已办理土地登记手续的土地使用权。 (2)土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移,即土地使用权抵押后,土地使用者可继续对土地进行占有、收益,只有在债务不能履行时,抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权,此时土地使用权才发生转移。 (3)土地使用权抵押时,其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权也随之抵押,也就是说,土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。 (4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。 (5)土地使用权人将土地抵押后,并不丧失转让权,但在转让土地使用权时,应告知抵押权人。
快速解决“债权债务”问题
当前3868位律师在线
立即咨询
抵押房屋抵押贷款合同模板
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 最新哈尔滨市房地产抵押合同 抵押人:_________ 抵押权人:_________ 为确保_________年_________月_________日签订的_________(以下称主合同)的履行,抵押人_________(以下简称甲方)愿意以其有权处分的房地产作抵押。抵押权人_________(以下简称乙方)经实地勘验,在充分了解其权属状况及使用与管理现状的基础上,同意接受甲方的房地产抵押。 甲方将房屋抵押给乙方时,该房屋所占用范围的土地使用权一并抵押给乙方。 双方本着平等、自愿的原则,同意就下列房地产抵押事项订立本合同,共同遵守。 第一条甲方用作抵押的房地产座落于_________区_________街(路、小区)_________号_________栋_________单元_________层_________户号,其房屋建筑面_________m 2,占地面积_________m2。 第二条根据主合同,甲乙双方确认:债务人为_________;抵押期限自_________年_________月_________至_________年_________月_________。 第三条经房地产评估机构评估,上述房地产价值为人民币_________(大写),_________(小写)。根据主合同,双方确认:乙方债权标的额(本金):_________(大写),_________(小写),抵押率为百分之_________。 第四条甲方保证上述房地产权属清楚。若发生产权纠纷或债权债务,概由甲方负责清理,并承担民事诉讼责任,由此给乙方造成的经济损失,甲方负责赔偿。 第五条乙方保证按主合同履行其承担的义务,如因乙方延误造成经济损失的,乙方承担赔偿责任。 第六条抵押房地产现由_________使用。 甲方在抵押期间对抵押的房地产承担维修、养护义务并负有保证抵押房地产完好无损的责任,并随时接受乙方的检查监督。 在抵押期间因使用不当造成毁损,乙方有权要求恢复房地产原状或提供给乙方认可的新的抵押房地产,在无法满足上述条件的基础上,乙方有权要求债务人提前偿还本息。 第七条抵押期间,甲方不得擅自转让、买卖、租赁抵押房地产不得重复设定抵押,未经乙方书面同意,发生上述行为均属无效。 第八条抵押期间,甲方如发生分立、合并,由变更后承受抵押房地产方承担或分别承担本合同规定的义务。甲方被宣布解散或破产,乙方有要要求提前处分其抵押房地产。 第九条在本合同有效期内,未经甲方同意,乙方变更主合同条款或延长主合同履行期限的,甲方可自行解除本合同。 第十条本合同生效后,甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同,需要变更或解除本合同时,应经双方协商一致,达成书面协议,协议未达成前,本合同各条款仍然有效。 第十一条本合同在执行中若发生争议,甲乙双方应采取协商办法解决或共同向仲裁机构申请调解或仲裁,不能协商或达不成仲裁意向时可向人民。 第十二条在抵押期间,抵押房地产被拆迁改造时,甲方必须及时告知乙方,且根据具体情况,变更抵押合同或以房地产拆迁受偿价款偿还乙方的本息,并共同到登记机关办理有关登记手续。 第十三条抵押期满,如债务人不能偿还债务本息,又未与乙方达成延期协议的,按法定程序处理抵押房地产,清偿债务本息。处理抵押房地产所得价款不足以偿还债务本息和承担处理费用的,乙方有权另行追索;价款偿还债务本息后有剩余的,乙方应退还给甲方。 第十四条本合同未尽事宜,按照房地产抵押管理规定及国家、省、市有关规定办理。 第十五条本合同在双方签字盖章后,并经市房地产市场管理部门登记,方为有效。 第十六条本合同一式三份,甲乙双方各执一份,房地产市场管理部门存档一份。 第十七条双方商定的其它事项:_________。 甲方(签章):_________乙方(签章):_________ 法定代表人:_________法定代表人:_________ 委托代理人:_________委托代理人:_________ 地址:_________地址:_________ 联系电话:_________联系电话:_________ _________年月日_________年月日 签订地点:_________签订地点:_________ 附件 一、本合同只作为房地产抵押担保使用。 二、本合同必须用钢笔、炭素笔或毛笔填写,字迹工整,不得涂改。 三、抵押人即是房屋所有权人;抵押权人即是债权人。 四、合同中的空格由双方根据实际情况填写。 五、金额大写样式:壹、贰、叁、肆、伍、陆、柒、捌、玖、拾。 六、如合同签订一方或双方系自然人,则法定代表人处可空缺。
抵押房屋的抵押合同怎样写
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 抵押人: 抵押权人: 为确保______年____月____日签定的____________(以下称主合同)的履行,抵押人(以下简称甲方)愿意以其有权处分的房地产作抵押。抵押权人(以下简称乙方)经实地勘验,在充分了解其权属状况及使用与管理现状的基础上,同意接受甲方的房地产抵押。 甲方将房屋抵押给乙方时,该房屋所占用范围的土地使用权一并抵押给乙方。 双方本着平等、自愿的原则,同意就下列房地产抵押事项订立本合同,共同遵守。 第一条 甲方用作抵押的房地产座落于________区________街(路、小区)_____号_____栋_____单元_____层_____户号,其房屋建筑面_______m 2,占地面积_______m2。 第二条 根据主合同,甲乙双方确认:债务人为____________________;抵押期限自______年____月_____至_____年____月____。 第三条 经房地产评估机构评估,上述房地产价值为人民币___________________________(大写),__________(小写)。根据主合同,双方确认:乙方债权标的额(本金):_________________(大写),__________(小写),抵押率为百分之__________。 第四条 甲方保证上述房地产权属清楚。若发生产权纠纷或债权债务,概由甲方负责清理,并承担民事诉讼责任,由此给乙方造成的经济损失,甲方负责赔偿。 第五条 乙方保证按主合同履行其承担的义务,如因乙方延误造成经济损失的,乙方承担赔偿责任。 第六条 抵押房地产现由___________________________使用。 甲方在抵押期间对抵押的房地产承担维修、养护义务并负有保证抵押房地产完好无损的责任,并随时接受乙方的检查监督。 在抵押期间因使用不当造成毁损,乙方有权要求恢复房地产原状或提供给乙方认可的新的抵押房地产,在无法满足上述条件的基础上,乙方有权要求债务人提前偿还本息。 第七条 抵押期间,甲方不得擅自转让、买卖、租赁抵押房地产不得重复设定抵押,未经乙方书面同意,发生上述行为均属无效。 第八条 抵押期间,甲方如发生分立、合并,由变更后承受抵押房地产方承担或分别承担本合同规定的义务。甲方被宣布解散或破产,乙方有要要求提前处分其抵押房地产。 第九条 在本合同有效期内,未经甲方同意,乙方变更主合同条款或延长主合同履行期限的,甲方可自行解除本合同。 第十条 本合同生效后,甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同,需要变更或解除本合同时,应经双方协商一致,达成书面协议,协议未达成前,本合同各条款仍然有效。 第十一条 本合同在执行中若发生争议,甲乙双方应采取协商办法解决或共同向仲裁机构申请调解或仲裁,不能协商或达不成仲裁意向时可向人民。 第十二条 在抵押期间,抵押房地产被拆迁改造时,甲方必须及时告知乙方,且根据具体情况,变更抵押合同或以房地产拆迁受偿价款偿还乙方的本息,并共同到登记机关办理有关登记手续。 第十三条 抵押期满,如债务人不能偿还债务本息,又未与乙方达成延期协议的,按法定程序处理抵押房地产,清偿债务本息。处理抵押房地产所得价款不足以偿还债务本息和承担处理费用的,乙方有权另行追索;价款偿还债务本息后有剩余的,乙方应退还给甲方。 第十四条 本合同未尽事宜,按照房地产抵押管理规定及国家、省、市有关规定办理。 第十五条 本合同在双方签字盖章后,并经市房地产市场管理部门登记,方为有效。 第十六条 本合同一式三份,甲乙双方各执一份,房地产市场管理部门存档一份。 第十七条 双方商定的其它事项: 甲方(签章): 甲方(签章): 法定代表人: 法定代表人: 委托代理人: 委托代理人: 地 址: 地 址: 联系电话: 联系电话: 合同签定地点: 合同签定时间: 年 月 日
问题紧急?在线问律师 >
3868 位律师在线,高效解决问题
深圳房屋抵押的法律问题
1、怎样了解土地使用权是否设定抵押以土地使用权设定抵押,法律规定应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。2、土地使用权设定抵押的房屋还能不能买一些开发商为解决资金不足问题,一般会将已经取得的土地使用权抵押给银行以获得贷款。
10w+浏览
房产纠纷
法院可以强制执行房屋抵押的问题
[律师回复] 执行人本人及其家属只有一所维持生活必需的居住房屋,可以豁免执行。拓展资料:《最高人民法院关于人民民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》:
第五条规定:人民法院对被执行人下列的财产不得查封、扣押、冻结: (一)被执行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品; (二)被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的,必需的生活费用依照该标准确定; (三)被执行人及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品; (四)未公开的发明或者未发表的著作; (五)被执行人及其所扶养家属用于身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品; (六)被执行人所得的勋章及其他荣誉表彰的物品; (七)根据《中华人民共和国缔结条约程序法》,以中华人民共和国、中华人民共和国政府或者中华人民共和国政府部门名义同外国、国际组织缔结的条约、协定和其他具有条约、协定性质的文件中规定免于查封、扣押、冻结的财产; (八)法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产。 第六条:对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。 第七条:对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行。
浏览更多不如直接问
获取专业解答,125200 人正在咨询
律图 > 法律知识 > 金融服务 > 网络贷款 > 个人房屋抵押贷款的法律问题有哪些
法律专业性强,自行处理有风险,建议咨询律师