租房违约责任常见的有哪些

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1、在租赁关系中，如果一方要求另一方解除租赁合同的时候，应该提前一个月来告诉对方，若不告知对方，属于违约行为。
2、租房合同中对违约金有约定、则按约定的违约金比例支付。
3、约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。
4、双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到提讼解决。
《合同法》第二百一十七条，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

[律师回复] 一、常见的违约行为违约责任是指合同当事人违反合同约定，造成一方或各方利益损失时，应当依法承担弥补利益损失的责任。常见的违约行为有以下几种： （ 1）当事人由于自身的主观原因不按照合同约定的义务履行，即虽有履行义务的能力和条件，但却以种种理由拖延履行或拒绝履行，常见的现象有有货不交、拖欠货款、转移财产、赖账不还等。 （ 2）当事人由于一些可以克服的客观条件的影响，没有如期实际履行合同，而是拖延履行或干脆不履行。如货源紧张造成迟延交货、资金周转不足造成逾期交货、“三角债”、连环合同形成的相互债务拖欠。 （ 3）当事人履行的合同义务不符合合同的要求，履行标的不当。常见的有产品的品质出现问题，包括质量与要求不符、标准不符、产品有瑕疵等；交付的工程项目验收不合格，保管物损坏，代理权不明确出现滥用代理权等。 二、违约责任的承担方式违约责任的承担方式，是合同各方在合同中约定或者补充约定的，当事人出现违约行为时应当采取的补救措施。违约责任也不是一定不变的，合同各方在违约以后，可以再行约定采取合适的补救措施。常用的违约责任的承担方式：（ 1）继续履行。指合同义务没有履行或者履行不符合约定的，守约方可以要求违约方按照合同约定继续履行，直至达到合同目的。此种情况多适用于标的物是特定的必须履行的、不得替代履行的情况，比如委托加工特定的半成品、特种型号或规格的元器件。（ 2）采取补救措施。指履行债务的标的物品质不符合合同约定的条件，在不需继续履行而只需采取适当补救措施时，即可达到合同目的或守约方认为满意的目的。比如交付的产品质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。（ 3）违约金。指合同各方在合同中约定的一方或各方违约时，违约方要支付给守约方一定数额的货币，以弥补守约方损失同时兼有惩罚违约行为作用的违约责任方式。承担违约责任后，是否还要继续履行或采取补救措施，可由合同各方协商确定。但是，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 （ 4）赔偿金。指合同各方在合同中约定的，一方因违约给对方造成实际损害的，按实际损害数额给予赔偿的责任承担方式。当事人在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。上述违约责任可以选择适用，也可以几种方式同时适用，但宗旨是以合同目的达到为准，而且需经合同各方一致同意，实际操作以便捷、有效为宜。

[律师回复] 一、常见的违约行为违约责任是指合同当事人违反合同约定，造成一方或各方利益损失时，应当依法承担弥补利益损失的责任。常见的违约行为有以下几种： （ 1）当事人由于自身的主观原因不按照合同约定的义务履行，即虽有履行义务的能力和条件，但却以种种理由拖延履行或拒绝履行，常见的现象有有货不交、拖欠货款、转移财产、赖账不还等。 （ 2）当事人由于一些可以克服的客观条件的影响，没有如期实际履行合同，而是拖延履行或干脆不履行。如货源紧张造成迟延交货、资金周转不足造成逾期交货、“三角债”、连环合同形成的相互债务拖欠。 （ 3）当事人履行的合同义务不符合合同的要求，履行标的不当。常见的有产品的品质出现问题，包括质量与要求不符、标准不符、产品有瑕疵等；交付的工程项目验收不合格，保管物损坏，代理权不明确出现滥用代理权等。 二、违约责任的承担方式违约责任的承担方式，是合同各方在合同中约定或者补充约定的，当事人出现违约行为时应当采取的补救措施。违约责任也不是一定不变的，合同各方在违约以后，可以再行约定采取合适的补救措施。常用的违约责任的承担方式：（ 1）继续履行。指合同义务没有履行或者履行不符合约定的，守约方可以要求违约方按照合同约定继续履行，直至达到合同目的。此种情况多适用于标的物是特定的必须履行的、不得替代履行的情况，比如委托加工特定的半成品、特种型号或规格的元器件。（ 2）采取补救措施。指履行债务的标的物品质不符合合同约定的条件，在不需继续履行而只需采取适当补救措施时，即可达到合同目的或守约方认为满意的目的。比如交付的产品质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。（ 3）违约金。指合同各方在合同中约定的一方或各方违约时，违约方要支付给守约方一定数额的货币，以弥补守约方损失同时兼有惩罚违约行为作用的违约责任方式。承担违约责任后，是否还要继续履行或采取补救措施，可由合同各方协商确定。但是，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 （ 4）赔偿金。指合同各方在合同中约定的，一方因违约给对方造成实际损害的，按实际损害数额给予赔偿的责任承担方式。当事人在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。上述违约责任可以选择适用，也可以几种方式同时适用，但宗旨是以合同目的达到为准，而且需经合同各方一致同意，实际操作以便捷、有效为宜。

[律师回复] 《合同法》第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用合同法的解释》二
第二十九条　当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
　　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

[律师回复]
一、常见的违约行为有几种违约责任是指合同当事人违反合同约定，造成一方或各方利益损失时，应当依法承担弥补利益损失的责任。常见的违约行为有以下几种：
1、当事人由于自身的主观原因不按照合同约定的义务履行，即虽有履行义务的能力和条件，但却以种种理由拖延履行或拒绝履行，常见的现象有有货不交、拖欠货款、转移财产、赖账不还等。
2、当事人由于一些可以克服的客观条件的影响，没有如期实际履行合同，而是拖延履行或干脆不履行。如货源紧张造成迟延交货、资金周转不足造成逾期交货、“三角债”、连环合同形成的相互债务拖欠。
3、当事人履行的合同义务不符合合同的要求，履行标的不当。常见的有产品的品质出现问题，包括质量与要求不符、标准不符、产品有瑕疵等；交付的工程项目验收不合格，保管物损坏，代理权不明确出现滥用代理权等。违约责任的承担方式，是合同各方在合同中约定或者补充约定的，当事人出现违约行为时应当采取的补救措施。违约责任也不是一定不变的，合同各方在违约以后，可以再行约定采取合适的补救措施。
二、违约责任的承担方式有几种常用的违约责任的承担方式：
1、继续履行。指合同义务没有履行或者履行不符合约定的，守约方可以要求违约方按照合同约定继续履行，直至达到合同目的。此种情况多适用于标的物是特定的必须履行的、不得替代履行的情况，比如委托加工特定的半成品、特种型号或规格的元器件。
2、采取补救措施。指履行债务的标的物品质不符合合同约定的条件，在不需继续履行而只需采取适当补救措施时，即可达到合同目的或守约方认为满意的目的。比如交付的产品质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
3、违约金。指合同各方在合同中约定的一方或各方违约时，违约方要支付给守约方一定数额的货币，以弥补守约方损失同时兼有惩罚违约行为作用的违约责任方式。承担违约责任后，是否还要继续履行或采取补救措施，可由合同各方协商确定。但是，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
4、赔偿金。指合同各方在合同中约定的，一方因违约给对方造成实际损害的，按实际损害数额给予赔偿的责任承担方式。当事人在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

[律师回复]
一、常见的违约行为违约责任是指合同当事人违反合同约定，造成一方或各方利益损失时，应当依法承担弥补利益损失的责任。常见的违约行为有以下几种：
（
1）当事人由于自身的主观原因不按照合同约定的义务履行，即虽有履行义务的能力和条件，但却以种种理由拖延履行或拒绝履行，常见的现象有有货不交、拖欠货款、转移财产、赖账不还等。
（
2）当事人由于一些可以克服的客观条件的影响，没有如期实际履行合同，而是拖延履行或干脆不履行。如货源紧张造成迟延交货、资金周转不足造成逾期交货、“三角债”、连环合同形成的相互债务拖欠。
（
3）当事人履行的合同义务不符合合同的要求，履行标的不当。常见的有产品的品质出现问题，包括质量与要求不符、标准不符、产品有瑕疵等；交付的工程项目验收不合格，保管物损坏，代理权不明确出现滥用代理权等。
二、违约责任的承担方式违约责任的承担方式，是合同各方在合同中约定或者补充约定的，当事人出现违约行为时应当采取的补救措施。违约责任也不是一定不变的，合同各方在违约以后，可以再行约定采取合适的补救措施。常用的违约责任的承担方式：（
1）继续履行。指合同义务没有履行或者履行不符合约定的，守约方可以要求违约方按照合同约定继续履行，直至达到合同目的。此种情况多适用于标的物是特定的必须履行的、不得替代履行的情况，比如委托加工特定的半成品、特种型号或规格的元器件。（
2）采取补救措施。指履行债务的标的物品质不符合合同约定的条件，在不需继续履行而只需采取适当补救措施时，即可达到合同目的或守约方认为满意的目的。比如交付的产品质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。（
3）违约金。指合同各方在合同中约定的一方或各方违约时，违约方要支付给守约方一定数额的货币，以弥补守约方损失同时兼有惩罚违约行为作用的违约责任方式。承担违约责任后，是否还要继续履行或采取补救措施，可由合同各方协商确定。但是，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
（
4）赔偿金。指合同各方在合同中约定的，一方因违约给对方造成实际损害的，按实际损害数额给予赔偿的责任承担方式。当事人在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。上述违约责任可以选择适用，也可以几种方式同时适用，但宗旨是以合同目的达到为准，而且需经合同各方一致同意，实际操作以便捷、有效为宜。

[律师回复] (1)继续履行。指合同义务没有履行或者履行不符合约定的，守约方可以要求违约方按照合同约定继续履行，直至达到合同目的。此种情况多适用于标的物是特定的必须履行的、不得替代履行的情况，比如委托加工特定的半成品、特种型号或规格的元器件。
(2)采取补救措施。指履行债务的标的物品质不符合合同约定的条件，在不需继续履行而只需采取适当补救措施时，即可达到合同目的或守约方认为满意的目的。比如交付的产品质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
(3)违约金。指合同各方在合同中约定的一方或各方违约时，违约方要支付给守约方一定数额的货币，以弥补守约方损失同时兼有惩罚违约行为作用的违约责任方式。承担违约责任后，是否还要继续履行或采取补救措施，可由合同各方协商确定。但是，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
(4)赔偿金。指合同各方在合同中约定的，一方因违约给对方造成实际损害的，按实际损害数额给予赔偿的责任承担方式。当事人在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
上述违约责任可以选择适用，也可以几种方式同时适用，但宗旨是以合同目的达到为准，而且需经合同各方一致同意，实际操作以便捷、有效为宜。

[律师回复] 工程质量如果不符合合同所写规定,业主有权要求装修公司在合理的限制时
间內无偿修理或返工,并承担工程逾期交付的赔偿责任。这是装修公司违约常见的案例之

[律师回复] 需要梳理的法律适用问题
建设工程规划许可证与房屋租赁合同效力
建设工程规划许可证是城乡规划行政主管部门依法核发的，确认相关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
1989年颁布的《城市规划法》第40条作出规定：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。
《城乡规划法》2008年开始施行后，《城市规划法》即废止。但是《城乡规划法》并未废止《城市规划法》中规定的规划行政许可制度，而是予以继承发扬，分别规定了城镇和乡村规划行政许可制度。
《城乡规划法》第64条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
《城乡规划法》第65条规定：在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
对于未取得建设工程规划许可证，或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋所签订的租赁合同的效力问题，《合同法》第7条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《合同法》第52条第四、五项也规定，损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋及其他建筑（包括超出批准使用期限的临时建筑）规避了国家对于城乡规划体系、建筑产品质量、房地产市场的监管，损害了国家和社会的公共利益，也违反了《城乡规划法》的强制性规定，以此类房屋对外出租所签订的房屋租赁合同应为无效合同。［1］
2009年最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此类房屋的租赁合同效力认定又做了进一步规范。解释第 2 条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。解释第 3 条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
针对建设工程规划许可证与房屋租赁合同效力认定关系的问题，可以说，房屋租赁合同解释是更为合理和符合社会的价值取向的。鼓励交易，重视物尽其用，实现资源的最优化配置和最大化利用，从而增进社会最大多数人之福利，是涉财产性法律法规的立法目的和价值取向。
出租房屋因为办理相关审批手续不及时或者相关审批材料不全导致暂时不能取得建设工程规划许可证或相关审批的，如果在诉讼中，出租的房屋在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设或者在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，认定合同无效的法定事由已消灭，合同继续履行不存在法律障碍和事实障碍的话，法院应当认定租赁合同有效，以鼓励房屋承租关系延续，保障房屋经济价值最大化，也避免房屋继续寻租产生不必要的交易成本。
如果出租的房屋本身就是违法违章建筑，不符合城乡整体规划，也不可能取得建设工程规划许可证或相关审批的，法院应当及时作出裁决，认定合同无效。［2］
在前文所举案例中，原告将其不足 150 平方米的房屋改扩建为近 500 平方米的二层建筑，违反《城乡规划法》的规定，事后也无法取得建设工程规划许可证。原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，双方就该房屋签订的房屋租赁合同应为无效合同。
租赁合同无效时的过错责任区分和损失范围确定
《合同法》第216 条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。对出租人来讲，房屋本身合法与否是明知的，也有义务保证出租房屋系其合法有权出租的房屋，符合双方合同约定的用途。如果出租房屋没有建设工程规划许可证导致房屋租赁合同无效，出租人应当承担全部或主要责任。
承租人在承租房屋时，也应尽到相应的审慎义务，要求出租人出示房屋的产权证件或审批手续。如果承租人未尽必要审核义务，对于损失的产生也应当承担相应的责任。当然，承租人所尽的审慎义务应为形式上的审查义务，如果出租人故意伪造相关产权证件或者审批材料，导致承租人在形式上尽了审核义务后，无法得知承租房屋为违法违章建筑，事后，承租人对合同无效而产生的损失不应承担任何责任。
一般来讲，出租人对于房屋的情况明知，对于合同无效所产生的损失，出租人应当承担70%以上的责任。但如果承租人对于房屋是违法违章建设的情况是明知的，仍与出租人签订租赁合同，对于这种情况下的损失责任分配，有观点提出应由承租人承担全部损失。笔者认为，出租人是房屋的建设者或者受益者，对房屋的情况也最为熟知，如果出于经济利益的考虑，将房屋出租，情况不是极为特殊，仍应由出租人承担50%以上的责任；如果情况比较特殊，比如出租人出租房屋的价格极低，时间较短，合同中对责任承担又有明确约定的情况下，可以判令出租人在其受益范围内承担责任较低的相应损失。
对于无效合同双方损失的范围如何确定的问题：
《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《合同法》第113 条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
那么，无效租赁合同中双方当事人损失包括哪些？有观点提出，合同无效后，有过错一方应当按照违约责任赔偿守约方受到的所有损失，包括在合同有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益。笔者认为这种观点有失偏颇。
首先，由于合同无效所引发的赔偿损失的性质，一般是缔约过失责任，而非违约责任。缔约过失责任的产生是因为当事人违反先合同义务所致，所谓先合同义务是指当事人为缔约而磋商时，基于诚实信用原则而产生的协力、告知、保护、照顾、保密等义务。违反先合同义务，给对方造成损害的，则产生缔约过失责任。违约责任则是违反了合同约定，不履行合同义务而产生。合同无效为自始无效，即于合同成立时合同约定内容即不对当事人产生约束力，不产生合同义务，故不产生违约责任。
其次，依据《合同法》的规定来看，合同无效情形下的损失赔偿对象也不包括合同履行的利益。《合同法》第58条规定的是合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；而《合同法》第 113 条规定的是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。第 113 条对违约责任损失赔偿的规定比第 58 条的规定多了“合同履行后可以获得的利益”。因此，《合同法》第58条规定的合同无效情形下的损失赔偿不应包括履行利益。［3］
也就是说，合同无效情形下，当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任。赔偿的损失应限于其签订合同和履行合同所产生的直接损失和间接损失，但不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。
具体到房屋租赁合同中，出租人的损失一般是指出租房屋受到损害的损失（恢复原状的费用），承租人的损失一般是指装修及为履行合同添置物品、购置货物产生的损失。如果出租人主张空置期损失、承租人主张预期利润等合同正常履行可能产生的收益，法院应不予支持。
在所举案例中，原告私自改扩建房屋，将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，并按照改扩建后的房屋面积收取被告高额租金，故对于合同无效的后果负有主要责任。而被告在签订合同之前，已经约定原告向其提供房屋产权证件，但在签订合同时被告未尽合理审查义务（抑或存在侥幸的心理），在房屋产权证件与房屋明显不符的情况下，仍与原告签订房屋租赁合同，故对合同无效产生的实际损失亦应承担相应的次要责任。对于双方的损失，原告收回的房屋是被告装修后的房屋，被告对房屋进行了添附，不存在损坏房屋的损失；被告对房屋进行装修、添置物品，这是被告为履行合同产生的间接损失，应按照双方的过错确定各自应承担的数额。
租赁合同无效双方如何主张权利？
《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效的双方当事人，如何主张自己的权利呢？
对于出租人而言，尽管因房屋系违法违章建筑而导致合同无效，但该自建房屋在被拆除之前还是其占有的财产。
首先，合同无效后出租人可以要求承租人将房屋返还。对于承租人在租赁期间损坏房屋及其设施的，根据最高法院房屋租赁合同解释的规定，出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
对于此类案件，笔者认为，因出租房屋本身即为违法、违章建筑，在处理时，应尽量适用赔偿的方案，不宜适用恢复原状的处理方式，一则可能造成不必要的社会财产损失，二则也不利于昭示国家司法机关对违法违章建筑的否定态度。
其次，出租人有权要求承租人支付其占用房屋期间的占用费。根据《合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。出租人根据合同获取的房屋租金、押金等费用，因合同无效应当返还承租人。但是，依据公平原则，出租人作为自建房屋的建设者或控制者，本身面临着国家行政机关拆除房屋产生损失和遭受行政处罚的风险，而承租人则利用了涉案房屋进行收益，如果因合同无效导致承租人收回租金而不支付任何费用，则存在显失公平的情形。
根据最高法院《房屋租赁合同解释》的第5 条规定 ，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。也就是说，出租人虽然不能取得租金收益，但是有权向承租人主张承租人使用房屋期间的占用费，具体标准可以参照合同约定的租金标准及周边房屋的租金标准。如果自建房约定的租金标准与一般房屋无异，可以参考租金标准酌情降低；如果约定的租金标准已经考虑自建房因素，较低于一般房屋约定的租金标准，也可以按照约定的租金标准执行，具体案件可以具体确定。
对于承租人而言，因承租的房屋系违法、违章的自建房屋导致合同无效，承租人
首先有权要求出租人退还所缴纳的租金、押金、租赁保证金等合同约定的费用。当然如果合同期满或者双方在产生纠纷后及时办理了房屋交接手续，承租人支付的租金与应当向出租人支付的房屋使用费基本相当，不存在明显不公平的情形的，对双方互相主张的返还租金、支付占用费的诉求，可以一并驳回，不再处理。
承租人已经对房屋进行了装饰装修的，有权按照双方的过错程度向出租人主张装修损失。根据最高法院 《 房屋租赁合同解释 》第 9条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第13条规定承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，法院应予支持。
也就是说，承租人对房屋进行装饰装修的情形，如果承租人对房屋的装饰装修是经过出租人同意的，装饰装修除了承租人可以拆除、出租人同样利用并折价的部分以外，其余部分可以视为承租人在该租赁合同中所受到的损失，根据双方过错程度确定应承担的损失数额。
需特别注意的是，承租人尤其是租赁房屋用于商业经营的，对房屋进行装饰装修以便开展经营活动有合理性。承租人对租赁的房屋进行了装饰装修，除非出租人能够提供相反证据，应推定为出租人是同意的，举证责任应当由出租人承担。如果出租人没有相反证据，就装修损失，对出租人不能以承租人没有经过其同意对房屋擅自装饰装修而拒绝承担相应责任的意见，笔者认为应审慎对待。
在本文所举的案例中，房屋租赁合同被确认无效，鉴于房屋双方已完成交接，不存在返还问题。对于相关费用，承租人要求出租人返还租金及押金的反诉请求，于法有据应予支持。出租人原起诉的诉讼请求为要求解除双方合同、被告支付原告拖欠的租金，在被告反诉后要求被告支付房屋占用费，其委托律师做出的变更也表现出了律师应有的水准，因为出租的房屋本为非法建设，法院很有可能做出合同无效的判决。如果坚持诉请解除合同、支付拖欠的租金，法院可能驳回其本诉请求。故原告变更为要求被告支付占用房屋期间的房屋使用费，也得到了法院的支持。被告为进行经营所装饰装修的费用，被告在诉讼前与原告办理了交接，而原告已将房屋转租，房屋装修的价值无法进行鉴定，最终法院根据被告提交的证据及双方过错程度确定出租人应向承租人支付的数额，也是合理的。

[律师回复] 最高不超过损失的30%

[律师回复] 你好，违约责任合同有约定按照约定，没有约定不能超过30%

[律师回复] (1)继续履行。指合同义务没有履行或者履行不符合约定的，守约方可以要求违约方按照合同约定继续履行，直至达到合同目的。此种情况多适用于标的物是特定的必须履行的、不得替代履行的情况，比如委托加工特定的半成品、特种型号或规格的元器件。
(2)采取补救措施。指履行债务的标的物品质不符合合同约定的条件，在不需继续履行而只需采取适当补救措施时，即可达到合同目的或守约方认为满意的目的。比如交付的产品质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
(3)违约金。指合同各方在合同中约定的一方或各方违约时，违约方要支付给守约方一定数额的货币，以弥补守约方损失同时兼有惩罚违约行为作用的违约责任方式。承担违约责任后，是否还要继续履行或采取补救措施，可由合同各方协商确定。但是，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
(4)赔偿金。指合同各方在合同中约定的，一方因违约给对方造成实际损害的，按实际损害数额给予赔偿的责任承担方式。当事人在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
上述违约责任可以选择适用，也可以几种方式同时适用，但宗旨是以合同目的达到为准，而且需经合同各方一致同意，实际操作以便捷、有效为宜。

[律师回复] 房屋租赁可能会出现什么纠纷型： (一)租金支付纠纷。这是房地产租赁中最为常见的纠纷。出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法： (1)租赁双方协商一致，要么房客及时付清租金，要么房东同意延期支付，不涉及租赁合同的其他方面。 (2)比前一种情况更进一步，在解决如何支付拖欠租金的同时，租赁双方还就由此产生的违约责任问题，在分清责任的前提下一并解决，并继续履行租赁合同。 (3)解除租赁合同。这主要是租赁双方失去继续履行合同的基础，或由双方协商解除合同，或由一方从而终止租赁关系。 (二)损害赔偿纠纷。房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的，常见的有房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿等。从司法实践看，目前颇有争议的是租赁关系结束后，房客对房屋所作的装修如何赔偿。对此，法律法规并无明文规定，目前只有上海市高级人民内部对此有审判指导意见，大致内容是，凡是房东同意房客装修的，无论什么原因提前解除合同，房东都要向房客赔偿经评估后的装修费的残值部分，以此体现公平原则;但如果合同对此有约定的，按约定处理。笔者认为，这一规定未必能体现公平原则，因为如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的，而房东又并不需要房客对房屋所作的那些装修，那么要房东赔偿房客的装修残值(该残值可能是80%或者90%)就有所不公，否则岂非保护了合同违约方而损害了守合同条约方的利益。 (三)其他方面的纠纷。房地产租赁除前述违约金和损害赔偿纠纷外，还有诸如房地产租赁期间出售的优先权纠纷、转租纠纷、变更房屋用途纠纷以及租赁合同未经登记致使承租人不能对抗第三人的纠纷等。避免房地产租赁纠纷，关键在于把握好租赁关系中的每个环节。大量有关这方面的案例表明，聘请专业律师参与房地产租赁谈判、合同签订，在避免损失方面能起到事半功倍的效果。

[律师回复] 关于逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。 不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。” 根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。
　　影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。

[律师回复] 关于逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。 不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。” 根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。
　　影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。

[律师回复] 关于逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。 不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。” 根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。
　　影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。

[律师回复] 一、继续履行。
二、采取补救措施。
三、赔偿损失。
四、定金责任。
五、违约金责任。
【法律依据】
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百七十八条，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

[律师回复] 我们在租门面时，要看门面房是否两证齐全，并最好要求房东进行租赁合同登记备案。重要的是，与房东在签合同时，要确定好租门面合同房东违约金比例。在违约金的约束下，可以有效降低房东违约的风险。具体如下所述： 1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失 2、法律、法规虽规定了违约金的数额、比率或幅度，但是又允许当事人自行协商，或规定当事人的约定优于法定的违约金。根据合同法第114条对这个问题作了明确规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”在这种情况下可以要求房东支付违约金和因违约产生的损失。

[律师回复] 对于 房屋租赁中经常出现的违约责任有哪些?这个问题，解答如下,
1、出租人的违约责任
(1)未按约定将房屋及其附属设施交付承租人使用的，应当支付违约金给承租人造成损失的，还应负责赔偿。
(2)交付的房屋及其附属设施不符合合同要求，或未按合同规定对房屋进行维修养护，危及承租人正常、安全使用的，应负责修理承租人有权要求支付违约金给承租人造成损失的，还应负责赔偿。
(3)出卖、转租房屋时，未按法律规定保证承租人优先购买权或优先承租权的，应负责赔偿损失。
2、承租人的违约责任(1)未按约定支付租金的，除补交租金外，还应偿付违约金。拖欠租金达到一定期限(私房租赁为6个月)的，出租人得解除合同。
(2)对出租房屋使用不当，造成房屋及其附属设施不合理损害的，应负责恢复原状或者赔偿损失。
(3)擅自转租、转借、换租房屋或利用房屋进行非法活动的，出租人有权解除合同，并请求支付违约金。签订租赁合同合同中要详细写清：
1、租金、压金的支付方式，租金月付、季付还是年付，压金是一个月还是二个月的租金。
2、租赁日期，从开始到结束，要认真的写清楚。
3、安全协议，双方明确责任，出租方要保证所提供的物品尤其是水电煤要安全，承租方在租期内要保证房屋及物品的使用安全及不得在租期内做违法的事项，不得私自将房屋转租或其中任一间分租等。
4、物品清单，重要的、主要的物品，如不怕麻烦尽量列详细些。
5、违约金条款，租赁中间双方各自有变化使租赁无法履行等合同中要明确违约金的数额。
6、合同期满是否续租双方都必须提前1个月或2个月通知。

[律师回复]
1、根据我国《合同法》的规定，违约金是由双方当事人在合同、协议中自由约定的，法律没有关于违约金数额的规定和标准。
2、如果双方当事人在合同中没有约定违约金，则不需要支付违约金。但守约方因违约而造成损失的，可以要求违约方赔偿损失。