农村宅基地同镇不同村可以买卖吗？

近年来，随着外出务工的农民定居城市的人口数量越来越多，农村的住宅就空出来越多，农村宅基地的买卖也随之增加。农村宅基地的买卖涉及到许多合同上的法律纠纷，明确农村宅基地买卖的适用条件，可以减少同乡村民之间的民事纠纷。那么对于农村宅基地使用权的变动，农村宅基地同镇不同村可以买卖吗?律图为您解答。

一、农村宅基地使用权的概念  

农村宅基地使用权，是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定程度上有福利性质。

二、宅基地使用权的变动

《民法典》（2021年1月1日起实施）第363条规定，宅基地使用权的取得、行使、转让，使用土地管理法等法律和国家有关规定。农村村民要活的宅基地的使用权，应通过土地管理有权机关的批准。

三、取得宅基地使用权必须具备以下条件

第一，必须具备村民资格。申请人必须是无宅基地、家庭人口众多确需分户居住的，因国家或乡(镇)建设需要另行安排宅基地的或者在农村落户需建住宅而无宅基地的情况的村民。

第二，申请人提出申请。村民首先向所在地的农村集体经济组织提出申请，集体经济组织同意后将申请提交乡(镇)土地管理部门，后者接到申请后到现场查看。申请人填写建房用地申请表，经乡(镇)人民政府审核后报县级人民政府土地管理部门审批。

第三，可以作为宅基地的土地，应付和乡(镇)土地利用总体规划，尽量利用原有的宅基地和村内空闲地。如果占用农用地作为宅基地，则需要依照《土地管理办法》的规定，报省级人民政府批准，并办理农用地转用批准手续。宅基地使用权只能由宅基地使用权人行使，任何组织和个人不得侵占、损毁宅基地。

四、宅基地使用权有效转让，必须满足下列条件

第一，转让行为应征得本集体经济组织同意。

第二，受让人为同一集体经济组织内成员。

第三，受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件。

五、《土地管理法》对于农村宅基地使用权的规定

《土地管理法》第六十二条，对村民建房用地(宅基地)作了规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

第六十三条，对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

六、从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让

如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。根据相关法律规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。

而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。

然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《民法典》第266条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。

在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。

如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，根据《民法典》第215条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：根据相关法律规定当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

六、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋转让合同应认定有效

我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类农村房屋转让合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，也应依法认定为有效合同。

农村宅基地同镇不同村可以买卖吗？对于现今的农村宅基地的买卖合同这一块，《民法典》上对此做出了各种角度的规定，国家并且进行了立法解释和司法解释，用以明确买卖双方的准入资格、权利和义务，规范买卖的登记交付等手续，严格控制和保护农村宅基地买卖。农村宅基地同镇不同村的买卖无法顺利进行，因为农村宅基地使用权一旦转让出去后，土地管理部门就无法再允许其申请宅基地。在进行农村宅基地使用权交易之前，最好先争取法律人士的指导。