商品房预售许可证有效期是多久？

[律师回复] 您好，针对您的该如何办理商品房预售许可证问题解答如下,
1.所谓的商品房销售许可证就是房地产开发商销售时的必要证书。商品房要取得了预售才能开盘售房。销售许可证要五证!五证指的是房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工　程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，这五证简称“五证”。
2.只有开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，才能具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。购房者在签合同前需要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内。
办理都需要哪些材料
在办理商品房销售许可证的时候需提交以下申报材料：商品房预售许可申请书;开发企业的营业执照、资质证书、组织机构代码证;法人、经办人身份证复印件;委托书、证明书原件;发改委立项批准文件、国有土地使用权证;土地出让合同;建设工程规划许可证、施工许可证;工程施工合同及关于施工进度的说明;商品房预售方案等。
办理《商品房预售许可证》所需提交资料《商品房预售许可申请表》(由开发企业在项目完成前期物业管理招投标工作后申请预售许可时填写，一式三份);开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》(其中营业执照、资质证书必须经年检合格，验原件后收复印件);相关报建批准文书等。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、认购书在开发商取得预售许可之前是无效的。根据法律规定，你如果在9月份开发商取得预售许可之前提讼，可以要求开发商双倍返还定金。
2、“到今年8月份，我想退房，要求开发商返还定金”，如果你能证明该项主张，那么可以要求开发商双倍返还定金。
3、在开发商取得预售许可以后，法律规定“可以”认定认购书有效。当然，也可以不认定为有效。从我国合同法的“尽力主张合同有效性，保护合法交易”的法律精神来看，你的认购书被认定为有效的可能性很大。对此，你可以从以下方面主张权利，法律不能让故意违法或违约者获利，由于现在房地产价格在下降，现在的房产价格明显低于认购时的价格，如果认定认购书有效，则开发商显然是获利的一方。因此，不应当认定认购书有效。有可能采纳你的意见的。
4、本案审判阶段应当不存在定金利息问题。胜诉判决生效以后如果对方不还钱，需要按照银行同期贷款最高利率支付双倍利息。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第4条。

[律师回复] 我国对预售实行预售许可制度，开发经营企业进行商品房预售，应当依法向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》后才可进行预售。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。但现实中，由于种种原因，却经常违法操作，在未取得《商品房预售许可证》的情况下，与购房者签订买卖合同，预售商品房，严重损害购房者的合法权益，由此引发了许多纠纷。由此看来建议购房者最好不要购买没有预售许可证的商品房。

[律师回复] 您好，针对您的未取得商品房预售许可证应该如何处罚问题解答如下, 如果开发商未取得《商品房预售许可证》预售商品房，根据违法情节和后果，将处以不同等级的处罚：
1、销售1套且收取定金或房价款未超过50万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.5%的罚款；
2、销售2套以上5套以下或收取定金或房价款超过50万元未超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.8%的罚款；
3、销售6套以上或收取定金或房价款超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款1%的罚款。对于“不符合商品房销售条件，房地产开发企业向买受人收取预订款性质费用”的行为，按照收取金额的多少，明确了从1万元到3万元3档不同的处罚标准。房企未取得资质证书从事房地产开发经营，根据违法情节和后果，确定了5万元和10万元两档不同的处罚标准。

[律师回复] 对于买了没有商品房预售许可证的房屋怎么办这个问题，解答如下, 网友提问：
我购买了北京一处楼盘的房子。当时，该楼盘的价格便宜同时楼盘也建楼封顶了，所以我在售楼处一次性付清了所有购楼款，签订了《楼宇认购书》。售楼处人员表示，大概会在一个月后通知我来签订正式的购房合同，最迟年底之前可以交楼。但是半年过去，仍没交楼，而且他们还没有预售许可证，现在我希望能退房且赔偿损失，可以吗？
律师解答：
根据《城市商品房预售管理办法》的规定：未取得《商品房预售许可证》的，是不得进行商品房预售的。既然不允许进行商品房预售，那么预售出去的房子当然可以退房。
没有商品房预售许可证的购房合同效力：
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第二条的规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
您和开发商签订的《楼宇认购书》的效力应该认定为无效。无效从法律而言是至始无效，即从签订的那一刻它就是无效的。所以，即便开发商为了规避责任，在该《认购书》上罗列出的种种对您不利的条款，都没有关系，因为无效的后果，就是那些条款都不会发挥作用。
没有商品房预售许可证的赔偿问题：
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定到：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之
一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
根据上述规定，开发商有没有故意隐瞒或是提供虚假商品房预售许可证的事实将成为您主张赔偿数额的关键问题。当然，打官司是打证据。根据证据规则，您只需举证证明开发商未向您提供预售许可证就与您签订了预售合同的事实，就可以要求已付购房款一倍的赔偿款。但开发商作为被告方，为了对抗您的主张，必须举证证明您是明知开发商没有预售许可证仍与其签订了预售合同，他们不存在故意隐瞒或欺骗的事实。

[律师回复] 您好，针对您的预售许可证取得要多久问题解答如下, 预售许可证取得时间要看办理的进度，没有具体的规定。
一、什么是预售许可证
商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的;商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。
商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同。
二、办理预售许可证需要具备什么条件
我国对商品房预售许可核准的条件规定如下：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：
1、多层建筑已完成主体结构三分之一以上;
2、高层建筑已完成地面以下的主体工程;
(五)房地产开发企业向市、县(市)房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县(市)建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。
上述五点为申请商品房预售许可的相应条件，其中前三点规定于《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》中，后两点规定于《城市商品房预售管理办法》第七条四到六款，“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;工程施工合同及关于施工进度的说明;
(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。”

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 网友提问：
我购买了北京一处楼盘的房子。当时，该楼盘的价格便宜同时楼盘也建楼封顶了，所以我在售楼处一次性付清了所有购楼款，签订了《楼宇认购书》。售楼处人员表示，大概会在一个月后通知我来签订正式的购房合同，最迟年底之前可以交楼。但是半年过去，仍没交楼，而且他们还没有预售许可证，现在我希望能退房且赔偿损失，可以吗？
律师解答：
根据《城市商品房预售管理办法》的规定：未取得《商品房预售许可证》的，是不得进行商品房预售的。既然不允许进行商品房预售，那么预售出去的房子当然可以退房。
没有商品房预售许可证的购房合同效力：
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第二条的规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
您和开发商签订的《楼宇认购书》的效力应该认定为无效。无效从法律而言是至始无效，即从签订的那一刻它就是无效的。所以，即便开发商为了规避责任，在该《认购书》上罗列出的种种对您不利的条款，都没有关系，因为无效的后果，就是那些条款都不会发挥作用。
没有商品房预售许可证的赔偿问题：
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定到：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之
一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
根据上述规定，开发商有没有故意隐瞒或是提供虚假商品房预售许可证的事实将成为您主张赔偿数额的关键问题。当然，打官司是打证据。根据证据规则，您只需举证证明开发商未向您提供预售许可证就与您签订了预售合同的事实，就可以要求已付购房款一倍的赔偿款。但开发商作为被告方，为了对抗您的主张，必须举证证明您是明知开发商没有预售许可证仍与其签订了预售合同，他们不存在故意隐瞒或欺骗的事实。

[律师回复] 按揭贷款借款人必须同时具备下列条件：有合法的身份；有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；有所购（大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保笭长蒂短郦的垫痊叮花证人；贷款行规定的其他条件。

[律师回复] 网友提问：
我购买了北京一处楼盘的房子。当时，该楼盘的价格便宜同时楼盘也建楼封顶了，所以我在售楼处一次性付清了所有购楼款，签订了《楼宇认购书》。售楼处人员表示，大概会在一个月后通知我来签订正式的购房合同，最迟年底之前可以交楼。但是半年过去，仍没交楼，而且他们还没有预售许可证，现在我希望能退房且赔偿损失，可以吗？
律师解答：
根据《城市商品房预售管理办法》的规定：未取得《商品房预售许可证》的，是不得进行商品房预售的。既然不允许进行商品房预售，那么预售出去的房子当然可以退房。
没有商品房预售许可证的购房合同效力：
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第二条的规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
您和开发商签订的《楼宇认购书》的效力应该认定为无效。无效从法律而言是至始无效，即从签订的那一刻它就是无效的。所以，即便开发商为了规避责任，在该《认购书》上罗列出的种种对您不利的条款，都没有关系，因为无效的后果，就是那些条款都不会发挥作用。
没有商品房预售许可证的赔偿问题：
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定到：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之
一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
根据上述规定，开发商有没有故意隐瞒或是提供虚假商品房预售许可证的事实将成为您主张赔偿数额的关键问题。当然，打官司是打证据。根据证据规则，您只需举证证明开发商未向您提供预售许可证就与您签订了预售合同的事实，就可以要求已付购房款一倍的赔偿款。但开发商作为被告方，为了对抗您的主张，必须举证证明您是明知开发商没有预售许可证仍与其签订了预售合同，他们不存在故意隐瞒或欺骗的事实。

[律师回复] 网友提问：
我购买了北京一处楼盘的房子。当时，该楼盘的价格便宜同时楼盘也建楼封顶了，所以我在售楼处一次性付清了所有购楼款，签订了《楼宇认购书》。售楼处人员表示，大概会在一个月后通知我来签订正式的购房合同，最迟年底之前可以交楼。但是半年过去，仍没交楼，而且他们还没有预售许可证，现在我希望能退房且赔偿损失，可以吗？
律师解答：
根据《城市商品房预售管理办法》的规定：未取得《商品房预售许可证》的，是不得进行商品房预售的。既然不允许进行商品房预售，那么预售出去的房子当然可以退房。
没有商品房预售许可证的购房合同效力：
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第二条的规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
您和开发商签订的《楼宇认购书》的效力应该认定为无效。无效从法律而言是至始无效，即从签订的那一刻它就是无效的。所以，即便开发商为了规避责任，在该《认购书》上罗列出的种种对您不利的条款，都没有关系，因为无效的后果，就是那些条款都不会发挥作用。
没有商品房预售许可证的赔偿问题：
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定到：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之
一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
根据上述规定，开发商有没有故意隐瞒或是提供虚假商品房预售许可证的事实将成为您主张赔偿数额的关键问题。当然，打官司是打证据。根据证据规则，您只需举证证明开发商未向您提供预售许可证就与您签订了预售合同的事实，就可以要求已付购房款一倍的赔偿款。但开发商作为被告方，为了对抗您的主张，必须举证证明您是明知开发商没有预售许可证仍与其签订了预售合同，他们不存在故意隐瞒或欺骗的事实。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商品房预售必须具备五证，即国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证。商品房预售的条件具体有哪些呢？
第
一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。此项规定是商品房预售的基础，因为只有土地使用权是合法的，在土地上所建的房屋才能够合法地进入流通领域，从而达到预售的目的。
第
二、持有建设工程规划许可证，此项规定是房屋开工建设的前提。
第
三、按提供预售的房屋面积计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第
四、是向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第
五、商品房的预售人应当按照国家的相关规定，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门进行登记备案。还有商品房预售所得的款项，必须用于有关的工程建设。

[律师回复] 您好，关于预售的商品房该如何购买这个问题，我的解答如下, 购买预售商品房需要办理预告登记，具体如下：
(一)商品房买卖合同登记备案后，购房者可以和开发商在预售合同中合同约定预告登记。
(二)约定后，购房者到房地产管理部门进行申请，经过受理审核后，由房产管理部门记载于登记簿，购房者交费后领取登记证明。
(三)办理登记预告需要提交的材料有：预告登记申请书;申请人的身份证明;已登记备案的商品房买卖合同，以及当事人关于预告登记的约定;买受人单方申请预购商品房预告登记，出卖人与买受人在商品房买卖合同中对预告登记附有条件和期限的，买受人应当提交相应的证明材料;其他必要材料。
办理商品房登记预告一般需要10个工作日。登记费为80元。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, (一)内销商品房预售
1、有开发经营企业的营业执照
2、有市计委、建委批准的商品房项目建设计划文件
3、已取得国有土地使用或土地使用权来源证件
4、取得建设工程规划许可证和建设工程开工证
5、有纳入市建委销售计划的证明文件
6、按申请预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，或达到相应的工程进度，并已确定施工进度和交付日期
7、本市商品房预售许可证

[律师回复] 认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。基本性质：审判实践中，对商品房认购书性质的认定，归纳起来有两种观点：一种观点认为认购书就是正式预售合同，由于认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示；另一种观点认为认购书非的合同，由于认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。我们认为，认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。
首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，依照我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为的合同。
其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，也不应属于商品房买卖合同。
最后，认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，假如将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 在销售尚未竣工交付使用但已经取得商品房预售许可证的房地产时，签约双方应使用商品房预售合同。预售许可证上标明的有效期是该预售房地产的预售期限，当有效期到期，而该项目房地产的销售有不符合上述使用现售合同条件时，开发商需要重新领取新的预售许可证方可继续销售房地产。
在这里要提醒您，要看开发商销售的是期房还是现房，不能以是否“现有房屋”作为判断标准，应该先看开发商是否能够提供已经办理了初始登记的法律文件，再看开发商提供的合同文本是不是由房屋管理局统一印制的商品房销售合同。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 戴雪诉华公司商品房订购协议定金纠纷案
购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。
对此案有一些不太一致的其他看法。
此案从预约的角度分析，其实更简单。订购协议属于预约，存在预约只是将来签订本约的可能性，但并不是一定会签订本约是否签订本约，当事人仍然需要协商谈判，协商后无法达成一致，最后不签订本约即本案中的商品房预售合同，并不需要承担违反预约的责任。因此，开发商要没收定金也就没有依据。当然如果预约当事人是恶意中断协商，或拒绝协商，也应承担违反预约的违约责任。
对于订购协议中的定金的性质，理论上也有各种看法。有人认为应该禁止此类定金。
在现实中，有些开发商可能会制造不能签订正式合同的借口，一般个人消费者没有保留证据的意识，发生纠纷就说不清楚、无法举证，可能遭遇败诉。
因此在签订订购协议之后，在约定的时间内购房者一定要到约定的签约地与开发商进行协商，对此过程应留下记录，比如录音、照片等，当然最好是在协商过程中要求开发商的工作人员能亲笔写下一些文字，以反映协商的过程。
原告：戴雪。
被告：省工业园区际城市发展有限公司。
原告戴雪因与被告江苏省际城市发展有限公司(以下简称华公司)发生商品房订购协议定金纠纷，向江苏省苏州工业园区人民提讼。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
(一)迟延办理房屋所有权证及土地使用权证的行为开发商在商品房预售合同中均承诺将于正式交房办理入住手续后若干日为业主办理房屋产权证和土地所有权证但交房之后，部分开发商未按照合同约定为业主办理两证，有的甚至拖延四五年之久此类行为极易引发群体性诉讼
(二)对房屋设施或户型结构进行单方变更的行为开发商在房屋建设过程中因种种原因单方改变房屋原设计，使最终交付业主的房屋在设施或户型结构等方面发生局部变更，业主不同意开发商的单方变更行为而与开发商发生纠纷
(三)楼盘商业广告的夸大或虚假宣传行为开发商为推销其开发的商品房，在前期广告中进行夸大其词的宣传，甚至做出虚假承诺和保证，业主收房时才发现房屋和楼盘实际状况与广告宣传不符，从而引发纠纷
(四)交付房屋质量达不到合同约定或法定标准的行为

[律师回复] 对于商品房预售合同的性质是什么这个问题，解答如下, 商品房预售合同的性质：
(一)商品房预售合同不是预约合同
在合同法中，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时;房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同。因为：在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。
(二)商品房预售合同不是期货买卖合同
商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很长。但将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的。所谓期货买卖合同，是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同，通常采用“标准合同”形式。期货买卖合同具有如下主要特征：
(1)期货买卖的标的物的价格不是当事人事先约定的，而是在期货交易所通过公开竞价的方式而确定的;
(2)期货买卖的标的是合同本身，而不是期货买卖合同中所约定的货物;
(3)期货买卖的主要目的是为了套期保值和价格发现，而不在于获取现实的货物，所以，在期货买卖中，极少有进行实物交割的
(4)期货买卖的商品必须具备数量大、价格波动大、便于储存、易于标准化等条件，如粮食、石油、钢材等。
但是，在商品房预售合同中，
第
一，商品房的价格是双方在订立合同时就已经明确的，而不是通过公开竞价的方式确定的;
第
二，商品房预售合同的标的物是商品房，而不是合同本身;
第
三，商品房预售合同的目的在于获取房屋，不具有套期保值和价格发现的功能;
第
四，由于房屋的面积、坐落、单元等方面存在着诸多的差别，不具有标准化的特征，所以在国际惯例上，房屋不是期货交易的商品，不能用于期货交易。
可见，商品房预售合同不是期货买卖合同。明确商品房预售合同不是期货买卖合同，可以避免利用商品房预售合同进行变相的期货交易，以维护房地产市场交易秩序。
(三)商品房预售合同是否为附期限的合同
在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到来作为合同效力开始或终止根据的合同。如果所附期限是作为合同效力开始的根据，则该期限为延缓期限;如果所附期限是作为合同效力终止的根据，则该期限为解除期限。在附延缓期限的合同中，合同已经成立，但没有发生法律效力，双方当事人都不需要履行自己的义务，也都没有权利请求对方履行义务。只是在期限到来时，双方当事人才开始履行义务;在附解除期限的合同中，合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，双方都已经开始履行自己的义务。在期限到来时，双方当事人不再履行义务，合同终止。在商品房预售合同中，双方约定在将来的一定期限交付房屋，这里确实存在一定的“期限”，但这种期限绝不是附期限合同中的“期限”。因为：
其
一，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的解除期限，则商品房预售合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，但在期限到来时，商品房预售合同终止效力，双方应当解除合同。这样，作为预购方就不能取得约定的房屋。显然，这与当事人订立商品房预售合同的目的是相违背的;
其
二，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的延缓期限，则商品房预售合同虽然已经成立，但还没有发生法律效力，只在期限到来时，商品房预售合同才发生法律效力。这样，作为预售方就不能要求预购方支付一定的定金或房款。显然，这也不符合商品房预售合同的要求。可见，商品房预售合同并不是附期限的买卖合同。商品房预售合同中的“期限”是一种履行期限，是当事人履行义务的具体时间。
(四)商品房预售合同不是分期付款买卖合同
在商品房预售合同中，预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款，这种作法类似于分期付款买卖，但它不是分期付款买卖合同。其原因有三：
一是分期付款买卖合同的标的物在合同生效后必须交付给买受方，这样才能实现买受方的经济目的。可见，分期付款买卖合同的标的物必须是现实存在的物。但在商品房预售合同中，作为标的物的商品房尚不存在或尚在建造中;
二是分期付款买卖合同的买受方在接受标的物后，尚有二期以上的价款需要支付;但商品房预售合同中，预购方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部价款，也可以在取得房屋前分期支付价款。前者是在取得标的物之前的分期付款，而后者是在取得标的物后的分期付款;
三是分期付款买卖合同的功能在于出卖方向买受方融资，以满足买受方资金不足的需要。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资，以满足出卖方资金不足的需要。

[律师回复] 对于商品房现售许可证该如何办理这个问题，解答如下,
1、商品房销售申请报告。
2、填写《商品房销售登记表》。
3、开发企业的营业执照及资质证书。
4、商品房建设投资计划。
5、《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》配核定用地图。
6、《建设工程规划许可证》。
7、建设项目的总平面图、首层及标准层平面图。
8、供热配套证明。
9、燃气证明。
10、市物价局的商品房销售价格批复。
1
1、属于预售商品房的，需提供完成主体工程投资额20%以上的证明文件。
1
2、商品房申请销售明细表。
法律对商品房现售许可证办理时间没有什么限制，材料齐全随时可以办理,其他按购房合同约定办理。
1，《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。
2、开发商只有在取得了预售证的情况下才可以对外销售房子，收取购房者的房款，未办理出预售证收钱的属于非法行为，法律不保障买卖双方的权利的!
3、你可以电话咨询当地房管局的工作人员，预售证是房管局负责审批颁发的，如果办理出来了一是在售楼处会有展示，二是房管局有备案，他们会告诉你的，可以放心的购买!
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：
1、多层建筑已完成主体结构三分之一以上。
2、高层建筑已完成地面以下的主体工程。
(五)房地产开发企业向市、县(市)房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县(市)建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。
(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。”

[律师回复]
一、购买预售商品房应注意什么购买预售商品房，因为没有实物标准，买方只能凭借自己的想象，以及预售商品房的广告来判断是否要购买房屋。房屋是一个家庭最大的投资，因此在选择房源时应该慎之又慎，对于开发商的资质真假，以及房屋质量等都要有明确认识后，才能做决定。购买预售商品房应注意以下内容：
1、审查开发商资质。开发商是商品房预售合同的另一方当事人，购房时需仔细审查开发商是否做到了一下内容：
（
1）已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。
（
2）持有建设工程许可证。
（
3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
（
4）同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。
（
5）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
2、审查预售房广告内容。销售商品房时，由于房屋正在建设之中，开发商会通过一系列的广告宣传手段来吸引购房者签订合同，比如作出绿化面积、公共设施等承诺。在看广告时，购房者应该报着怀疑的态度对待，不能全都相信、听之任之。在审查开发商资质、审查广告内容时，涉及到许多法律关系，不能只根据生活常识来理解，因此购房者在选择预售房时，建议带上律师一起对上述内容进行审查，以免遗漏重要事项，在律师的建议下慎重做出决定。
二、预售广告与实际不符怎么办审查完开发商的资质，签订了商品房预售合同，这并不能保证开发商完全依据合同内容建设房屋，在实际建设过程中依然可能存在许多猫腻。比如，实际建成的公寓绿化面积和宣传广告相比，大幅度缩水；广告上承诺的公共设施，并没有在实际建设中落实等等。出现这种情况该如何处理呢
1、
首先，分析预售广告的性质。开发商就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，即使这些内容是在销售广告和宣传资料中确定，未在合同中体现，也应视为合同中的一部分，对开发商和购房者都具有合同效力。
2、
其次，开发商违约该怎么办。上述分析表面，预售广告承诺的内容如果影响了购房者是否买房以及房屋价格的话，就属于合同内容的一部分，开发商没有做到将要承担违约责任。购房者可以找开发商协商，协商不成，走诉讼程序。在和开发商协商或者诉讼的过程中，购房者个人力量太单薄，需依靠专业律师的力量与开发商据理力争，争取自己应得的利益。