建设施工合同逾期竣工违约金过高该怎么办？

[律师回复]
1、发包人与承包人对工程质量是否合格或者对导致工程质量出现问题的原因及双方责任大小有争议的，如果不能依据双方提供的证据材料予以认定，则应委托有相应鉴定资质的鉴定机构进行鉴定。
2、因承包人的原因致使工程质量不符合约定的，依据《合同法》第281条的规定，发包人有权要求承包人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。承包人拒绝修理、返工、改建的，依据《司法解释》第11条的规定，发包人可以根据工程质量问题的严重程度，相应减少支付工程价款。
3、因发包人提供的原材料质量不合格，或提供的设备、技术资料等不符合合同约定，从而导致工程质量不合格或质量缺陷的，则依据《司法解释》第12条规定的精神，该工程质量责任应由发包人承担，发包人不得以此为由拒付或少付工程款。同时，发包人因其过错造成承包人停工、窝工等损失的，仍应承担相应的赔偿责任。承包人对导致质量问题有过错的，也要承担相应的过错责任。四是发包人擅自使用未竣工验收的工程，承包人仍应依照合同约定承担工程保修义务和责任。对于合同无效，但竣工验收合格的工程，承包人也要依照合同约定和法律规定承担工程质量保修义务和责任。

[律师回复] 先看合同约定的工作范围。如果该项工作不在工作范围内，要求建设方出具签证。签证内容包含工期和费用两个内容。想定电话咨询我

[律师回复] 履约担保是工程发包人为防止承包人在合同执行过程中违反合同规定或违约，并弥补给发包人造成的经济损失。其形式有履约担保金(又叫履约保证金)、履约银行保函和履约担保书三种。履约保证金可用保兑支票、银行汇票或现金支票，履约保证金一般不超过合同价格的10 。 　　 第一招标人必须在招标文件中明确规定出中标单位提交履约保证金时，此项条款方为有效，如果在招标书中没有明确规定，在中标后不得追加。这就维护了招标中要约的真实性和投标人的权益，工程招标人可以根据自身的条件 选择对该项工程是否投标。因此，履约保证金具有选择性。 　　 第二履约保证金不同于定金，履约保证金的目的是担保承包商完全履行合同，主要担保工期和质量符合合同的约定。承包商顺利履行完毕自己的义务，招标人必须全额返还承包商。履约保证金的功能，在于承包商违约时，赔偿招标人的损失，也即如果承包商违约，将丧失收回履约保证金的权利，且并不以此为限。如果约定了双倍返还或具有定金独特属性的内容，符合定金法则，则是定金;如果没有出现“定金”字样，也没有明确约定适用定金性质的处罚之类的约定，已经交纳的履约保证金，就不是定金，而是其他金钱性质。约定了履约保证金却又没有交纳的，关于履约保证金的约定成立但不发生法律效力(因为，质押合同也是实践性合同，必须以交付为生效条件)。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　根据《中华人民共和国建筑法》
第二十六条第1款规定：“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。”，同时最高人民法院《关于审理建设工程施工护定篙剐蕻溉戈税恭粳合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第一条第(一)项规定：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法
第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；”本案当中的原告范某在未取得建筑施工企业资质情况下而与被告某江公司、某山公司签订建设工程施工合同、承诺书的行为违反了上述法律规定，所以该合同应认定为无效合同

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　根据《中华人民共和国建筑法》
第二十六条第1款规定：“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。”，同时最高人民法院《关于审理建设工程施工护定篙剐蕻溉戈税恭粳合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第一条第(一)项规定：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法
第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；”本案当中的原告范某在未取得建筑施工企业资质情况下而与被告某江公司、某山公司签订建设工程施工合同、承诺书的行为违反了上述法律规定，所以该合同应认定为无效合同

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　根据《中华人民共和国建筑法》
第二十六条第1款规定：“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。”，同时最高人民法院《关于审理建设工程施工护定篙剐蕻溉戈税恭粳合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第一条第(一)项规定：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法
第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；”本案当中的原告范某在未取得建筑施工企业资质情况下而与被告某江公司、某山公司签订建设工程施工合同、承诺书的行为违反了上述法律规定，所以该合同应认定为无效合同

[律师回复] （二）修复后的建设工程经竣工验收不合格《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，承包人只有通过修复使建设工程通过竣工验收。也就是说，如果建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，按照以下情形分别处理，建设工程施工合同无效，应予支持，建设工程施工合同被认定无效后，发包人请求承包人承担修复费用的，且建设工程经竣工验收不合格的，不予支持：
（一）修复后的建设工程经竣工验收合格，才可能取得相应的工程价款

[律师回复] 　　发包人在工程建设完成后，对竣工验收合格的工程应当按照合同约定的方式和期限进行工程决算，支付价款，在向承包人支付价款后接受工程。发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款并承担逾期付款的违约责任。　　从九十年代初到现在，随着固定资产投资规模的过快增长，拖欠工程款出现了大幅度增加的势头。不少地区的工程款拖欠数额庞大，有的工程拖欠付款无期限，问题已经相当突出，不仅严重地影响建设企业的生产经营，制约了建设企业的发展，也影响了工程建设进度，制约了投资效益的提高。为了确实解决拖欠工程款的问题，保障承包人价款债权的实现，合同法第二百八十六条规定，发包人不支付价款，经承包人催告后在合理期限内仍不支付的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。承包人行使优先受偿权，应当注意以下几点：　　
一、发包人在竣工验收后不支付价款的，承包人不能立即将该工程折价、拍卖，而是应当催告发包人在合理期限内支付价款。如果在该期限内，发包人已经支付了价款或者大部分价款，承包人只能请求发包人承担按照支付约定的违约金或者逾期支付的利息、赔偿其他损失等违约责任。如果在催告后的合理期限内，发包人仍不能支付价款的，承包人才能将该工程折价或者拍卖以优先受偿。　　
二、承包人对工程依法折价或者拍卖的，应当遵循一定的程序。承包人对工程折价的，应当与发包人达成协议，参照市场价格确定一定的价款把该工程的所有权由发包人转移给承包人，从而使承包人的价款债权得以实现。承包人因与发包人达不成折价协议而采取拍卖方式的，应当申请人民依法将该工程予以拍卖。承包人不得委托拍卖公司或者自行将工程予以拍卖。　　
三、工程折价或者拍卖后所得价款如果超出发包人应付价款数额的，该超过的部分应当归发包人所有；如果折价或者拍卖所得价款还不足以清偿承包人价款债权额的，承包人可以请求发包人支付不足部分。　　
四、按照工程的性质不宜折价、拍卖的，承包人不能将该工程折价或者拍卖。如该工程的所有权不属于发包人，承包人就不得将该工程折价。再如该工程有特定用途的，如国家重点工程、校舍、医院病房等也不宜折价或者拍卖。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　　不可以。　　履约保证金是合同的担保方式之一。当双方就合同担保方式达成一致，在不违反法律法规的同时，可以互相退还履约保证金及支付保证金，或者采用其他担保方式，比如说履约保函。　　而工程竣工必须完成合同约定的工作内容，或者满足合同约定的其他条件，并通过相关验收。　　履约担保是工程发包人为防止承包人在合同执行过程中违反合同规定或违约，并弥补给发包人造成的经济损失。其形式有履约担保金(又叫履约保证金)、履约银行保函和履约担保书三种。履约保证金可用保兑支票、银行汇票或现金支票，履约保证金不得超过中标合同金额的10%;履约银行保函是中标人从银行开具的保函，额度是合同价格的10%以内;履约担保书是由保险公司、信托公司、证券公司、实体公司或社会上担保公司出具担保书，担保额度是合同价格的30%。一般情况下履约担保是在保修期满并颁发保修责任终止证书后15天或14天退回。

[律师回复] 根据司法解释的规定,无效施工合同是否应进行结算视工程质量是否合格而定。可分两类情形：
一、竣工验收合格
二、验收不合格，但经过修复后合格。这两种情况下，施工方可以请求参照施工合同的约定来结算。司法解释做出这样的规定，来源于《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返或者没有必要返还的，应当折价补偿。工程施工合同显然不适合返还，而适用折价补偿。实践中，对“折价补偿”在无效施工合同的适用中有争议。一些认为，无效后的结算就是工程量据实计算、计价方式参照合同约定结算一些认为，按定额计算，利润、管理费等不能计算。但司法解释规定的按照合同约定结算，从文义上来看，就是按照合同约定的计价方式等来结算，涉及利润、管理费等也应计算。
《中华人民共和国合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

[律师回复] 您好！律图网-律图网服务团队为您解答如下：
一、具体解析：我国《合同法》中明确规定了：建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。可见，这里是发包人进行验收的，你所说这样的约定本身就是违反合同法规定的，这样的约定条款是无效的，当然也不能根据这个无效的条款来要求对方承担违约责任。
二、法条依据：《合同法》第二百七十九条　【建设工程的验收】建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

[律师回复] 您好！律图网-律图网服务团队为您解答如下：
一、具体解析：我国《合同法》中明确规定了：建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。可见，这里是发包人进行验收的，你所说这样的约定本身就是违反合同法规定的，这样的约定条款是无效的，当然也不能根据这个无效的条款来要求对方承担违约责任。
二、法条依据：《合同法》第二百七十九条　【建设工程的验收】建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

[律师回复] 发包人在工程建设完成后，对竣工验收合格的工程应当按照合同约定的方式和期限进行工程决算，支付价款，在向承包人支付价款后接受工程。发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款并承担逾期付款的违约责任。　　从九十年代初到现在，随着固定资产投资规模的过快增长，拖欠工程款出现了大幅度增加的势头。不少地区的工程款拖欠数额庞大，有的工程拖欠付款无期限，问题已经相当突出，不仅严重地影响建设企业的生产经营，制约了建设企业的发展，也影响了工程建设进度，制约了投资效益的提高。为了确实解决拖欠工程款的问题，保障承包人价款债权的实现，合同法第二百八十六条规定，发包人不支付价款，经承包人催告后在合理期限内仍不支付的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。承包人行使优先受偿权，应当注意以下几点：　　
一、发包人在竣工验收后不支付价款的，承包人不能立即将该工程折价、拍卖，而是应当催告发包人在合理期限内支付价款。如果在该期限内，发包人已经支付了价款或者大部分价款，承包人只能请求发包人承担按照支付约定的违约金或者逾期支付的利息、赔偿其他损失等违约责任。如果在催告后的合理期限内，发包人仍不能支付价款的，承包人才能将该工程折价或者拍卖以优先受偿。　　
二、承包人对工程依法折价或者拍卖的，应当遵循一定的程序。承包人对工程折价的，应当与发包人达成协议，参照市场价格确定一定的价款把该工程的所有权由发包人转移给承包人，从而使承包人的价款债权得以实现。承包人因与发包人达不成折价协议而采取拍卖方式的，应当申请人民依法将该工程予以拍卖。承包人不得委托拍卖公司或者自行将工程予以拍卖。　　
三、工程折价或者拍卖后所得价款如果超出发包人应付价款数额的，该超过的部分应当归发包人所有；如果折价或者拍卖所得价款还不足以清偿承包人价款债权额的，承包人可以请求发包人支付不足部分。　　
四、按照工程的性质不宜折价、拍卖的，承包人不能将该工程折价或者拍卖。如该工程的所有权不属于发包人，承包人就不得将该工程折价。再如该工程有特定用途的，如国家重点工程、校舍、医院病房等也不宜折价或者拍卖。

[律师回复] 建议咨询当地的税务管理部门

[律师回复] 《合同法》第二百八十一条规定，因施工单位原因致使工程质量不符合约定的，建设单位有权要求施工单位在合理期限内无偿修理或者返工、改建。返修包括返工和修理。所谓返工是工程质量不符合规定的质量标准，而又无法修理的情况下重新进行施工；修理是指工程质量不符合标准，而又有可能修复的情况下，对工程进行修补使其达到质量标准的要求。不论是施工过程中出现质量问题的建设工程，还是竣工验收时发现质量问题的工程，施工单位都要负责返修。对于非施工单位造成质量问题或竣工验收不合格的工程，施工单位也应当负责返修，但是造成的损失及返修费用由责任方承担。

[律师回复] 答 辩 状
答辩人：×××，女，汉族，生于××年××月××日，身份证号码××××××，住址××××××××××××。
被答辩人：昆明市×××屋业开发有限公司
住所：昆明市人民中路××大厦××楼
法定代表人：×××，职务：执行董事
答辩请求:
　 请求依法驳回被答辩人申请撤销仲裁的请求。
事实与理由:
仲裁裁决是仲裁庭对当事人提交的争议事项进行审理后所作出的结论性意见。根据《仲裁法》第九条“仲裁实行一裁终局的制度，裁决作出后,当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的,仲裁委员会或者人民法院不予受理”的规定,法院对仲裁行使司法监督权的根本目的，是保证既能充分尊重当事人的意思自治、切实维护仲裁“一裁终局”的权威，又能确保仲裁严格依法进行，促进仲裁这一重要的争端解决机制健康发展。本代理人认为,本次开庭无权就案件事实的认定及如何适用法律进行审理。审理申请撤销仲裁裁决案件,法院行使的是《仲裁法》第58条所赋予的对仲裁的司法监督权,审查范围只能依据《仲裁法》第58条的规定,着重审查程序问题,对实体问题仅审查证据的真伪以及是否隐瞒了关键性证据。撤销仲裁裁决必须有法律规定的情形。
《仲裁法》第58条规定:“当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：
（一）没有仲裁协议的；
（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；
（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；
（四）裁决所依据的证据是伪造的；
（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；
（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销”。现被答辩人以裁决违反《仲裁法》第58条第一款第(二)项、第(六)项的规定为由申请撤销生效裁决,答辩人认为其申请没有任何事实和法律依据,依法应予驳回。
　 “昆仲裁[2005]175号至208号裁决”从受案到作出裁决历时七个多月，经历一次听证、两次庭审，仲裁庭也几次咨询过相关主管部门，对所有事实已审查清楚，裁决书对所有程序上和实体上的问题都阐述得非常清楚，对被答辩人在《撤销仲裁裁决申请书》中提出的问题已经作出裁决。仲裁裁决从实体上来看，是公正及客观的，实体裁决认定事实非常清楚，确认证据也是非常客观的;仲裁的程序是符合《仲裁法》及《昆明仲裁委员会仲裁规则》的,不管是从实体上、还是程序上，此仲裁反映真实事实、符合法律规定，结果是客观公正的;本案的基本事实是被答辩人延期交房，仲裁庭根据双方的合同约定及仲裁条款对双方争议的事实进行裁决，裁决结果完全符合合同、法律及社会公益的要求。
一、被答辩人
首先确认答辩人仲裁请求中违约金的要求是计算至房屋符合交付条件且实际交付之日止,但却认为因答辩人所交的仲裁受理费只是按仲裁申请之日所计算的违约金等仲裁请求金额为基数计算出来的,对于未交仲裁受理费的超出部分违约金昆明仲裁委员会无权仲裁。被答辩人进一步认为,该裁决违反了《仲裁法》第58条第一款第(二)项的规定,这种观点是极端荒谬的。
首先,被答辩人并未提出撤销部分仲裁裁决（即：撤销自仲裁申请之日至房屋符合交付条件且实际交付之日止的延期交房违约金）的申请;
第二,何为仲裁协议的范围?双方在《商品房购销合同》第十四条“争议的处理方式”中约定:“本合同在履行中发生争议,由甲乙双方协商解决。协商解决不成时:[1]提交昆明仲裁委员会仲裁;[2]依法向人民法院起诉。”双方选择的是第[1]种方式。该条款是合法有效的,昆明仲裁委员会有权对本案进行仲裁。双方约定的仲裁事项也是明确的,并未将合同列明的某一具体事项如延期交房排除在仲裁解决之外,因此,该合同列明的任何事项都应当属于仲裁范围,而被答辩人延期交房需承担违约责任在合同中是有明确约定的;
第三,答辩人的仲裁请求中违约金的要求是计算至房屋符合交付条件且实际交付之日止,裁决支持违约金是计算至被答辩人将符合法定交付条件的商品房交付答辩人使用之日(或答辩人自愿接收不符合法定交付使用条件的商品房之日)止,丝毫不存在超请求裁决的问题;
第四,仲裁费用交到仲裁申请之日,并不表示申请之后的权利就放弃了。答辩人也是完全按相关规定和昆明仲裁委员会的交费通知预交仲裁费用的。《仲裁法》第76条规定:“当事人应当按照规定交纳仲裁费用。”《仲裁委员会仲裁收费办法》第五条第二款规定:“申请仲裁时争议金额未确定的,由仲裁委员会根据争议所涉及权益的具体情况确定预先收取的案件受理费数额。”《昆明仲裁委员会仲裁案件收费管理办法》第四条也有“争议金额未确定的,由仲裁委员会根据争议所涉及的权益的具体情况确定应交金额”的规定。根据《仲裁委员会仲裁收费办法》第六条第二款、《昆明仲裁委员会仲裁案件收费管理办法》第五条第二款的规定,不预交案件受理费的后果是“视为撤回仲裁申请”,而不是认定裁决是否超范围的理由。何况法律也允许减交、免交、缓交仲裁费(答辩人也曾书面提出请求)，如何交纳仲裁费是仲裁委员会根据案件具体情况决定的结果，与仲裁庭对案件的裁决是两回事，更跟裁决的事项是否属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会是否有权仲裁毫无关联。
二、被答辩人提出裁决违反《仲裁法》第58条第一款第(六)项的规定,简直是造谣中伤,恶意诽谤。索贿受贿:索要贿赂,接受贿赂。徇私舞弊:为了私情通谋作弊,徇私:因照顾私人关系而做不合原则或不合法的事;舞弊:用欺骗的方式做违法乱纪的事。枉法:执法的人为了私利或某种企图有意歪曲或破坏法律,枉:歪曲、违法。请被答辩人举证证明哪位仲裁员在仲裁该案时、或仲裁该案前后、在何时何地有索贿受贿、徇私舞弊、枉法裁决行为?相反，正因为各位仲裁员抵抗了可能存在的各种外来诱惑，严格执法，才作出了充分维护普通弱势消费群体合法权益的公正裁决!
三、至于被答辩人所提的其他几点理由,均属于法律的具体适用及如何根据案件情况具体裁量的问题，均是案件的实体部分，本不属于人民法院审查的范围。但为了澄清是非,纠正被答辩人的错误观点,以防被答辩人继续陷入错误认识之中,我对被答辩人所提出的问题作如下说明:
（一）被答辩人认为：×××等65户青青小镇业主的裁决和答辩人的裁决认定了两种不同的交房标准，本代理人认为被答辩人的理解是错误的。
对于被答辩人与青青小镇业主之间的商品房预售合同纠纷中的延期交房问题，两个仲裁庭作出了相同的认定，只在文字表述上有所不同，这只能反映不同仲裁庭的不同风格而已。在被答辩人向法庭提交的×××的裁决书第11页第三行至第六行阐述道：“该合同并未明确约定建设单位承担的是何种验收义务，所以只能从被申请人是否履行法定义务的角度来审查其是否违约。房屋竣工验收合格是交付使用的法定条件之一。”该裁决书接着从被答辩人交付没有完成消防验收的房屋以及履行合同的方式违反了《合同法》第62条第5款的规定,从而导致业主不能实现获得包含使用权在内的该商品房的所有权的合同目的的角度,认定被答辩人存在违约行为的,在该违约行为没有消除前,被答辩人应承担违约责任。该裁决并未就何为交房标准进行进一步阐述,更未认定消防验收合格是房屋交付的唯一的、充分的条件。因65户业主只主张延期交房违约金计算至2005年5月11日，消防验收不合格这一项法定要件不满足就足以判定被答辩人违约，无须对其他条件一一阐述。答辩人的裁决是将符合法定交付条件的标准明确了，跟×××等65户业主的裁决并不矛盾。该裁决认定的法定交付条件符合法律规定,不存在枉法裁决问题。
对于违约金额不同的问题，也是由于被答辩人拒绝履行其义务造成的：65户业主的裁决支持的逾期交房违约金每天为已付款的1.5‰，只所以计算到2005年5月11日，是因为65户业主或其代理人当庭放弃了以后的权利和提前接收了并不符合交付条件的房屋，将仲裁请求的违约金金额只计算至2005年5月11日。答辩人等××户业主的裁决支持的逾期交房违约金每天仍为已付款的1.5‰，只因接房时间稍晚和被答辩人拒绝将法定验收项目组织验收而造成违约金较高一些。
（二）被答辩人认为：合同约定的交房条件就是单位工程施工质量自检合格，而其证据“单位工程竣工验收证明书”就可证明其已达到了合同约定的交房条件，不存在违约行为。这种认识是错误的，也是自相矛盾的。
首先,合同第七条“将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”，并未限定验收的对象只是房屋主体，不包括水电气等线路管道、设备安装、室外工程(消费者不仅购买了房屋主体,也购买了水电气等附属设备及小区公建设施)，也未限定验收的项目只是主体工程土建施工质量验收，不包括消防验收、环保验收、规划验收、人防验收等法定验收。单位工程施工质量自检合格并不是房屋交付的唯一的、充分的条件。
其次,单位工程施工质量自检也必须严格按照《建筑工程施工质量验收统一标准》的相关规定进行。答辩人裁决书第16页底至第17页开头虽有仲裁庭查明被答辩人于2005年1至2月间实施了组织单位工程竣工验收这一行为的陈述，但在该裁决书第61页倒数第四行至第八行“在此状况下，不可能进行给排水、照明用电、管道煤气系统照明全负荷试验，给水管道清洗、灌水、通水试验，排水干管通球试验，消防管道、燃气管道压力试验、设备强度试验、严密性试验等，这些分部工程不可能验收合格，单位工程质量当然也不可能达到国家规定的验收合格标准”否定了被答辩人出具的“验收合格” 结论的法律效力，当建设单位自检合格的单方证明书与客观事实不符时，当然不能违背客观事实而将建设单位出具的自检合格的单方证明书作为房屋是否具备交付条件的唯一证据进行采信，仲裁庭对本案事实的认定是客观公正的，符合法律和仲裁规则的规定。
最后,从被答辩人向法庭出示的《单位工程竣工验收证明书》可以看到，其在合同约定交房时间2005年2月28日前，全部42幢住宅均已取得了《单位工程竣工验收证明书》，按被答辩人的观点其不存在违约行为，那为何要对210户业主进行主动赔偿呢？这不是自相矛盾吗？
（三）被答辩人认为：如按昆明仲裁委裁定的交房标准，双方《商品房购销合同》中约定的交房条件就是一种无效条款，双方均应承担责任。这种理解错误的。
合同第七条“将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”，并未限定验收的对象只是房屋主体，不包括水电气等线路管道、设备安装、室外工程，也未限定验收的项目只是主体工程土建施工质量验收，不包括消防验收、环保验收、规划验收、人防验收等法定验收。该合同并未对建设单位承担的验收义务进行限制性规定，没有将任何一项法定验收明确排除在外，该条规定并未违反国家法律法规的强制性规定，不是无效条款，而是合法有效的条款，其规定的交房条件理应包括：青青小镇小区设计图纸以及双方合同约定内容中按照国家标准规定需要进行竣工验收的项目、法律法规强制性规定为交付使用法定要件的项目按相关验收标准及法律规定进行验收合格，这是对该条款的合法合理的解释。
另外：抛开交房条件不谈，合同第十条约定，由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方（按延期交房违约条款）承担。根据《城市房地产管理法》第26条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《建筑法》第61条、《消防法》第10条第三款、《建设项目环境保护管理条例》第23条的规定，建筑工程、消防、环保、规划、人防均须验收合格，房地产开发项目方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。答辩人依法拒绝接收未经合法验收合格的房屋的行为是正当行为，是应该得到法律肯定评价的行为，未能交接房屋的责任是由于被答辩人不履行法定义务造成的，理应由被答辩人承担违约责任。仲裁庭适用上述法律法规裁决该案，不存在适用法律错误或枉法裁决的问题。
被答辩人认为其违反法律法规强制性规定交房,只应承担行政责任,不应承担民事责任。但问题是,被答辩人并未能够完成交付这一行为,答辩人拒绝接收“不得交付使用的房屋”有合法根据,未能按期交接的民事责任就应由被答辩人承担。在房屋实际交付前,被答辩人应同时承担行政和民事责任,而在房屋实际交付后,被答辩人才有可能逃避承担逾期交房的民事违约责任。
（四）被答辩人认为：裁决逾期交房违约金按已付总房款的1.5‰计算没有法律依据，超过了其预见能力。这种辩解与事实不符，是不成立的。
本案事实是:合同约定了延期10天后逾期交房违约金每日按已付款的1%计算。仲裁庭根据《合同法》第114条的规定,认定该违约金属约定过高的情形,于是大幅度减少到每日按已付款的1.5‰计算。被答辩人仍然认为过高,超过了其预见能力,认为只应按租金计算。答辩人想请问:作为开发了数十个楼盘的专业的开发商,在约定逾期交房违约金每日按已付款的1%计算时,到底预见到了什么?预见到巨额资金源源不断流入公司,巨额的利润装入腰包,唯独不能预见不能按期交房会给消费者造成什么损失?我想,仲裁庭对被答辩人的预见能力是予以充分尊重的。
《合同法》第114条规定:“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”对于约定了违约金的合同,守约方对损失不负举证责任。在损失无法具体测算时,法律交由法院或仲裁委根据案件的具体情况对“过高违约金”予以“适当减少”,至于何为“适当减少”,如何理解上述条款的含义,本代理人在仲裁代理词中已进行详细阐述,在此不再赘述。
对于何为“适当减少”或是否超过预见能力,属于法律授予仲裁庭的自由裁量权,不属于《仲裁法》第58条规定法院进行司法审查的范围,法院无权对是否“适当”、是否“超过预见能力”进行评判,更不能以此为由随意撤销生效裁决。
“昆仲裁[2005]175号至208号裁决”早已生效，×××等××位答辩人已于2005年12月15日向西山区人民法院申请强制执行，西山区人民法院已依法受理。与此相似的×××等65户业主的裁决已由五华区人民法院强制执行完毕，执行前被答辩人提出了“不予执行申请”，被五华法院依法驳回。
被答辩人认为其在不履行约定或法定义务的前提下仍应当得到利润，而答辩人却无权要求居住经法定验收合格的房屋，或要求被答辩人支付违约金,这样的逻辑恐怕是强权思想在作怪。裁决书为了平衡双方利益，虽要求被答辩人依法将验收合格的房屋交付答辩人使用，但对于提前接收了并不符合交付条件房屋的业主，违约金只计算到接房之日。被答辩人完全可以和答辩人协商并主动赔付违约金从而减少赔付金额，答辩人代理人也曾数次向被答辩人代理人表达和解的良好愿望，被答辩人代理人均以没有公司老总授权而拒绝，甚至在答应调解时又突然反悔,导致接房时间推后，引发答辩人的愤怒。
更让人无法理解的是：被答辩人无视法律规定，至今仍然毫无道理地拒绝交付房屋给×××、×××二人，导致这二人无法得到房屋钥匙，无法入住自己花巨资购买的新房,一年多时间过去了,新房将变成旧房,购房人却只能望房兴叹,毫无办法。由此可见，被答辩人对法律、对生效裁决是极端不尊重的，一方面不履行法定义务，一方面声称法律对其不公平、不公正。
现被答辩人昆明市某屋业开发有限公司在没有任何新的证据证明仲裁裁决有依法应当撤销的情形的情况下，以其在仲裁时早已陈述而已被仲裁裁决否定的相同理由向贵院提出所谓“撤销仲裁申请”,且其所提事项涉及到法律的具体适用及如何根据案件情况具体裁量，均是案件的实体部分，这一部分不属于人民法院审查的范围，故被答辩人的证据及理由不能支持被答辩人的请求，不足以撤销“昆仲裁[2005]175号至208号裁决”，请求贵院驳回被答辩人的请求。被答辩人是想借毫无道理的“撤销申请”拖延履行生效裁决确定的义务，裁决一旦被撤销,被答辩人就可以转移财产,逃废债务，众多弱势消费者的权益将无法得到保障。
答辩人恳请贵院考虑本案的特殊情况,严格依法审理本案,维护合法的、公正的生效裁决的权威,以促进房地产市场的健康发展,使法律的威严让抱着侥幸心理的以身试法者怯步,让普通民众看到法律的公平与公正,驳回被答辩人的无理请求,本案将成为房地产市场参与者一块醒目的警示碑!
此致

[律师回复] 你好，关于你提出的建设施工合同中的道路竣工标准问题，你可以参考《城镇道路工程施工与质量验收规范》（CJJ1-2008），这里面讲的很清楚。

[律师回复] 发包人有过错的建设工程施工合同无效，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定；
（二）修复后的建设工程经竣工验收不合格，且建设工程经竣工验收不合格的：
（一）修复后的建设工程经竣工验收合格，应予支持，且建设工程经竣工验收不合格的，建设工程施工合同无效，按照哪些情形处理的问题，承包人请求支付工程价款的，按照以下情形分别处理，不予支持，发包人请求承包人承担修复费用的。因建设工程不合格造成的损失

[律师回复] 单位工程达到竣工验收条件后，承包单位应先组织自审、自查、自评，自评工作完成。签署工程竣工报验单，并向基建处提出工程质量评估报告和工程竣工验收申请报告。
3、基建处收到工程竣工报验单后，由分管工程副处长组织设计施工、工程监理、政府质。设计单位、施工单位和监理单位协商，承包单位应在竣工验收后的限定时间内完成。建设工程竣工验收完毕以后，由建设单位负责，在15天内向质监站备案管理科办理竣工验收备案手续。

[律师回复] 　　发包人在工程建设完成后，对竣工验收合格的工程应当按照合同约定的方式和期限进行工程决算，支付价款，在向承包人支付价款后接受工程。发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款并承担逾期付款的违约责任。　　从九十年代初到现在，随着固定资产投资规模的过快增长，拖欠工程款出现了大幅度增加的势头。不少地区的工程款拖欠数额庞大，有的工程拖欠付款无期限，问题已经相当突出，不仅严重地影响建设企业的生产经营，制约了建设企业的发展，也影响了工程建设进度，制约了投资效益的提高。为了确实解决拖欠工程款的问题，保障承包人价款债权的实现，合同法第二百八十六条规定，发包人不支付价款，经承包人催告后在合理期限内仍不支付的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。承包人行使优先受偿权，应当注意以下几点：　　
一、发包人在竣工验收后不支付价款的，承包人不能立即将该工程折价、拍卖，而是应当催告发包人在合理期限内支付价款。如果在该期限内，发包人已经支付了价款或者大部分价款，承包人只能请求发包人承担按照支付约定的违约金或者逾期支付的利息、赔偿其他损失等违约责任。如果在催告后的合理期限内，发包人仍不能支付价款的，承包人才能将该工程折价或者拍卖以优先受偿。　　
二、承包人对工程依法折价或者拍卖的，应当遵循一定的程序。承包人对工程折价的，应当与发包人达成协议，参照市场价格确定一定的价款把该工程的所有权由发包人转移给承包人，从而使承包人的价款债权得以实现。承包人因与发包人达不成折价协议而采取拍卖方式的，应当申请人民依法将该工程予以拍卖。承包人不得委托拍卖公司或者自行将工程予以拍卖。　　
三、工程折价或者拍卖后所得价款如果超出发包人应付价款数额的，该超过的部分应当归发包人所有；如果折价或者拍卖所得价款还不足以清偿承包人价款债权额的，承包人可以请求发包人支付不足部分。　　
四、按照工程的性质不宜折价、拍卖的，承包人不能将该工程折价或者拍卖。如该工程的所有权不属于发包人，承包人就不得将该工程折价。再如该工程有特定用途的，如国家重点工程、校舍、医院病房等也不宜折价或者拍卖。