买房约定违约金要注意什么事项

[律师回复] 1、约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；
2、约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
3、当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

[律师回复] 你好，租房的注意事项有以下几点：
1、查看出租人的房产证明和有效身份证明是否一致
2、签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担。
3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用。
4、明确租金标准、租赁期限、房租支付时间和付款方式，并要求出租方提供租金收据。
5、应对能否转租做出约定;对提前终止合同做出约定;对房屋维修做出约定。
6、要明确违约责任和违约的补偿标准。
7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况，并约定维修责任。
8、尽量找房主直接签约
9、找中介一定找正规中介大中介，租房合同一定要签订
10.签订合同要看仔细，需要添加的就要求房主添加，有对你不利的条款要求删除，如果拒绝，这房子宁可不租免得日后麻烦1
1.在中介租房一定分清房子是三方协议的居间还是完全委托代理的房屋银行。中介合约要仔细看清楚，不明白的要问，不合理的要提出来。如果有异议可以当天不签约上网问问再做打算。看房定金要谨慎，免得受骗。1
2.拒绝二房东，不要从二房东处租房子，没法律保证容易出事1
3.谨防中介内部人员冒充房东，你务必看到房产证和身份证原件，复印件无效(假)1
4.中介签约的合同必须当天盖章，不盖章的要谨慎，可能无效。这类情况你的房租不要给他们。1
5.做房屋物品清单要让对方详细写清各家电数量和型号，免得出事。

[律师回复] 您好，关于网上预约处理违章的注意事项这个问题，我的解答如下,
1、预约有时限。预约时段为当天违法处理窗口工作时间内任意1个小时，车主仅在预约的这1小时内才有优先权，提前办理或超时的只能在窗口取号排队办理。
2、就近预约、一次办结。网上可预约任何大队违法处理窗口，市民可根据预约当天的出行决定预约地点，就近办理。同时，预约1次即可处理所有电子警察执法的交通违法。
3、每车每天只可预约1次。为了减少预约资源浪费，系统设置每个车牌每天只能预约1次，请市民预约前考虑周详，如临时有变可在网上主动办理取消，若未取消预期不办理的将按照爽约记录。
4、预约要守信。一年内预约3次爽约的，系统将对车牌纳入黑名单，一年内不能再网上预约。车主只能通过现场排队处理交通违法。
5、预约纳入窗口监管原则。预约同样按照交警窗口监管系统规则进行处理，采取一车三证原则(即：一个车牌最多只能预约三个驾驶证)，一证三车原则(即：一个驾驶证最多只能预约三个车牌)。

[律师回复] 相对来讲，购房者违约的情形和可能性比较小，基本就是拖延房款而已，但开发商违约的情况却各式各样，从延期交房到质量问题、变更规划到办证遇阻等等，违约的可能性也相对较大。约定违约金时，需要注意：
1、在合同里应当约定较高的违约金，在形式上对等的前提下实质上对购房者是有利的。除非购房者对自己的付款预期实在没有把握，可以将延期付款和延期交房的违约金约定为房价款的万分之五以上（一般开发商会约定为万分之三）。
2、解除合同返还房款时将同时返还同期银行存款利息改为银行贷款利息，存款和贷款利息的差别非常大。
3、在履约延迟的情况下，务必按日累积计算违约金而不是约定一次性定额违约金，要给开发商持续增加的压力才对。4、在可能的情况下，将开发商的各种违约情形列举出来并分别约定相应的违约责任，比如没有按期交房、没有按期办理产证、没有使用约定的装修材料、规划设计变更未通知、质量缺陷或质量瑕疵等等，分别约定切实可行的违约责任或赔偿损失的计算方法。
如果只是约定“一方违约的，应当向对方承担损失赔偿责任”，这样的条款有等于无。约定得越详细越好，才能使违约条款落到实处。

[律师回复] 您好，关于合同违约纠纷起诉程序与注意事项这个问题，我的解答如下, 劳动合同纠纷注意事项：
1、要件及内容必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；有明确的被告；有具体的诉讼请求和事实、理由；属于人民受理民事诉讼的范围和受诉人民管辖。应当向人民递交状，并按照被告人数提出副本。原告应预交案件受理费，如申请缓交、减交、免交的，要提出书面申请，并附有特困证明或其他材料等。当事人必须依确地行使诉讼权利，按的要求提供必须提供的诉讼材料。
2、举证指南诉讼当事人应详细阅读送达的《民事诉讼案件举证通知书》，并按照其规定全面地向提供认为可以证明其主张或反驳对方的证据材料等证据。以下为您介绍几种劳动纠纷案件有关举证范围的指南，为您诉讼提供参考。一般举证范围：劳动仲裁委员会的裁决书及送达日期；劳动关系的证明；如双方所签订的劳动合同，聘用、雇佣关系的证明，未签订劳动合同的应提供工作起止日期及相关证明或者当事人其他协议等证明材料。当事人是公民的应提供居民身份证明；是法人或者其他组织的，应提供营业执照、法定代表人身份证明或者负责人身份证明。因涉及企业开除、除名、辞退职工而引起的劳动争议的举证范围：
（1）企业开除、除名、辞退职工的决定通知等；
（2）按企业内部规章制度处罚的，提供相应的规章制度。
（3）职工违章违法的有关证据材料等；
（4）职工的工资、奖金收入情况等；
（5）涉及培训费的，用工单位必须提供支付培训费的具体依据及必须服务期限等。追索劳动报酬的举证内容提供劳动起止日期，所欠劳动报酬的具体数额等有关证据。劳动保险、劳动保护引起的劳动争议的举证范国：
（1）企业交纳养老保险金、住房公积金的有关证据等；
（2）职工的工资奖金情况；
（3）职工伤势鉴定及医疗费单据等。
3、管辖劳动争议案件由用人单位所在地或者劳动合同履行地的基层人民管辖，劳动合同履行不明确的，由用人单位所在地的基层人民管辖。对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由常居住地人民管辖。对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民管辖。

[律师回复] 对于违约责任的承担及注意事项有哪些这个问题，解答如下, 您好，违约责任是指合同当事人违反合同约定，造成一方或各方利益损失时，应当依法承担弥补利益损失的责任。常用的违约责任的承担方式：（
1）继续履行。指合同义务没有履行或者履行不符合约定的，守约方可以要求违约方按照合同约定继续履行，直至达到合同目的。此种情况多适用于标的物是特定的必须履行的、不得替代履行的情况，比如委托加工特定的半成品、特种型号或规格的元器件。（
2）采取补救措施。指履行债务的标的物品质不符合合同约定的条件，在不需继续履行而只需采取适当补救措施时，即可达到合同目的或守约方认为满意的目的。比如交付的产品质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。（
3）违约金。指合同各方在合同中约定的一方或各方违约时，违约方要支付给守约方一定数额的货币，以弥补守约方损失同时兼有惩罚违约行为作用的违约责任方式。承担违约责任后，是否还要继续履行或采取补救措施，可由合同各方协商确定。但是，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（
4）赔偿金。指合同各方在合同中约定的，一方因违约给对方造成实际损害的，按实际损害数额给予赔偿的责任承担方式。当事人在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。

[律师回复] 1、对于在合同中同时约定违约金金额和损失赔偿金的处理。
如果一方未给对方造成损失或没有超过违约金的，只适用违约金，而不适用赔偿金;如果受损害一方有证据证明损失大于违约金的，按约定的损失计算方法计算出的实际损失赔偿;没有约定或无法定违约的，只适用损失赔偿金。但是，对于诉讼费、仲裁费、律师费、交通费等特殊损失的承担有约定的，并不对抗约定违约金的适用。
2、对于解除合同或继续履行合同的请求，并不能对抗履行违约金的支付请求。
3、在适用违约金条款时，注意审查违约金是否过高过低于实际损失。
当约定的违约金过高或者过低于实际损失时，法院通常是依据当事人的请求调整违约金，而不是依据实际损失裁判。因此，在实际损失和违约金并存时，一方当事人应申请法院调整违约金较妥。

[律师回复] 1、对于在合同中同时约定违约金金额和损失赔偿金的处理。
如果一方未给对方造成损失或没有超过违约金的，只适用违约金，而不适用赔偿金;如果受损害一方有证据证明损失大于违约金的，按约定的损失计算方法计算出的实际损失赔偿;没有约定或无法定违约的，只适用损失赔偿金。但是，对于诉讼费、仲裁费、律师费、交通费等特殊损失的承担有约定的，并不对抗约定违约金的适用。
2、对于解除合同或继续履行合同的请求，并不能对抗履行违约金的支付请求。
3、在适用违约金条款时，注意审查违约金是否过高过低于实际损失。
当约定的违约金过高或者过低于实际损失时，法院通常是依据当事人的请求调整违约金，而不是依据实际损失裁判。因此，在实际损失和违约金并存时，一方当事人应申请法院调整违约金较妥。

[律师回复] 购房合同是购房者与开发商或者其他出卖人之间签订的以获得房屋产权为目的的合同，该合同的效力直接关系到购房者能否顺利取得产权，同时购房合同违约条款的设定也直接关系到合同权利无常实现时受害者能取得的利益。其实购房合同违约条款有两种：
第一种是“违约金”条款；
第二种是“占用他人资金比照固定资产贷款利率支付利息”条款。本文将从通过分析这两种违约条款的区别来介绍购房合同违约条款注意事项。
一、“违约金”的含义“违约金”是指合同当事人约定的，由违约一方因其违约行为给对方造成经济损失而向对方支付的赔偿金，实际上是对违约行为给对方造成的损失的一种补偿。
二、“占用他人资金比照固定资产贷款利率支付利息”的含义“占用他人资金比照固定资产贷款利率支付利息”是指由于违约导致占用对方资金就应支付占用资金的利息，因为资金占用是用于房地产方面，所以利息比照中国人民银行固定资金贷款利率计算。
三、两者区别以上两者是两个不同的概念。违约金是指由于违约一方的违约行为应该向对方支付违约金，违约金的数额是在契约中明确约定的。而后者指违约代价是不定的，随银行关于固定资产贷款利率变动。对于买房者来说，如果逾期付款，就应该向卖房者支付违约金，因为买房者的违约行为给卖房者造成了一定的经济损失；同样，由于买房者未在规定的日期向卖房者付款，实际上就等于卖房者在从买房者应该付款之日至实际付款之日的这段时间里为买房者垫付了其应该支付的款项，相当于卖房者在为买房者提供贷款买房，买房者在这段时间内占用了卖房者的资金，当然除了应向卖房者支付违约金之外，还应向卖房者再支付由于占用资金而需支付的利息。对于卖房者来说，如果未能按契约的规定时间将房屋交给买房者，也应该向买房者支付违约金。因为卖房者的违约行为给买房者造成了某种程度上的经济损失。除了支付违约金之外，因为卖房者在契约规定应交付房屋之日至实际交付日这段期间实际上占用了买房者的资金，所以，还应向买房者再支付所占用资金的利息。如果没有这样的规定，对于违约一方来说无异于鼓励违约，因为违约实际上并没有受到惩罚，相反却得到了相当于从银行贷款条件一样的资金的使用。众所周知，房地产行业想从银行得到贷款是相当困难的，而由于违约行为，会使原来很难办到的事情非常轻松地办到，这对于守约的一方来说，显然就存在着极大的不公正性。

[律师回复]
一、合同双方都违约如何担责双方违约是指合同双方当事人都有违约行为，或者一方当事人有违约行为，另一方当事人对损害的发生也有一定过错的情况。前者如买卖合同中，供方提供的标的物有缺陷，同时买方并非出于标的物有瑕疵而无故迟延付款，即为双方都有违约行为。要注意，双方的违约行为一定是各自具有不同的动机和目的，而不是互为因果关系，并非是因对方瑕疵履行，另一方则拒绝付款，这种情况不应看作另一方违约，而是其获得的应有权利。后者如保管合同中，保管方疏于管理，而委托方隐瞒了货物易燃这一自然属性，使保管方在未采取相应防火措施条件下引起货物灭失，这种情况即为受害人对损害的发生有一定的过错。我国合同法第120条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”
二、合同双方都违约时的注意事项
（
1）实际上双方均违约的情况并不必然发生双方的违约责任。如果一方的违约行为系基于不可抗力免责的，另一方的违约是不能免责的，在这种情况下，也仅有一方承担责任，因不可抗力违约的一方不应承担违约责任。
（
2）如双方的违约行为产生的违约责任是同种责任，依其性质可以抵消的，双方可以在法律规定的范围内将各自负担的责任抵消。如双方合同当事人之间为数人或一方合同当事人为数人的，在双方违约的情形下，会发生较为复杂的连带债务或按份债务。这需要根据具体情况进行判断。在双方违约的情况下，一般通过考察双方过失的大小、比较双方行为与损害后果间关系的紧密程度以及其他情事加以认定。合同法没有具体规定适用哪一种标准来分担责任，具体的操作主要由法官综合权衡各方面的因素进行自由裁量。合同双方都违约如何担责双方应就各自的违约行为承担相应的违约责任。合同双方都违约时的注意事项有哪些对于这些问题，上文中都有了十分详细的描述，希望这些内容能够帮助您解决您所遇到的问题。实践中多数是一方违反合同的情况，但当双方违反合同，构成违约时，哪一方都应当承担相应的违约责任。如果您有违约的行为，但是您的违约是由于对方先有违约行为而造成的，您可以要求对方承担违约责任，具体怎么做，建议您咨询合同纠纷方面的专家律师。

[律师回复] 你好，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　未支付价金的违约责任：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
　　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
　　
（一）法律上或者事实上不能履行；
　　
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
　　
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
　　质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、违约金的法理支持
违约金，是由当事人约定的或者法律直接规定的，在一方当事人违约时向另一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付。我国《合同法》
第一百一十四条
第二款规定即属于赔偿性违约金，该款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。”此条可视为将违约金确定为“补偿和惩罚”双重性质，但以赔偿守约方的损失为主要功能，而非严厉惩罚违约方。
二、违约金的分类
根据违约金针对的违约类型，可以有不同分类，主要有以下三种：
1.不履行合同的违约金。
不履行合同的违约金是指当事人没有履行主债务应当支付的违约金，这种违约金一般是按合同标的额的一定比例计算。当合同部分未履行时，按未履行的部分计算。
2.逾期履行的违约金。
逾期履行，是当事人迟延给付主债务，逾期履行的违约金一般是按迟延的日期(天数等)计算的违约金。逾期履行有逾期付款和逾期交付标的物、逾期交付工作成果等。逾期交付标的物应当支付的违约金，按逾期付款的违约金执行。逾期履行也是履行，因此，逾期履行违约金与不履行违约金不能并用。
3.瑕疵履行的违约金。
瑕疵履行的违约金，是指当事人履行的质量不符合要求而约定支付的违约金。瑕疵履行的违约金不能与实际履行并用，因为被违约人接受了履行，并从违约金中得到了损失的补偿。
三、审判实践中对于违约金过高请求调整问题
审判实践中对于违约金的性质、违约金过高的主张方式、判断标准以及如何调整等问题尚未形成一致意见，容易发生同案不同判的现象，影响司法公正。考虑我国目前的相关立法精神，应将违约金的性质确定为“补偿和惩罚”的双重性质，但以补偿为主要功能。同时人民在审理违约金纠纷时，应当综合各种因素确定违约金标准：
(一)违约金调整前提
审判中有些值得商榷的做法，即当当事人申请对违约金进行调整时，法官或律师不去首先考虑违约金是否有效成立，而直接考虑是否应该予以调整。违约金成立的条件是最基本也是审判实践中最容易忽略的问题。考虑调整违约金前应首先审查违约金责任是否合法有效：
1、有效合同关系成立和存续。
违约金债务是一种从债务，其成立的前提是存在着有效的合同关系，如果主债务不成立、无效或被撤销，则违约金债务自然不成立或无效。但也有例外，在因违约而解除合同，合同中的违约金条款仍然可以援用，在性质上属于“合同中结算和清理条款”;
2、发生了当事人约定或法律规定的违约行为，产生了损害的事实。
3、对于违约人过错的要求。
对于赔偿性违约金，一般不需要以过错为成立要件，这符合《合同法》无过错原则的立法精神。
(二)违约金主张方式
审判实践中，对于违约金过高的主张方式主要有提出反诉和抗辩两种。我们认为，对于当事人提出主张的方式宜宽不宜严，即当事人既可以提出反诉也可以提出抗辩。另外，为防止当事人日后反复申诉，并且平等保护当事人合法权益，在当事人并未主张调整违约金时，人民可以根据具体情况依法行使释明权。
(三)违约金的认定标准
认定违约金是否过高，应当综合考虑实际损失、合同履行的情况、当事人的过错、预期利益等问题，结合公平原则、诚实信用原则最终确定。“实际损失”在我国《合同法》第一百一十四条表述为“因违约造成的损失”
(四)对于违约金减少幅度的把握
我国《合同法》第一百一十四条第二款规定为“适当减少”。对于违约金的调整应由法官根据个案的具体情况，结合自身的经验、阅历、知识等予以裁量。但是，依当事人申请对违约金进行调整应当慎重，只有当违约金明显过高或过低时，方得适用;并且，当依法审查后认为确有必要进行调整时，也应综合考虑各种因素，增减幅度应该合法、合情、合理。
四、支付违约金能否与解除合同并存
【案情回顾】
2008年11月1日，杨某与孙某签订了一份《购销合同》。合同中约定：由杨某从该月起连续8个月、于每月5日前分别向孙某出售价值40万元的指定农产品，孙某则必须在每月8日前向杨某付清当月的货款;如果一方违约，每次必须向对方支付6万元违约金，对方还有权决定是否解除合同。2008年元月，孙某因一时资金周转困难，直到28日仍未付清当月的货款。恰逢该类农产品的销售价格有上升的趋势，杨某遂要求孙某依约支付违约金，并提出解除与孙某的《购销合同》。
【意见分歧】
审理中，就刘某能否同时要求兰某依约支付违约金，并解除《购销合同》，出现了两种意见：
第一种意见认为，适用违约金是为了制裁违约行为，对违约行为也应当通过支付违约金加以制裁。解除合同则是合同赋予守约方的另一种权利，即是以违约为附条件的民事行为，只要违约存在，便是条件成就。故解除合同与支付违约金可以同时适用。
第二种意见则认为，解除合同与支付违约金只能择一行使。
【简要评析】
笔者同意第一种意见，理由如下：
1、约定违约金具有从合同的性质
一般来讲，约定违约金具有从合同的性质，它以主合同的存在为必要条件，当主合同不成立、无效、撤销时，约定违约金条款也不能生效。主合同消灭，约定违约金责任也发生消灭。
2、但违约金又有相对性，一方违约而发生合同解除，非违约方仍可请求违约方支付约定违约金。
合同的解除是否影响到当事人要求支付违约金的权利，我国合同法没有对此作出明确规定。但根据王利明教授的观点，在一方违约导致合同的解除时，不能免除有过错一方支付违约金的责任(《合同法新论》，王利明，崔建远，中国政法大学出版社)。在因违约而解除合同，合同中的违约金条款仍然可以援用，在性质上属于“合同中结算和清理条款”;
3、违约金和解除合并用，必须基于同一违约行为。
五、违约金能否和滞纳金并课
【案情回顾】
2001年，安氏公司与冀龙公司签订服务及培训合同，约定安氏公司向冀龙公司提供自其购买LICENSE产品2年内的升级服务及相关人员培训，冀龙公司应支付价款302940元，同时约定违约责任：若冀龙公司未能按照约定履行付款义务，则每延迟一日即须支付安氏公司未付合同款总额2%的滞纳金及合同款总额25%的违约金，并赔偿安氏公司因此受到的全部损失，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等。后因冀龙公司拖欠210369元一直拒绝支付，安氏公司遂将其诉上法庭，主张被告支付其合同欠款及违约金、滞纳金、合理支出费用等。
【判决结果】
被告支付原告合同欠款210369元整;被告支付原告滞纳金、违约金8万元并赔偿律师服务费。
【简要评析】
本案在审判过程中，就合同约定的两种违约责任能否同时并用出现了不同意见。笔者认为，违约金可以和滞纳金并课，但要综合考虑总额是否超出实际损失或违反显示公平原则，理由如下：
1、我国合同法上并未规定滞纳金的概念，但通常认为，所谓滞纳金是指合同一方当事人因延迟付款而必须在价款之外额外支付给对方当事人一定数额的货币，其与违约金的最大区别在于，前者的适用限于当事人违反付款义务的情形，而后者则可适用于违反各类合同义务的情形，因此，在违约方违反付款义务的场合，尽管滞纳金与违约金名称有异，但其在性质和功能上与违约金明显趋同，可以说滞纳金具有违约金的属性。当事人当然可以单独约定违约金或滞纳金，以作为守约方的补偿和对违约方的惩罚，但在法律未作明确禁止的情况下，同时适用两“金”亦并无不当。
2、由于滞纳金的违约属性，故尽管法律不禁止两者同时使用，但当两者相加显著高于守约方实际损失，同时适用显失公平的，应当予以调整。且当然仍由于滞纳金的违约属性，在同时并课两金时，应能对二者同时予以调整，不单独局限于违约金本身。故在滞纳金和违约金的数额确定问题上，应综合考虑欠款数额、延迟付款的时间等因素，予以酌定。
六、违约金与损害赔偿责任(赔偿损失)能否交叉使用(并用)
(一)一般来讲违约金不能与赔偿损失并课
从立法和司法实践来看，均承认违约金具有双重性质，即惩罚性和赔偿性。主张违约金时，可以损失额作为要求增加或者减少的法定依据。由此可看出违约金主要体现为补偿性,其以补偿为首要的、基本的功能。
损害赔偿是指违约方因不履行合同义务而给对方造成损失，依法或根据合同规定应当承担损害赔偿责任。其责任构成如下：
(1)违约行为;
(2)债权人受有损失;
(3)违约行为与损失之间有因果关系;
(4)违约一方没有免责事由。
作为民事责任的一种，损害赔偿的突出特点表现在补偿性上，一般不具有惩罚性。它以违约行为造成对方财产损失的事实为基础，实行损失“填平”原则。没有损害事实就谈不上损害赔偿。这是损害赔偿不同于违约金的根本所在。赔偿损失也有一定的限制，即损害赔偿额应相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，即合理预见规则。
损害赔偿直接关系到当事人双方的物质利益分配,体现着违约责任的作用,是一种较普遍的责任方式。但也有少数例外情况，欺诈违约行为的损害赔偿具有惩罚性就是例外情况。我国《合同法》第113条第2款规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”《消费者权益保护法》第49条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”这个规定只是损害赔偿的例外，并非损害赔偿的一般原则。
故此，违约金、损害赔偿均以补偿性为其基本功能，功能的基本重合性决定了二者原则上不能并用。违约金与损害赔偿在补偿性上，都能使违约相对方得到全面的补偿，违约金或损害赔偿单独适用，违约相对方的利益都能得到全面、充分的保护。根据公平原则和权利不得滥用原则，违约金与损害赔偿亦不应当并用。但是，也不能认定违约金与损害赔偿本质上等同，违约金责任(意定性)是不同于损害赔偿金(法定性)的。合同法它强调违约金是一种约定的条款，因此它是优先于损害赔偿的。也就是说我们按照合同自由原则应尊重当事人的合同自由，合同自由其中也包括当事人自由选择合同的补救方式以及当事人约定的违约金赔偿数额。如果当事人约定了违约金，首先实行当事人约定的违约金条款，在当事人没有确定违约金条款的时候，这样可以使用法律的损害赔偿责任，同时在当事人约定的违约金不足以补偿守约方损失的时候，可以在继续使用损害赔偿责任。所以，违约金是优先于损害赔偿使用的。
(二)约定的特殊损失如诉讼费、仲裁费、律师费、交通费承担能否和违约金并存
上述特殊损失是基于原合同违约方的违约行为，守约方为制止或避免自身损失等而采取相关措施而额外发生的费用，并非包含于原合同价款之内。且基于民法当事人意思自治原则，只要当事人约定违约方承担诉讼或仲裁费、律师费、公证费、翻译费、认证费及相关交通住宿费等，即可予以支持。但律师费原则上应当加上“合理”两字，不能明显过高。需要强调的是，只有当事人明确约定时，方可予以全部或部分支持，而非同于商标侵权将律师费等必要支出列为法定赔偿事由。
七、违约金不能和定金条款并用
《合同法》第116条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。此条规定明确禁止违约金和定金的并用。
八、延迟履行违约金与其他违约责任并用问题
一般民事责任承担的违约责任包括五个即：继续履行、采取补救措施、损害赔偿、违约金、定金.除法律规定不可以并用的，其他的都可以并用，法律规定不可以并用的是损害赔偿与违约金，违约金与定金.其他的都可以并用.合同法114条第3款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”这就说明在专为迟延履行而约定违约金场合，违约金与实际履行可以并存，此时有惩罚性违约金存在的空间，但此为例外。故此，即使是迟延履行了，仍然可以在要求违约人承担继续履行，采取补救措施后主张迟延履行违约金。

[律师回复] 您好，关于违约金纠纷办理时需要注意哪些事项这个问题，我的解答如下,
一、违约金的法理支持
违约金，是由当事人约定的或者法律直接规定的，在一方当事人违约时向另一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付。我国《合同法》
第一百一十四条
第二款规定即属于赔偿性违约金，该款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。”此条可视为将违约金确定为“补偿和惩罚”双重性质，但以赔偿守约方的损失为主要功能，而非严厉惩罚违约方。
二、违约金的分类
根据违约金针对的违约类型，可以有不同分类，主要有以下三种：
1.不履行合同的违约金。
不履行合同的违约金是指当事人没有履行主债务应当支付的违约金，这种违约金一般是按合同标的额的一定比例计算。当合同部分未履行时，按未履行的部分计算。
2.逾期履行的违约金。
逾期履行，是当事人迟延给付主债务，逾期履行的违约金一般是按迟延的日期(天数等)计算的违约金。逾期履行有逾期付款和逾期交付标的物、逾期交付工作成果等。逾期交付标的物应当支付的违约金，按逾期付款的违约金执行。逾期履行也是履行，因此，逾期履行违约金与不履行违约金不能并用。
3.瑕疵履行的违约金。
瑕疵履行的违约金，是指当事人履行的质量不符合要求而约定支付的违约金。瑕疵履行的违约金不能与实际履行并用，因为被违约人接受了履行，并从违约金中得到了损失的补偿。
三、审判实践中对于违约金过高请求调整问题
审判实践中对于违约金的性质、违约金过高的主张方式、判断标准以及如何调整等问题尚未形成一致意见，容易发生同案不同判的现象，影响司法公正。考虑我国目前的相关立法精神，应将违约金的性质确定为“补偿和惩罚”的双重性质，但以补偿为主要功能。同时人民在审理违约金纠纷时，应当综合各种因素确定违约金标准：
(一)违约金调整前提
审判中有些值得商榷的做法，即当当事人申请对违约金进行调整时，法官或律师不去首先考虑违约金是否有效成立，而直接考虑是否应该予以调整。违约金成立的条件是最基本也是审判实践中最容易忽略的问题。考虑调整违约金前应首先审查违约金责任是否合法有效：
1、有效合同关系成立和存续。
违约金债务是一种从债务，其成立的前提是存在着有效的合同关系，如果主债务不成立、无效或被撤销，则违约金债务自然不成立或无效。但也有例外，在因违约而解除合同，合同中的违约金条款仍然可以援用，在性质上属于“合同中结算和清理条款”;
2、发生了当事人约定或法律规定的违约行为，产生了损害的事实。
3、对于违约人过错的要求。
对于赔偿性违约金，一般不需要以过错为成立要件，这符合《合同法》无过错原则的立法精神。
(二)违约金主张方式
审判实践中，对于违约金过高的主张方式主要有提出反诉和抗辩两种。我们认为，对于当事人提出主张的方式宜宽不宜严，即当事人既可以提出反诉也可以提出抗辩。另外，为防止当事人日后反复申诉，并且平等保护当事人合法权益，在当事人并未主张调整违约金时，人民可以根据具体情况依法行使释明权。
(三)违约金的认定标准
认定违约金是否过高，应当综合考虑实际损失、合同履行的情况、当事人的过错、预期利益等问题，结合公平原则、诚实信用原则最终确定。“实际损失”在我国《合同法》第一百一十四条表述为“因违约造成的损失”
(四)对于违约金减少幅度的把握
我国《合同法》第一百一十四条第二款规定为“适当减少”。对于违约金的调整应由法官根据个案的具体情况，结合自身的经验、阅历、知识等予以裁量。但是，依当事人申请对违约金进行调整应当慎重，只有当违约金明显过高或过低时，方得适用;并且，当依法审查后认为确有必要进行调整时，也应综合考虑各种因素，增减幅度应该合法、合情、合理。
四、支付违约金能否与解除合同并存
【案情回顾】
2008年11月1日，杨某与孙某签订了一份《购销合同》。合同中约定：由杨某从该月起连续8个月、于每月5日前分别向孙某出售价值40万元的指定农产品，孙某则必须在每月8日前向杨某付清当月的货款;如果一方违约，每次必须向对方支付6万元违约金，对方还有权决定是否解除合同。2008年元月，孙某因一时资金周转困难，直到28日仍未付清当月的货款。恰逢该类农产品的销售价格有上升的趋势，杨某遂要求孙某依约支付违约金，并提出解除与孙某的《购销合同》。
【意见分歧】
审理中，就刘某能否同时要求兰某依约支付违约金，并解除《购销合同》，出现了两种意见：
第一种意见认为，适用违约金是为了制裁违约行为，对违约行为也应当通过支付违约金加以制裁。解除合同则是合同赋予守约方的另一种权利，即是以违约为附条件的民事行为，只要违约存在，便是条件成就。故解除合同与支付违约金可以同时适用。
第二种意见则认为，解除合同与支付违约金只能择一行使。
【简要评析】
笔者同意第一种意见，理由如下：
1、约定违约金具有从合同的性质
一般来讲，约定违约金具有从合同的性质，它以主合同的存在为必要条件，当主合同不成立、无效、撤销时，约定违约金条款也不能生效。主合同消灭，约定违约金责任也发生消灭。
2、但违约金又有相对性，一方违约而发生合同解除，非违约方仍可请求违约方支付约定违约金。
合同的解除是否影响到当事人要求支付违约金的权利，我国合同法没有对此作出明确规定。但根据王利明教授的观点，在一方违约导致合同的解除时，不能免除有过错一方支付违约金的责任(《合同法新论》，王利明，崔建远，中国政法大学出版社)。在因违约而解除合同，合同中的违约金条款仍然可以援用，在性质上属于“合同中结算和清理条款”;
3、违约金和解除合并用，必须基于同一违约行为。
五、违约金能否和滞纳金并课
【案情回顾】
2001年，安氏公司与冀龙公司签订服务及培训合同，约定安氏公司向冀龙公司提供自其购买LICENSE产品2年内的升级服务及相关人员培训，冀龙公司应支付价款302940元，同时约定违约责任：若冀龙公司未能按照约定履行付款义务，则每延迟一日即须支付安氏公司未付合同款总额2%的滞纳金及合同款总额25%的违约金，并赔偿安氏公司因此受到的全部损失，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等。后因冀龙公司拖欠210369元一直拒绝支付，安氏公司遂将其诉上法庭，主张被告支付其合同欠款及违约金、滞纳金、合理支出费用等。
【判决结果】
被告支付原告合同欠款210369元整;被告支付原告滞纳金、违约金8万元并赔偿律师服务费。
【简要评析】
本案在审判过程中，就合同约定的两种违约责任能否同时并用出现了不同意见。笔者认为，违约金可以和滞纳金并课，但要综合考虑总额是否超出实际损失或违反显示公平原则，理由如下：
1、我国合同法上并未规定滞纳金的概念，但通常认为，所谓滞纳金是指合同一方当事人因延迟付款而必须在价款之外额外支付给对方当事人一定数额的货币，其与违约金的最大区别在于，前者的适用限于当事人违反付款义务的情形，而后者则可适用于违反各类合同义务的情形，因此，在违约方违反付款义务的场合，尽管滞纳金与违约金名称有异，但其在性质和功能上与违约金明显趋同，可以说滞纳金具有违约金的属性。当事人当然可以单独约定违约金或滞纳金，以作为守约方的补偿和对违约方的惩罚，但在法律未作明确禁止的情况下，同时适用两“金”亦并无不当。
2、由于滞纳金的违约属性，故尽管法律不禁止两者同时使用，但当两者相加显著高于守约方实际损失，同时适用显失公平的，应当予以调整。且当然仍由于滞纳金的违约属性，在同时并课两金时，应能对二者同时予以调整，不单独局限于违约金本身。故在滞纳金和违约金的数额确定问题上，应综合考虑欠款数额、延迟付款的时间等因素，予以酌定。
六、违约金与损害赔偿责任(赔偿损失)能否交叉使用(并用)
(一)一般来讲违约金不能与赔偿损失并课
从立法和司法实践来看，均承认违约金具有双重性质，即惩罚性和赔偿性。主张违约金时，可以损失额作为要求增加或者减少的法定依据。由此可看出违约金主要体现为补偿性,其以补偿为首要的、基本的功能。
损害赔偿是指违约方因不履行合同义务而给对方造成损失，依法或根据合同规定应当承担损害赔偿责任。其责任构成如下：
(1)违约行为;
(2)债权人受有损失;
(3)违约行为与损失之间有因果关系;
(4)违约一方没有免责事由。
作为民事责任的一种，损害赔偿的突出特点表现在补偿性上，一般不具有惩罚性。它以违约行为造成对方财产损失的事实为基础，实行损失“填平”原则。没有损害事实就谈不上损害赔偿。这是损害赔偿不同于违约金的根本所在。赔偿损失也有一定的限制，即损害赔偿额应相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，即合理预见规则。
损害赔偿直接关系到当事人双方的物质利益分配,体现着违约责任的作用,是一种较普遍的责任方式。但也有少数例外情况，欺诈违约行为的损害赔偿具有惩罚性就是例外情况。我国《合同法》第113条第2款规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”《消费者权益保护法》第49条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”这个规定只是损害赔偿的例外，并非损害赔偿的一般原则。
故此，违约金、损害赔偿均以补偿性为其基本功能，功能的基本重合性决定了二者原则上不能并用。违约金与损害赔偿在补偿性上，都能使违约相对方得到全面的补偿，违约金或损害赔偿单独适用，违约相对方的利益都能得到全面、充分的保护。根据公平原则和权利不得滥用原则，违约金与损害赔偿亦不应当并用。但是，也不能认定违约金与损害赔偿本质上等同，违约金责任(意定性)是不同于损害赔偿金(法定性)的。合同法它强调违约金是一种约定的条款，因此它是优先于损害赔偿的。也就是说我们按照合同自由原则应尊重当事人的合同自由，合同自由其中也包括当事人自由选择合同的补救方式以及当事人约定的违约金赔偿数额。如果当事人约定了违约金，首先实行当事人约定的违约金条款，在当事人没有确定违约金条款的时候，这样可以使用法律的损害赔偿责任，同时在当事人约定的违约金不足以补偿守约方损失的时候，可以在继续使用损害赔偿责任。所以，违约金是优先于损害赔偿使用的。
(二)约定的特殊损失如诉讼费、仲裁费、律师费、交通费承担能否和违约金并存
上述特殊损失是基于原合同违约方的违约行为，守约方为制止或避免自身损失等而采取相关措施而额外发生的费用，并非包含于原合同价款之内。且基于民法当事人意思自治原则，只要当事人约定违约方承担诉讼或仲裁费、律师费、公证费、翻译费、认证费及相关交通住宿费等，即可予以支持。但律师费原则上应当加上“合理”两字，不能明显过高。需要强调的是，只有当事人明确约定时，方可予以全部或部分支持，而非同于商标侵权将律师费等必要支出列为法定赔偿事由。
七、违约金不能和定金条款并用
《合同法》第116条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。此条规定明确禁止违约金和定金的并用。
八、延迟履行违约金与其他违约责任并用问题
一般民事责任承担的违约责任包括五个即：继续履行、采取补救措施、损害赔偿、违约金、定金.除法律规定不可以并用的，其他的都可以并用，法律规定不可以并用的是损害赔偿与违约金，违约金与定金.其他的都可以并用.合同法114条第3款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”这就说明在专为迟延履行而约定违约金场合，违约金与实际履行可以并存，此时有惩罚性违约金存在的空间，但此为例外。故此，即使是迟延履行了，仍然可以在要求违约人承担继续履行，采取补救措施后主张迟延履行违约金。

[律师回复] 你好，租房的注意事项有以下几点：
1、查看出租人的房产证明和有效身份证明是否一致
2、签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担。
3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用。
4、明确租金标准、租赁期限、房租支付时间和付款方式，并要求出租方提供租金收据。
5、应对能否转租做出约定;对提前终止合同做出约定;对房屋维修做出约定。
6、要明确违约责任和违约的补偿标准。
7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况，并约定维修责任。
8、尽量找房主直接签约
9、找中介一定找正规中介大中介，租房合同一定要签订
10.签订合同要看仔细，需要添加的就要求房主添加，有对你不利的条款要求删除，如果拒绝，这房子宁可不租免得日后麻烦1
1.在中介租房一定分清房子是三方协议的居间还是完全委托代理的房屋银行。中介合约要仔细看清楚，不明白的要问，不合理的要提出来。如果有异议可以当天不签约上网问问再做打算。看房定金要谨慎，免得受骗。1
2.拒绝二房东，不要从二房东处租房子，没法律保证容易出事1
3.谨防中介内部人员冒充房东，你务必看到房产证和身份证原件，复印件无效(假)1
4.中介签约的合同必须当天盖章，不盖章的要谨慎，可能无效。这类情况你的房租不要给他们。1
5.做房屋物品清单要让对方详细写清各家电数量和型号，免得出事。

[律师回复]
1、《债权申报表》
　　按照《债权申报表》(后附)的要求填写申报的债权金额、有无担保、有无诉讼、裁定或裁决以及债权形成基本情况等事项。
　　在“债权形成基本情况”一栏中可以详细说明：债权人、债务人、保证人、连带权利人、连带义务人等的具体情况及债权的发生、变更、担保及保证、转移、履行、抵销、清偿或部分清偿、诉讼、仲裁、调解、保全、执行的时间和发生数额(包括债权原始数额、余额、各种利息、罚息、违约金、案件受理费、保全费、执行费等构成事项)等全部情况。
　　机构债权，须法定代表人签字并加盖单位公章;个人债权，须由债权人本人或其代理人签名。
　　
2、证明债权申报人主体资格的材料
　　
(1)机构债权人须提交的材料:有效的企业法人营业执照、事业和社团法人登记证书等原件(核对后归还)及复印件(加盖单位公章及骑缝章)、法定代表人或负责人身份证明;如发生单位名称变更或法定代表人变更的，必须提交变更的法律文件和证明文件。
　　
(2)个人债权人须提交的材料:债权人身份证等个人有效证件原件(核对后归还)及复印件。
　　
(3)委托代理申报还须提交的材料：机构债权人委托代理申报的，还须提交法定代表人或负责人的授权委托书(法定代表人或负责人签字并加盖单位公章)、代理人的身份证等个人有效证件原件(核对后归还)及复印件;个人债权人委托他人申报的，还需提交授权委托书和代理人的身份证等个人有效证件原件(核对后归还)及复印件。

[律师回复] 1、在合同中约定了仲裁地点但没有约定仲裁机构，或虽然有约定，但约定的仲裁机构名称的方式、术语不规范。如：“发生争议在合同签订地(履行地)仲裁解决”、“在争议所在地仲裁解决”、“争议由本市仲裁机关仲裁”、“争议由本市有关部门仲裁”、“争议在当地仲裁委员会仲裁”、“争议由ⅹⅹ市经济合同仲裁委员会仲裁”等。以上这些约定，在纠纷发生后，申请仲裁时，会被认为约定不明确而不予受理仲裁申请。
2、在合同中同时约定两个仲裁机构。如有的合同中约定：“争议可提交a市有关仲裁机构仲裁或市有关仲裁机构仲裁”。这样的约定，往往在纠纷发生时双方当事人会就申请何地仲裁机构仲裁发生分歧，此时根据新仲裁法解释第五条之规定：仲裁协议约定两个以上仲裁机构的，当事人可以协议选择其中的一个仲裁机构申请仲裁；当事人不能就仲裁机构选择达成一致的，仲裁协议无效。可以说，这样的约定不仅没有达到简便快捷地解决纠纷的目的，反而增加了不少麻烦。
3、在合同中既约定仲裁，又约定诉讼。如有的合同中约定：“发生争议可向合同履行地(签订地)仲裁机关申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉”、“争议由合同履行地仲裁机关仲裁，对仲裁不服，向人民法院起诉”等。根据我国仲裁法及仲裁法解释的规定，由于这种协议既约定了仲裁又约定了诉讼，违反了仲裁的惟一性和终局性，会被仲裁机构认定为无效约定，其仲裁申请不被受理。

[律师回复] 购房者在购房过程中应选择正规的营业执照齐全的中介公司来签署购房合同，并注意一下六个要点：
第
一：签订合同前必须认真核实房主的身份，防止假房主骗卖或者一房多卖的情况出现。
房产也是骗子的重要目标，近年来假房主骗卖或者一房多卖的情况也经常出现，往往购房者付了定金和首付款正准备过户时才发现自己上当了，找人却又无法找到当初签约的那个人了。因此，业内人士称，二手房购置必须确保签约主体是合法房主，有权进行房屋的买卖。
第
二：合同上明确标明房屋基本情况和付款时间。
对买主来说，合同中必须注明房屋基本信息，包括地址，门牌号，面积和户型。这些信息须按产权证上注明的为准。业内人士称，尤其是建筑面积，一定要看清，包括在售房屋提供的房屋产权证是否属真实；房产面积多大；该房产用途是办公还是居住，或是其他，这些都需注明。对卖方来说，最重要的是标明付款时间，尤其是付款方式，必要在合同中注明。不能模糊的口头约定。
第
三：合同必须明确各种费用的交接时间和方式。
二手房因为是处于使用中的，所以有各种各样的费用，比如说水电，煤气，还有物业，暖气，有线电视等，这些费用有些是预付费的，有些是年终结算的，这些费用如何交接，什么时候交接都必须有个明确的规定，省得购房后才发现问题而产生一些不必要的纠纷。
第
四：写明违约责任和合理利用补充条款。
房屋买卖手续办理和房屋过户期间因为各种原因双方都存在违约的变数，不少人购房时基本就只注意房款，过户等问题，而忽略了违约的可能性，因此购房合同必须要写清楚各种违约的负责主体，违约的赔偿具体数目等，这样才能有效约束违约行为。所以必须在正规的中介公司签署正式的购房合同，合同中对违约情况有所陈述。另外在履行合同的过程中，可能还有一些问题一时无法确定，这些可以在后来确定时增加附加条款，写清楚具体情况以及双方约定，这样可以避免后期的一些麻烦。
第
五：购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。
该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；该房产是否已设定抵押。根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。
第
六：购买二手房，房子的现状须在合同上加以注明。
房屋应是现状销售，以看房的情况为准，合同上必须写清该房屋的装修及配套设施有哪些，包括水电、煤气、暖气、有线电视等基本设施。大多数购房者都是在房屋使用中的时候去看的房，在这过程中误以为自己看到的就是房子的现状，包括屋内的家电家具，合同中双方必须约定好是否留存家具家电，必须有所注明。以免引起纠纷。
总结：二手房购房，因为房源相对来说比较单一，所以必须针对房屋本身的特点进行合同撰写，尽量将买卖双方需要保护的权益都写入合同，这样才能比较可靠的保障购房的利益，减少买卖过程中的变数和麻烦。

[律师回复]
1、房屋所有权证是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。对广大消费者而言，购买房屋、取得房产证后，方才意味着拥有了法律意义上的房屋所有权。消费者的最终目的应是要求房地产开发企业办理房产证，对逾期办理房产证违约金的约定，最终目的不是求得房地产开发企业的赔偿，而是对房地产开发企业全面履行办证义务的约束，督促及时履行相关办证义务。在此，提醒广大消费者在与房地产开发企业签订商品房买卖合同时，应明确房地产开发企业协助买房者办理房权证及土地使用证时间，并且更要明确逾期办证房地产开发企业应承担的逾期办证的违约金的具体计算方法。
2、房屋质量是商品房买卖的最基本要求。商品房出现质量问题，房地产开发企业应当及时进行维修。本案中，就是因为刘××没有提交证明房屋存在质量问题的充分证据，仲裁庭驳回了刘××要求房地产开发企业赔偿因质量问题造成的损失14000元的仲裁请求。在此，提醒广大消费者，一旦房屋出现质量问题，一定要留有证据，比如照片、申请公证处现场公证、申请质量鉴定等等，以保护自己的合法权益。

[律师回复]
一、约定服务期的注意事项
1、从《中华人民共和国劳动合同法》的规定分析，用人单位对劳动者的培训义务和劳动者为用人单位履行的服务期义务是相对应的，该规定同时考虑到用人单位和劳动者的利益。
2、实际上，哪些培训费用可以约定服务期哪些培训费用不能约定服务期这是用人单位和劳动者共同关心的问题。
3、按照国家规定，用人单位必须按本单位工资总额的一定比例提取培训费用，用于对劳动者的职业培训。用人单位使用法定培训费用对劳动者进行职业培训，不能作为与劳动者约定服务期的条件。
4、对用人单位来说，只有在用人单位按国家规定必须按照本单位工资总额的一定比例提取培训费用，用于对劳动者的职业培训之外，又专门拨出经费，为劳动者提供特定项目的专门培训的情况下，用人单位才可以与劳动者约定服务期。
5、对劳动者来说，如果所在单位拿出专门资金对其进行培训，劳动者就有义务向单位作出自己更多的贡献，双方对此既然有约定，双方就应当遵守约定。劳动者违反服务期约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。
6、法律对劳动者违反培训服务期约定向用人单位承担支付违约金的数额是有规定的，即约定违反服务期违约金的数额不得超过用人单位提供的培训费用；违约时，劳动者所支付的违约金不得超过服务期尚未履行部分所应分摊的培训费用。其实这是对用人单位的培训费用的一种赔偿。根据《劳动合同法》的规定，用人单位如要求劳动者履行服务期则必须先期专门拨出经费，为劳动者提供特定项目的专门培训或向劳动者提供相关的额外福利待遇，而此时如果劳动者提前解除合同，对于违约金的计算一般按服务期等分金额，以劳动者已履行的合同期限递减支付，即如约定服务期为6年违约金6万，劳动者工作3年后要求解除合同，则应承担3万元的违约金。
7、在现实生活中，一些用人单位往往约定的服务期限长于劳动合同期限，其目的就是为了掌握续签合同的主动权。但必须注意的是，用人单位约定服务期或者强制性地续签剩余服务期的劳动合同，一个重要的前提条件，就是其专门出资培训了劳动者或者向劳动者提供了特殊待遇。
二、违反服务期约定的责任有哪些用人单位为劳动者提供专项技术培训后，可以与劳动者签订专项技术培训协议，并在协议中约定服务期，和违反服务期约定时劳动者应承担的违约责任。但是在该协议中，违约责任的承担并不是随意的，也不是只要双方协商一致就可以的。违约金的约定必须符合劳动合同法的规定。用人单位为劳动者提供专项技术培训过程中，用人单位支付了培训费用，而真正得到提升的是劳动者本人，因此用人单位对劳动者的工作期作了限制，即会与劳动者约定其最少的服务期限。如果劳动者违反该期限要求提前解除劳动合同，则用人单位可以追究其违约责任，要求其支付一定的金额作为违约金。此处违约金的金额，劳动合同法进行了限制。
首先，其不能超过培训费用；
其次，违约金应当在服务年限中进行分摊，如果劳动者已经履行了一定的期限，则用人单位只能追究未履行期间的违约责任。相应的违约金的计算也应当与未履行的期限相结合来进行。如用人单位支付五万元的培训费用，约定服务期为五年；劳动者在履行三年后提出解除，那么劳动者应向单位承担的违约责任不应当超过两万元。

[律师回复]
一、约定服务期的注意事项
1、从《中华人民共和国劳动合同法》的规定分析，用人单位对劳动者的培训义务和劳动者为用人单位履行的服务期义务是相对应的，该规定同时考虑到用人单位和劳动者的利益。
2、实际上，哪些培训费用可以约定服务期哪些培训费用不能约定服务期这是用人单位和劳动者共同关心的问题。
3、按照国家规定，用人单位必须按本单位工资总额的一定比例提取培训费用，用于对劳动者的职业培训。用人单位使用法定培训费用对劳动者进行职业培训，不能作为与劳动者约定服务期的条件。
4、对用人单位来说，只有在用人单位按国家规定必须按照本单位工资总额的一定比例提取培训费用，用于对劳动者的职业培训之外，又专门拨出经费，为劳动者提供特定项目的专门培训的情况下，用人单位才可以与劳动者约定服务期。
5、对劳动者来说，如果所在单位拿出专门资金对其进行培训，劳动者就有义务向单位作出自己更多的贡献，双方对此既然有约定，双方就应当遵守约定。劳动者违反服务期约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。
6、法律对劳动者违反培训服务期约定向用人单位承担支付违约金的数额是有规定的，即约定违反服务期违约金的数额不得超过用人单位提供的培训费用；违约时，劳动者所支付的违约金不得超过服务期尚未履行部分所应分摊的培训费用。其实这是对用人单位的培训费用的一种赔偿。根据《劳动合同法》的规定，用人单位如要求劳动者履行服务期则必须先期专门拨出经费，为劳动者提供特定项目的专门培训或向劳动者提供相关的额外福利待遇，而此时如果劳动者提前解除合同，对于违约金的计算一般按服务期等分金额，以劳动者已履行的合同期限递减支付，即如约定服务期为6年违约金6万，劳动者工作3年后要求解除合同，则应承担3万元的违约金。
7、在现实生活中，一些用人单位往往约定的服务期限长于劳动合同期限，其目的就是为了掌握续签合同的主动权。但必须注意的是，用人单位约定服务期或者强制性地续签剩余服务期的劳动合同，一个重要的前提条件，就是其专门出资培训了劳动者或者向劳动者提供了特殊待遇。
二、违反服务期约定的责任有哪些用人单位为劳动者提供专项技术培训后，可以与劳动者签订专项技术培训协议，并在协议中约定服务期，和违反服务期约定时劳动者应承担的违约责任。但是在该协议中，违约责任的承担并不是随意的，也不是只要双方协商一致就可以的。违约金的约定必须符合劳动合同法的规定。用人单位为劳动者提供专项技术培训过程中，用人单位支付了培训费用，而真正得到提升的是劳动者本人，因此用人单位对劳动者的工作期作了限制，即会与劳动者约定其最少的服务期限。如果劳动者违反该期限要求提前解除劳动合同，则用人单位可以追究其违约责任，要求其支付一定的金额作为违约金。此处违约金的金额，劳动合同法进行了限制。
首先，其不能超过培训费用；
其次，违约金应当在服务年限中进行分摊，如果劳动者已经履行了一定的期限，则用人单位只能追究未履行期间的违约责任。相应的违约金的计算也应当与未履行的期限相结合来进行。如用人单位支付五万元的培训费用，约定服务期为五年；劳动者在履行三年后提出解除，那么劳动者应向单位承担的违约责任不应当超过两万元。