二手房增值税计算公式

买二手房与直接从开发商手里买商品房不同，买二手房的话，卖家或者买家都需要面临一个交税的问题，比如增值税，这就需要我们掌握税收的计算方式。下面，律图小编就跟大家分享一下二手房增值税计算公式，以及个人所得税、契税等的计算方法。

一、二手房增值税计算公式

纳税人：卖方，土地增值税税率为5%，其中个人因工作调动或改善居住条件转让原自住房，居住满5年及以上，免征;满三年及以上未满5年减半征收，未满三年按规定征收;

注：对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税。

计算公式：交易总价款÷(1+5%)×5%

二、其他税费的计算

1、个人所得税计算方法

纳税人：卖方

普通住宅5年之内个人所得税计算方法：(售房收入-购房总额-本次缴纳营业税-原始契税-合同价×1%)×20%;

注：纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。

《个人所得税法》第三条个人所得税的税率：

(一)综合所得，适用百分之三至百分之四十五的超额累进税率(税率表附后);

(二)经营所得，适用百分之五至百分之三十五的超额累进税率(税率表附后);

(三)利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。

2、营业税计算方法

普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年(含2年)——免征营业税;

非普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年(含2年)——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%;

别墅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年(含5年)——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%;

注：购买时间是否满2年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间最早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。

3、契税计算方法

纳税人：买方

普通住宅契税计算方法：90平米以下——首套1%，二套3%;90-140平米——首套1.5%，二套3%;

非普通住宅契税计算方法：3%，别墅契税计算方法：4%;

注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠

二手房交易税费--土地增值税计算方法

二手房交易土地增值税税率：5%(无法提供完全票据按金额的5%)

土地增值税的计算方法按四进差额累进税率计算，税率为30%～60%

注：对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税

我们可以看出增值税的纳税主体是二手房的卖家，并不是所有情况都需要缴纳增值税，有些情况可以免征或者减半征收增值税，比如卖方持续居住超过五年的属于免增值税的情形。持续居住时间超过三年不满五年的减半征收增值税。除此之外，对于个人所得税、契税及营业税的计算方法，大家可以参考上述的计算公式。以上就是律图小编整理的内容。律图有在线律师，如果您有任何的疑惑，欢迎您随时咨询。