土地使用权以租代卖是否违法?

最新修订 | 2024-02-28
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专家导读 根据《中华人民共和国刑法》第二百二十八条 以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
土地使用权以租代卖是否违法?

土地的性质一般是分为集体所有和国家所有,可无论是哪一种想要在使用之前必须要获得该土地的使用权,但是在无法获得土地的使用权时想要以租赁的方式使用,此时的土地使用权以租代卖是否违法呢?小编马上为您具体介绍相关内容,希望对您有所帮助。

一、土地使用权以租代卖是否违法?

1、根据《土地管理法》规定,政府或企业占用或使用农村集体土地进行非农建设,必须首先由政府办理农用地转用和征地审批手续。

2、农用地转用和征地批准程序完成后,再由市县人民政府向用地单位供应建设项目用地,否则即属非法批地行为。

3、非法行为包括农民集体所有土地的使用权以出让、转让或者出租方式用于非农业建设。

4、通过与村集体直接私下签订协议租用土地并改变土地用途的“以租代征”行为违法。

二、土地使用权人可以出租吗

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 规定如下:

第二十八条 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。

第二十九条 土地使用权出租,出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

第三十条 土地使用权出租后,出租人必须继续履行土地使用权的出让合同。

第三十一条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租,出租人应当依照规定办理登记。由此可知在我国土地使用权是可以出租的

三、出让取得土地使用权出租的条件是什么?

(1)出租人必须是通过出让依法取得国有土地使用权的受让人,持有国有土地使用权证书,才能对土地具有处分权,合法地转移其土地使用权。

(2)土地使用权出租时,出租人具有土地使用权证的同时,要具有地上建筑物、其他附着物的所有权证,即土地使用权人和房屋所有权人必须是一致的。

(3)土地使用权出租时,以出让方式取得土地使用权的原土地使用权人必须按照出让合同的约定支付出让金,并依合同规定的期限、条件进行一定的投资开发。

(4)土地使用权出租不得违反土地使用权出让合同的规定。

(5)共有土地使用权出租的。

按照已知的法律规定来说,想要使用土地首先要向政府申请,在政府批准之后获得了土地使用权之后才能使用。但是如果是私下的签订协议对土地进行租赁或者是改变该土地的用途,此时的土地使用权以租代卖是违法的,并且所签订的协议时不受法律保护的。

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土地使用权以租代卖是否犯法
[律师回复] 对于土地使用权以租代卖是否犯法这个问题,解答如下, 土地使用权以租代卖是否违法
不是违法的。
1、根据《土地管理法》规定,政府或企业占用或使用农村集体土地进行非农建设,必须首先由政府办理农用地转用和征地审批手续。
2、农用地转用和征地批准程序完成后,再由市县人民政府向用地单位供应建设项目用地,否则即属非法批地行为。
3、非法行为包括农民集体所有土地的使用权以出让、转让或者出租方式用于非农业建设。
4、通过与村集体直接私下签订协议租用土地并改变土地用途的“以租代征”行为违法。
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根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 规定如下:
第二十八条 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。
第二十九条 土地使用权出租,出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
第三十条 土地使用权出租后,出租人必须继续履行土地使用权的出让合同。
第三十一条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租,出租人应当依照规定办理登记。由此可知在我国土地使用权是可以出租的
变更登记
办理《国有土地使用证》变更登记应提供以下资料:
土地登记申请书、《国有土地使用证》原件、《成都市房屋所有权证》、《房屋共有权证》复印件(验原件)、身份证双面复印件(第二代双面复印)验原件,特殊情况附书面说明。
(一)因房屋买卖发生的个人《国有土地使用权》变更登记还应提供“关于办理土地登记的函”(成都市土地矿权交易中心出具);
(二)因房屋买卖发生的单位《国有土地使用权证》变更登记还应提供“国有土地使用权交易审查表”(成都市国土资源局出具),同时提供法人身份证明,土地登记委托书、法人身份证复印件,受托人身份证复印件(验原件)、企业工商营业执照、组织机构代码复印件。(上述材料中的复印件须加盖申报单位的公章证明原件与复印件一致;)
(三)因继承、赠与发生的《国有土地使用权》变更登记还应提供:《公证书》(原件)。
(四)因离婚发生的《国有土地使用权》变更登记还应提供:离婚证明或裁决书复印件(验原件);
(五)因地址变更发生的《国有土地使用权》变更登记还应提供:变更地派出所出具的地址变更证明原件。
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土地租赁,因租赁方违约多使用土地,出租方重新讲价,但租赁方不同意,该如何解决
[律师回复] 随着土地使用制度改革的深化,我国土地租赁存在着两种不同的方式。一是国有土地租赁;一是土地使用权出租。国有土地租赁和土地使用权出租都是国有土地有偿使用的方式。
在土地管理法规中,国有土地租赁的概念在1998年2月17日发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(原国家土地管理局第8号令)首次被提出并予以界定的,而且被规定为国家处置土地资产的方式。
1998年12月24日颁布的《土地管理法实施条例》已经将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。
1999年7月27日国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》(以下简称《意见》)第一条规定:“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用,由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式,是出让方式的补充。”《意见》第六条规定:“国有土地租赁,承租人取得承租土地使用权。”土地使用权出租的标的物具有复合性,即不仅包括土地使用权,还包括土地上的建筑物及其他附着物。当出租地上建筑物、其他附着物时,其范围内的土地使用权随之出租,同时,出租土地使用权时,其地上建筑物、其他附着物也随之出租。土地出租一般是同房屋租赁结合在一起的,单纯的场地出租行为在整个土地使用权出租市场中比较少。
由于在土地使用权出租中,土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权不发生转移,承租人以支付租金为代价取得对土地及地上建筑物、其他附着物一定期限使用的权利,期限通常较短,投资相对较少,方便灵活,出租人则通过承租人支付的租金收回投资,因而土地使用权出租十分普遍,具体形式也有多种多样。如商业柜台出租、各种铺面出租和住房出租等,都包含着土地使用权的出租。
在国有土地租赁和土地使用权出租的概念中,都采用了租赁、租金这样的词语,使人容易混淆,实质上国有土地租赁和国有土地使用权出租之间存在以下主要区别:

一,所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地一级市场;国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。

二,法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是土地所有者与土地使用者。国有土地使用权出租是在土地使用者之间进行,其主体出租人是通过划拨、出让(或转让)取得土地使用权的受让人;承租人为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或者一部分的使用权,并定期向出租人支付租金的行为主体。

三,土地使用者的权益不同。《意见》第六条规定:“国有土地租赁,承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押,必须依法登记。”承租土地使用权的转租。承租人将承租土地转租或分租给第三人的,承租土地使用权仍由原承租人持有,土地承租人与第三人建立了附加租赁关系,第三人取得土地的他项权利。
承租土地使用权的转让。承租人转让土地租赁合同的,租赁合同约定的权利义务随之转给第三人,租赁合同经更名后继续有效。
承租土地使用权的抵押。从《意见》第六条的规定可以看出:

一,单独的承租土地使用权可设定抵押权,即地上没有建筑物或构筑物的承租土地使用权可设定抵押权。

二,地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的,承租土地使用权可随之抵押。抵押权实现时土地租赁合同同时转让。
划拨土地使用权的出租。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)第四十四条规定:“划拨土地使用权,除本条例规定的情况外,不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定:“符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:
一、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
二、领有国有土地使用证;
三、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
四、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。“根据上述规定可知,划拨土地使用权转让、出租、抵押时,地上必须具有合法的建筑物或其他附着物。也就是说,地上没有建筑物或其他附着物而单纯的划拨土地使用权,是不能出租的。同时,根据《城市房地产管理法》第五十五条规定,房地产所有权人以营利为目的,将划拨土地使用权的地上建筑物出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。值得注意的是,如果土地使用者无合法原因擅自出租划拨土地使用权,属非法行为。
出让(或转让)土地使用权的出租。按《条例》规定,取得土地使用权的土地使用者,在规定的期限内土地使用权可以出租,未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。
土地使用权买卖违法吗
[律师回复] 1、在我国,非法转让土地属于违法行为。非法流转土地的行为,根据情节轻重程度,可进行行政处罚,甚至会受到刑事惩罚。
2、根据《中华人民共和国土地管理法》第八十一条规定:“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款”。
3、第七十三条规定:“买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任”。
4、非法转让土地的责任人如果属于政府公务员或者其他行政监察对象,依法应给予行政处分。行政机关及其公务员买卖或者以其他形式非法转让土地的,对有关责任人员给予警告、记过或者记大过处分;情节较重的,给予降级或者撤职处分;情节严重的,给予开除处分。
5、我国《刑法》第二百二十八条规定,以牟利为目的,非法转让、倒卖土地使用权,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金(罚金数额与上述相同)。
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根据《土地管理法》第八十一条的规定,擅自将农民集体所有土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款。市国土资源局所作的行政处罚符合上述规定。
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《合同法》规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
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