应该怎么确定房屋差价损失

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如何确定房屋的差价损失，我国法律和司法解释均无具体的规定，可参照国内部分地区的司法实践经验确定如下认定原则：<br/>1、如果双方当事人对房屋升值的差价损失能够通过协商确定的，则按照其约定;<br/>2、如双方当事人不能协商确定的：<br/>(1)原则上可比照最类似房屋的市场成交价(<br/>首先是同幢相同楼层及房型;<br/>其次是相邻幢同楼同层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋升值的损失;<br/>(2)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋升值的差价损失。<br/>3、认定损失的时间点应从保护守约的买受人的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方开发商的违约行为确定之日以及案件审理中房屋的升值情况等，合理确定。<br/>4、守约的买受人损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约的开发商能预见的因房屋升值而产生的差价。<br/>法律依据：<br/>《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条<br/>具有下列情形之<br/>一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：<br/>(一) 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;<br/>(二) 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 如何确定房屋的差价损失，我国法律和司法解释均无具体的规定，可参照国内部分地区的司法实践经验确定如下认定原则：<br/>1、如果双方当事人对房屋升值的差价损失能够通过协商确定的，则按照其约定;<br/>2、如双方当事人不能协商确定的：<br/>(1)原则上可比照最类似房屋的市场成交价(<br/>首先是同幢相同楼层及房型;<br/>其次是相邻幢同楼同层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋升值的损失;<br/>(2)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋升值的差价损失。<br/>3、认定损失的时间点应从保护守约的买受人的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方开发商的违约行为确定之日以及案件审理中房屋的升值情况等，合理确定。<br/>4、守约的买受人损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约的开发商能预见的因房屋升值而产生的差价。<br/>法律依据：<br/>《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条<br/>具有下列情形之<br/>一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：<br/>(一) 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;<br/>(二) 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

[律师回复] 您好，针对您的房屋溢价损失怎么确定问题解答如下, 依据我国相关法律的规定，房屋租赁的损失应该按实际造成的损失进行确定，而实际损失可以参考损失物取得的价格或者委托评估机构评估确定。<br/>相关法律规定<br/>《中华人民共和国合同法》<br/>第二百一十九条【未正当使用租赁物的责任】承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。<br/>第二百二十二条【租赁物的保管】承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

[律师回复] 可以依据双方所签订的房屋买卖合同，选择要求对方继续履行合同并追究卖方给你造成的损失、迟延履行责任，也可以合理地催告后解除与对方的买卖合同并追究对方的违约责任。二者你可以选择其一行使。<br/>

[律师回复] 切实保护买受人合法守约利益<br/>房屋是普通百姓赖以生活的安身立家之所，大部分的买受人为了生计攒钱买房，一旦出卖人恶意违约，双方的房屋买卖合同的履行发生障碍，就会使买受人遭受莫大的伤害，这种伤害是有形可见的。对于大部分的二手房购房人而言，其经济条件并不宽裕，为求一居安身，倾注全家人的心血。如果因为不诚信的卖房人恶意违约导致房屋买卖合同无法继续履行，则不仅在精神中受到打击，而且由于房价的上涨，不可能再以同样的价格购买到同等地段同等面积的住房。由于房价上涨，由于卖房人违约导致合同解除时的房屋价值与签订买卖合同时房屋买卖合同时的房屋价格差额，俗称为房屋差价，属于卖房人违约使买房人遭受的经济损失，这种经济损失是违约行为造成的实际损失，应当由卖房人进行赔偿。应当明确的只要房屋买卖合同是双方的真实意思表示，任何一方都不得拒绝履行。房屋价格变动属于商业风险，即使房屋价格上涨过猛，也不能认为是情势变更的情形，卖房人不能以此为由拒绝履行合同，善意的买房人向卖房人主张因其违约行为造成的经济损失，人民法院坚决支持。<br/>差价损失的法律依据在于《合同法》第113条第1款之规定：“当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋买卖与其他买卖合同不同的一个特点在于，守约方如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价格之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。<br/>关于房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：如双方对房屋差价有约定或事后达成一致的，应尊重当事人的意思自治，从约定。双方不能协商确定的：原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（<br/>首先是同幢相同楼层及房型；<br/>其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。