离婚房产增值从何时计算?

[律师回复] 您好，关于离婚房产增值从何时计算?这个问题，我的解答如下, 在计算房屋相对应增值部分时，有以下七种计算方式可供参考：
一、对应增值部分=夫妻共同还贷部分÷房屋总价款(房屋购买价格贷款总利息)×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分。这种计算方式的原理为：房屋的购买价格与贷款总利息之和即为购买房屋所支付的总价款，夫妻共同还贷部分除以房屋总价款得到夫妻还贷所占整个房产的比例，用这个比例再乘以离婚时房屋市场价值就等于双方共同分割的部分，再减去双方共同还贷的部分就得到增值部分了。
二、对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款(房屋购买价格已还利息)×离婚时房屋的市场价值-共同还贷部分。此种计算方式的原理为：夫妻还贷部分除以房屋的实际总房款，即房屋购买价格与已偿还给银行的利息之和，再乘以离婚时房屋市场价，则为夫妻共同分割的部分，减去还贷部分即使增值部分了。此种计算方式与第一种计算方式不同在于对房屋总价款的认定上，前者将离婚时未归还的银行贷款利息纳入了房屋的价值当中，而本计算方式则认为未归还的利息最终归银行所有，不是房产本身的价值，故不能将其纳入到房产价值当中。
三、对应增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)此种计算方式的原理为：还贷本金除以房屋当时购买价即得到夫妻还贷所占房产购买价比例，再乘以房屋的增值部分即可以得到夫妻还贷所对应的增值部分，此种计算方式单纯以房产价值作为计算基数，并没有将银行还贷部分纳入房产价值当中。
四、对应增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×(离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值)此种计算方式的原理为：此种计算方式是以双方结婚的时间节点为基础计算，因为现实生活中存在一方购房之后很多年才结婚，也就是说在购房和结婚两者中间还可能有一段空挡，而这样一段时间房产增值应算作产权登记一方个人财产的增值，而非产权登记一方对此没有任何贡献价值，故不能获得这段期间房产的增值。从这个角度来讲，似乎第四种计算方式比第三种更科学一些。
五、对应增值部分=夫妻共同还贷部分÷(房屋购买价已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值)此种计算方式看似与第一种计算方式和第四种计算方式相类似，但实际上是有区别的，此计算方式也是以双方结婚时间节点为计算基础，夫妻共同还贷的部分所占实际房屋的比例，再乘以从结婚到离婚房产的增值情况即获得夫妻还贷部分所对应的房产增值。
六、对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷购房成本(如首付、税费、装修、已还贷款等)×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分此种计算方式的原理为：用夫妻还贷部分除以已经花去的购房成本得到夫妻还贷所占据整个购房成本的比例，在乘以离婚时房屋市场价值后减去还贷部分，即获得增值部分。但因为该计算方式将税费、装修等购房成本均纳入其中，而实际上房产随着时间的延长会不断增值，但税费是固定不变，装修部分不但不会增值，相反还会贬值。所以虽然有人认为该种计算方式对产权登记一方有利，但因为原理上分析不够合理化，所以实践当中这种计算方式运用的比较少。
七、夫妻共同还贷增值部分=房屋总增值-首付款增值部分-个人还贷增值部分，其中：房产总增值=房屋当前市场价-房屋购置价首付款增值部分=首付款÷(房屋购置价已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)个人还贷增值部分=个人还贷额÷(房屋购置价已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)此种计算方式最为繁琐，但实践中也因为这种间接计算公式中的参量都比较容易确定，反而相对来说争议更少，所以运用起来也比较常见。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 　　营改增后，购进固定资产的增值税额可以进行抵扣，不在计入固定资产的成本中。　　固定资产应当按照成本进行初始计量。固定资产的成本，是指企业购建某项固定资产达到预定可使用状态前所发生的一切合理、固定资产必要的支出。这些支出包括直接发生的价款、运杂费、包装费和安装成本等，也包括间接发生的，如应承担的借款利息、外币借款折算差额以及应分摊的其他间接费用。　　对于特殊行业的特定固定资产，确定其初始入账成本时还应考虑弃置费用。弃置费用通常是指根据国家法律和行政法规、国际公约等规定，企业承担的环境保护和生态恢复等义务所确定的支出，如核电站核设施等的弃置和恢复环境等义务。对于这些特殊行业的特定固定资产，企业应当按照弃置费用的现值计入相关固定资产成本。　　石油天然气开采企业应当按照油气资产的弃置费用现值计入相关油气资产成本。在固定资产或油气资产的使用寿命内，按照预计负债的摊余成本和实际利率计算确定的利息费用，应当在发生时计入财务费用。一般工商企业的固定资产发生的报废清理费用，不属于弃置费用，应当在发生时作为固定资产处置费用处理。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 打比方说租金是元，然后根据自己企业性质和房屋取得时间，有如下税率：假设是一般纳税人，房子是15年4月30号之前取得的，增值税(15)595.24假设是一般纳税人，房子是15年5月1号之后取得的，增值税(111)11198.20假设是小规模纳税人，增值税(15)595.24假设是小规模或者个人，出租的房屋是住房，增值税(15)1.528.57。

[律师回复] 对于怎么计算土地增值税这个问题，解答如下, 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和相应税率计算征收。因此，要计算土地增值税税额，应首先确定出增值额。
土地增值税的具体计算步骤如下：
(一)计算增值额：
增值额=房地产转让收入—扣除项目金额
(二)计算增值额占扣除项目金额的比例：
增值额占扣除项目金额的%=增值税/扣除项目金额×100%
(三)计算应纳税额：
应纳税额=∑(每级距的增值额×适用税率)
[例1]某纳税人转让房地产共取得收入300万元，其扣除项目金额为100万元，则其应纳土地增值税税额为：
(1)先求增值额
增值额=300-100=200(万元)
(2)再计算增值额与扣除项目金额之比
增值额占扣除项目金额的%=200/100×100%=200%
显然，增值额分别适用30%、40%、50%三档税率。
(3)计算土地增值税税额
应纳税额=100×50%×30%+100×(100%-50%)×40%+100×(200%-100%)×50%=85(万元)
[例2]某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1800万元(假定城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。开发此住宅该房地产公司共支付地价款200万元(含相关手续费2万元)，开发成本400万元，贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定的费用计提比例为lo%。则该房地产开发公司应交纳土地增值税为：
1.收入总额：1800万元
2.扣除项目金额：
(1)支付地价款：200万元
(2)支付开发成本：400万元
(3)计提费用：(200+400)×10%=60(万元)
(4)扣除税金：
1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元)
(5)加计扣除费用：
(200+400)×20%=120(万元)
(6)扣除费用总额：
200+400+60+99+120=879(万元)
3.增值额：
1800-879=921(万元)
4.增值比率：
921÷879=105%
因此适用三档税率。
5.应纳税额：
应纳税额=879×50%×30%+879×(100%-50%)×40%+(921-879)×50%=33
8.65(万元)
土地增值税的两种计算方法
第一种方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”。
第二种方法为：“有发票的征收方法，其税率为：
1.增值额未超过50%的征收增值额的30%;
2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%;
3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%;
4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。”
以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算，其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3%，则为
10.5万元。如果按照有购房发票的按累进制征收的话，增值了50万元，税率为30%，减合理费用后，约15万元。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　　土地增值税，是以土地增值额为课税标准，对土地使用者因转让土地使用权所获税。其法律依据是1993年12月13日发布的《土地增值税暂行条例》，财政部1995年11月27日发布的《土地增值税暂行条例实施细则》。　　土地增值税的计税依据为土地增值额，即纳税人转让房地产所收取的收入减去法定扣除项目金额后的余额。法定扣除项目包括以下5项：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。　　土地增值税税率采用四级超率累进税率：
第一级，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
第二级，增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
第，增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
第四级，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。土地增值税应纳税额按以下公式计算：土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额;应纳税额=土地增值额×适用税率。　　有下列情形之一的，免征土地增值税：
①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;
②因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
③个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经申报核准，凡居住满5年或5年以上的免予(居住满3年以上、5年以下的减半征收)。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、离婚时房产增值部分需要分割的，需要聘请专业的评估机构进行评估，也就是房屋评估部门。经过评估后，才可以确定离婚时房产增值部分能分多少。具体的增值部分怎么算有着地域的差别，具体的还是需要咨询当地的评估机构，这里就不能为您提供准确答案了。
二、离婚时房产增值按夫妻共同财产处理的情况离婚房产增值如何分割，什么情形下房屋的自然增值归夫妻双方共同所有呢一是夫妻双方共同出资，二是房屋产权登记于夫妻双方名下，三是虽然房产登记于夫妻一方名下，但是由夫妻双方的父母共同出资的房产。详细介绍如下：
(一)、房屋产权登记在夫妻双方名下。根据《物权法》规定的物权变动“公示公信”原则，登记是取得房屋所有权的实质条件，尽管可能只有夫妻一方出资，但只要房产证是夫妻两人的名字，该所房屋即属于二人共同共有。
(二)、由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为夫妻双方按照各自父母的出资份额按份共有。此条主要是考虑到双方父母的出资应视为对夫妻双方的赠与，即使产权登记在一方名下，房屋的所有权也由双方按份享有。
(三)、由夫妻双方共同出资的房产所有权原则上由双方共同享有，但是需要注意的是夫妻双方共同出资购买一方父母所在单位房改房的问题，婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方不得主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割。
三、离婚时房产增值分给夫妻一方所有的情况日常生活中主要有以下几种具体情形，房屋的自然增值归夫妻一方享有：一是婚前房产，二是婚后一方父母全额出资购买的，产权登记于该方的房产，三是夫妻一方在婚期按揭买房而婚后以夫妻共同财产还贷，房屋产权登记于按揭方的房产。详细介绍如下：
(一)一方在婚前独自出资购买并将房屋产权归于自己名下的房产。《婚姻法》规定夫妻关系存续期间，一方或双方因继承遗产和接受赠与所得的房产属于夫妻共同财产，而一方独自购买的房屋，另一方没有从经济上进行任何的贡献，这种房产不因婚姻关系的缔结而自然转化成夫妻共同财产，而是仍归一方所有。
(二)婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，此时该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
(三)夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。离婚时房产增值部分的计算需要有评估公司进行评估才能确定，所以，其他人并不能计算其具体数额。

[律师回复] 进项税额抵扣处理的是公司与国家（税务局）的关系，记入实收资本处理的是公司与股东（投资者）的关系。进项税额是投资者已交的款项，但是以后会被企业销项税额抵扣掉的，那时进项税额就成了企业的钱，但其实这钱是投资者的，只是让企业给抵扣回来了，所以，抵扣回来的进项税额的钱还是投资者的，直接计入投资者的投入资本了。借：固定资产应缴税费—应交增值税（进项税）贷：实收资本例如，人家给你100万，你把这一百万用来购买固定资产了。借：银行存款贷：实收资本；借：固定资产应缴税费—应交增值税（进项税）贷：银行存款你把银行存款这个中间环节去掉试试看

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 大家请注意：根据2015年11月1日正式施行的《刑法修正案九》规定，本罪取消死刑处罚。
1、自然人犯本罪的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金。
2、虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金。
3、虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。
4、虚开增值税专用发票或用于出口退税、抵扣税款的其他发票骗取国家税款，数额特别巨大、情节特别严重、给国家利益造成特别重大损失的，处无期徒刑或者死刑，并处没收财产。
5、单位犯本罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或无期徒刑。
2018年最高法发布通知：《最高人民法院关于虚开增值税专用发票定罪量刑标准有关问题的通知(法2018226号)》。
在新的司法解释颁行前，对虚开增税专用发票刑事案件定罪量刑的数额标准，可以参照《最高人民法院关于审理骗取出口退税刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(法释200230号)第三条的规定执行。即虚开的税款数额在五万元以上的，以虚开增值税专用发票罪处三年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；虚开的税款数额在五十万元以上的，认定为刑法第二百零五条规定的“数额较大”；虚开的税款数额在二百五十万元以上的，认定为刑法第二百零五条规定的“数额巨大”。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和相应税率计算征收。因此，要计算土地增值税税额，应首先确定出增值额。
土地增值税的具体计算步骤如下：
(一)计算增值额：
增值额=房地产转让收入—扣除项目金额
(二)计算增值额占扣除项目金额的比例：
增值额占扣除项目金额的%=增值税/扣除项目金额×100%
(三)计算应纳税额：
应纳税额=∑(每级距的增值额×适用税率)
[例1]某纳税人转让房地产共取得收入300万元，其扣除项目金额为100万元，则其应纳土地增值税税额为：
(1)先求增值额
增值额=300-100=200(万元)
(2)再计算增值额与扣除项目金额之比
增值额占扣除项目金额的%=200/100×100%=200%
显然，增值额分别适用30%、40%、50%三档税率。
(3)计算土地增值税税额
应纳税额=100×50%×30%+100×(100%-50%)×40%+100×(200%-100%)×50%=85(万元)
[例2]某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1800万元(假定城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。开发此住宅该房地产公司共支付地价款200万元(含相关手续费2万元)，开发成本400万元，贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定的费用计提比例为lo%。则该房地产开发公司应交纳土地增值税为：
1.收入总额：1800万元
2.扣除项目金额：
(1)支付地价款：200万元
(2)支付开发成本：400万元
(3)计提费用：(200+400)×10%=60(万元)
(4)扣除税金：
1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元)
(5)加计扣除费用：
(200+400)×20%=120(万元)
(6)扣除费用总额：
200+400+60+99+120=879(万元)
3.增值额：
1800-879=921(万元)
4.增值比率：
921÷879=105%
因此适用三档税率。
5.应纳税额：
应纳税额=879×50%×30%+879×(100%-50%)×40%+(921-879)×50%=33
8.65(万元)
土地增值税的两种计算方法
第一种方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”。
第二种方法为：“有发票的征收方法，其税率为：
1.增值额未超过50%的征收增值额的30%;
2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%;
3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%;
4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。”
以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算，其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3%，则为
10.5万元。如果按照有购房发票的按累进制征收的话，增值了50万元，税率为30%，减合理费用后，约15万元。

[律师回复] 对于能怎么计算土地增值税这个问题，解答如下, 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和相应税率计算征收。因此，要计算土地增值税税额，应首先确定出增值额。
土地增值税的具体计算步骤如下：
(一)计算增值额：
增值额=房地产转让收入—扣除项目金额
(二)计算增值额占扣除项目金额的比例：
增值额占扣除项目金额的%=增值税/扣除项目金额×100%
(三)计算应纳税额：
应纳税额=∑(每级距的增值额×适用税率)
[例1]某纳税人转让房地产共取得收入300万元，其扣除项目金额为100万元，则其应纳土地增值税税额为：
(1)先求增值额
增值额=300-100=200(万元)
(2)再计算增值额与扣除项目金额之比
增值额占扣除项目金额的%=200/100×100%=200%
显然，增值额分别适用30%、40%、50%三档税率。
(3)计算土地增值税税额
应纳税额=100×50%×30%+100×(100%-50%)×40%+100×(200%-100%)×50%=85(万元)
[例2]某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1800万元(假定城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。开发此住宅该房地产公司共支付地价款200万元(含相关手续费2万元)，开发成本400万元，贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定的费用计提比例为lo%。则该房地产开发公司应交纳土地增值税为：
1.收入总额：1800万元
2.扣除项目金额：
(1)支付地价款：200万元
(2)支付开发成本：400万元
(3)计提费用：(200+400)×10%=60(万元)
(4)扣除税金：
1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元)
(5)加计扣除费用：
(200+400)×20%=120(万元)
(6)扣除费用总额：
200+400+60+99+120=879(万元)
3.增值额：
1800-879=921(万元)
4.增值比率：
921÷879=105%
因此适用三档税率。
5.应纳税额：
应纳税额=879×50%×30%+879×(100%-50%)×40%+(921-879)×50%=33
8.65(万元)
土地增值税的两种计算方法
第一种方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”。
第二种方法为：“有发票的征收方法，其税率为：
1.增值额未超过50%的征收增值额的30%;
2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%;
3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%;
4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。”
以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算，其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3%，则为
10.5万元。如果按照有购房发票的按累进制征收的话，增值了50万元，税率为30%，减合理费用后，约15万元。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 以下是一些参考资料,您的问题详细情况可来电咨询本律师。
(1)夫妻共有或一方所有房屋的处理　　夫妻在婚姻关系存续期间共同购买、共同建造的房屋，或者婚前双方共同出资购买、建造的房屋，是夫妻共有房屋，离婚时应作为夫妻共同财产分割。根据《婚姻法解释
(二)》第20条规定：双方对夫妻共同财产中房屋价值及归属无法达成协议时，人民按以下情形分别处理：
(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;
(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方补偿;
(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。司法实践的通常做法是：共有房屋能实际分割使用的，可以分割使用。对不能分割使用的，可以作价分给一方，另一方取得补偿。在确定房屋分给哪方时，应考虑双方住房情况、照顾抚养子女的一方。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。婚后双方对婚前一方所有的房屋进行修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应有的份额，由房屋所有权人折价补偿另一方;进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。离婚时，如一方生活困难，如离婚后没有住处，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。由于我国住房制度多样化，住房权属状态也是多样化的，具体需要区分不同情况处理：离婚时已经取得产权的房屋　　
第
一，对于私房和具备产权证可上市交易的公房，一般以产权证颁发的时间来界定是否为夫妻共同财产。按照民法物权原理和我国房屋管理政策，一般情况下房屋权属登记是房屋所有权取得的必经程序。只有办理了产权登记或过户手续才能真正取得房屋所有权。因此对于在离婚案件中涉及的此类问题，如果诉争的房屋是结婚登记后取得所有权的，应定为夫妻共同财产;如果在结婚登记之前取得所有权的，应认定为个人　　财产而不能作为夫妻共同财产分割。　　
第
二，夫妻一方婚前承租的公房，在婚姻关系存续期间以共同财产购买为产权的，该房屋为共同所有。由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，在离婚分割该房屋时，可区分下列情形处理：　　
.一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权交换价值的单独归属。　　
b.一方婚前承租的公房，是其以个人财产支付对价取得的，婚后以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割。　　
c.对于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考《婚姻法解释
(二)》第22条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。虽然是以夫妻一方名义购买，但不是以夫妻共同财产而是以一方父母财产购买，产权证系夫妻双方的名字，仍应为共同财产，只是在财产分割时，酌情考虑财产来源因素。原系一方父母承租的公房，　　后以一方名义而非夫妻名义购买成为了公房，且购买的出资来自该方父母，应为一方所有的财产。原系一方父母承租的公房，虽然以夫妻共同财产购置，但产权证上不仅有夫妻一方或双方名字，还有一方父母名字，该房为家庭共有财产。　　
第
三，夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产权登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。离婚时尚未取得完全产权的房屋　　指离婚时夫妻双方取得的房屋所有权只是部分产权，不是完全产权，主要指夫妻双方根据福利政策以标准价购买的公有房屋。部分产权房屋是国家历次房改政策的产物，其突出特点为部分产权处分受到限制。根据1991年6月发布的《关于继续稳妥地进行城镇住房改革通知，　　其特点集中表现为：
第
一，房屋必须在购买五年后才能出售;
第
二，出售时原补贴单位有优先购买权;
第
三，售房所得按照国家、单位、个人所占比例进行分配。它可能是婚前或婚后购买的但没有取得产权证的公房。由于这类房屋涉及我国特殊的住房政策，又涉及职工单位的利益，住房不能上市交易，在实务分割中存在一定的障碍。这种离婚时双方尚未完全取得所有权的情形，如果当事人有争议且协商不成，可以按照　　《婚姻法解释
(二)》第21条处理，即人民不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民。　　离婚时尚未取得产权的房屋　　指离婚时夫妻双方对其居住使用的房屋尚未取得所有权。婚姻存续期间已经签订买卖合同，但未取得产权证的房屋。如果夫妻双方作为买受人没有交清全部购房款而没有取得产权证，可以按照《婚姻法解释
(二)》第21条处理，人民不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民。如果已经支付了全部房价款，房屋所有权法律关系比较清晰，只需完善权属登记手续，人民可将以下情况认定为夫妻共同财产，对房屋权属、分割、补偿问题予以处理：第
一，在婚姻存续期间购买的，无论是以夫或妻的名义还是夫妻共同名义;第
二，在婚前以夫妻双方的名义购买;第
三，在婚前以夫妻双方的共同财产购买，属于　　婚前共同财产，财产性质存续到婚后仍为夫妻共同财产。　　在处理夫妻房屋分割的司法实践中还要特别注意房屋中有父母出资的情况　　根据《婚姻法解释
(二)》第22条的规定，父母为子女结婚购房的出资，应认定为赠与。即在父母实际出资时，其具体意思表示不明的情形下，　　从社会常理出发推定为赠与。若当事人有在离婚诉讼前形成的证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的，则不适用该条规定。需要强调的是，离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明，尚不足以排除赠与的推定。人民在审查借贷关系是否存在时，除了审查当事人提供的出资协议或借条等是否真实，还要以资金为线索，追查出资及其性质是否真实。对于夫妻婚后父母出资购买房屋产权证登记在出资者自己子女名下的，从常理出发，可认定是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有;若产权证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能证明父母出资时有书面约定或声明明确出资者表示向一方赠与的，一般宜认定向双方赠与，该部分出资为夫妻共同所有。举例说明：甲男与乙女结婚，婚后男方父母出资购房，产权证记载甲一人名下，男方父母出资应认定为赠与甲一人所有;甲男与乙女结婚，婚后男方父母出资购房，产权证记载于乙一人名下，若乙不能证明出资为对其一人的赠与，男方父母出资应认定为对夫妻双方的赠与;甲男与乙女结婚，婚后男方父母出资购房，产权记载甲乙二人名下，该出资应认定为对双方的赠与。实践中父母除了出资为子女购房，还可能为子女出资购买其他物品，同样可根据《婚姻法解释
(二)》第22条规定的精神作出相应的归属认定。　　
(2)对承租房屋的处理　　承租权产生于承租人与单位或房管所之间的协议，涉及第三人，不是夫妻个人财产，也非夫妻共同财产，因而该房屋不能处理，但承租权可以处理。夫妻离婚时，租用的公房如何处理，《婚姻法》没有明确规定，1996年2月5日最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中作了一些规定。主要内容是：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当经济补偿;夫妻双方均可承租的公房，如果面积较大能隔开分室居住使用的，可由双方分别租住;对可以另调房屋分别租住或者承租方给另一方解决住房的，可以准许。在审理具体离婚案件时，对租用公房应按照《合同法》关于租赁合同的规定，结合《婚姻法》的立法精神和基本原则来处理。

[律师回复] 解答如下, 在计算房屋相对应增值部分时，有以下七种计算方式可供参考：
一、对应增值部分=夫妻共同还贷部分÷房屋总价款(房屋购买价格贷款总利息)×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分。这种计算方式的原理为：房屋的购买价格与贷款总利息之和即为购买房屋所支付的总价款，夫妻共同还贷部分除以房屋总价款得到夫妻还贷所占整个房产的比例，用这个比例再乘以离婚时房屋市场价值就等于双方共同分割的部分，再减去双方共同还贷的部分就得到增值部分了。
二、对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款(房屋购买价格已还利息)×离婚时房屋的市场价值-共同还贷部分。此种计算方式的原理为：夫妻还贷部分除以房屋的实际总房款，即房屋购买价格与已偿还给银行的利息之和，再乘以离婚时房屋市场价，则为夫妻共同分割的部分，减去还贷部分即使增值部分了。此种计算方式与第一种计算方式不同在于对房屋总价款的认定上，前者将离婚时未归还的银行贷款利息纳入了房屋的价值当中，而本计算方式则认为未归还的利息最终归银行所有，不是房产本身的价值，故不能将其纳入到房产价值当中。
三、对应增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)此种计算方式的原理为：还贷本金除以房屋当时购买价即得到夫妻还贷所占房产购买价比例，再乘以房屋的增值部分即可以得到夫妻还贷所对应的增值部分，此种计算方式单纯以房产价值作为计算基数，并没有将银行还贷部分纳入房产价值当中。
四、对应增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×(离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值)此种计算方式的原理为：此种计算方式是以双方结婚的时间节点为基础计算，因为现实生活中存在一方购房之后很多年才结婚，也就是说在购房和结婚两者中间还可能有一段空挡，而这样一段时间房产增值应算作产权登记一方个人财产的增值，而非产权登记一方对此没有任何贡献价值，故不能获得这段期间房产的增值。从这个角度来讲，似乎第四种计算方式比第三种更科学一些。
五、对应增值部分=夫妻共同还贷部分÷(房屋购买价已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值)此种计算方式看似与第一种计算方式和第四种计算方式相类似，但实际上是有区别的，此计算方式也是以双方结婚时间节点为计算基础，夫妻共同还贷的部分所占实际房屋的比例，再乘以从结婚到离婚房产的增值情况即获得夫妻还贷部分所对应的房产增值。
六、对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷购房成本(如首付、税费、装修、已还贷款等)×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分此种计算方式的原理为：用夫妻还贷部分除以已经花去的购房成本得到夫妻还贷所占据整个购房成本的比例，在乘以离婚时房屋市场价值后减去还贷部分，即获得增值部分。但因为该计算方式将税费、装修等购房成本均纳入其中，而实际上房产随着时间的延长会不断增值，但税费是固定不变，装修部分不但不会增值，相反还会贬值。所以虽然有人认为该种计算方式对产权登记一方有利，但因为原理上分析不够合理化，所以实践当中这种计算方式运用的比较少。
七、夫妻共同还贷增值部分=房屋总增值-首付款增值部分-个人还贷增值部分，其中：房产总增值=房屋当前市场价-房屋购置价首付款增值部分=首付款÷(房屋购置价已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)个人还贷增值部分=个人还贷额÷(房屋购置价已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)此种计算方式最为繁琐，但实践中也因为这种间接计算公式中的参量都比较容易确定，反而相对来说争议更少，所以运用起来也比较常见。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 以下是一些参考资料,您的问题详细情况可来电咨询本律师。
(1)夫妻共有或一方所有房屋的处理　　夫妻在婚姻关系存续期间共同购买、共同建造的房屋，或者婚前双方共同出资购买、建造的房屋，是夫妻共有房屋，离婚时应作为夫妻共同财产分割。根据《婚姻法解释
(二)》第20条规定：双方对夫妻共同财产中房屋价值及归属无法达成协议时，人民按以下情形分别处理：
(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;
(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方补偿;
(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。司法实践的通常做法是：共有房屋能实际分割使用的，可以分割使用。对不能分割使用的，可以作价分给一方，另一方取得补偿。在确定房屋分给哪方时，应考虑双方住房情况、照顾抚养子女的一方。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。婚后双方对婚前一方所有的房屋进行修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应有的份额，由房屋所有权人折价补偿另一方;进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。离婚时，如一方生活困难，如离婚后没有住处，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。由于我国住房制度多样化，住房权属状态也是多样化的，具体需要区分不同情况处理：离婚时已经取得产权的房屋　　
第
一，对于私房和具备产权证可上市交易的公房，一般以产权证颁发的时间来界定是否为夫妻共同财产。按照民法物权原理和我国房屋管理政策，一般情况下房屋权属登记是房屋所有权取得的必经程序。只有办理了产权登记或过户手续才能真正取得房屋所有权。因此对于在离婚案件中涉及的此类问题，如果诉争的房屋是结婚登记后取得所有权的，应定为夫妻共同财产;如果在结婚登记之前取得所有权的，应认定为个人　　财产而不能作为夫妻共同财产分割。　　
第
二，夫妻一方婚前承租的公房，在婚姻关系存续期间以共同财产购买为产权的，该房屋为共同所有。由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，在离婚分割该房屋时，可区分下列情形处理：　　
.一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权交换价值的单独归属。　　
b.一方婚前承租的公房，是其以个人财产支付对价取得的，婚后以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割。　　
c.对于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考《婚姻法解释
(二)》第22条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。虽然是以夫妻一方名义购买，但不是以夫妻共同财产而是以一方父母财产购买，产权证系夫妻双方的名字，仍应为共同财产，只是在财产分割时，酌情考虑财产来源因素。原系一方父母承租的公房，　　后以一方名义而非夫妻名义购买成为了公房，且购买的出资来自该方父母，应为一方所有的财产。原系一方父母承租的公房，虽然以夫妻共同财产购置，但产权证上不仅有夫妻一方或双方名字，还有一方父母名字，该房为家庭共有财产。　　
第
三，夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产权登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。离婚时尚未取得完全产权的房屋　　指离婚时夫妻双方取得的房屋所有权只是部分产权，不是完全产权，主要指夫妻双方根据福利政策以标准价购买的公有房屋。部分产权房屋是国家历次房改政策的产物，其突出特点为部分产权处分受到限制。根据1991年6月发布的《关于继续稳妥地进行城镇住房改革通知，　　其特点集中表现为：
第
一，房屋必须在购买五年后才能出售;
第
二，出售时原补贴单位有优先购买权;
第
三，售房所得按照国家、单位、个人所占比例进行分配。它可能是婚前或婚后购买的但没有取得产权证的公房。由于这类房屋涉及我国特殊的住房政策，又涉及职工单位的利益，住房不能上市交易，在实务分割中存在一定的障碍。这种离婚时双方尚未完全取得所有权的情形，如果当事人有争议且协商不成，可以按照　　《婚姻法解释
(二)》第21条处理，即人民不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民。　　离婚时尚未取得产权的房屋　　指离婚时夫妻双方对其居住使用的房屋尚未取得所有权。婚姻存续期间已经签订买卖合同，但未取得产权证的房屋。如果夫妻双方作为买受人没有交清全部购房款而没有取得产权证，可以按照《婚姻法解释
(二)》第21条处理，人民不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民。如果已经支付了全部房价款，房屋所有权法律关系比较清晰，只需完善权属登记手续，人民可将以下情况认定为夫妻共同财产，对房屋权属、分割、补偿问题予以处理：第
一，在婚姻存续期间购买的，无论是以夫或妻的名义还是夫妻共同名义;第
二，在婚前以夫妻双方的名义购买;第
三，在婚前以夫妻双方的共同财产购买，属于　　婚前共同财产，财产性质存续到婚后仍为夫妻共同财产。　　在处理夫妻房屋分割的司法实践中还要特别注意房屋中有父母出资的情况　　根据《婚姻法解释
(二)》第22条的规定，父母为子女结婚购房的出资，应认定为赠与。即在父母实际出资时，其具体意思表示不明的情形下，　　从社会常理出发推定为赠与。若当事人有在离婚诉讼前形成的证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的，则不适用该条规定。需要强调的是，离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明，尚不足以排除赠与的推定。人民在审查借贷关系是否存在时，除了审查当事人提供的出资协议或借条等是否真实，还要以资金为线索，追查出资及其性质是否真实。对于夫妻婚后父母出资购买房屋产权证登记在出资者自己子女名下的，从常理出发，可认定是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有;若产权证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能证明父母出资时有书面约定或声明明确出资者表示向一方赠与的，一般宜认定向双方赠与，该部分出资为夫妻共同所有。举例说明：甲男与乙女结婚，婚后男方父母出资购房，产权证记载甲一人名下，男方父母出资应认定为赠与甲一人所有;甲男与乙女结婚，婚后男方父母出资购房，产权证记载于乙一人名下，若乙不能证明出资为对其一人的赠与，男方父母出资应认定为对夫妻双方的赠与;甲男与乙女结婚，婚后男方父母出资购房，产权记载甲乙二人名下，该出资应认定为对双方的赠与。实践中父母除了出资为子女购房，还可能为子女出资购买其他物品，同样可根据《婚姻法解释
(二)》第22条规定的精神作出相应的归属认定。　　
(2)对承租房屋的处理　　承租权产生于承租人与单位或房管所之间的协议，涉及第三人，不是夫妻个人财产，也非夫妻共同财产，因而该房屋不能处理，但承租权可以处理。夫妻离婚时，租用的公房如何处理，《婚姻法》没有明确规定，1996年2月5日最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中作了一些规定。主要内容是：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当经济补偿;夫妻双方均可承租的公房，如果面积较大能隔开分室居住使用的，可由双方分别租住;对可以另调房屋分别租住或者承租方给另一方解决住房的，可以准许。在审理具体离婚案件时，对租用公房应按照《合同法》关于租赁合同的规定，结合《婚姻法》的立法精神和基本原则来处理。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、离婚时房产增值部分需要分割的，需要聘请专业的评估机构进行评估，也就是房屋评估部门。经过评估后，才可以确定离婚时房产增值部分能分多少。具体的增值部分怎么算有着地域的差别，具体的还是需要咨询当地的评估机构，这里就不能为您提供准确答案了。
二、离婚时房产增值按夫妻共同财产处理的情况离婚房产增值如何分割，什么情形下房屋的自然增值归夫妻双方共同所有呢一是夫妻双方共同出资，二是房屋产权登记于夫妻双方名下，三是虽然房产登记于夫妻一方名下，但是由夫妻双方的父母共同出资的房产。详细介绍如下：
(一)、房屋产权登记在夫妻双方名下。根据《物权法》规定的物权变动“公示公信”原则，登记是取得房屋所有权的实质条件，尽管可能只有夫妻一方出资，但只要房产证是夫妻两人的名字，该所房屋即属于二人共同共有。
(二)、由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为夫妻双方按照各自父母的出资份额按份共有。此条主要是考虑到双方父母的出资应视为对夫妻双方的赠与，即使产权登记在一方名下，房屋的所有权也由双方按份享有。
(三)、由夫妻双方共同出资的房产所有权原则上由双方共同享有，但是需要注意的是夫妻双方共同出资购买一方父母所在单位房改房的问题，婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方不得主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割。
三、离婚时房产增值分给夫妻一方所有的情况日常生活中主要有以下几种具体情形，房屋的自然增值归夫妻一方享有：一是婚前房产，二是婚后一方父母全额出资购买的，产权登记于该方的房产，三是夫妻一方在婚期按揭买房而婚后以夫妻共同财产还贷，房屋产权登记于按揭方的房产。详细介绍如下：
(一)一方在婚前独自出资购买并将房屋产权归于自己名下的房产。《婚姻法》规定夫妻关系存续期间，一方或双方因继承遗产和接受赠与所得的房产属于夫妻共同财产，而一方独自购买的房屋，另一方没有从经济上进行任何的贡献，这种房产不因婚姻关系的缔结而自然转化成夫妻共同财产，而是仍归一方所有。
(二)婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，此时该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
(三)夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。离婚时房产增值部分的计算需要有评估公司进行评估才能确定，所以，其他人并不能计算其具体数额。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 夫妻离婚会涉及到财产的分割。一般来说，夫妻的共同财产会包括车子、房子、现金等等，而对于房子的分割相较于其他财产的分割来说会更为复杂一些。有些房子在婚前由一方购买，但婚后的贷款可能由两个人共同承担，这种情况下离婚，一般会认定为房子归购买房子的一方所有，但应支付另一方相应的房屋增值补偿。那离婚房屋增值部分怎么计算我们一起来了解一下吧。
一、离婚房屋增值部分怎么计算在计算房屋相对应增值部分时，有以下七种计算方式可供参考：
1、对应增值部分=夫妻共同还贷部分÷房屋总价款(房屋购买价格贷款总利息)×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分。这种计算方式的原理为：房屋的购买价格与贷款总利息之和即为购买房屋所支付的总价款，夫妻共同还贷部分除以房屋总价款得到夫妻还贷所占整个房产的比例，用这个比例再乘以离婚时房屋市场价值就等于双方共同分割的部分，再减去双方共同还贷的部分就得到增值部分了。
2、对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款(房屋购买价格已还利息)×离婚时房屋的市场价值-共同还贷部分。此种计算方式的原理为：夫妻还贷部分除以房屋的实际总房款，即房屋购买价格与已偿还给银行的利息之和，再乘以离婚时房屋市场价，则为夫妻共同分割的部分，减去还贷部分即使增值部分了。此种计算方式与第一种计算方式不同在于对房屋总价款的认定上，前者将离婚时未归还的银行贷款利息纳入了房屋的价值当中，而本计算方式则认为未归还的利息最终归银行所有，不是房产本身的价值，故不能将其纳入到房产价值当中。
3、对应增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)此种计算方式的原理为：还贷本金除以房屋当时购买价即得到夫妻还贷所占房产购买价比例，再乘以房屋的增值部分即可以得到夫妻还贷所对应的增值部分，此种计算方式单纯以房产价值作为计算基数，并没有将银行还贷部分纳入房产价值当中。
4、对应增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×(离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值)此种计算方式的原理为：此种计算方式是以双方结婚的时间节点为基础计算，因为现实生活中存在一方购房之后很多年才结婚，也就是说在购房和结婚两者中间还可能有一段空挡，而这样一段时间房产增值应算作产权登记一方个人财产的增值，而非产权登记一方对此没有任何贡献价值，故不能获得这段期间房产的增值。从这个角度来讲，似乎第四种计算方式比第三种更科学一些。
5、对应增值部分=夫妻共同还贷部分÷(房屋购买价已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值)此种计算方式看似与第一种计算方式和第四种计算方式相类似，但实际上是有区别的，此计算方式也是以双方结婚时间节点为计算基础，夫妻共同还贷的部分所占实际房屋的比例，再乘以从结婚到离婚房产的增值情况即获得夫妻还贷部分所对应的房产增值。
6、对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷购房成本(如首付、税费、装修、已还贷款等)×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分此种计算方式的原理为：用夫妻还贷部分除以已经花去的购房成本得到夫妻还贷所占据整个购房成本的比例，在乘以离婚时房屋市场价值后减去还贷部分，即获得增值部分。但因为该计算方式将税费、装修等购房成本均纳入其中，而实际上房产随着时间的延长会不断增值，但税费是固定不变，装修部分不但不会增值，相反还会贬值。所以虽然有人认为该种计算方式对产权登记一方有利，但因为原理上分析不够合理化，所以实践当中这种计算方式运用的比较少。
7、夫妻共同还贷增值部分=房屋总增值-首付款增值部分-个人还贷增值部分，其中：房产总增值=房屋当前市场价-房屋购置价首付款增值部分=首付款÷(房屋购置价已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)个人还贷增值部分=个人还贷额÷(房屋购置价已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)此种计算方式最为繁琐，但实践中也因为这种间接计算公式中的参量都比较容易确定，反而相对来说争议更少，所以运用起来也比较常见。
二、相关法律规定《婚姻法司法解释三》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 　　要理解消费型增值税的实质内容，需了解什么为增值税，什么是生产型增值税；　　
1.增值税是以商品生产流通各环节或提供劳务的增值额为计税依据而征收的一个税种。从理论上分析，增值额是指一定时期内劳动者在生产过程中新创造的价值额，从税收征管实际看，增值额是指商品或劳务的销售额扣除法定外购项目金额之后的余额。　　
2.生产型增值税是指在计算增值税时，不允许将外购固定资产的价款（包括年度折旧）从商品和劳务的销售额中抵扣，由于作为增值税课税对象的增值额相当于国民生产总值，因此将这种类型的增值税称作“生产型增值税”。　　
3..消费型增值税是指允许纳税人在计算增值税额时，从商品和劳务销售额中扣除当期购进的固定资产总额的一种增值税。也就是说，厂商的资本投入品不算入产品增加值，这样，从全社会的角度来看，增值税相当于只对消费品征税，其税基总值与全部消费品总值一致，故称消费型增值税。

[律师回复] 根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。本通知自2008年11月1日起实施。因此，个人销售住房暂免征收土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：
（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、离婚时房产增值部分需要分割的，需要聘请专业的评估机构进行评估，也就是房屋评估部门。经过评估后，才可以确定离婚时房产增值部分能分多少。具体的增值部分怎么算有着地域的差别，具体的还是需要咨询当地的评估机构，这里就不能为您提供准确答案了。
二、离婚时房产增值按夫妻共同财产处理的情况离婚房产增值如何分割，什么情形下房屋的自然增值归夫妻双方共同所有呢一是夫妻双方共同出资，二是房屋产权登记于夫妻双方名下，三是虽然房产登记于夫妻一方名下，但是由夫妻双方的父母共同出资的房产。详细介绍如下：
(一)、房屋产权登记在夫妻双方名下。根据《物权法》规定的物权变动“公示公信”原则，登记是取得房屋所有权的实质条件，尽管可能只有夫妻一方出资，但只要房产证是夫妻两人的名字，该所房屋即属于二人共同共有。
(二)、由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为夫妻双方按照各自父母的出资份额按份共有。此条主要是考虑到双方父母的出资应视为对夫妻双方的赠与，即使产权登记在一方名下，房屋的所有权也由双方按份享有。
(三)、由夫妻双方共同出资的房产所有权原则上由双方共同享有，但是需要注意的是夫妻双方共同出资购买一方父母所在单位房改房的问题，婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方不得主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割。
三、离婚时房产增值分给夫妻一方所有的情况日常生活中主要有以下几种具体情形，房屋的自然增值归夫妻一方享有：一是婚前房产，二是婚后一方父母全额出资购买的，产权登记于该方的房产，三是夫妻一方在婚期按揭买房而婚后以夫妻共同财产还贷，房屋产权登记于按揭方的房产。详细介绍如下：
(一)一方在婚前独自出资购买并将房屋产权归于自己名下的房产。《婚姻法》规定夫妻关系存续期间，一方或双方因继承遗产和接受赠与所得的房产属于夫妻共同财产，而一方独自购买的房屋，另一方没有从经济上进行任何的贡献，这种房产不因婚姻关系的缔结而自然转化成夫妻共同财产，而是仍归一方所有。
(二)婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，此时该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
(三)夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。离婚时房产增值部分的计算需要有评估公司进行评估才能确定，所以，其他人并不能计算其具体数额。

[律师回复] 土地增值税征收范围
1、一般情况下，土地增值税会对“转让”国有土地使用权的行为进行征税，而“出让”国有土地使用权的情况不需要征收土地增值税;
2、土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。
3、土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：
①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。
②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。土地增值税计算方法：土地增值税应纳税额=[转让收入-评估价格-与转让房地产有关的税金]×适用税率。相关规定：
①评估价格是由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格;
②与转让房地产有关的税金指营业税、城建税、教育费附加等;
③评估费可扣除。在计算土地增值税的时候，由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费可以扣除;但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用扣除不被允许;
④若是已经缴纳完契税，那么在计算土地增值税时不允许扣除。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、买新房子需要交的税费：
房款总金额的
1.5或者3。契税征收税率的多少是由房屋是否为普通住宅来决定的，普通住宅享受
1.5的优惠税率，非普通住宅则按3税率征收契税。
(小科普：普通住宅界定标准为，住宅小区建筑容积率在
1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格
1.2倍以下。这3个条件全部满足的住房为普通住房)
也就是说140平米以下普通住宅
1.5，超过140平米3 ，非普通住宅3。通常契税跟着首付款一起缴，开发商代收。交纳相关费用，开发商会出具正式的购房发票。
(二)合同印花税：
在订立合同时就直接缴纳，总房款的0.05，一般跟首付款一起缴，以便于开发商统一办理合同登记和房产证。
(三)、银行按揭费用
如果办理按揭贷款，签合同时要交的第二组费用是银行按揭费用，商业贷款的收费项目，各银行间有细微的差别。
a.抵押登记费：80元户
.权证印花税：5元户
c.保险费：财险保险费总房款×年费率×年限系数。保险费一次交完。
(保险费率大致为：15年为0.07，610年为0.06，1115年为0.055，1620年为0.05，20年以上为0.045)
(四)、房屋维修基金
大修基金：购房款的2-3
大修基金是公共设施、共用设备(涉及房屋共有部分如外墙、屋顶、下水道、水管等)的维修基金。
开发商或者物业公司要在当地房管局指定的银行开户后，购房者可以自行交存。一般来说，购房者在领钥匙，办理入住手续时，开发商就会代收房屋维修资金，80元套。权属登记费就是办理房产证的费用。产权登记费是对住房收取的，从现行按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等，统一规范为(博客,微博)按套收取。住宅类房屋按照80元户来缴纳，非住宅类房屋按照550元户缴纳，共有人证书费按照10元人缴纳，即每增加一个产权人则多增收10元，这个10元只是工本费，因为如果每户只有一本的话是免工本费的。
(五)、交易手续费用
1.住宅 建筑面积 3元㎡
2.住宅 建筑面积 11元㎡
(六)、物业管理费
从收房日开算，以购房人验收房屋合格之日起开始计算。如开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不进行收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。一般先交三个月。产权人长期不住的房屋或开发商未售出的空置房，均应交纳物业管理费。
二、买二手房要交哪些税费
(一)、契税：普通住宅
1.5，商住两用或公寓为4住宅类房屋标准按房款总价的3或
1.5或1交纳，每套交纳具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间 、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定非住宅类房屋按房款总价的3交纳
(二)、营业税：总房款的5(一般买方承担，如果是卖方唯一一套房子，且居住2年以上没有此税)
(三)、营业附加税
(四)、个人所得税：一般买方承担，如果是卖方唯一一套房子，且居住五年以上没有此税，但虽然卖方居住此房五年，可是这套房子不是他唯一的房产，则此税要交
(五)、土地出让金：总房款的1(购房改房或类似这样房的时候交纳，且只交纳一次，以后你再卖房，则买方不再需要交)
(六)、印花税：总房款的万分之五
(七)、交易费：平方米数3(买卖双方都要交，且数额相等)
(八)、产权证工本费：约80元。
不一定是这个数
(九)、他项权证工本费：约80元(贷款才有的费用)
(十)、抵押登记费：根据银行情况定
(十
一)、保险费：根据保险公司情况定。
(十
二)、国土证办证费：按相关规定交纳。