回迁房交易流程是怎样的

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 回迁安置房交易流程：<br/>1、购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。<br/>2、不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。<br/>3、第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。<br/>4、如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。<br/>5、一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。<br/>6、因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。

[律师回复] 您好，针对您的简易流程调解离婚流程问题解答如下, 简易程序调解离婚流程<br/>1、调解的程序中调解的开始<br/>调解无论在哪种程序和哪个阶段适用，它的开始均包括两种方式：一是由当事人提出申请而开始;二是在征得当事人同意后主动依职权调解而开始。审判人员在这一阶段的主要工作是，征求双方当事人是否愿意调解的意见，讲明调解的好处、要求和具体作法，并告知有关的诉讼权利和义务，用简便的方式通知当事人和证人到庭，为调解的进行做好准备。<br/>2、调解的程序中调解的进行<br/>调解在审判人员的主持下进行。调解工作既可以由合议庭共同主持，也可以由合议庭中的一个审判员主持，适用简易程序审理的案件可以由独任审判员主持。调解开始后，审判人员应当认真听取双方当事人关于案件事实和理由的陈述，查明事实，分清是非，明确双方各自的责任。<br/>然后，有针对性地对双方当事人阐明有关的政策和法律，引导当事人就具体的争议事项进行协商。在协商过程中，审判人员可以提出建议方案供双方当事人参考，但是不能强迫当事人接受建议方案。当事人双方或者单方也可以提出调解方案。调解协议通常是在调解方案的基础上形成的。当事人达成调解协议的，应当将调解协议的内容记入笔录，并由双方当事人或者经特别授权的委托诉讼代理人或者法定诉讼代理人签名。<br/>3、调解的程序中调解的结束<br/>调解的结束包括两种情况：一是因当事人达成调解协议而结束;一是因调解不成，未达成调解协议而结束。对于经调解达成协议的，人民应当及时对调解协议进行审查。<br/>对于经调解未达成协议或者调解协议不被人民认可的，人民应当结束调解程序，恢复审判，及时作出裁判，而不能久调不决，这是不合适的。<br/>判决离婚必须是要讲求夫妻关系已经破裂的证据的，所以如果走开庭、判决的方式不一定能够离婚，但是通过调解就是双方自愿的表述自己的意见，对婚姻的看法。这个时候就好像是一个主持人，真正的意见的表述还是在你们夫妻双方。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 审理前的准备：<br/>1、适用简易程序审理的民事案件，当事人及其诉讼代理人申请人民调查收集证据和申请证人出庭作证，应当在举证期限届满前提出，但其提出申请的期限不受《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条第一款、第五十四条第一款的限制。<br/>2、当事人一方或者双方就适用简易程序提出异议后，人民应当进行审查，并按下列情形分别处理：<br/>(1)异议成立的，应当将案件转入普通程序审理，并将合议庭的组成人员及相关事项以书面形式通知双方当事人；<br/>(2)异议不成立的，口头告知双方当事人，并将上述内容记入笔录。转入普通程序审理的民事案件的审理期限自人民立案的次日起开始计算。开庭审理：<br/>1、人民在开庭审理时应当先行调解的民事案件包括：<br/>(1)婚姻家庭纠纷和继承纠纷；<br/>(2)劳务合同纠纷；<br/>(3)交通事故和工伤事故引起的权利义务关系较为明确的损害赔偿纠纷；<br/>(4)宅基地和相邻关系纠纷；<br/>(5)合伙协议纠纷；<br/>(6)诉讼标的额较小的纠纷。但是根据案件的性质和当事人的实际情况不能调解或者显然没有调解必要的除外。调解达成协议并经审判人员审核后，双方当事人同意该调解协议经双方签名或者捺印生效的，该调解协议自双方签名或者捺印之日起发生法律效力。当事人要求摘录或者复制该调解协议的，应予准许。这种情况下，人民应当另行制作民事调解书。调解协议生效后一方拒不履行的，另一方可以持民事调解书申请强制执行。人民可以当庭告知当事人到人民领取民事调解书的具体日期，也可以在当事人达成调解协议的次日起十日内将民事调解书发送给当事人。当事人以民事调解书与调解协议的原意不一致为由提出异议，人民法院审查后认为异议成立的，应当根据调解协议裁定补正民事调解书的相关内容。当事人双方同时到基层人民请求解决简单的民事纠纷，但未协商举证期限，或者被告一方经简便方式传唤到庭的，当事人在开庭审理时要求当庭举证的，应予准许；当事人当庭举证有困难的，举证的期限由当事人协商决定，但最长不得超过十五日；协商不成的，由人民决定。<br/>2、以捎口信、电话、传真、电子邮件等形式发送的开庭通知，未经当事人确认或者没有其他证据足以证明当事人已经收到的，人民不得将其作为按撤诉处理和缺席判决的根据。开庭前已经书面或者口头告知当事人诉讼权利义务，或者当事人各方均委托律师代理诉讼的，审判人员除告知当事人申请回避的权利外，可以不再告知当事人其他的诉讼权利义务。<br/>3、对没有委托律师代理诉讼的当事人，审判人员应当对回避、自认、举证责任等相关内容向其作必要的解释或者说明，并在庭审过程中适当提示当事人正确行使诉讼权利、履行诉讼义务，指导当事人进行正常的诉讼活动。<br/>4、开庭时，审判人员可以根据当事人的诉讼请求和答辩意见归纳出争议焦点，经当事人确认后，由当事人围绕争议焦点举证、质证和辩论。当事人对案件事实无争议的，审判人员可以在听取当事人就适用法律方面的辩论意见后迳行判决、裁定。<br/>5、适用简易程序审理的民事案件，应当一次开庭审结，但人民认为确有必要再次开庭的除外。书记员应当将适用简易程序审理民事案件的全部活动记入笔录。对于下列事项，应当详细记载：<br/>(1)审判人员关于当事人诉讼权利义务的告知、争议焦点的概括、证据的认定和裁判的宣告等重大事项；<br/>(2)当事人申请回避、自认、撤诉、和解等重大事项；<br/>(3)当事人当庭陈述的与其诉讼权利直接相关的其他事项。<br/>6、庭审结束时，审判人员可以根据案件的审理情况对争议焦点和当事人各方举证、质证和辩论的情况进行简要总结，并就是否同意调解征询当事人的意见。审判人员在审理过程中发现案情复杂需要转为普通程序的，应当在审限届满前及时作出决定，并书面通知当事人。宣判与送达：<br/>1、当庭宣判适用简易程序审理的民事案件，除人民认为不宜当庭宣判的以外，应当当庭宣判。当庭宣判的案件，除当事人当庭要求邮寄送达的以外，人民应当告知当事人或者诉讼代理人领取裁判文书的期间和地点以及逾期不领取的法律后果。上述情况，应当记入笔录。人民已经告知当事人领取裁判文书的期间和地点的，当事人在指定期间内领取裁判文书之日即为送达之日；当事人在指定期间内未领取的，指定领取裁判文书期间届满之日即为送达之日，当事人的上诉期从人民指定领取裁判文书期间届满之日的次日起开始计算。当事人因交通不便或者其他原因要求邮寄送达裁判文书的，人民可以按照当事人自己提供的送达地址邮寄送达。人民根据当事人自己提供的送达地址邮寄送达的，邮件回执上注明收到或者退回之日即为送达之日，当事人的上诉期从邮件回执上注明收到或者退回之日的次日起开始计算。原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。<br/>2、定期宣判定期宣判的案件，定期宣判之日即为送达之日，当事人的上诉期自定期宣判的次日起开始计算。当事人在定期宣判的日期无正当理由未到庭的，不影响该裁判上诉期间的计算。当事人确有正当理由不能到庭，并在定期宣判前已经告知人民的，人民可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。适用简易程序审理的民事案件，有下列情形之一的，人民在制作裁判文书时对认定事实或者判决理由部分可以适当简化：<br/>(1)当事人达成调解协议并需要制作民事调解书的<br/>(2)一方当事人在诉讼过程中明确表示承认对方全部诉讼请求或者部分诉讼请求的<br/>(3)当事人对案件事实没有争议或者争议不大的<br/>(4)涉及个人隐私或者商业秘密的案件，当事人一方要求简化裁判文书中的相关内容，人民认为理由正当的<br/>(5)当事人双方一致同意简化裁判文书的。法律依据：《民事诉讼法》第一百六十条 审理和庭审程序简单的民事案件由审判员一人独任审理，并不受本法第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条规定的限制。第一百六十一条 审限人民适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手房买卖程序：十步走 1、买卖双方签订《房屋买卖合同》在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款并约定首付款及贷款的比例在这个环节买方一般应在现场看房的同时查验卖方的《房屋产权证》水电气费记录等凭证有时卖方会要求买方缴纳一定的定金； 2、买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》（协议上应明确注明房屋价款的支付方式如万元作为首付款其余资金申请贷款等）并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》用以明确交易资金代收代付的委托关系； 3、由于二手房的特殊性买方需要先找评估公司对所购房产进行评估银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据需注意的是有些银行会只接受指定评估公司的评估报告而有些银行则没有要求因此购房者在评估前要先咨询贷款银行； 4、为了保证贷款的安全性一般银行会要求买方提供担保担保人可以是有经济能力的个人也可以是专业的担保公司需注意的是目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款因此购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取； 5、买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款并取得交存首付款的证明同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料； 6、银行审核通过后买方与银行签订借款合同银行通知卖方贷款可付； 7、买卖双方带房产证原件及复印件买卖契约及复印件买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续并带旧土地证到土地局办理换证手续； 8、买方带上房产证土地证过户收据经鉴证的买卖契约契税发票等材料到房产局办理房产的抵押手续； 9、银行收到抵押证明后放款贷款发放完毕买方人向房管部门领取新的房产证。 10、购房者按照规定的还款方式按时归还借款在还清所有贷款后购房者办理抵押登记注销手续。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 简易程序举证时间是多久 简易程序审理的案件举证期限不受30天限制，除法定不得适用简易程序的案件外，一般立案时都立为简易，遇有需要转成普通程序情况时再转，转成普通后不得再转为简易，这也就是为什么上来都立成简易程序原因了，诉讼效率原则嘛。源于实践，希望能对您有所帮助：) 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》中的举证期限只适用于普通程序，简易程序的举证期限不受该规定中30日的限制。简易程序是审理简单民事案件的程序，《中华人民共和国民事诉讼法》第146条规定，适用简易程序审理的案件应当在三个月内审结，因此，简易程序的举证期限不能过长，否则，会影响结案期限。简易程序的举证期限要根据当事人的要求和案件的难易程度来确定，一般根据以下几种不同情况来确定案件的举证期限。 一、在送达诉状副本、应诉通知书时，可征求被告的意见，是否需要15天答辩期?如果被告明确表示需要15天答辩期或不明确表示不要15天答辩期，那么，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第113条之规定，答辩期为15天，因而举证期限不少于15天，以便当事人有充分的准备时间，做到从程序上保护当事人的合法权益。原告是先取证后，有充分的调查取证时间，原告的举证期限的权益是得到保护的。向被告送达诉状副本、应诉通知书后，被告才开始调查取证，要在规定的期限内结案，当然要限制被告的举证期限。具体的举证期限可由以下几种方式来确定： 1、由原、被告双方协商确定。原、被告双方协商确定的举证期限，必须要得到的认可，否则，其协议的举证期限无效。因为当事人协议的举证期限过长，会影响的办案期限，一般限制在在30日以内。 2、如果双方当事人对举证期限协商不成，达不成协议，可由指定举证期限，时间一般在15日以上30日内。 二、如果被告在应诉时明确表示不需要15天答辩期的，其举证期限可由双方当事人协商确定，协商确定的期限必须在15日之内;如果协商不成，或达不成协议，可由指定举证期限。指定举证期限应征求被告的意见来确定举证期限，一般限定在15日之内。 三、双方当事人一起到要求解决纠纷的，原告对其主张有主要证据，被告承认的，且被告同意口头答辩，不需要举证期限的，可以不再确定当事人的举证期限，直接开庭审理，作出调解或判决。 四、被告应诉后，在开庭前或开庭中提起反诉的，就反诉的诉讼请求应征求原告的意见，是否需要答辩期或举证期限，如果不需要，可直接把本诉和反诉一并审理;如果需要答辩期，可先审理本诉，答辩期或举证期限届满后，再审理反诉。反诉的举证期限可根据上述 一、二种情况来确定。 五、原告增加、变更诉讼请求的，就增加变更的诉讼请求，法庭也应征求被告的意见，是否需要答辩期和举证期限，如果被告明确表示不需要的，可与原诉同时审理;如果被告明确表示需要答辩期或举证期限的，那么可作如下两种方式处理： 1、如果原告只变更部分诉讼请求的，对变更的诉讼请求暂不审理，先审理未变更的诉讼请求所涉及到的内容，变更了的诉讼请求，等到被告答辩期满或举证期限届满时再行审理，最后一并作出调解或判决。其举证期限可根据前述 一、二种情况来确定。 2、如果原告的诉讼请求全部变更，应作出延期审理的决定，等到被告答辩期满后，才开庭审理。 3、如果原告增加诉讼请求的，法庭就原告增加的诉讼请求征求被告的意见，是否需要答辩期或举证期限，如果不需要，就与原诉一起审理;如果需要答辩期，就等到答辩期满后，再行审理增加诉讼请求的内容，最后一并作出调解或判决。上述三种情况的举证期限可根据前述 一、二种来确定。 六、在确定原、被告的举证期限时，最好把原、被告的举证期限确定在同一天届满，同一天向法庭提交证据，以免被告查阅，特别是复印原告提交的证据，投机取巧，造成对原告的不公平。在送达应诉通知书时，只需向被告送达原告主要证据的证据清单，在举证期限届满前，原、被告双方均不得阅卷，使原、被告双方在收集证据上享有平等的权利。 总之，简易程序的举证期限，即要灵活，又要保护当事人的合法权益，以体现人司法为民的原则。