房屋买卖需要哪些手续 房屋交易需要注意什么

[律师回复] <br/>1、 明确房屋的权属<br/>凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起很多不必要的麻烦。<br/>特别要注意产权上的房主与卖房人是否是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。<br/>2、 注意房屋结构<br/>二手房的房屋结构比较复杂，需要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产证上注明的一致，房屋布局是否合理、设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，要对房屋进行实地考察。<br/>3、 选择正规中介机构<br/>选择正规中介机构是很有必要的，要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司，要亲自到中介机构办公场所进行考察。<br/>在委托中介机构代理之前，要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目、如何收费、未能成交如何退款、买卖双方发生纠纷中介公司有无能力负责赔偿损失等。

[律师回复] 买方要留尾款没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧

[律师回复] 甲方（出卖方）______身份证号：____________地址：____________________<br/>乙方（受让方）______身份证号：____________地址：____________________<br/>根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等有关政策法规之规定，出卖方通过______________，自愿将以下房屋及该房屋占用范围内的国有土地使用权出卖给买受方，双方遵循平等、自愿、公平、守法和诚实信用原则，经协商一致，就存量房买卖事宜订立本合同。<br/>第一条：房屋基本情况。<br/>⒈坐落：______市______区_____________________________.<br/>地号：____________幢号：_________室号：____________ .<br/>⒉房屋登记簿记载所有权证编号：_________________________.<br/>⒊国有土地使用权证编号：_______________________________.<br/>⒋产权登记建筑面积：______________________________平方米。<br/>产权登记附记：阁楼 ________________________________；<br/>汽车库_______________________________；<br/>自行车库_______________________________.<br/>⒌房屋用途：________________________________.<br/>⒍建筑结构：________________________________.<br/>⒎房屋建成年份：________________________________年。<br/>第二条：房屋其它情况。<br/>⒈该房屋其它所（共）有权证状况为下列第_____项。（仅选一项）<br/>（1）出卖方保证该房屋没有其它所（共）有权证。<br/>（2）该房屋登记簿记载其它所（共）有权证号为_______________，出卖方保证已就该房屋出卖事由征得其他各位所（共）有权人的同意。<br/>⒉房屋抵押状况为下列第_____项。（仅选一项）<br/>（1）出卖方保证该房屋在本合同生效之前并未设定抵押权。<br/>（2）该房屋在本合同生效之前已经设定抵押权。出卖方承诺在申请办理房屋权属转移登记前解除该抵押，并注销相应的抵押登记，相关费用由出卖方承担。<br/>⒊房屋租赁状况为下列第_____项。（仅选一项）<br/>（1）出卖方保证该房屋在本合同生效之前并未租赁给他人。<br/>（2）该房屋在本合同生效之前已经租赁给他人。出卖方保证相关承租人已经明确放弃优先购买权。出卖方承诺在房屋交付前解除所有租赁关系，并注销相应的租赁登记，相关费用由出卖方承担。<br/>⒋房屋物业管理状况为下列第_____项。（仅选一项）<br/>（1）该房屋目前由__________________负责物业管理。<br/>（2）该房屋目前尚未纳入物业管理范围。<br/>⒌随同该房屋同时转让给买受方的房屋附属物品详见本合同附件一。<br/>第三条：房屋价款。<br/>该房屋（包括本合同附件一明确的房屋附属物品）的价款为人民币（￥______元）________________________________元整。<br/>买受方实际支付的房屋价款应当等同于出卖方实际收取的房屋价款。<br/>第四条：房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户。房屋权属转移登记获准以后，出卖方按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。<br/>房屋价款具体支付方式约定为下列第____款。（仅选一款）<br/>（1）一次性付款：<br/>买受方于______年____月____日前，按本合同第三条约定房屋价款，一次性支付人民币（￥___________元）________________________元整。<br/>（2）分期付款：<br/>买受方于______年____月____日前，按本合同第三条约定房屋价款的___%，支付人民币（￥___________元） _______________________元整；<br/>买受方于______年____月____日前，按本合同第三条约定房屋价款的___%，支付人民币（￥___________元）_______________________元整；<br/>买受方于______年____月____日前，按本合同第三条约定房屋价款的___%，支付人民币（￥___________元）_______________________元整。<br/>（3）贷款支付：<br/>（4）其它方式：<br/>第五条：买受方逾期付款违约责任。<br/>⒈买受方未能按本合同第四条约定支付相应房屋价款的，按逾期时间处理如下：（不作累加）<br/>⑴逾期不超过___天，自本合同第四条约定的相应房屋价款应付期限之第二天起，至买受方逾期相应房屋价款实际缴入规定交易资金托管账户之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付本合同第三条约定房屋价款万分之_____的违约金，合同继续履行；<br/>⑵逾期超过___天后，出卖方有权解除合同。自出卖方解除合同通知书到达之日起___天内，买受方将房屋退还给出卖方，并按本合同第三条约定房屋价款的___%向出卖方支付违约金。买受方要求继续履行合同的，经出卖方同意，自本合同第四条约定的相应房屋价款应付期限之第二天起，至买受方逾期相应房屋价款实际缴入规定交易资金托管账户之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付本合同第三条约定房屋价款万分之____的违约金，合同继续履行。<br/>⒉在_____年_____月___日前，若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，导致买受方无法按本合同第四条约定的相应期限支付相应房屋价款的，买卖双方同意解除本合同，退房退款，撤销该房屋所有权转移登记申请和土地使用权变更登记申请，并按下列第____项方式处理。（仅选一项）<br/>（1）买受方不向出卖方支付违约金。<br/>（2）______________________________________________.<br/>第六条：房屋交付。<br/>买卖双方约定房屋交付日期为下列第______款。（仅选一款）<br/>（1）_____年____月____日。<br/>（2）买受方付清房款之日起______天。<br/>（3）房屋使用权转移登记和国有土地使用权变更登记完毕之日起______天。<br/>出卖方应当于上述日期前腾空该房屋，并书面通知买受方进行验收。买受方应当在出卖方验收通知书到达之日起____天内，会同出卖方，共同对房屋及其本合同附件一明确的房屋附属物品状况进行查验。查验情况符合双方约定的，出卖方应该当场将该房屋和房屋附属物品以及房屋钥匙移交给买受方，以示房屋交付。毁损、灭失风险责任自房屋交付之日起由买受方承担。<br/>由于买受方原因，未能按期交付房屋的，按以下方式处理：______________________________________________.<br/>第七条：出卖方逾期交房违约责任。<br/>出卖方未能按本合同第六条约定的房屋交付期限将该房屋及其附属物品交付给买受方的，按逾期时间处理如下：（不作累加）<br/>⒈逾期不超过___天，自本合同第六条约定的房屋及其附属物品交付期限之第二天起，至房屋及其附属物品实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款万分之___的违约金，合同继续履行；<br/>⒉逾期超过___天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起___天内，出卖方将已收房屋价款如数退还给买受方，并按本合同第三条约定房屋价款的___%向买受方支付违约金。出卖方要求继续履行合同的，经买受方同意，自本合同第六条约定的房屋及其附属物品交付期限之第二天起，至房屋及其附属物品实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款万分之___的违约金，合同继续履行。<br/>第八条：房屋维修基金状况为下列第______款。（仅选一款）<br/>（1）出卖方未曾交付过该房屋维修基金。需要补交的房屋维修基金，按下列第___项方式处理。（仅选一项）<br/>（1）出卖方承担。<br/>（2）出卖方已经交付的该房屋维修基金，按下列第___项方式处理。（仅选一项）<br/>（1）该房屋维修基金账户余额无偿划转到买受方名下。<br/>（2）买受方应当在房屋所有权转移登记完成之日起___天内，按该房屋维修基金账户余额一次性如数支付给出卖方。买受方逾期付款的违约责任，参照本合同第五条处理。<br/>第九条：出卖方承诺已如实陈述本合同第一条、第二条以及附件一中房屋的有关情况，保证没有权属纠纷、债权债务纠纷或优先购买权纠纷。如因出卖方上述承诺或保证失实，致使本合同生效以后发生房屋基本情况或其它情况纠纷、权属纠纷、债权债务纠纷、优先购买权纠纷的，出卖方按本合同第三条约定房屋价款的___%向买受方支付违约金；造成买受方其它损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。<br/>第十条：出卖方关于房屋及其附属物品交付标准的承诺。<br/>房屋交付时，本合同第一条及附件一约定的房屋及其附属物品出现损坏或灭失，经买卖双方当场确认的，按照下述第 款方式处理。（仅选一款）<br/>自房屋交付之日起___天内，出卖方按照损坏或灭失部分的______（或（协商）或（评估））价值向买受方支付赔偿金；买受方按照本合同第四条约定期限付清本合同第三条约定房屋价款、且出卖方未按本款约定期限支付赔偿金的，出卖方应当在买受方告知通知书到达之日起___天内向买受方支付双倍赔偿金。<br/>第十一条：出卖方关于房屋原有户籍迁移的承诺。<br/>本合同生效之前出卖方______（（有）（无））落户于该房屋的相关户口。（仅选一种）<br/>出卖方保证自房屋权属转移登记完成之日起______天内，将原先落户于该房屋且买受方不同意保留的所有户籍关系迁出。逾期迁移原户口的，自本条约定的迁移原户口期限之第二天起，至原户口实际迁移之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款万分之___的违约金；造成买受方其它损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。<br/>第十二条：关于房屋权属转移登记的约定。<br/>自买受方付清房款之日起______天内，买卖双方共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其它损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。<br/>⒈属于出卖方责任的，处理如下：（不作累加）<br/>⑴逾期不超过___天，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限之第二天起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款万分之___的违约金，合同继续履行；<br/>⑵逾期超过___天后，买受方有权退房。自买受方退房通知书到达之日起___天内，出卖方将已收房屋及其附属物品价款如数退还给买受方，并按本合同第三条约定房屋价款的___%向买受方支付违约金。出卖方要求不退房的，经买受方同意，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限之第二天起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款万分之___的违约金，合同继续履行。<br/>⒉属于买受方责任的，处理如下：（不作累加）<br/>⑴逾期不超过___天，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限之第二天起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付本合同第三条约定房屋价款万分之___的违约金，合同继续履行；<br/>⑵逾期超过___天后，出卖方有权解除合同。自出卖方解除合同通知书到达之日起___天内，买受方将房屋及其附属物品退还给出卖方，并按本合同第三条约定房屋价款的___%向出卖方支付违约金。买受方要求继续履行合同的，经出卖方同意，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限之第二天起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付本合同第三条约定房屋价款万分之___的违约金，合同继续履行。<br/>第十三条：关于国有土地使用权变更登记的约定。<br/>⒈该房屋国有土地使用权类型为______（（出让）（划拨）（））（仅选一种）<br/>⒉房屋权属转移登记完成以后，买卖双方应当共同向土地登记机构申请办理该房屋占用范围内的土地使用权变更登记。该土地使用权原来为非出让类型的，土地使用权变更登记时需要缴纳的土地出让金或土地收益金按下列第___项方式处理。（仅选一项）<br/>（1）出卖方承担。<br/>第十四条：关于买卖税费和其他相关权益的约定。<br/>⒈房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费，按下列第___项方式处理。（仅选一项）<br/>（1）买卖双方各自按国家和省、市相关规定分别缴纳。<br/>⒉房屋买卖居间代理佣金，按下列第___项方式处理。（仅选一项）<br/>（1）买卖双方均未委托房地产经纪机构居间代理本房屋买卖事宜，无须承担房屋买卖居间代理佣金。<br/>（2）买卖双方各自按国家和省、市相关规定分别承付相应房屋买卖居间代理佣金。<br/>⒊物业管理费和相关配套设施使用费，房屋交付以前发生的应当由出卖方承担，房屋交付以后发生的应当由买受方承担。<br/>⒋房屋权属转移登记和国有土地使用权变更登记获准以后，买受方即依法享有该房屋的占有、使用、收益、处分的全部权利。买卖双方应当在房地产权属转移（变更）登记完成之日起___天内，共同向有关部门申请办理物业管理和相关配套设施的过户手续。<br/>第十五条：房屋交付以后，买受方不得擅自改变该房屋的建筑结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定外，买受方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该房屋有关联的公共部位和设施设备，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。<br/>第十六条：遭遇不可抗力，且受不可抗力影响的一方在不可抗力发生之日起___天内及时书面告知对方、并在合理时间内提供证明的，免除其因不可抗力而导致本合同全部或者部分条款无法履行的相应违约责任。<br/>第十七条：本合同在履行过程中发生的争议，由买卖双方当事人协商解决，或提请房屋所在地消费者权益保护委员会调解；协商、调解不成的，按下述第___款方式解决。（仅选一款）<br/>（1）提交当地仲裁委员会仲裁。<br/>（2）依法向人民法院起诉。<br/>第十八条：本合同未尽事宜，买卖双方应当在本合同附件<br/>一、附件二内协商约定补充协议，补充协议内不得约定与本合同内容相抵触的条款。<br/>第十九条：本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，选定的提示性部分的文字、添加的补充性部分的文字与其它固定部分的文字具有同等效力。<br/>第二十条：本合同连同附件及签章页共___页，一式___份，具有同等法律效力，一份电子文本存入存量房买卖网上管理系统备查，打印文本由出卖方、买受方、房屋权属登记机构、______（或（贷款银行））各执一份。<br/>第二十一条：本合同网上备案以后，买卖双方依据本合同相关条款约定行使单方解除合同权或退房权的，对方应当及时配合有权解除方或有权退房方共同向房屋所在区房地产市场管理机构申请办理本合同网上备案注销手续；对方不能配合的，有权解除方或有权退房方应当按照本合同第十七条约定的争议解决方式确认单方解除合同或单方退房权利，然后再向房屋所在区房地产市场管理机构申请办理本合同网上备案注销手续。<br/>第二十二条：本合同自______（（双方签章）（网上备案）（公证））之日起生效。（仅选一种）<br/>附件<br/>一：房屋附属物品清单（黏贴无效）<br/>一、装饰状况为下列第______种。（仅选一种）<br/>（1）装修房：<br/>（2）毛坯房：<br/>二、设施设备状况为下列第____________________________种。（可以全选）<br/>（1）供水：<br/>（2）供电：<br/>（3）供气：<br/>（4）厨房设备：<br/>（5）卫生设备：<br/>（6）通讯设备：<br/>（7）电器设备：<br/>（8）防盗设备：<br/>（9）停车位：<br/>（10）家具：<br/>（11）其它：<br/>三、权属登记以外其它附属房屋状况为下列第_____________种。（可以全选）<br/>（1）附属阁楼：<br/>（2）附属汽车库：<br/>（3）附属自行车库：<br/>四、其它。<br/>附件<br/>二：合同补充协议（黏贴无效）<br/>合 同 各 方 当 事 人 签 章<br/>出卖方： 买受方：<br/>本人（签字或盖章） 本人（签字或盖章）<br/>法定代表人（签字或盖章） 法定代表人（签字或盖章）<br/>法定代理人（签字或盖章） 法定代理人（签字或盖章）<br/>委托代理人（签字或盖章） 委托代理人（签字或盖章）<br/>签署日期：______年___月___日 签署日期：______年___月___日<br/>签于：______________________________<br/>打印人：__________________ 打印日期：______年___月___日这就是个人房屋买卖简易协议的回答。

[律师回复] 对于二手房交易的买方来说，其最大的风险有两个：一是付了房款得不到房屋，二是付了房款房屋无法办理过户手续。尤其是房主或其他人存在诈骗的情况下，买方可能既不能将所交房款索回，又得不到房屋。从二手房交易的过程来看，对于买方来说，最有利的交易方式就是办理完房屋过户手续，拿到房屋所有权证或领取房屋所有权证的通知单并办理了房屋交接手续后再将房款一次性付给卖方。买方按这种交易方式签订合同并按这种方式履行是没有什么风险的，但这需要买卖双方协商，达成一致意见后才能执行。这种方式需卖方对买方高度信任。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 现在存在的主要欺诈行为有： 1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。 2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。 3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。 4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。 5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。 6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。 7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。 这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题。