如何在购房合同中约定退房条件

[律师回复] 根据你的问题解答如下, (一)要约收购的适用条件 1、持股比例达到30%.投资者通过证券交易所的证券交易，或者协议、其他安排持有或与他人共同持有一个上市公司的股份达到30%(含直接持有和间接持有)。 2、继续增持股份。在前一个条件下，投资者继续增持股份时，即触发依法向上市公司所有股东发出收购上市公司全部或者部分股份的要约的义务。 只有在上述两个条件同时具备时，才适用要约收购。 (二)收购要约的期限 收购要约约定的收购期限不得少于30日，并不得超过60日。 (三)收购要约的撤销 在收购要约确定的承诺期限内，收购人不得撤销其收购要约。 (四)收购要约的变更 收购要约期限届满前15日内，收购人不得变更收购要约，但是出现竞争要约的除外。在要约收购期间，被收购公司董事不得辞职。 收购要约的支付方式。《 证券法》未对 收购要约的支付方式进行规定，《收购办法》第36条原则认可了收购人可以采用现金、证券、现金与证券相结合等合法方式支付收购 上市公司的价款;但《收购办法》第27条特别规定，收购人为终止上市公司的上市地位而发出全面要约的，或者向中国提出申请但未取得豁免而发出全面要约的，应当以现金支付收购价款;以依法可以转让的证券支付收购价款的，应当同时提供现金方式供被收购公司 股东选择。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 要约收购的触发条件
(1)全面要约的触发点在30%且要继续增持;如果到30%而不继续增持，也不触发强制要约收购义务;
(2)不论收购是要约收购还是协议收购、间接收购还是裁决，只要投资者从持股30%以下跨过30%，都触发强制要约收购义务，且是全面要约义务，即“一笔过30%，触发全面要约收购义务”。但是，如果收购到30%以下停下来，发出部分要约，因为部分要约的实施而过了30%，就不存在再触发全面要约义务的问题。
(3)触发要约收购义务可以依法定程序和条件履行豁免要约收购义务的申请，如果没有取得豁免，就触发强制要约收购义务，且是全面要约，除非30天之内减持到30%或以下。
(4)全面要约就是全面要约，不可以用部分要约来替代。
如何理解“收购人拟通过协议方式 收购一个上市公司的股份超过30%的 ，超过30%的部分，应当改以要约方式进行”。
包括协议方式在内的受让股份的方式，能够一笔直接过30%，但是要对此笔之外的全部剩余股份发出全面要约。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, (一)要约收购的适用条件 1、持股比例达到30%.投资者通过证券交易所的证券交易，或者协议、其他安排持有或与他人共同持有一个上市公司的股份达到30%(含直接持有和间接持有)。 2、继续增持股份。在前一个条件下，投资者继续增持股份时，即触发依法向上市公司所有股东发出收购上市公司全部或者部分股份的要约的义务。 只有在上述两个条件同时具备时，才适用要约收购。 (二)收购要约的期限 收购要约约定的收购期限不得少于30日，并不得超过60日。 (三)收购要约的撤销 在收购要约确定的承诺期限内，收购人不得撤销其收购要约。 (四)收购要约的变更 收购要约期限届满前15日内，收购人不得变更收购要约，但是出现竞争要约的除外。在要约收购期间，被收购公司董事不得辞职。 收购要约的支付方式。《 证券法》未对 收购要约的支付方式进行规定，《收购办法》第36条原则认可了收购人可以采用现金、证券、现金与证券相结合等合法方式支付收购 上市公司的价款;但《收购办法》第27条特别规定，收购人为终止上市公司的上市地位而发出全面要约的，或者向中国提出申请但未取得豁免而发出全面要约的，应当以现金支付收购价款;以依法可以转让的证券支付收购价款的，应当同时提供现金方式供被收购公司 股东选择。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, (一)要约收购的适用条件 1、持股比例达到30%.投资者通过证券交易所的证券交易，或者协议、其他安排持有或与他人共同持有一个上市公司的股份达到30%(含直接持有和间接持有)。 2、继续增持股份。在前一个条件下，投资者继续增持股份时，即触发依法向上市公司所有股东发出收购上市公司全部或者部分股份的要约的义务。 只有在上述两个条件同时具备时，才适用要约收购。 (二)收购要约的期限 收购要约约定的收购期限不得少于30日，并不得超过60日。 (三)收购要约的撤销 在收购要约确定的承诺期限内，收购人不得撤销其收购要约。 (四)收购要约的变更 收购要约期限届满前15日内，收购人不得变更收购要约，但是出现竞争要约的除外。在要约收购期间，被收购公司董事不得辞职。 收购要约的支付方式。《 证券法》未对 收购要约的支付方式进行规定，《收购办法》第36条原则认可了收购人可以采用现金、证券、现金与证券相结合等合法方式支付收购 上市公司的价款;但《收购办法》第27条特别规定，收购人为终止上市公司的上市地位而发出全面要约的，或者向中国提出申请但未取得豁免而发出全面要约的，应当以现金支付收购价款;以依法可以转让的证券支付收购价款的，应当同时提供现金方式供被收购公司 股东选择。

[律师回复] 你好，对于一审判决结果不服的话，可以上诉

[律师回复] 根据你的问题解答如下, (一)要约收购的适用条件 1、持股比例达到30%.投资者通过证券交易所的证券交易，或者协议、其他安排持有或与他人共同持有一个上市公司的股份达到30%(含直接持有和间接持有)。 2、继续增持股份。在前一个条件下，投资者继续增持股份时，即触发依法向上市公司所有股东发出收购上市公司全部或者部分股份的要约的义务。 只有在上述两个条件同时具备时，才适用要约收购。 (二)收购要约的期限 收购要约约定的收购期限不得少于30日，并不得超过60日。 (三)收购要约的撤销 在收购要约确定的承诺期限内，收购人不得撤销其收购要约。 (四)收购要约的变更 收购要约期限届满前15日内，收购人不得变更收购要约，但是出现竞争要约的除外。在要约收购期间，被收购公司董事不得辞职。 收购要约的支付方式。《 证券法》未对 收购要约的支付方式进行规定，《收购办法》第36条原则认可了收购人可以采用现金、证券、现金与证券相结合等合法方式支付收购 上市公司的价款;但《收购办法》第27条特别规定，收购人为终止上市公司的上市地位而发出全面要约的，或者向中国提出申请但未取得豁免而发出全面要约的，应当以现金支付收购价款;以依法可以转让的证券支付收购价款的，应当同时提供现金方式供被收购公司 股东选择。

[律师回复] 对于申请豁免要约收购时限和条件这个问题，解答如下,
一、要约收购豁免条件
收购人在满足下列要约收购豁免条件时，可以向中国提出豁免申请：
1、上市公司股份转让在受同一实际控制人控制的不同主体之间进行，股份转让完成后上市公司实际控制人未发生变化，且受让人承诺履行发起人义务的;
2、上市公司面临严重财务困难，收购人为挽救该公司而进行收购，且提出切实可行的重组方案的;
3、市公司根据股东大会决议发行新股，导致收购人持有、控制该公司股份比例超过百分之三十的;
4、于裁决申请办理股份转让手续，导致收购人持有、控制一个上市公司已发行股份超过百分之三十的;
5、中国为适应证券市场发展变化和保护投资者合法权益的需要而认定的其他情形。中国在受理豁免申请后三个月内，就收购人所申请的具体事项做出是否予以豁免的决定;获得豁免的，收购人可以继续增持股份或者增加控制。
相关当事人在满足下列豁免条件时，可以向中国报送豁免申请文件：
1、合法持有、控制一个上市公司百分之五十以上股份的股东，继续增持股份、增加控制后不超过该公司已发行股份的百分之七十五的;
2、因上市公司减少股本导致其持有、控制一个上市公司已发行股份超过百分之三十的;
3、证券公司因开展正常的股票承销业务导致其持有一个上市公司已发行股份超过百分之三
十，但无实际控制该公司的行为或者意图，并且提出在合理期限内向非关联方转让超出部分的解决方案的;
4、银行因开展正常的银行业务导致其持有一个上市公司已发行股份超过百分之三
十，但无实际控制该公司的行为或者意图，并且提出在合理期限内向非关联方转让超出部分的解决方案的;
5、当事人因国有资产行划转导致其持有、控制一个上市公司已发行股份超过百分之三十的;
6、当事人因合法继承导致其持有、控制一个上市公司已发行股份超过百分之三十的;
7、中国为适应证券市场发展变化和保护投资者合法权益的需要认定的其他情形。
证券市场近两年来的活跃与强制要约收购的条件的放松是不无关系的。
二、收购要约的时限
1、收购要约的期限。《证券法》第90条第2款和《收购办法》第37条规定，收购要约约定的收购期限不得少于30日，并不得超过60日，但是出现竞争要约的除外。
2、以收购要约方式增持被收购上市公司股份的收购人(以下简称收购人)应当按照规定编制要约收购报告书。收购人应当自公告收购要约文件之日起三十日内就本次要约收购在中国指定报刊上至少做出三次提示性公告。
3、我国《证券法》第91条规定，在收购要约确定的承诺期限内，收购人不得撤销其收购要约。收购人需要变更收购要约的，必须事先向证券监督管理机构及证券交易所提出报告，经批准后，予以公告。
4、持股百分之五以上者须公布信息。即通过证券交易所的证券交易，投资者持有一个上市公司已发行的股份的百分之五时，应当在该事实发生之日起三日内，向证券监督管理机构、证券交易所作出书面报告，通知该上市公司，并予以公告。
5、持股百分之三十继续收购时的要约，在收购要约的有效期限内，收购人不得撤回其收购要约。
6、要约收购要约期间排除其他方式收购。

[律师回复] 您好，针对您的怎么在购房合同中约定退房条件问题解答如下, 怎么在购房合同中约定退房条件
商品房买卖活动属于民法调整的范畴，根据民法中交易双方意思自治原则，双方当事人完全可以在合同中约定退房的条件。约定退房条件是指购房者与开发商通过购房合同直接约定解除合同或通过规定解除合同的条件，当条件成就时，双方依约解除合同。
商品房交易双方当事人在合同中约定退房的具体条件时，必须符合以下要求：
1、双方对所约定的退房条件达成一致意见，且是真实的意思表示;
2、双方约定的退房条件不违反法律、法规的强制性规定。
3、该退房条件已经写入双方所签订的购房合同而成为合同的一个有效条款。
一般而言，购房要根据自身的实际情况来和开发商约定退房的条件，例如：自己有一部爱车，要专门购买带有车库的房子，就可以在合同中约定交房时车库必须同时交付，否则可以退房，并有权要求开发商赔偿损失;如果自己购房后要急于用该房做抵押向银行贷款做生意，那么，可以在合同中约定，如果房屋交付后的一定期限内因开发商的原因办不下房产证，购房人有权退房并要求赔偿损失。
如何避免退房风险
1、向开发商发出解除合同通知书。开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。开发商不同意的，依法向所管辖的人民，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失，由判决。
2、在购房合同解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同。根据最高人民法院的司法解释，这种请求应给予支持。
3、将开发商归还的购房款优先归还享有抵押权的银行。开发商在归还购房款时可以将代为偿还的银行款项予以扣除。
期房退房要符合哪些条件
(一)购房合同无效
依照我国《合同法》规定，合同无效情况下，因合同取得财产的双方当事人应当承担相互返还义务。购房合同无效的常见情形有:
(1)开发商无权处分该房产，如开发商未取得预售许可即与购房人签订房屋买卖合同等;
(2)开发商存在欺诈行为。
(二)套型、面积误差导致退房
根据《商品房销售管理办法》规定:按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例的，在合同中没有特别约定的情况下，购房人可以选择退房。
(三)变更规划、设计导致退房
已预售的商品房，开发商应在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起一定时间内，书面通知购房者，购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的，购房者有权要求退房。
(四)房屋主体质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用导致退房
商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定，委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房。因此，如果购房合同中明确约定了期房有质量问题时可以退房，或者期房的主体质量不合格的，那么期房就是可以退房的。

[律师回复] 您好，针对您的怎么在购房合同中约定退房条件问题解答如下, 怎么在购房合同中约定退房条件
商品房买卖活动属于民法调整的范畴，根据民法中交易双方意思自治原则，双方当事人完全可以在合同中约定退房的条件。约定退房条件是指购房者与开发商通过购房合同直接约定解除合同或通过规定解除合同的条件，当条件成就时，双方依约解除合同。
商品房交易双方当事人在合同中约定退房的具体条件时，必须符合以下要求：
1、双方对所约定的退房条件达成一致意见，且是真实的意思表示;
2、双方约定的退房条件不违反法律、法规的强制性规定。
3、该退房条件已经写入双方所签订的购房合同而成为合同的一个有效条款。
一般而言，购房要根据自身的实际情况来和开发商约定退房的条件，例如：自己有一部爱车，要专门购买带有车库的房子，就可以在合同中约定交房时车库必须同时交付，否则可以退房，并有权要求开发商赔偿损失;如果自己购房后要急于用该房做抵押向银行贷款做生意，那么，可以在合同中约定，如果房屋交付后的一定期限内因开发商的原因办不下房产证，购房人有权退房并要求赔偿损失。
如何避免退房风险
1、向开发商发出解除合同通知书。开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。开发商不同意的，依法向所管辖的人民，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失，由判决。
2、在购房合同解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同。根据最高人民法院的司法解释，这种请求应给予支持。
3、将开发商归还的购房款优先归还享有抵押权的银行。开发商在归还购房款时可以将代为偿还的银行款项予以扣除。
期房退房要符合哪些条件
(一)购房合同无效
依照我国《合同法》规定，合同无效情况下，因合同取得财产的双方当事人应当承担相互返还义务。购房合同无效的常见情形有:
(1)开发商无权处分该房产，如开发商未取得预售许可即与购房人签订房屋买卖合同等;
(2)开发商存在欺诈行为。
(二)套型、面积误差导致退房
根据《商品房销售管理办法》规定:按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例的，在合同中没有特别约定的情况下，购房人可以选择退房。
(三)变更规划、设计导致退房
已预售的商品房，开发商应在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起一定时间内，书面通知购房者，购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的，购房者有权要求退房。
(四)房屋主体质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用导致退房
商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定，委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房。因此，如果购房合同中明确约定了期房有质量问题时可以退房，或者期房的主体质量不合格的，那么期房就是可以退房的。

[律师回复] 您好，关于如何在购房合同中约定退房条件这个问题，我的解答如下, 怎么在购房合同中约定退房条件
商品房买卖活动属于民法调整的范畴，根据民法中交易双方意思自治原则，双方当事人完全可以在合同中约定退房的条件。约定退房条件是指购房者与开发商通过购房合同直接约定解除合同或通过规定解除合同的条件，当条件成就时，双方依约解除合同。
商品房交易双方当事人在合同中约定退房的具体条件时，必须符合以下要求：
1、双方对所约定的退房条件达成一致意见，且是真实的意思表示;
2、双方约定的退房条件不违反法律、法规的强制性规定。
3、该退房条件已经写入双方所签订的购房合同而成为合同的一个有效条款。
一般而言，购房要根据自身的实际情况来和开发商约定退房的条件，例如：自己有一部爱车，要专门购买带有车库的房子，就可以在合同中约定交房时车库必须同时交付，否则可以退房，并有权要求开发商赔偿损失;如果自己购房后要急于用该房做抵押向银行贷款做生意，那么，可以在合同中约定，如果房屋交付后的一定期限内因开发商的原因办不下房产证，购房人有权退房并要求赔偿损失。
如何避免退房风险
1、向开发商发出解除合同通知书。开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。开发商不同意的，依法向所管辖的人民，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失，由判决。
2、在购房合同解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同。根据最高人民法院的司法解释，这种请求应给予支持。
3、将开发商归还的购房款优先归还享有抵押权的银行。开发商在归还购房款时可以将代为偿还的银行款项予以扣除。
期房退房要符合哪些条件
(一)购房合同无效
依照我国《合同法》规定，合同无效情况下，因合同取得财产的双方当事人应当承担相互返还义务。购房合同无效的常见情形有:
(1)开发商无权处分该房产，如开发商未取得预售许可即与购房人签订房屋买卖合同等;
(2)开发商存在欺诈行为。
(二)套型、面积误差导致退房
根据《商品房销售管理办法》规定:按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例的，在合同中没有特别约定的情况下，购房人可以选择退房。
(三)变更规划、设计导致退房
已预售的商品房，开发商应在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起一定时间内，书面通知购房者，购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的，购房者有权要求退房。
(四)房屋主体质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用导致退房
商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定，委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房。因此，如果购房合同中明确约定了期房有质量问题时可以退房，或者期房的主体质量不合格的，那么期房就是可以退房的。

[律师回复] 针对“采购合同违约条件有哪些规定呢?”这一问题，应遵循如下几点；
1、产品不符合标准，这里的标准可以是国际标准、国内标准、行业标准、或者双方约定的公司标准。但不管哪种标准，合同中必须明确标出同时附带违约的处理方法及意见，比如退货、换货等，同时要规定在此期间延误定单损失的惩罚额度。
2、产品合格率低于合同规定下限，在这种情况下我们可以要求供方补货或者以扣除质保金的方式解决。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 根据我国《证券法》第88条规定，发出收购要约进行要约收购的前提条件有两个，一是投资者通过证券交易所的证券交易持股达到30% ；二是投资者选择继续收购，也就是说强制要约收购的强制性是建立在收购人选择继续收购的基础上的。
《证券法》
第八十八条　通过证券交易所的证券交易，投资者持有或者通过协议、其他安排与他人共同持有一个上市公司已发行的股份达到百分之三十时，继续进行收购的，应当依法向该上市公司所有股东发出收购上市公司全部或者部分股份的要约。
收购上市公司部分股份的收购要约应当约定，被收购公司股东承诺出售的股份数额超过预定收购的股份数额的，收购人按比例进行收购。

[律师回复] 1、投资者通过证券交易所的证券交易持股达到30% 。
2、投资者选择继续收购，也就是说强制要约收购的强制性是建立在收购人选择继续收购的基础上的。
3、收购人在没有取得30% 的股票之前没有义务进行强制要约收购，收购人在取得30%的股票时如果不想继续收购股票也没有义务强制要约收购。

[律师回复] 根据你的陈述，由于卖房的原因，无法达成一致意见，应当退定金，但是你的瑕疵在于签订认购协议时没有看合同，对方可能会以此辩驳

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 怎么在购房合同中约定退房条件
商品房买卖活动属于民法调整的范畴，根据民法中交易双方意思自治原则，双方当事人完全可以在合同中约定退房的条件。约定退房条件是指购房者与开发商通过购房合同直接约定解除合同或通过规定解除合同的条件，当条件成就时，双方依约解除合同。
商品房交易双方当事人在合同中约定退房的具体条件时，必须符合以下要求：
1、双方对所约定的退房条件达成一致意见，且是真实的意思表示;
2、双方约定的退房条件不违反法律、法规的强制性规定。
3、该退房条件已经写入双方所签订的购房合同而成为合同的一个有效条款。
一般而言，购房要根据自身的实际情况来和开发商约定退房的条件，例如：自己有一部爱车，要专门购买带有车库的房子，就可以在合同中约定交房时车库必须同时交付，否则可以退房，并有权要求开发商赔偿损失;如果自己购房后要急于用该房做抵押向银行贷款做生意，那么，可以在合同中约定，如果房屋交付后的一定期限内因开发商的原因办不下房产证，购房人有权退房并要求赔偿损失。
如何避免退房风险
1、向开发商发出解除合同通知书。开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。开发商不同意的，依法向所管辖的人民，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失，由判决。
2、在购房合同解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同。根据最高人民的司法解释，这种请求应给予支持。
3、将开发商归还的购房款优先归还享有抵押权的银行。开发商在归还购房款时可以将代为偿还的银行款项予以扣除。
期房退房要符合哪些条件
(一)购房合同无效
依照我国《合同法》规定，合同无效情况下，因合同取得财产的双方当事人应当承担相互返还义务。购房合同无效的常见情形有:
(1)开发商无权处分该房产，如开发商未取得预售许可即与购房人签订房屋买卖合同等;
(2)开发商存在欺诈行为。
(二)套型、面积误差导致退房
根据《商品房销售管理办法》规定:按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例的，在合同中没有特别约定的情况下，购房人可以选择退房。
(三)变更规划、设计导致退房
已预售的商品房，开发商应在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起一定时间内，书面通知购房者，购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的，购房者有权要求退房。
(四)房屋主体质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用导致退房
商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定，委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房。因此，如果购房合同中明确约定了期房有质量问题时可以退房，或者期房的主体质量不合格的，那么期房就是可以退房的。

[律师回复] 在购房合同中约定退房条件，可以通过协商后确定具体的退房条件。比如卖方在规定的期限内未协助办理房屋过户登记手续，买方可以退房，并解除购房合同。根据《民法典》第五百六十二条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。第五百六十四条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使的期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律依据
《民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

[律师回复] 1、定金合同要合法且成立。如果想要定金罚则得以实现，那么定金合同就必须合法且成立。定金合同是依附于主合同，为担保债权实现而设定金钱权利义务关系的从合同。
只有定金合同的合法和成立，才能保证双倍返还定金的罚则能得以实施。
2、违约行为与合同目的落空之间要有因果关系。违约行为或合同未能实现，不是导致双倍返还定金的必然结果，只有二者同时具备且存在一定的因果关系事，双倍返还定金的罚则方可适用。也就是说，如果存在因为违约行为导致合同不能正常履行的情况，才能双倍将定金返还给支付方。
3、存在违约行为。首先，定金罚则的前提是有违约行为的出现。这里指的违约行为是根本违约行为，也就是导致合同无法履行的违约行为，其中包括了不能履行、迟延履行以及不完全履行等多种形态。出现这样的违约行为，才能双倍返还定金。
4、有合同目的落空的事实。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 怎么在购房合同中约定退房条件
商品房买卖活动属于民法调整的范畴，根据民法中交易双方意思自治原则，双方当事人完全可以在合同中约定退房的条件。约定退房条件是指购房者与开发商通过购房合同直接约定解除合同或通过规定解除合同的条件，当条件成就时，双方依约解除合同。
商品房交易双方当事人在合同中约定退房的具体条件时，必须符合以下要求：
1、双方对所约定的退房条件达成一致意见，且是真实的意思表示;
2、双方约定的退房条件不违反法律、法规的强制性规定。
3、该退房条件已经写入双方所签订的购房合同而成为合同的一个有效条款。
一般而言，购房要根据自身的实际情况来和开发商约定退房的条件，例如：自己有一部爱车，要专门购买带有车库的房子，就可以在合同中约定交房时车库必须同时交付，否则可以退房，并有权要求开发商赔偿损失;如果自己购房后要急于用该房做抵押向银行贷款做生意，那么，可以在合同中约定，如果房屋交付后的一定期限内因开发商的原因办不下房产证，购房人有权退房并要求赔偿损失。
如何避免退房风险
1、向开发商发出解除合同通知书。开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。开发商不同意的，依法向所管辖的人民，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失，由判决。
2、在购房合同解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同。根据最高人民法院的司法解释，这种请求应给予支持。
3、将开发商归还的购房款优先归还享有抵押权的银行。开发商在归还购房款时可以将代为偿还的银行款项予以扣除。
期房退房要符合哪些条件
(一)购房合同无效
依照我国《合同法》规定，合同无效情况下，因合同取得财产的双方当事人应当承担相互返还义务。购房合同无效的常见情形有:
(1)开发商无权处分该房产，如开发商未取得预售许可即与购房人签订房屋买卖合同等;
(2)开发商存在欺诈行为。
(二)套型、面积误差导致退房
根据《商品房销售管理办法》规定:按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例的，在合同中没有特别约定的情况下，购房人可以选择退房。
(三)变更规划、设计导致退房
已预售的商品房，开发商应在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起一定时间内，书面通知购房者，购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的，购房者有权要求退房。
(四)房屋主体质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用导致退房
商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定，委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房。因此，如果购房合同中明确约定了期房有质量问题时可以退房，或者期房的主体质量不合格的，那么期房就是可以退房的。

[律师回复] 你好，强制收购要约即规定当一个人收购一个公司的股份使其有表决权股份的持有量达到该公司有表决权股份总数的一定比例时，法律强制其向所有股东发出收购要约。因此，其发生条件是：以收购人持有目标公司的股份并使其在股东大会上的表决权达到特定比例才可以行使。

[律师回复] 您好，关于购房合同发生不可抗力必须无条件解约吗这个问题，我的解答如下, 不是，要看具体情况不可抗力的后果有两种：一种是解除合同，一种是延期履行合同。究竟如何处理，应视事故的原因、性质、规模及其对履行合同所产生的实际影响程度和合同的具体约定而定。不可抗力的免责效力，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或全部免除责任。但有以下列外：
（
1）金钱债务的迟延责任不得因不可抗力而免除。
（
2）迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力。