卖房违约金的法律规定是什么?

最新修订 | 2024-02-24
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专家导读 根据《合同法》规定,只有当一方当事人有重大违约行为时,另一方当事人有权解除合同,并要求其返还所交的预售购房款和利息,并支付违约金。此外,如果办理按揭,银行就会将贷款打入开发商账户,这部分房款视为已付,购房者可以要求开发商按照房屋总价值及合同相应条款进行赔偿,这是受到法律保护的。

卖房违约金的法律规定是什么?

现在很多大城市的二手房交易火热,不少年轻人喜欢买二手房,这样可以尽快的装修入住。二手房买卖是大事情,双方要签订一份合同,规定好各自的权利和义务。当房价上涨过快时,卖方经常会违约。这样,买方有权主张违约金。那么,卖房违约金的法律规定是什么?下面我们通过本文一起学习了解下。

一、卖房违约金的法律规定是什么?

一般情况下,房屋买卖合同中都会有一条补充协议:"拒绝将该房屋出售给乙方(买方)或者擅自提高房屋交易价格的,则甲方(卖方)构成根本违约,甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。"

所以,如果卖方在签订定金协议以及房屋买卖合同之后违约,那么双方可自行协商违约金数额。协商不成买方可以以诉讼的方式要求售房人承担房屋总价款的20%的违约金;且违约金数额多少是根据实际损失而定。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条:"因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。"

违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定,但如果发生纠纷,并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法违约责任是一种补偿,只是弥补损失,而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低,都可参照实际损失进行调整。具体说,如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%,则认为违约金约定过高,需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失,则守约方除可主张违约金外,对于违约金不足以弥补损失的部分,还可要求违约方赔偿,即参照实际损失调高违约金。

二、卖方违约的情况有几种?

1、卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由,主张房屋买卖合同无效

依据现行法律,如果出售的房屋是共有财产,卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则就可能导致买卖合同无效。司法实践中,常有共有人以出售房屋时没有征得其他共有人同意或者追认为借口,要求法院确认买卖合同无效;但是,当房屋产权登记在一人名下时,买方在买房时很难判断其所购房屋是一人或是共同共有。

2、买卖双方签订两份价格不同的房屋买卖合同,当房屋成交价格发生争议时,卖方要求认定房屋买卖合同无效。

国家一直在以调控二手房交易税费的方式调控房价,尤其以增加卖方房屋交易税费为特点。为了促成交易,在买卖双方的价格拉锯战中,有的中介公司建议双方签订两份合同(俗称“阴阳合同”):一份是在交易办理纳税申报以及过户手续时使用的,这份合同上的交易价格比真实价格要低;另一份则是买卖双方及中介机构共同签署的买卖合同或补充协议,这份买卖合同或补充协议上签订的价格才是真实的交易价格。

3、卖方以房屋没有取得权属证书为由,要求确认房屋买卖合同无效。

没有取得房地产权属证书的房屋转让,实践中主要是期房转让。卖方购买了预售商品房后,在没有取得房屋产权证的情况下将房屋出售,后来又因为房价上涨要求毁约,请求按照我国《城市房地产管理法》第37条“未依法登记领取权属证书的,不得转让”和“期房限转”的规定,确认房屋买卖合同无效。

综上所述,在二手房买卖中,卖方违约的事情时有发生。卖方违约,就要承担违约责任。根据卖房违约金的法律规定,违约金的比例由双方协商确定,原则上不超过百分之三十。如果是签订的定金合同,卖方要承担二倍定金赔偿。卖方拒绝赔偿的,买方可以协商或者通过法律手段解决。

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