集体土地使用权上房屋买卖是怎么规定的?

最新修订 | 2024-06-07
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专家导读 集体土地上的房屋只能允许户口为同村或同集体的人买,不能够上市交易,其余不符合条件的人购买不受法律保护。农村宅基地等属集体所有的土地上的房屋,村民对土地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

集体土地使用权上房屋买卖是怎么规定的?

农村的村民们肯定都是在村委会的组织下获得了宅基地然后自己修建房屋的,宅基地在进行二次流转的过程当中不可能是单纯的针对宅基地这块地皮的,主要还是要购买农村的房屋,这种房屋因为是修建在集体土地上的,所以有些人其实也比较关心集体土地使用权上房屋买卖是怎么规定的?

一、集体土地使用权上房屋买卖是怎么规定的?

集体土地上的房屋只能允许户口为同村或同集体的人买,不能够上市交易,其余不符合条件的人购买不受法律保护。农村宅基地等属集体所有的土地上的房屋,村民对土地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护,即不能办理土地使用证房产证契税证等合法手续。因此,此类房屋不能向非本集体成员的第三人转让或出售,只能在集体成员内部转让、置换。

民法典

第三百六十二条  宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第三百六十三条  宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理的法律和国家有关规定。

第三百六十四条  宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当依法重新分配宅基地。

第三百六十五条  已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记

二、农村房屋买卖应注意的问题

购买农村房屋时,必须满足上述购买农村房屋的主体要件,除此之外,还应该注意以下问题:

1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意;

2、如系共有房屋,必须征得其他共有人同意;

3、应提交户口簿、居民身份证土地证、房产证等相关材料的原件;

4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵:如是否存在抵押担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施;

5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批,并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续;还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。

综上所述,集体土地使用权上房屋买卖的条件限制是仅限于同村或者同集体的人进行购买,也就是集体土地使用权上的房屋如果是卖给了城镇户口的话不受法律保护。而且农村的房屋买卖是需要经过村委会的书面同意的,并且房屋买卖的时候肯定要办理房产证跟土地使用证的过户的,所以不符合国家规定的宅基地买卖条件的人肯定过户都没办法办理。

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你好,我们一大家子人都是使用集体土地的,我们当初购买的时候合同上写着购房者享有使用权和所有权,我们想咨询集体土地使用权房屋都是有哪些?
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一、集体土地使用权租赁的程序
1、与有关土地管理部门签订租赁合同,就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定。
2、在租赁合同签署后,15日内由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续。
3、租赁土地使用权经登记后,承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后,租赁土地使用权终止。
二、土地使用权出租设定登记不涉及土地所有权、使用权的变更。因此,土地使用权出租设定登记不需报人民政府批准,经土地行政主管部门批准后,即可直接进行注册登记。
三、须符合政府规划布局
通过租赁方式取得集体土地使用权的,在土地开发使用时应当按照村庄和集镇规划,合理布局。
四、使用权的限制
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
五、对外出租限制条件
对于集体土地企业使用权的对外出租,法律是有限制条件的,即仅限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。
六、无效合同的情形和后果
除通过租赁方式合法取得集体建设用地使用权“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”的行为外,其他租赁行为均为无效行为,双方当事人所签订的土地租赁合同等协议也因会违反强制性规定而导致合同无效,造成企业损失。
1、擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款。
2、未通过合法方式取得出让、出租集体土地使用权的企业和个人,一旦租赁合同被认定为无效,其上兴建的厂房等设施也会因合同无效而被认定为违章建筑而得不到补偿。
七、充分利用现有的法律规则防范风险 
对于需要取得集体土地用于生产经营的企业而言,要充分利用现有的法律规则来规避法律风险:
1、租赁集体土地上已有的房屋建筑
虽然法律规定限制农村集体土地的租赁,但法律并未规定限制农村房屋的租赁。企业可以通过租赁集体土地上已有的房屋满足生产经营场地的需要。但需要注意的前提条件是,已有的建设用地及地上房屋,是通过合法的审批手续取得的。
2、通过股权转让方式取得集体建设用地的使用权
适用于需要解决用地问题的企业会面临解决整个企业的行业转化、债权债务重组等一系列其他问题,而对于需要取得大面积土地用于长久生产经营,并需要兴建大批厂房的企业,建议企业从源头开始按照相应规定程序拿地,以避免因为合同无效等情形造成企业损失。
生活中,存在着不少擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设而发生纠纷或被法律制裁的,因此,提前先了解和掌握使用权出租的注意事项,可以减少法律风险,避免不必要的麻烦和纠纷。
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你好,我近来通过房产中介商购买了集体土地的房屋,前段时间签订了集体土地使用租赁的合同,我想咨询一般的集体土地使用租赁合同都会怎么写的呢?
[律师回复] 出让方(土地所有者):_________(以下简称甲方);   地址:_________;   邮政编码:_________;   联系电话:_________;   法定代表人:_________   职务:_________   身份证号码:_________   受让方(土地使用者):_________(以下简称乙方);   地址:_________;   邮政编码:_________;   联系电话:_________;   法定代表人:_________   职务:_________   身份证号码:_________   甲方将依法拥有的集体建设用地使用权出让给乙方。根据国家、省、市关于集体建设用地使用权流转的有关规定,双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则,订立本合同。   第二条 甲方依据本合同出让土地的使用权,土地所有权属甲方,地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权出让范围。   第三条 乙方在受让使用权的土地范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动,应遵守中华人民共和国相关法律、法规及广东省的有关规定,并不得损害社会公共利益,其合法权益受法律保护。   第四条 乙方根据本合同付清全部出让金并领有土地使用证后,在受让的土地使用权使用年限内,土地使用权按有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。   第五条 土地使用权发生转让、出租、抵押的,双方当事人均要签订书面合同,并于合同签订后三十日内到当地土地行政主管部门办理有关手续和按规定缴纳税费。   第六条 本合同项下的地块位于_________,土地总面积为_________平方米(大写:_________平方米),集体土地所有证号为_________,其位置及四至范围详见附图。附图已经甲乙双方签字盖章确认。   第七条 甲方交付乙方的土地的现状为:   
1、_________;   
2、_________;   
3、_________;   第八条 本合同项下的出让地块,按照批准规划用途为_________用地。   第九条 本合同项下的土地使用权出让年限为_________年,土地使用权出让年限自_________年_________月_________日起,至_________年_________月_________日止。   在出让期限内,如需改变本合同第八条规定的土地用途或增加总建筑面积,应当取得甲方和土地、规划部门同意,并经原批准用地的市、县人民政府批准,依照有关规定补签或重新签订土地使用权出让合同,并办理土地使用权变更登记手续。   第十条 本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分,与本合同具有同等法律效力。   第十一条 法律法规目前尚未要求缴纳的税款,如合同生效后需补交的,双方同意按规定予以补交。   第十二条 该地块的土地使用权出让金单价为_________元/平方米,总额为_________元人民币(大写:_________)。   第十三条 经双方商定,乙方采用以下第_________种方式支付本合同项下的土地使用权出让金给甲方:   
1、_________年_________月_________日前一次性支付;   
2、采用分期付款方式,具体如下:   
(1)第一期:本合同经双方签字盖章后_________日内,乙方须缴付土地使用权出让金总额的_________%,共计_________元人民币(大写:_________)。   
(2)第二期:本合同经双方签字盖章后_________日内,乙方须缴付土地使用权出让金总额的_________%,共计_________元人民币(大写:_________)。   
(3)第三期:本合同经双方签字盖章后_________日内,乙方须缴付土地使用权出让金总额的_________%,共计_________元人民币(大写:_________)。   第十四条 甲方将本合同项下的土地使用权交给乙方使用的时间为_________年_________月_________日前。如甲方不能按时将本合同项下的土地使用权交给乙方使用,延迟期间甲方同意按本合同出让金总额的_________%(大写:百分之_________)向乙方支付违约赔偿。延期超过两个月的,乙方有权解除合同;甲方应及时退还乙方已支付的全部出让金并承担乙方由此遭受的实际经济损失。   第十五条 如果乙方不能按时支付应付款项,逾期两个月内(含两个月),乙方愿意按合同出让金总额的_________%(大写:百分之_________)向甲方支付违约赔偿。逾期超过两个月仍未按合同规定缴齐应付的款项,甲方有权解除合同并可向乙方追索由此遭受的实际经济损失;对乙方已支付的出让金,扣除违约损失后,予以退还。   第十六条 乙方在支付全部土地使用权出让金后三十日内,应依照规定办理土地使用权登记及申领《集体建设土地使用证》的手续;甲方应予以全力协助。   第十七条 出让期间,政府为公共利益需要征收本合同项下土地使用权的,本合同自行终止;征地补偿(不含地上附着物补偿)属甲方,甲方对乙方所剩余的出让年限应给予合理补偿。   第十八条 本合同规定的出让年限届满,乙方如需继续使用该地块,须最迟在期满前一年向甲方提交续期申请书,除根据社会或集体公共利益需要收回该土地使用权外,在同等条件下,乙方有优先续期权;并在确定了新的土地使用权出让年限和出让金及其他条件后,双方签订续期合同,并重新办理土地使用权登记手续。   乙方未申请续期或虽申请未获批准的,甲方届时无偿收回该地块的使用权。地上建筑物、附着物双方约定作如下处理:_________。乙方应于期满后三十日依照规定到当地县级以上土地行政主管部门办理土地使用权注销登记手续。   第十九条 任何一方对于因发生不可抗力且自身无过错造成延误或不能履行合同义务的,均不需负责任。但必须采取一切必要的补救措施以减少损失并及时书面告知对方。   第二十条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和调整。   第二十一条 因执行本合同发生争议,由争议双方协商解决,协商不成的,可向①_________仲裁委员会申请仲裁②_________人民法院提起诉讼。   第二十二条 本合同经双方法定代表人签字、盖章(画押)后生效。   第二十三条 本合同和附件共_________页,以中文书写为准。   第二十四条 本合同在中华人民共和国广东省_________市_________县(市、区)签订。   第二十五条 本合同未尽事宜,可由双方另行协商签订补充合同;补充合同与本合同具有同等法律效力。并送土地所在地的土地行政主管部门留存。   第二十六条 本合同一式陆份,甲乙双方各执贰份,贰份由_________市(县、区)土地行政主管部门留存。   甲方(盖章):_________        乙方(盖章):_________   法定代表人(签字):_________     法定代表人(签字):_________   电话(手机):_________        电话(手机):_________   _________年____月____日        _________年____月____日   签订地点:_________          签订地点:_________
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