夫妻协议离婚怎么过户按揭没有房产证的房子？

[律师回复] 您好，关于按揭房能做夫妻财产约定协议吗这个问题，我的解答如下, 可以的，夫妻之间可以通过协议约定确定财产的权属问题，其主要特征就是在遵循法律规定的前提下，夫妻之间真实的意思表示。那就应当认定为有效
我国《婚姻法》规定的夫妻财产制包括法定夫妻共同财产制和约定夫妻共同财产制，对于约定夫妻财产制，根据我国《婚姻法》
第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”可见，夫妻之间可以通过协议约定确定财产的权属问题，其主要特征就是在遵循法律规定的前提下，夫妻之间真实的意思表示。
第
一，约定夫妻共同财产具有广泛性。约定夫妻共同财产即可以是婚前的个人财产，也可以是婚后所得的财产。在财产的种类上也没有任何限制。除了《 婚姻法》第十七条、第十八条所涉及到的财产种类外，还包括一切可以取得收益的财产和财产权利;
第
二，约定夫妻共同财产没有明确的时间界定。也就是说，夫妻双方约定鼓起共同财产的时间可以在婚前，也可以在婚后，也可以对已经约定的财产根据夫妻双方的一件重新约定，没有严格的时间规定;
第
三，约定形式的多样性。即约定为各自所有、共同所有、部分各自所有、部分共同所有等形式;
第
四，契约优先性。在这里，对夫妻财产的约定，国家法律也采取的是契约优先的原则。即有契约依契约，无契约依法定。是夫妻共同财产，还是夫或妻的个人财产首先取决于夫妻双方的意思表示;
第
五，约定财产受法律保护。《婚姻法》第十九条
第二款规定“夫妻对婚姻关系存续期间所取得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力”。即如果财产一旦约定是夫妻共同所有，就具有法律效力，不能随意更改。
夫妻或拟结为夫妻的当事人，订立财产约定要产生法律效力，必须具备一般民事法律行为成立的有效要件。
第
一，当事人双方具有完全民事行为能力订立夫妻财产约定的当事人必须具备相应的民事行为能力，由于我国法定婚龄大大高于成年年龄，且《中华人民共和国未成年人保护法》禁止未成年人的父母或者其他监护人为未成年人订立婚约，所以当事人无论是婚前订立夫妻财产约定或者婚后订立夫妻财产约定，都不会涉及未成年问题。当事人在订立夫妻财产契约时依法当然是有完全民事行为能力的成年人，同时，当事人一方的男性不得早于22周岁、女性不得早于20周岁。
第
二，当事人意思表示真实。意思表示真实是指当事人在意志自由并能确认自己意思表示法律效果的前提下，内心意志与外部表现相一致的状态。意思表示真实的情形下订立的夫妻财产约定，才能对当事人产生法律效力，如果当事人的内心意志与外部表现不适应，则意思表示不真实。欺诈、胁迫、乘人之危等行为不正当地干涉了当事人的意思表示，严重破坏了意思自治原则，极大地损害了当事人的利益，因此，这些行为导致的意思表示于法于理有悖，不能产生法律上夫妻财产约定的效力。

[律师回复] 第
一，网上的离婚协议范本仅是参考，不要完全照搬。网上现成的离婚协议书范本不可能完全符合您的情况，要想离婚协议最终能实际解决您的具体问题，还要对“范本”进行补充。补充的方面主要一些具体细节。比如，财产明细，分割方式，财产放置于何处，如何交付，户口迁移，如违约怎么处理;涉及子女的，则有优抚养费怎么支付，孩子的辅导班费用、医疗费用的承担比例等等。
第
二，写离婚协议时要尽量细化。离婚协议在的写法上要尽量细化，对约定事项规定得越清楚就越能避免以后不必要的纠纷。比如，孩子抚养费问题，如果仅规定了每月孩子的抚养费数额，没有就孩子参加课外辅导班的费用承担做约定，随着孩子的成长，课外辅导费用也会越来越重，基于此产生的纠纷往往很难解决。
第
三，不要轻易变更或重写离婚协议书。不要因为离婚期间的思想波动，或由于一方随意的要求而变更或推翻已有的离婚协议书。这里的劝告主要是为了防止由于对已更改离婚协议内容，而导致对您最为有利的离婚协议书被废除或归于无效。如果前后出现几份离婚协议书，可能会引起复杂的法律问题，比如究竟该以哪一份为准

[律师回复] 夫妻共同财产分割协议书
甲方：，女，身份证号码：。
乙方：，男，身份证号码：。
一、甲方与乙方夫妻共同财产约定：
夫妻共同财产分为两部分，
第一部分为现金及存款，
第二部分为车辆。
1、现金及存款：家园号楼单元室为夫妻共有房产，已于 年 月 日出售，出售价格为 万元，其中一次性归还银行贷款 万元，剩余所得 万元，其中定金 万元及首付 万元由乙方收取，除此之外，还有甲方银行卡内现金 万元，乙方银行卡内现金 万元，以上共计 万元。如果未来发生离婚财产分割，则夫妻共同财产的现金部分按 万元计算。
2、车辆： (车牌号 京)购于年，为甲方与乙方的夫妻共有财产。
二、财产分割约定：
经双方协议，如果未来发生离婚财产分割，现金部分的分割方式为：甲方 万元，乙方 万元。
车辆经双方约定，于 出售，出售所得甲方与乙方各得 。
自家园号楼单元室出售后，甲方与乙方分开生活，不再产生共同消费。甲方发生的消费、投资、买房以及赠予他人等行为，财产分割时按原始价值计算并归至甲方所有;乙方发生的消费、投资、买房以及赠予他人等行为，财产分割时按原始价值计算并归至乙方所有。
(并归至甲方所有 这句话很别扭，却又不知道怎么改，意思就是，这部分钱要算到甲方头上，请大侠帮助修改。)
三、
本协议一式两份，双方各执一份，具有同等效力，以上约定均是甲乙双方真实意思表示，双方签字之日生效。
甲方： 乙方：
年 月 日 。
《中华人民共和国婚姻法》
第十九条 【夫妻财产约定】夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法
第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，
第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 可以由可按揭买房的一方办理申请按揭贷款，另一方为补充还款能力者，夫妻双方还贷能力足够即可申请按揭购房，具体操作流程如下：借款人在办理贷款前，请查明所购楼宇是否有银行提供个人住房按揭贷款承诺书，然后，借款人申请个人住房按揭贷款，填写《贷款申请审批表》，将有关材料(缴纳首期款证明、买卖合同、身份证、经济收入来源证明等原件、复印件)提交贷款银行；开发商：作为借款保证人在贷款申请审批表“保证人意见”栏上签字、盖章；贷款银行：银行工作人员对借款申请人提交的全部资料、文件进行审查，逐级审批；贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款；国土局产权登记和公证部门：办理房产产权抵押登记手续；通知开发商领回借款合同并由开发商出具付清房款证明给贷款机构；通知借款人领回借款合同、借据、保险单；贷款行银行工作人员将贷款档案归档。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 按揭房是否为夫妻共同财产？
一、一方婚前办理按揭手续支付首付款，婚后取得产权证且产权证上载明的权利人仅为办理按揭手续支付首付的一方的
此种情况下，虽然是婚后夫妻共同还贷，但是仍应当认定按揭房屋属于一方婚前财产。原因在于，虽然产权证书是在婚后取得，但是该产权证书是一方通过自己婚前财产支付首付款的形式转化而来的，属于个人财产具体形态的转化，并不能改变所有权归个人所有的属性。
如果仅仅因为产权证婚后取得而简单认定是夫妻共同财产，就将出现一方完全没有出资却仅仅因为结婚而成为房屋共有人的现象。
二、在夫妻婚姻存续期间以一方名义办理的按揭手续、支付首付款、取得产权证且证书载明的权利人为一方的
若双方都没有主张购买按揭房屋的款项是以自己婚前的财产等归属于一方的财产支付的并提供相应证据加以证明，则应当认定房屋属夫妻共同财产。
三、一方婚前办理按揭手续，支付首付款，婚后以共同财产还贷，离婚诉讼期间未取得产权证的
如果夫妻双方对房屋所有权归属能够达成协议的，按协议确定房屋所有权的归属。房屋的价值按婚前一方支付的首付款和婚后共同还贷的比例进行分割。
前者属于婚前个人财产，后者属于婚后夫妻共同财产。否则根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释
（二）》第二十一条的规定“应当根据实际情况判决由当事人使用。”而“不宜判决房屋所有权的归属”。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 汽车正在按揭中是不能办理过户的。原因很简单，因为在办理车贷时，已经将汽车产权转交给了贷款机构。在日后，只有汽车的使用权，而没有处置权。
1，只有当将一切贷款还清，包括本金和利息部分一切还清，汽车的产权才会再次归还到我们的手中。所以，汽车正在按揭中不能过户，更加不能买卖。
2、所以，在申请汽车按揭贷款前，借款人一定要综合自身的整体情况来考虑贷款的问题，否则，中途无常还款不仅会给自己的信用记录留下污点，还会影响以后申请其他贷款。

[律师回复] 根据《中华人民共和国婚姻法》规定：第三十九条　离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。第四十条　夫妻书面约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有，一方因抚育子女、照料老人、协助另一方工作等付出较多义务的，离婚时有权向另一方请求补偿，另一方应当予以补偿。第四十一条　离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民判决。第四十二条　离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民判决。因此，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理，只要夫妻双方同意将共同房产过户给子女即可。根据《中华人民共和国物权法》相关规定：夫妻双方协议离婚并将其共有的房屋协议给孩子的，需按照房屋买卖或赠与的方式过给孩子。以上两种方式均需夫妻双方和孩子共同到场办理，如孩子未成年可不到场；两种方式均需缴纳契税。如按房屋买卖方式办理需提供：身份证、房屋所有权证、离婚证（已离婚）或结婚证、户口簿（未离婚）、契税票；如按房屋赠与方式办理需提供：身份证、房产证、赠与公证书、契税票。

[律师回复] 您好，关于夫妻离婚房子按揭贷款怎么办这个问题，我的解答如下, 夫妻离婚房子按揭贷款怎么办的问题。
首先，按《婚姻法》第17条的规定，该房产为夫妻共同财产，由于贷款尚未还清，未还清部分为双方共同债务。基于不动产特性，只有一方能获得房屋所有权。因此，获得产权一方应对另一方补偿。一般原则为，获得产权的一方向另一方支付首付和按揭贷款的一半，剩余贷款部分，由新的房产所有人偿还。
其次，按照市值进行估价，减去剩余贷款，剩下的均分，谁想分到房子，就必须支付对方应得的款项。
最后，提醒大家，夫妻离婚时房子还处于按揭贷款期间时，建议夫妻双方先协商处理，协商不成，可以请求予以分割处理。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 夫妻离婚时如何分割按揭房产
一、婚前一方付首付购买，离婚时已经取得房产证的按揭房屋归属
(一)妻一方婚前以个人财产支付首付购买并按揭贷款，婚前办理了夫妻一方个人为所有权人的房产证，婚后双方共同还贷的，房屋应为婚前购买一方的个人财产。离婚时另一方无权要求分割。但对参与共同还贷的配偶一方，有权要求对方对其清偿的部分予以返还。
《婚姻法》明确规定结婚后夫妻的工资奖金为夫妻共同财产，所以不论是用一方的个人工资还是双方的工资，都属于共同还贷，除非一方能证明其所用还贷的款项为婚前个人财产。
(二)夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚后双方共同还贷，婚后取得房产证的按揭房屋的归属。律师认为，该房屋也应当属于个人婚前财产。归根结底，婚后能取得产权证书，是因为一方在婚前支付了首付款，即便婚后是共同还贷，一方在婚前支付的款项一般都高于婚后配偶支付的款项，将房屋认定为一方个人财产也更符合公平原则，可以避免出现一方完全没有出资却仅因结婚而成为房屋共有人的不公平现象。
二、一方婚前支付首付款，离婚时未取得所有权的按揭房屋归属
一方婚前支付首付款，婚后共同还贷的，该房屋应当为一方的个人财产，参与还贷的配偶一方，可以要求给与补偿。
三、婚后以共有财产购买，离婚时尚未取得所有权的房屋归属
根据《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释
(二)》第二十一条的规定，应根据实际情况判决房屋先由一方使用，在完全取得房屋的所有权后，双方有争议的可以向另行提讼。
四、离婚时按揭房屋增值所产生利益的归属问题
房屋增值部分，法律上称为“孳息”，法律对该孳息的归属没有明确的规定。处理这类问题时，先要明确该房屋的归属问题。如果该按揭房屋认定为一方的个人财产，那房屋产生的孳息就归其所有。如果被认定为夫妻共同财产，孳息应归双方共有，离婚时，另一方有权请求分割房屋增值所产生的孳息。

[律师回复] 对于夫妻离婚时怎么分割按揭房产这个问题，解答如下, 夫妻离婚时如何分割按揭房产
一、婚前一方付首付购买，离婚时已经取得房产证的按揭房屋归属
(一)妻一方婚前以个人财产支付首付购买并按揭贷款，婚前办理了夫妻一方个人为所有权人的房产证，婚后双方共同还贷的，房屋应为婚前购买一方的个人财产。离婚时另一方无权要求分割。但对参与共同还贷的配偶一方，有权要求对方对其清偿的部分予以返还。
《婚姻法》明确规定结婚后夫妻的工资奖金为夫妻共同财产，所以不论是用一方的个人工资还是双方的工资，都属于共同还贷，除非一方能证明其所用还贷的款项为婚前个人财产。
(二)夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚后双方共同还贷，婚后取得房产证的按揭房屋的归属。律师认为，该房屋也应当属于个人婚前财产。归根结底，婚后能取得产权证书，是因为一方在婚前支付了首付款，即便婚后是共同还贷，一方在婚前支付的款项一般都高于婚后配偶支付的款项，将房屋认定为一方个人财产也更符合公平原则，可以避免出现一方完全没有出资却仅因结婚而成为房屋共有人的不公平现象。
二、一方婚前支付首付款，离婚时未取得所有权的按揭房屋归属
一方婚前支付首付款，婚后共同还贷的，该房屋应当为一方的个人财产，参与还贷的配偶一方，可以要求给与补偿。
三、婚后以共有财产购买，离婚时尚未取得所有权的房屋归属
根据《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释
(二)》第二十一条的规定，应根据实际情况判决房屋先由一方使用，在完全取得房屋的所有权后，双方有争议的可以向另行提讼。
四、离婚时按揭房屋增值所产生利益的归属问题
房屋增值部分，法律上称为“孳息”，法律对该孳息的归属没有明确的规定。处理这类问题时，先要明确该房屋的归属问题。如果该按揭房屋认定为一方的个人财产，那房屋产生的孳息就归其所有。如果被认定为夫妻共同财产，孳息应归双方共有，离婚时，另一方有权请求分割房屋增值所产生的孳息。

[律师回复] 对于按揭房夫妻更名需要什么手续这个问题，解答如下, 按揭房屋过户前必须付清银行贷款
根据我国《物权法》等法律的相关规定，房屋必须是在无法律纠纷、无规划拆迁、无按揭的情况下才能办理过户。因此，一般来讲，按揭房要过户必须先付清银行贷款。
1、 是将离婚双方共同拥有的按揭房过户给原夫妻其中一方
2、 是将离婚双方中的一方拥有的按揭房过户给另一方
如果是这种情况，则需要还清银行贷款。若暂时还不清贷款，离婚一方可以自己的名义向另一家银行申请办理转按揭，将抵押在银行的房产证解押出来后去办过户。但由于转按揭手续非常麻烦，目前多数银行已经停办此项业务。为此，银行给出两种建议，其一即通过正常买卖流程过户，重新缴纳契税、评估担保费用；其二是到公证处办理房产公证后，一方继续使用原按揭人的银行卡缴纳贷款。一般采纳第二种方式的居民较多。
此外，一方当事人单方申请登记，可通过以下两种途径办理过户：一是若离婚协议上明确了房产归属和单方办理手续时,可以凭离婚协议书、离婚证、身份证及登记机构认为需要的其他证明材料等,单方办理归并手续；二是申请强制执行,凭协助执行通知书、离婚协议书、离婚证、登记申请书、身份证及房屋产权处复印房证存根,才可办理单方房屋归并手续。
3、是将离婚双方共同的按揭房过户给第三人

[律师回复] 对于按揭房夫妻更名需要什么手续这个问题，解答如下, 按揭房屋过户前必须付清银行贷款
根据我国《物权法》等法律的相关规定，房屋必须是在无法律纠纷、无规划拆迁、无按揭的情况下才能办理过户。因此，一般来讲，按揭房要过户必须先付清银行贷款。
1、 是将离婚双方共同拥有的按揭房过户给原夫妻其中一方
2、 是将离婚双方中的一方拥有的按揭房过户给另一方
如果是这种情况，则需要还清银行贷款。若暂时还不清贷款，离婚一方可以自己的名义向另一家银行申请办理转按揭，将抵押在银行的房产证解押出来后去办过户。但由于转按揭手续非常麻烦，目前多数银行已经停办此项业务。为此，银行给出两种建议，其一即通过正常买卖流程过户，重新缴纳契税、评估担保费用；其二是到公证处办理房产公证后，一方继续使用原按揭人的银行卡缴纳贷款。一般采纳第二种方式的居民较多。
此外，一方当事人单方申请登记，可通过以下两种途径办理过户：一是若离婚协议上明确了房产归属和单方办理手续时,可以凭离婚协议书、离婚证、身份证及登记机构认为需要的其他证明材料等,单方办理归并手续；二是申请强制执行,凭协助执行通知书、离婚协议书、离婚证、登记申请书、身份证及房屋产权处复印房证存根,才可办理单方房屋归并手续。
3、是将离婚双方共同的按揭房过户给第三人

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 夫妻离婚时如何分割按揭房产
一、婚前一方付首付购买，离婚时已经取得房产证的按揭房屋归属
(一)妻一方婚前以个人财产支付首付购买并按揭贷款，婚前办理了夫妻一方个人为所有权人的房产证，婚后双方共同还贷的，房屋应为婚前购买一方的个人财产。离婚时另一方无权要求分割。但对参与共同还贷的配偶一方，有权要求对方对其清偿的部分予以返还。
《婚姻法》明确规定结婚后夫妻的工资奖金为夫妻共同财产，所以不论是用一方的个人工资还是双方的工资，都属于共同还贷，除非一方能证明其所用还贷的款项为婚前个人财产。
(二)夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚后双方共同还贷，婚后取得房产证的按揭房屋的归属。律师认为，该房屋也应当属于个人婚前财产。归根结底，婚后能取得产权证书，是因为一方在婚前支付了首付款，即便婚后是共同还贷，一方在婚前支付的款项一般都高于婚后配偶支付的款项，将房屋认定为一方个人财产也更符合公平原则，可以避免出现一方完全没有出资却仅因结婚而成为房屋共有人的不公平现象。
二、一方婚前支付首付款，离婚时未取得所有权的按揭房屋归属
一方婚前支付首付款，婚后共同还贷的，该房屋应当为一方的个人财产，参与还贷的配偶一方，可以要求给与补偿。
三、婚后以共有财产购买，离婚时尚未取得所有权的房屋归属
根据《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释
(二)》第二十一条的规定，应根据实际情况判决房屋先由一方使用，在完全取得房屋的所有权后，双方有争议的可以向另行提讼。
四、离婚时按揭房屋增值所产生利益的归属问题
房屋增值部分，法律上称为“孳息”，法律对该孳息的归属没有明确的规定。处理这类问题时，先要明确该房屋的归属问题。如果该按揭房屋认定为一方的个人财产，那房屋产生的孳息就归其所有。如果被认定为夫妻共同财产，孳息应归双方共有，离婚时，另一方有权请求分割房屋增值所产生的孳息。

[律师回复] 对于房屋是否属于共同财产，以及如何进行分割，主要是会出现以下几种情况来判断和处理：
1、夫妻双方婚后出资购买的房屋，并取得房屋产权，因为房屋是在婚姻存续期间内取得，因此不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。
2、夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，该房屋是婚前财产。
3、夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，虽然房屋是一方婚前购得，但婚后共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为共同财产。
4、婚前双方出资购房，但婚前取得的房产证上只有一方的名字，对这种情况，如果不能证实自己有出资且不是赠与给另一方的前提下，只能是认定为房产证上的一方人的婚前个人财产。
《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
第十八条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用
（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
第十九条第一款规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。

[律师回复] 如果离婚后未办理房产过户手续，则原房产仍然登记在双方名下，则无房一方名下已经有一套住房，再购房属于第二套房。根据住房城乡建设部、央行、银监会三部门联合出台的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房[2010]83号）规定：为贯彻落实《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），规范商业性个人住房贷款中贷款申请人（以下简称借款人）第二套住房认定标准，现就有关事项通知如下：
一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会（首府）城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。
三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：
（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；
（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；
（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

[律师回复] 如果离婚后未办理房产过户手续，则原房产仍然登记在双方名下，则无房一方名下已经有一套住房，再购房属于第二套房。根据住房城乡建设部、央行、银监会三部门联合出台的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房[2010]83号）规定：为贯彻落实《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），规范商业性个人住房贷款中贷款申请人（以下简称借款人）第二套住房认定标准，现就有关事项通知如下：
一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会（首府）城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。
三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：
（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；
（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；
（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

[律师回复] 你好，房产证上写谁的名字分情况而定，不一定写谁的名字就是谁的。要根据具体的情况而定：
1、共有关系。
夫妻在婚姻关系存续期间所购得的房屋，如无特别约定，则该房屋为夫妻共有财产，此即所谓的法定夫妻共同财产推定制度。此时房屋所有权证上的名字不管是谁，效果都一样，即夫妻双方各有一半份额。
2、赠与关系。
父母或子女自愿将房屋赠送给子女或父母，属于家庭间的无偿财产转移，必须办理公证，并进行产权过户登记，否则不发生产权转移的法律效力。此时产权证上填写的人即为产权人。
3、继承关系。
根据我国《继承法》的有关规定，房屋继承从被继承人死亡的时间开始。
4、扶助关系。
在房改售房中，一些老人没有经济能力购买成本价房改房屋，其子女中有经济能力、愿资助者可在购房协议中加以注明，并经过公证证明该事实，这样有利于房屋产权将来的分配。如果不作记载，只能视为老人的产权，在老人逝世后只能按继承分配。

[律师回复] 一方婚前支付的款项为个人财产，婚后偿还的按揭贷款为夫妻共同财产，分割时应根据房屋的登记、交付、还贷等情况，区分处理：
(一)已办理产权登记的
1、登记在购买方名下的，分割给登记方所有，给对方予以经济补偿;
2、婚后登记在双方名下的，根据实际情况，依法进行分割。
(二)未办理产权登记的
1、房屋已交付的，明确占有、使用以及办理物权登记的权利人;
2、房屋未交付的，明确取得产权的期待权人。处理时应注意的问题：
(一)一般情况下，出资比例较大的一方或已进行产权预告登记的一方，取得房屋所有权或取得产权的期待权。
(二)房屋尚未偿还贷款的，取得房屋权利的一方一般应负担清偿贷款的义务。
(三)房屋价值由当事人协商确定，协商不成的，可委托鉴定。
(四)增值(贬值)部分的处理。增值(贬值)部分按购房总价的比例确定，属个人财产支付部分的增值(贬值)归个人享有(负担);属共同财产支付部分的增值(贬值)归双方享有(负担)。(参考依据：《物权法》第9条、17条，《婚姻法》第17条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释
(二)》第21条)相关法律知识：《中华人民共和国婚姻法》中有关内容的规定第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金
(二)生产、经营的收益
(三)知识产权的收益
(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外
(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
(一)一方的婚前财产
(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用
(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产
(四)一方专用的生活用品
(五)其他应当归一方的财产。第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。第二十条夫妻有互相扶养的义务。一方不履行扶养义务时，需要扶养的一方，有要求对方付给扶养费的权利。第二十一条父母对子女有抚养教育的义务;子女对父母有赡养扶助的义务。父母不履行抚养义务时，未成年的或不能生活的子女，有要求父母付给抚养费的权利。子女不履行赡养义务时，无劳动能力的或生活困难的父母，有要求子女付给赡养费的权利。禁止溺婴、弃婴和其他残害婴儿的行为。第二十二条子女可以随父姓，可以随母姓。第二十三条父母有保护和教育未成年子女的权利和义务。在未成年子女对国家、集体或他人造成损害时，父母有承担民事责任的义务。第二十四条夫妻有相互继承遗产的权利。父母和子女有相互继承遗产的权利。第二十五条非婚生子女享有与婚生子女同等的权利，任何人不得加以危害和歧视。不直接抚养非婚生子女的生父或生母，应当负担子女的生活费和教育费，直至子女能生活为止。第二十六条国家保护合法的收养关系。养父母和养子女间的权利和义务，适用本法对父母子女关系的有关规定。养子女和生父母间的权利和义务，因收养关系的成立而消除。第二十七条继父母与继子女间，不得虐待或歧视。继父或继母和受其抚养教育的继子女间的权利和义务，适用本法对父母子女关系的有关规定。第二十八条有负担能力的祖父母、外祖父母，对于父母已经死亡或父母无力抚养的未成年的孙子女、外孙子女，有抚养的义务。有负担能力的孙子女、外孙子女，对于子女已经死亡或子女无力赡养的祖父母、外祖父母，有赡养的义务。

[律师回复] 您好，针对您的夫妻共同的全款房要如何转按揭问题解答如下, 夫妻共同的全款房转按揭，如果是这种情况，则需要还清银行贷款。
按揭房屋过户前必须付清银行贷款。
根据我国《物权法》等法律的相关规定，房屋必须是在无法律纠纷、无规划拆迁、无按揭的情况下才能办理过户。因此，一般来讲，按揭房要过户必须先付清银行贷款。
若暂时还不清贷款，离婚一方可以自己的名义向另一家银行申请办理转按揭，将抵押在银行的房产证解押出来后去办过户。但由于转按揭手续非常麻烦，目前多数银行已经停办此项业务。为此，银行给出两种建议，其一即通过正常买卖流程过户，重新缴纳契税、评估担保费用；其二是到公证处办理房产公证后，一方继续使用原按揭人的银行卡缴纳贷款。一般采纳第二种方式的居民较多。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 夫妻离婚时如何分割按揭房产
一、婚前一方付首付购买，离婚时已经取得房产证的按揭房屋归属
(一)妻一方婚前以个人财产支付首付购买并按揭贷款，婚前办理了夫妻一方个人为所有权人的房产证，婚后双方共同还贷的，房屋应为婚前购买一方的个人财产。离婚时另一方无权要求分割。但对参与共同还贷的配偶一方，有权要求对方对其清偿的部分予以返还。
《婚姻法》明确规定结婚后夫妻的工资奖金为夫妻共同财产，所以不论是用一方的个人工资还是双方的工资，都属于共同还贷，除非一方能证明其所用还贷的款项为婚前个人财产。
(二)夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚后双方共同还贷，婚后取得房产证的按揭房屋的归属。律师认为，该房屋也应当属于个人婚前财产。归根结底，婚后能取得产权证书，是因为一方在婚前支付了首付款，即便婚后是共同还贷，一方在婚前支付的款项一般都高于婚后配偶支付的款项，将房屋认定为一方个人财产也更符合公平原则，可以避免出现一方完全没有出资却仅因结婚而成为房屋共有人的不公平现象。
二、一方婚前支付首付款，离婚时未取得所有权的按揭房屋归属
一方婚前支付首付款，婚后共同还贷的，该房屋应当为一方的个人财产，参与还贷的配偶一方，可以要求给与补偿。
三、婚后以共有财产购买，离婚时尚未取得所有权的房屋归属
根据《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释
(二)》第二十一条的规定，应根据实际情况判决房屋先由一方使用，在完全取得房屋的所有权后，双方有争议的可以向另行提讼。
四、离婚时按揭房屋增值所产生利益的归属问题
房屋增值部分，法律上称为“孳息”，法律对该孳息的归属没有明确的规定。处理这类问题时，先要明确该房屋的归属问题。如果该按揭房屋认定为一方的个人财产，那房屋产生的孳息就归其所有。如果被认定为夫妻共同财产，孳息应归双方共有，离婚时，另一方有权请求分割房屋增值所产生的孳息。