我国的土地使用权如何评估？

现阶段在我国，所有的土地都是实行的是土地国有制，那么在企业和个人申请使用权时，也是要先进行土地使用权的评估，那么土地使用权如何评估呢?按照规定会对评估土地进行产权的确认，如果在产权方面没有异议，将会根据土地所在地的自然条件和经济条件来制定最终的价格。

一、土地使用权的评估程序有哪些?

1、明确土地使用权评估的有关事项，包括委托方、评估目的、评估范围、基准日、评估时间要求等;?

2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表;?

3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等;?

4、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等?

5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等;?

6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平;?

7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况;?

8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价;

二、评估原则

1.合法公正的原则

土地评估机构是一种中介服务结构，具有相应的行业要求。由于其评估的结果将直接对当事人起到参照的作用，有时甚至成为确定土地使用权价格的最终依据。这就要求评估机构在评估工作中应当尽量客观公正，其评估的结果能够真实地反映土地使用权的价值。否则，土地使用权评估也就是丧失了其应有的意义，土地评估机构也就丧失了其存在的理由。为了保证评估结果的客观公正，土地使用权的价格评估工作，首先要遵循合法的原则，即必须遵循我国有关土地管理的法规和资产评估的法规的规定。其次要力求公正，做到符合客观实际，按照科学的估价标准、评估方法和程序来评估。目前土地评估大量存在的问题就是评估机构评估过程不客观，过于考虑当事人的主观意愿因素。

2.有利于开发利用的原则

土地使用权出让以及其出让前的评估工作，应当在服从城市规划的前提下，有利于扩大土地开发、利用的广度和提高土地开发、利用的强度，亦即土地使用权价格的评估工作要考虑到有利于土地的开发利用。

3.区别对待

土地使用权价格的评估，应按照不同区域以及各块土地的经济价值和效用的大小来确定。例如上海的土地在市区分为六块，郊区分为三块。因为土地使用权的价格是由多种因素决定的。土地是不动产，其价格当然与其所处的地理环境息息相关，位于不同地理位置的土地当然具有不同的价格。

4.最大使用效益的原则

同一块土地由于用途的不同而取得经济效益就会不同，因此应当在服从城市规划的前提下，选择取得“最大使用效益”的用途或者项目评估其出让价格。最大使用效益有时动态的、发展的，最大使用效益也不是一成不变的。这一项原则比较难掌握，要求评估机构有较丰富的经验，同时对于相关的信息业要有很好的了解。

企业和个人在向国家申请土地使用权时，对土地的使用价格和土地周边的配套设施都十分看重，所以土地使用权的评估工作变的尤为重要，同时也要让评估工作做到公平公正公开，确保每位公民的权益。