不办理房产证是否属于违约

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 一、什么是根本违约根本违约，是指合同一方当事人违反合同的行为，致使该合同的目的不能实现；根本违约的构成要件是一般违约的构成要件，加上因违约行为导致的合同目的不能实现，其法律效果是当一方根本违约时，另一方当事人可以解除合同并要求对方承担违约责任。 二、哪些情形属于根本违约 1、迟延履行场合迟延履行并非必然发生根本违约，但如果合同对履行期有明确的约定，而且履行期之约定在合同中显然处于重要地位时，则迟延履行通常会构成根本违约。对于并非特别强调履行期的合同，在迟延履行的情况下，只要迟延方当事人未在允许的额外期限届满前履行合同，亦可以此作为根本违约，非违约方当事人可解除合同。 2、履行不能场合依大陆法系传统见解，履行不能得分为原始不能与嗣后不能，区分当事人是否有可归责性而分别可能发生合同无效或债务不履行责任。在当事人具有可归责性的场合，具有可归责性的当事人要承担履行不能之责任，又由于履行不能已使合同的整个目的落空，这种违约行为无疑应作为根本违约，非违约方当事人自得解除合同。 3、不完全履行场合在不完全履行场合，通常债务人已履行给付义务，只不过是由于履行义务不完全，或者是由于附随义务的不履行而给债权人造成损害，此种场合通常是通过赔偿损失的方式解决：如果因违反附随义务而造成扩大的损害，即造成了债权人人身或其他财产（固有利益）的损害，则会发生违约责任与侵权责任竞合的问题，此时能否作为根本违约则是一个问题。笔者以为检验的标准仍然要看是否因此而使债权人的合同目的落空，无法简单地一概而论；在债权人合同目的落空场合，或者说危及作为合同关系之基础的信赖关系时，则应作为根本违约，允许债权人解除合同；否则即不能作为根本违约。 4、先期违约场合在先期违约场合，如债务人已先期明确表示届时不履行合同，此时即可以不待履行期的到来，以其拒绝履行作为根本违约，可以因此解除合同。如果债务人没有明示拒绝履行，但由于债务人的信用状况恶化而致履行不可期待，此时的合同目的也就无法期待能够实现，自然也应作为根本违约，允许债权人解除合同并请求损害赔偿。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、什么是违约行为违约行为，是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的行为。违约行为有以下特征：
1、从主体上看，违约行为人是合同关系中的当事人，即主体具有特定性。这一特点是由合同相对性理论决定的。根据合同相对性理论，只有合同当事人才有权向对方提出履行请求或承担某种义务，第三人如果实施了侵害债权的行为，虽然也发生不履行合同的后果，但第三人承担的是侵权责任而不是违约责任。
2、从前提上看，违约行为是以有效的合同关系的存在为前提的。没有有效的合同关系，就没有合同义务，也就不存在当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的问题。所以，只有有效的合同关系的存在，才有违约行为的存在和可能。
3、从性质上看，违约行为就是违反了合同义务。这些义务主要包括：当事人在合同中约定的义务；法律规定的义务；依据诚实信用原则而产生的其他义务，如注意义务、告知义务、照顾义务、忠实义务、说明义务等。
4、从后果上看，违约行为导致了对合同债权的侵害。债权是一种相对权，它的实现有赖于债务人切实、积极地履行合同义务，而违约行为导致债权人的债权无法实现或无法完全实现。
二、哪些行为属于违约行为根据合同法的规定，常见的违约行为有以下几种：
1、当事人由于自身的主观原因不按照合同约定的义务履行，即虽有履行义务的能力和条件，但却以种种理由拖延履行或拒绝履行，常见的现象有有货不交、拖欠货款、转移财产、赖账不还等。
2、当事人由于一些可以克服的客观条件的影响，没有如期实际履行合同，而是拖延履行或干脆不履行。如货源紧张造成迟延交货、资金周转不足造成逾期交货、“三角债”、连环合同形成的相互债务拖欠。
3、当事人履行的合同义务不符合合同的要求，履行标的不当。常见的有产品的品质出现问题，包括质量与要求不符、标准不符、产品有瑕疵等；交付的工程项目验收不合格，保管物损坏，代理权不明确出现滥用代理权等。

[律师回复] 一、没签商品房购买合同算谁违约商品房认购合同的关键是定金的问题，而定金的问题主要出在如果违约了定金如何处理。如果开发商和购房者按照认购合同的规定，进行了进一步的谈判，最终达成了房屋买卖合同，这时交的预约款抵作房价。如果认购合同中明确了你交给开发商的钱是定金，并且规了定金罚则。这个时候就适用定金罚则处理好了，没什么好说的。这个时候的关键就是判断双方是否违约，是谁违约了这主要有以下几种情况： 第一，如果认购合同的内容比较简单，并没有对房屋的价格、面积、朝向等具体状况做出约定，而把这些作为进一步磋商的前提。但在约定的时期内购房者又没有就商品房价格、面积和朝向等具体条件与开发商达或一致，从而未能签订购房合同。此时双方都不存在违约的问题，因为双方按照合同的约定进行了积极的磋商，至于购房合同没有达成，是因为双方未能就合同的内容达成一致意见，那不是认购合同规定的义务。因此，开发商应当将定金返还给购房者。 第二，与前一种情况正好相反，如果认购合同已经对将来要签订的购旁合同的条件做了明确的规定，而购房者不同意依认购合同的条件去签汀购房合同，则购房人应承担认购合同的违约责任，开发商有权拒绝向购芳者返还定金。 第三，如果开发商在签订购房合同时，提出了与认购合同约定不同的条件而导致购房合同无法达成一致，合同没有签订的，开发商应承担违约责任，向购房者双倍返还定金。以上三种情况说的是双方都就购房合同的达成进行了磋商谈判的情形，如果开发商或购房者无正当理由没有进行谈判或是虽然进行了名义上的谈判却只是恶意磋商，致使购房合同没有达成的，无正当理由不履行谈判义务或者恶意履行谈判义务的一方就要适用定金罚则了。 二、开发商逾期交房是否属违约房产销售合同一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”这样的表述。这项约定条款是否合理，其附带注解是否明确，这一点购房人一般很容易忽略或不知其到底是何种含义。本法所称的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。房产买卖合同中设定有关“不可抗力”的约定应该说是正确的。但实际在房产交易中，现在有一些开发商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的合同对“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗拒的自然灾害和其他事故，及售房方所不能控制的其他原因造成交房延期的，销售方不承担责任。这样的约定显然是卖方对自己的免责范围规定得过于宽松，是违背法律原则的。售房方不能把开发商因自己的过错如对市场判断不准确、投资失误、项目设计失误，修改方案延误工期、资金不到位等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。不动产中的房地产所具有的高价值性，要求合同双方遵守诚实守信原则进行交易。而现实中房地产开发企业由于其自身的特点，使得公众在遇到购房问题时陷入被动的境地，比如不签订购房合同或者是约定交房时间时对不可抗力进行约定而免除将来自己的违约责任，而这些不利于对购房者的保护，可购房者也不易发现。所以，为了更好的保护自己的利益，购房者最好请专业律师陪同购房，也可以避免将来发生纠纷。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 一、什么是根本违约根本违约，是指合同一方当事人违反合同的行为，致使该合同的目的不能实现；根本违约的构成要件是一般违约的构成要件，加上因违约行为导致的合同目的不能实现，其法律效果是当一方根本违约时，另一方当事人可以解除合同并要求对方承担违约责任。 二、哪些情形属于根本违约 1、迟延履行场合迟延履行并非必然发生根本违约，但如果合同对履行期有明确的约定，而且履行期之约定在合同中显然处于重要地位时，则迟延履行通常会构成根本违约。对于并非特别强调履行期的合同，在迟延履行的情况下，只要迟延方当事人未在允许的额外期限届满前履行合同，亦可以此作为根本违约，非违约方当事人可解除合同。 2、履行不能场合依大陆法系传统见解，履行不能得分为原始不能与嗣后不能，区分当事人是否有可归责性而分别可能发生合同无效或债务不履行责任。在当事人具有可归责性的场合，具有可归责性的当事人要承担履行不能之责任，又由于履行不能已使合同的整个目的落空，这种违约行为无疑应作为根本违约，非违约方当事人自得解除合同。 3、不完全履行场合在不完全履行场合，通常债务人已履行给付义务，只不过是由于履行义务不完全，或者是由于附随义务的不履行而给债权人造成损害，此种场合通常是通过赔偿损失的方式解决：如果因违反附随义务而造成扩大的损害，即造成了债权人人身或其他财产（固有利益）的损害，则会发生违约责任与侵权责任竞合的问题，此时能否作为根本违约则是一个问题。笔者以为检验的标准仍然要看是否因此而使债权人的合同目的落空，无法简单地一概而论；在债权人合同目的落空场合，或者说危及作为合同关系之基础的信赖关系时，则应作为根本违约，允许债权人解除合同；否则即不能作为根本违约。 4、先期违约场合在先期违约场合，如债务人已先期明确表示届时不履行合同，此时即可以不待履行期的到来，以其拒绝履行作为根本违约，可以因此解除合同。如果债务人没有明示拒绝履行，但由于债务人的信用状况恶化而致履行不可期待，此时的合同目的也就无法期待能够实现，自然也应作为根本违约，允许债权人解除合同并请求损害赔偿。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 哪些情形属于根本违约 一、哪些情形属于根本违约 具体情形如下所述： 1、迟延履行场合 迟延履行并非必然发生根本违约，但如果合同对履行期有明确的约定，而且履行期之约定在合同中显然处于重要地位时，则迟延履行通常会构成根本违约。对于并非特别强调履行期的合同，在迟延履行的情况下，只要迟延方当事人未在允许的额外期限届满前履行合同，亦可以此作为根本违约，非违约方当事人可解除合同。 2、履行不能场合 依大陆法系传统见解，履行不能得分为原始不能与嗣后不能，区分当事人是否有可归责性而分别可能发生合同无效或债务不履行责任。在当事人具有可归责性的场合，具有可归责性的当事人要承担履行不能之责任，又由于履行不能已使合同的整个目的落空，这种违约行为无疑应作为根本违约，非违约方当事人自得解除合同。 3、不完全履行场合 在不完全履行场合，通常债务人已履行给付义务，只不过是由于履行义务不完全，或者是由于附随义务的不履行而给债权人造成损害，此种场合通常是通过赔偿损失的方式解决：如果因违反附随义务而造成扩大的损害，即造成了债权人人身或其他财产(固有利益)的损害，则会发生违约责任与侵权责任竞合的问题，此时能否作为根本违约则是一个问题。笔者以为检验的标准仍然要看是否因此而使债权人的合同目的落空，无法简单地一概而论;在债权人合同目的落空场合，或者说危及作为合同关系之基础的信赖关系时，则应作为根本违约，允许债权人解除合同;否则即不能作为根本违约。 4、先期违约场合 在先期违约场合，如债务人已先期明确表示届时不履行合同，此时即可以不待履行期的到来，以其拒绝履行作为根本违约，可以因此解除合同。如果债务人没有明示拒绝履行，但由于债务人的信用状况恶化而致履行不可期待，此时的合同目的也就无法期待能够实现，自然也应作为根本违约，允许债权人解除合同并请求损害赔偿。 二、根本违约是指什么 根本违约，是指合同一方当事人违反合同的行为，致使该合同的目的不能实现;根本违约的构成要件是一般违约的构成要件，加上因违约行为导致的合同目的不能实现，其法律效果是当一方根本违约时，另一方当事人可以解除合同并要求对方承担违约责任。

[律师回复] 你好！请问具体什么合同呢？

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 哪些情形属于根本违约
一、哪些情形属于根本违约
具体情形如下所述：
1、迟延履行场合
迟延履行并非必然发生根本违约，但如果合同对履行期有明确的约定，而且履行期之约定在合同中显然处于重要地位时，则迟延履行通常会构成根本违约。对于并非特别强调履行期的合同，在迟延履行的情况下，只要迟延方当事人未在允许的额外期限届满前履行合同，亦可以此作为根本违约，非违约方当事人可解除合同。
2、履行不能场合
依大陆法系传统见解，履行不能得分为原始不能与嗣后不能，区分当事人是否有可归责性而分别可能发生合同无效或债务不履行责任。在当事人具有可归责性的场合，具有可归责性的当事人要承担履行不能之责任，又由于履行不能已使合同的整个目的落空，这种违约行为无疑应作为根本违约，非违约方当事人自得解除合同。
3、不完全履行场合
在不完全履行场合，通常债务人已履行给付义务，只不过是由于履行义务不完全，或者是由于附随义务的不履行而给债权人造成损害，此种场合通常是通过赔偿损失的方式解决：如果因违反附随义务而造成扩大的损害，即造成了债权人人身或其他财产(固有利益)的损害，则会发生违约责任与侵权责任竞合的问题，此时能否作为根本违约则是一个问题。笔者以为检验的标准仍然要看是否因此而使债权人的合同目的落空，无法简单地一概而论;在债权人合同目的落空场合，或者说危及作为合同关系之基础的信赖关系时，则应作为根本违约，允许债权人解除合同;否则即不能作为根本违约。
4、先期违约场合
在先期违约场合，如债务人已先期明确表示届时不履行合同，此时即可以不待履行期的到来，以其拒绝履行作为根本违约，可以因此解除合同。如果债务人没有明示拒绝履行，但由于债务人的信用状况恶化而致履行不可期待，此时的合同目的也就无法期待能够实现，自然也应作为根本违约，允许债权人解除合同并请求损害赔偿。
二、根本违约是指什么
根本违约，是指合同一方当事人违反合同的行为，致使该合同的目的不能实现;根本违约的构成要件是一般违约的构成要件，加上因违约行为导致的合同目的不能实现，其法律效果是当一方根本违约时，另一方当事人可以解除合同并要求对方承担违约责任。

[律师回复] 对于违约责任属于什么义务这个问题，解答如下, 作为保障债权实现及债务履行重要措施的违约责任制度与合同债务联系密切。一方面，违约责任是债务不履行所导致的结果，是以债务存在为前提的另一方面，违约责任是在债务人不履行债务时，国家强制债务人履行债务和承担责任的法律表现。因此，违约责任和合同债务的关系可以归结为：债务是责任发生的前提，责任是债务不履行的结果。
所谓先合同义务，是指在订立合同过程中，合同成立之前所发生的，应由合同双方当事人各自承担的法律义务。它是建立在民法诚实信用、公平原则基础上的一项法律义务，是诚实信用、公平原则的具体化。它主要包括合同当事人之间的互相保护、通知、保密、协作及诈欺禁止等义务。
与其他的法律责任相比，违约责任具有以下特点：
(1)民事责任包括违约责任和侵权责任，因此，违约责任是民事责任的一种，不同于行政责任和刑事责任。
(2)违约责任是当事人不履行债务所导致的结果。构成违约，必须存在有效成立的合同关系，而且存在债务人不履行债务的事实。因此，违反合同义务是违约责任与侵权责任相区别的重要特点。
(3)违约责任具有相对性。违约责任只能发生在特定的合同当事人之间，只有守约方才能基于合同向违约方提出请求或提讼，与合同无关的第三人不能依据合同对违约方提出请求或诉讼。
(4)当事人可以预先约定违约责任。当事人根据合同自由原则，在法律规定的范围内，对违约责任预先约定。例如预先约定违约金的数额幅度，预先约定损害赔偿额的计算方法，预先设定免责条款等。当然，当事人对违约责任的预先约定必须公正合理，否则将会被宣告无效或被撤销。
(5)违约责任具有惩罚性和补偿性双重属性。违约责任具有惩罚性毋庸置疑，法律通过对违约方的制裁促使债务人履行债务，同时也可以起到预防或减少违约现象发生的作用。另一方面，根据平等、等价有偿的原则，违约责任以损害赔偿作为违约责任的主要方式，具有较强的补偿性。根据违约责任的补偿性，一方在违约后，所承担的赔偿责任应相当于另一方因此而受到的损失。
根据《合同法》第107条之规定，违约方承担的违约责任包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等形式。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 哪些情形属于根本违约
一、哪些情形属于根本违约
具体情形如下所述：
1、迟延履行场合
迟延履行并非必然发生根本违约，但如果合同对履行期有明确的约定，而且履行期之约定在合同中显然处于重要地位时，则迟延履行通常会构成根本违约。对于并非特别强调履行期的合同，在迟延履行的情况下，只要迟延方当事人未在允许的额外期限届满前履行合同，亦可以此作为根本违约，非违约方当事人可解除合同。
2、履行不能场合
依大陆法系传统见解，履行不能得分为原始不能与嗣后不能，区分当事人是否有可归责性而分别可能发生合同无效或债务不履行责任。在当事人具有可归责性的场合，具有可归责性的当事人要承担履行不能之责任，又由于履行不能已使合同的整个目的落空，这种违约行为无疑应作为根本违约，非违约方当事人自得解除合同。
3、不完全履行场合
在不完全履行场合，通常债务人已履行给付义务，只不过是由于履行义务不完全，或者是由于附随义务的不履行而给债权人造成损害，此种场合通常是通过赔偿损失的方式解决：如果因违反附随义务而造成扩大的损害，即造成了债权人人身或其他财产(固有利益)的损害，则会发生违约责任与侵权责任竞合的问题，此时能否作为根本违约则是一个问题。笔者以为检验的标准仍然要看是否因此而使债权人的合同目的落空，无法简单地一概而论;在债权人合同目的落空场合，或者说危及作为合同关系之基础的信赖关系时，则应作为根本违约，允许债权人解除合同;否则即不能作为根本违约。
4、先期违约场合
在先期违约场合，如债务人已先期明确表示届时不履行合同，此时即可以不待履行期的到来，以其拒绝履行作为根本违约，可以因此解除合同。如果债务人没有明示拒绝履行，但由于债务人的信用状况恶化而致履行不可期待，此时的合同目的也就无法期待能够实现，自然也应作为根本违约，允许债权人解除合同并请求损害赔偿。
二、根本违约是指什么
根本违约，是指合同一方当事人违反合同的行为，致使该合同的目的不能实现;根本违约的构成要件是一般违约的构成要件，加上因违约行为导致的合同目的不能实现，其法律效果是当一方根本违约时，另一方当事人可以解除合同并要求对方承担违约责任。

[律师回复] 合同如何约定

[律师回复] 在两个使用许可人均未进行备案的情况下，如果在先的独占使用许可权人对在后的善意第三人提起侵权之诉，其停止侵权并赔偿损失的诉请能否得到支持?有观点认为，如果就同一商标的使用权主张权利而引起冲突，在先获取的使用权应优于在后获取的使用权。因为在先权利的产生无任何瑕疵(双方在缔结许可合同时均无过错)。而在后权利的产生，则基于商标权人的过错(即其违反对在先独占被许可方的承诺，并对在后独占被许可方隐瞒了在先合同事实)，本身即存在瑕疵。一个无瑕疵的民事权利与一个有瑕疵的民事权利发生冲突，自然前者应优于后者。至于在后被许可人的责任承担，有的认为在后被许可人仅承担停止侵权的民事责任，有的认为可以判令其承担赔偿损失的民事责任。另有观点认为，在此情况下，第一和第二被许可人商标使用许可合同均受法律保护

[律师回复] 您好，关于租金补交属于合同违约吗?这个问题，我的解答如下, 租金补交不属于合同违约。合同违约是指违反合同债务的行为，亦称为合同债务不履行。这里的合同债务，既包括当事人在合同中约定的义务，又包括法律直接规定的义务，还包括根据法律原则和精神的要求，当事人所必须遵守的义务。仅指违反合同债务这一客观事实，不包括当事人及有关第三人的主观过错。各个国家合同法对违约行为形态的划分都是不一样的。一方当事人有履行能力而无正当理由拒绝履行合同全部义务的行为。（
1）债权人可依法解除合同，请求赔偿损失；（
2）债务人拒绝履行的意思表示做出后，非经债权人同意原则上不得随意撤回，否则，债权人有权以对方违约致债务履行已成为不必要为由而拒绝受领，并可请求支付违约金或赔偿损失；（
3）在双务合同中，债务人因此而丧失同时履行抗辩权，债权人有生履行义务的据此可拒绝履行；（
4）债务履行有担保的，债权人可请求担保人履行担保义务。在物权担保中，债权人可依法行使担使物权，以满足债权的实现；（
5）债权人认为需要履行的，可依法请求强制履行，但不得违反《合同法》第110条的规定，并可请求债务人支付违约金或赔偿损失。

[律师回复] 您好，关于租金补交属于合同违约吗?这个问题，我的解答如下, 租金补交不属于合同违约。合同违约是指违反合同债务的行为，亦称为合同债务不履行。这里的合同债务，既包括当事人在合同中约定的义务，又包括法律直接规定的义务，还包括根据法律原则和精神的要求，当事人所必须遵守的义务。仅指违反合同债务这一客观事实，不包括当事人及有关第三人的主观过错。各个国家合同法对违约行为形态的划分都是不一样的。一方当事人有履行能力而无正当理由拒绝履行合同全部义务的行为。（
1）债权人可依法解除合同，请求赔偿损失；（
2）债务人拒绝履行的意思表示做出后，非经债权人同意原则上不得随意撤回，否则，债权人有权以对方违约致债务履行已成为不必要为由而拒绝受领，并可请求支付违约金或赔偿损失；（
3）在双务合同中，债务人因此而丧失同时履行抗辩权，债权人有生履行义务的据此可拒绝履行；（
4）债务履行有担保的，债权人可请求担保人履行担保义务。在物权担保中，债权人可依法行使担使物权，以满足债权的实现；（
5）债权人认为需要履行的，可依法请求强制履行，但不得违反《合同法》第110条的规定，并可请求债务人支付违约金或赔偿损失。

[律师回复] 合同违约不一定属于财产案件，只有涉及财产的才是财产案件。合同纠纷是属于民事案件，一般是由合同当事人因财产关系或者人身关系问题产生的纠纷。所以，只有涉及财产关系时才是财产案件。

[律师回复] 既然违约了就要承担违约责任，根据双方合同对违约责任的约定处理。如果约定的违约金过高，可以请求降低

[律师回复] 您好，关于未支付定金属于违约行为吗这个问题，我的解答如下, 未支付定金属于违约行为吗
7月9日李某(乙方)与王某(甲方)经某公司居间介绍签订《房地产买卖合同》一份，双方约定王某将其商品房一套转让给李某。该合同第三条约定：
⑴李某在在签约后一日内向王某支付定金20200元整;⑵王某在收到李某支付的定金后15日内向贷款银行申请提前还贷手续。9月21日双方签订《补充协议》约定：⑴该房屋成交总价为754000元整;
⑵该房屋交接时间为10月8日，每延迟1日，则需向乙方支付滞纳金200元;
⑶王某于签约之日起积极办理提前还贷手续及后续相关签约手续。
合同订立后，李某于当天向王某支付了定金20200元。王某积极办理各项手续，但一直没有办理完成提前还贷手续，且未拿到房产证，致使双方无法按照合同约定日期办理房屋过户手续。10月8日双方交付房屋后，李某承诺再支付20200元定金，但实际并未支付。10月8日王某向李某交付了房屋，李某更换了房屋门锁，但王某仍未办理提前还贷手续。11月1日王某撬开涉案房屋并重新挂牌出售，李某遂诉至请求王某双倍返还定金共计40000元整。
判决：不属于违约
经审理认为，李某、王某签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》系双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。李某按照约定向王某支付20200元定金。如果支付定金的一方不履行约定义务，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定义务，应当双倍返还定金。王某未按约办理完成提前还贷手续，已构成违约。11月1日王某将已经交付的房屋重新挂牌出售，其行为已导致双方《房地产买卖合同》无法继续履行。故王某作为违约方应当双倍返还定金共计40000元。王某辩称10月8日双方交付房屋后，李某承诺再支付20200元定金，但实际并未支付构成违约一节，因定金合同属于实践合同，李某未支付定金的行为导致该定金合同并未成立，即李某不存在违约行为。
律师说法：属于违约行为吗
《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”
本案中，李某、王某签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，依法成立的合同受法律保护，当事人应按照合同约定履行各自义务。现王某未按时完成提前还贷手续，属于违约行为，李某有权要求王某承担应当双倍返还定金的违约责任。关于李某承诺支付定金但实际并未支付是否构成违约，定金合同系实践合同，以定金的交付为该合同的成立要件，由于李某未支付定金，该定金合同并未成立，因此不属于违约行为。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 哪些情形属于根本违约 一、哪些情形属于根本违约 具体情形如下所述： 1、迟延履行场合 迟延履行并非必然发生根本违约，但如果合同对履行期有明确的约定，而且履行期之约定在合同中显然处于重要地位时，则迟延履行通常会构成根本违约。对于并非特别强调履行期的合同，在迟延履行的情况下，只要迟延方当事人未在允许的额外期限届满前履行合同，亦可以此作为根本违约，非违约方当事人可解除合同。 2、履行不能场合 依大陆法系传统见解，履行不能得分为原始不能与嗣后不能，区分当事人是否有可归责性而分别可能发生合同无效或债务不履行责任。在当事人具有可归责性的场合，具有可归责性的当事人要承担履行不能之责任，又由于履行不能已使合同的整个目的落空，这种违约行为无疑应作为根本违约，非违约方当事人自得解除合同。 3、不完全履行场合 在不完全履行场合，通常债务人已履行给付义务，只不过是由于履行义务不完全，或者是由于附随义务的不履行而给债权人造成损害，此种场合通常是通过赔偿损失的方式解决：如果因违反附随义务而造成扩大的损害，即造成了债权人人身或其他财产(固有利益)的损害，则会发生违约责任与侵权责任竞合的问题，此时能否作为根本违约则是一个问题。笔者以为检验的标准仍然要看是否因此而使债权人的合同目的落空，无法简单地一概而论;在债权人合同目的落空场合，或者说危及作为合同关系之基础的信赖关系时，则应作为根本违约，允许债权人解除合同;否则即不能作为根本违约。 4、先期违约场合 在先期违约场合，如债务人已先期明确表示届时不履行合同，此时即可以不待履行期的到来，以其拒绝履行作为根本违约，可以因此解除合同。如果债务人没有明示拒绝履行，但由于债务人的信用状况恶化而致履行不可期待，此时的合同目的也就无法期待能够实现，自然也应作为根本违约，允许债权人解除合同并请求损害赔偿。 二、根本违约是指什么 根本违约，是指合同一方当事人违反合同的行为，致使该合同的目的不能实现;根本违约的构成要件是一般违约的构成要件，加上因违约行为导致的合同目的不能实现，其法律效果是当一方根本违约时，另一方当事人可以解除合同并要求对方承担违约责任。

[律师回复] 不正常的违约金，可以变更。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、过错责任 　　过错责任亦称“过失责任”。“无过错责任”的对称。民事责任制度的一般原则。行为人只对其主观上有过错的不履行义务的违法行为承担民事责任；若主观上并无过错，即使行为已致人损害且具有违法性，亦不负民事责任。行为人主观上的过错，包括故意或过失两种状况。行为人预见到自己行为的违法损害后果，但仍然希望或听任其发生的心理状态，为故意；　行为人对其行为后果应该预见而没有预见到，或虽预见到了但自信可以避免的心理状态，为过失。判断行为人是否应该预见，应在普通人的一般认识水平上，结合行为人本身的具体情况以及行为时的具体环境予以确定。民事责任中，一般不问行为人主观上为故意还是过失，均应对其行为的后果负责；　但在数人共同过错致人损害，或行为人与受害人都有过错时，过错程度的不同，是分担民事责任大小的依据。 　　 二、无过错责任 　　无过错责任又称“无过失责任”。法律责任的一种。行为人对自己的行为及其所造成的损害在主观上没有过错（故意或过失）的情况下所应当承担的法律责任。伴随近代科学技术和工业大生产的发展而产生。随着社会化大生产的迅速发展，危险增加，事故和公害增多，而要证明侵害人有过错往往有困难，尤其是大型危险性工业的兴起，随时可能给他人造成损害。为了保障社会安全和人体健康，约束和预防事故的发生，世界各国陆续在民事立法、经济立法和行政立法中规定了无过错责任原则。

[律师回复] 违约金不可以超过合同金额的百分之三十，利息百分之二十四会受到法律保护