购房合同有哪些陷阱 如何防范购房合同陷阱

最新修订 | 2024-03-02
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卞晓飞律师
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专家导读 购房合同中可能出现的陷阱比较多,但是常见的主要就是三种,具体包括别商品房认购书套牢陷阱、定金陷阱以及“没收”条款陷阱。要想签订的购房合同可以更好的维护自身利益,那么最好事先就是有意识的采取措施来防范这些可能出现的陷阱。

购房合同有哪些陷阱 如何防范购房合同陷阱

一、购房合同有哪些陷阱

1、别被《商品房认购书》套牢

无论房子是大是小、地理位置如何、价位如何,购房者在购房过程中,都必然会遇到这样的情况:当购房者根据楼盘宣传或广告前往看房的时候,售楼人员会立即带着购房者看沙盘、看户型图、参观样板房,随即指着沙盘对楼盘美好的未来进行描述。

在正式签订商品房买卖合同之前,先签个《商品房认购书》,交点定金,把房子给定下来,开发商已经轻而易举地把购房者的钱套在囊中。当发现这个楼盘实在不适合等情况的时候,销售人员会说:由于购房者没有签订商品房买卖合同,根据《商品房认购书》的约定,购房者已经违约了,根据法律规定,当初购房者交的“定金”不予返还。

2、定金陷阱

导致购房者被套牢的原因主要是由于“定金罚则”的存在:根据《民法通则》和《合同法》的规定,当事人可以约定以交付定金作为订立合同的担保,如果给付定金的一方拒绝订立合同,无权要求返还定金;如果收受定金的一方拒绝订立合同,应当双倍返还定金。

3、“没收”条款陷阱

尽管在《商品房认购书》中约定的是“担保金”、“保证金”、“订约金”、“押金”、“订金”、“诚意金”或是“预订款”等概念,没有约定“定金”,一旦开发商加人了“如果购房人在签订商品房认购书之后巧日内不能签订《商品房买卖合同》的,所收诚意金(或者是其他的各种金)不予退还”一类的条款,购房者所缴纳的钱款同样难以取回。 该类条款,可以称之为“没收条款”,已经成为《商品房认购书》套牢购房者在定金之外的第二大利器。

二、如何防范购房合同陷阱

为避免购房人吃亏上当,在此提出防止陷阱的几点对策如下:

第一,要有强烈的法律意识。

对于购房人来说,挑选所购房屋的位置、压低价格固然重要,但我们认为更重要的是要时刻警觉。要看到在尚不规范的房地产市场中,陷阱无处不在。因此,学习了解有关法律、法规,向专业人士(特别是专业的房产律师)咨询、了解有关购房方面的法律规定、知识是十分必要的,惟有此,才有可能较好地维护自己的合法权益。

第二,要充分行使法律赋予的权利,在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。

平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中,开发商处在强势地位,与购房者之间信息极不对称,存在种种开发商以强凌弱、做霸王买卖的现象。为此,消费者要摆正心态,不畏强权,购房时要把问题搞清、搞细,对合同条款有异议、约定不明确、不满意的,就坚决不签,坚决不买;该坚持的原则就一定要坚持,不要图一时之快,随便妥协,从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。

第三,要认真签约,保留好证据

在购房过程中,不要轻信开发商(售楼人员)的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款,把相关问题问清楚、搞清楚;您希望得到的一切承诺,和双方业已形成的协议内容,务必以书面形式记录下来,以免日后空口无凭。收楼时和入住后,一旦发现问题,应保存好各种证据,必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据,以证明侵权事实的存在。

房屋买卖不同于一般消费,涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域,有关法律法规比较复杂。购房人即使经多方考察,一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在。因此,如果发生了对您不利的事情,或者您预料到风险可能到来时,为有效地维护自己的正当权益,就应及时和该领域专业人士、专业房产律师取得联系,以求得帮助。

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有哪些常见的劳动合同陷阱,订立合同时怎么防范陷阱?
[律师回复]
一、有哪些常见的劳动合同陷阱常见的合同陷阱有以下几种:口头合同。一些用人单位与求职者就责、权、利达成口头约定,并不签订书面正式文本。一些涉世未深的大学毕业生极易相信那些冠冕堂皇的许诺,以为对方许诺的东西就是真能得到的东西,宁可相信“君子一言,驷马难追”,也不愿怀疑对方的诚意。可是,这种口头合同是最靠不住的,因为并不是人人都是君子,如果碰上对方是小人,那些许诺就会变成五颜六色的肥皂泡。格式合同。一些用人单位按国家有关法律和劳动部门制定的合同示范文本事先打好聘用合同,表面看起来,这种合同似乎无可挑剔,可是具体条款却表述含糊,甚至可以有几种解释。一旦发生纠纷,招聘方总会振振有词地拿出这种所谓规范式的合同来为自己辩护,
最后吃亏的还是应聘者。单方合同。一些企业利用应聘者求职心切的心理,只约定应聘方有哪些义务,如,遵守企业的各项规章制度,若有违反要承担怎样的责任;毁约要交纳违约金等等,而合同上关于应聘者的权利几乎一字不提。这是最典型的不平等合同,如果接受这样的合同,无疑是将自己送上砧板,任人宰割。生死合同。一些危险性行业的用人单位为逃避该承担的责任,常常在签订合同时,要求应聘方接受合同中的“生死协议”,即一旦发生意外事故,企业不承担任何责任。有的求职者为了得到工作,违心地签了合同,却不知这样做的结果也许是用人单位更无视劳动者的安全,如果真的发生了意外,也许连讨个说法的机会也没有。两张皮合同。有些用人单位慑于劳动主管部门的监督,往往与应聘方签订两份合同。一份合同用来应付劳动部门的检查,另一份合同才是双方真正履行的合同。用来应付检查的合同常常是用人单位一手炮制的,连签名也是假冒的,应聘者不但见不到这份合同,甚至不知道有这份合同的存在。而双方真正履行的那份合同,是不能暴露在阳光下的,因为那份真合同一定是只利于用人单位的不平等合同。合同是维护自己权利的武器,失去了这个武器,不但会失去自己的尊严,同时也会失去本应该得到的利益。签合同时,一定要睁大眼睛。
二、订立合同时怎么防范陷阱合同签订是一种重要的民事法律行为,需符合法律行为的一系列原则,以避免当事人恶意制造合同陷阱,所以在签订合同时一定要符合:合法原则,意思表示真实原则,平等协商原则,等价有偿原则,诚实信用原则。
1、对合同当事人主体资格的审查《合同法》第二条规定:本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其它组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。可见,只有自然人、法人、其它组织,才有资格成为合同的当事人,即具有签订合同的主体资格。而作为合同主体的这几类民事主体的权利能力和行为能力又各自有差别,因此,必须根据其不同情况,做出具体审查。审查的主要内容包括:企业法人必须以法定程序设立,有必要的财产或经费,有自己的名称、组织机构和场所,能承担民事责任等。
2、对签约人员的资格审查审查的主要内容包括:对法定代表人的审查,
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3、对合同当事人履约能力的审查审查的主要内容包括:财产状况的审查,供货能力的审查,人员、技术及设备条件的审查,履行信用的审查等。
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两张皮合同。有些用人单位慑于劳动主管部门的监督,往往与应聘方签订两份合同。一份合同用来应付劳动部门的检查,另一份合同才是双方真正履行的合同。用来应付检查的合同常常是用人单位一手炮制的,连签名也是假冒的,应聘者不但见不到这份合同,甚至不知道有这份合同的存在。而双方真正履行的那份合同,是不能暴露在阳光下的,因为那份真合同一定是只利于用人单位的不平等合同。
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2.看看所选购的写字楼是否已被抵押、查封,若是由房产中介公司代理销售的,要先了解该公司是否具有房产中介资质等;
3.建议到现场查验写字楼质量。
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3.写字楼价款的计算;
4.签署契约的时限规定,看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。
第四步,写字楼付款是要注意的问题。不要将写字楼款项直接交给开发商,建议将房款支付到预售许可证指定的银行监控账户上,可采取一次性或分期付款。
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1.检查验收该写字楼建设项目交付使用的证件是否齐备,查看是否具有交楼书、质量保证书和使用说明书;
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第六步,收房时的注意事项。收房后及时办理房产证,避免房产纠纷。以上就是好租小编为您总结的写字楼交易注意事项的一些简单分析,仅供参考。
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二:双方违约责任不对等多数合同对消费者违约责任规定得明确具体,而对自身的违约责任要么完全免除,要么变换字眼降低要求。如某合同规定:“买方在接到卖方提车通知后七日内须与卖方办理交接手续,逾期不办,其预付款作为违约金没收,并且卖方有权将该车另行销售。”又如,“本协议生效后,如因厂家原因导致甲方无法按时交付车辆的,则乙方有权选择解除合同,双方互不承担任何违约责任。”类似条款中,经营者不仅免除自身违约责任,同时也将应当由经营者承担的经营风险转嫁到消费者身上,加重消费者责任。更重要的是,预付款不同于定金,经营者通过格式条款约定逾期交接没收预付款,没有法律根据。陷阱
三:交车质量有问题“只修不赔”多数合同中,对消费者购后的新车出现的质量问题,规定“只修不赔”。如某合同规定:“车辆在质量保证期内发生属于生产厂家责任的质量问题时,乙方在规定的索赔期限内通知甲方,甲方协助乙方办理索赔事宜。对于索赔的利益、费用和结果由乙方承担”。“只修不赔”,是汽车维修行业内一种比较典型的免除自己责任、加重消费者义务的不合理约定,不符合《消费者权益保护法》第十一条、二十四条及《合同法》、《民法通则》相关规定。陷阱
四:设置汽车所有权转移的“双保险”条件有的合同规定:“标的物的所有权买受人付清全部车款时起转移”,而购买人没有付清车款的则所有权归卖方。此类条款约定“标的物的所有权买受人付清全部车款时起转移”,系卖方设置的免责条款,提前转移物权,意味着提前转移了风险,实质是卖方在消费者付清全部车款时就将风险转移给了消费者,从而推卸自己的风险承担责任。陷阱
五:擅自扩大“不可抗力”的范围不少汽车经销商通过格式条款、扩大“不可抗力”的范畴,把一些生产厂家或经销者自身责任造成违约的因素,也列入不可抗力的因素。如某合同规定“因不可抗力因素(国家进口汽车政策改变、船务、报关、天气、天灾等)造成的延期交车,可免除卖方责任,但卖方必须及时通知买方协商解决”;或者规定:“因船务、报关、途中运输等人力不可抗拒因素,造成的延期交车,甲方不承担违约责任。”其实,所谓“不可抗力”,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。以上条款中,经销商把厂家原因、船务运输等不属于不可抗力的因素均列入“不可抗力”范畴,对不可抗力作扩大化解释,免除了经营者应承担的违约责任,不符合《合同法》第一○七条、第一一七条的规定。陷阱
六:车价特别约定,加大消费者风险不少合同规定:“若遇生产厂家调整产品配置及价格,则按提车时的新的配置和价格执行”;或规定:“在提车时如遇相关国家政策调整(如高消费税)或因汇率变化,影响交付价格时,甲方调整销售价格额度以当时厂方指导价格调整额度为准”等。此类条款对于汽车价格的变化作出特别约定,使消费者的购车价格处于不确定状态。当汽车价格行情上涨时,以厂家调整价格为由涨价;当汽车价格行情下跌时,则按原价销售。消费者承担了政府调税、厂家调价的风险,不符合《合同法》第五条、第三十九条规定,也排除了消费者依法变更或解除合同的权利。陷阱
七:定金、订金和预付款混用不清不少合同规定:“经销商按照有关规定收取订单人的预订金。在经销商确认收到预订金后,此订单合同开始生效。订单合同生效后,因订单人原因要求变更或取消订单时,经销商不予接受,预定金不予退还”。此类条款中同时出现“预订金”和“预定金”字眼,当消费者违约时,将“订金”转化为“定金”,而经销商违法则不负有赔偿责任。这违背了“定金罚则”,不符合《担保法》规定,双方所承担的责任也不对等,明显有失公平。陷阱
八:提货时验收无异议后不得以任何理由拒收不少合同规定:“消费者应于提货当日对所购车辆仔细验收,有异议当场指出,经甲方确认后做出处理,乙方不得以任何理由拒收”。事实上,无论是专业知识的限制还是缺陷瑕疵的隐蔽性,消费者都难以当场发现车辆存在的问题。此类条款排除了消费者在“三包”期内发现产品质量有问题时,要求销售者修理、更换或退货的权利。陷阱
九:合同最终解释权归经营企业不少合同规定:“卖方对本合同条款的具体内容有最终解释权。”根据《合同法》第四十一条规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”据此规定,当对厂家指定的格式条款发生争议时,“最终解释权归厂家”,就会做出有利于厂家的解释,有可能对消费者合法权益造成损害。这显然是违背上述法律规定的。陷阱
十:合同内容表述有歧义不少汽车合同条款语义表述不清晰、存在多种解释,或者用语不够规范、详尽、具体,不能给消费者在理解合同条款上带来相对稳定的预期。如“相关费用”、“相关文件”、“无特殊情况下”等模糊概念条款在不少合同中作为约定条款,特别是汽车质量标准,同一合同中质量标准不止一个,有厂家标准、有集团公司标准或某品牌相关产品质量标准等。合同约定不明,或同一份合同中出现多重标的物质量标准,合同履行地点、期限表述不明确,具体条款内容表述存在歧义等,势必给合同履行造成困难,也为日后可能引发的争议留下很大的隐患。
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二手房买卖陷阱有哪些,如何预防二手房买卖陷阱
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房产纠纷
我准备要租一家商铺来工作,现在我的租赁合同还没有签,请问商铺租赁合同签订陷阱要预防哪几点呢?
[律师回复]
1、出租主体
  
  商业地产租赁合同签订前需要核实房屋产权证书的原件,必要时还应在房屋交易中心查询房屋权属登记情况。
  
  这样做的主要目的,是为了核实房屋租赁合同的出租方与产权证书登记的所有权人是否一致。
  
  需注意的是,如果出租方并非房屋所有权人,而是代理出租、委托出租,则需要出租方提供房屋所有权人的委托书等法律文件。
  
  如果出租房屋是两人以上共有的,则需要得到全体房屋所有权人的同意或授权。承租方一旦忽视对出租方主体资格的审查,则可能会掉进房东“合同效力”的陷阱。
  
  
2、房屋的用途
  
  租赁商铺签立合同时必须确认房屋租赁的用途。租赁房屋开服装店为商业用房。否则,将会影响营业执照的办理。
  
  
3、租赁期限
  
  根据我国《合同法》的规定,租赁期限不得超过二十年,越过二十年的,其超过部分无效。租赁期间届满,当事双方可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过二十年。
  
  
4、装修补偿
 
  租赁双方应在租赁合同中明确出租房屋是否可能装修;双方应约定,在租赁期结束或因其他原因解除租赁合同后,对装修成果如何进行处理。
  
  在对装修处理方式未作约定的情况下,若出租方违约,致使租赁合同解除,出租方应赔偿承租方装修损失;若承租方违约,出租方应对承租方适当补偿。
  
  
5、转租房屋
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