农业土地使用权抵押贷款的规定是什么？

[律师回复] 林木、农作物定着于土地上，属于不动产。担保法规定，耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有土地使用权不得抵押，如果允许种在地上的农作物与集体土地的使用权一并抵押，则违反担保法的规定；如果不允许一并抵押，又与其不动产的性质相违背，有碍于发挥农作物的抵押效益，不利于农业生产的发展。这就要从农作物抵押的目的来看，用农作物抵押的目的，是以农作物果实的交换价值，林木本身的使用价值来担保债务的履行，并不是要得到集体土地的使用权。因此，尚未与土地分离的林木、农作物可以与土地使用权分离而单独抵押。也就是说，以种在地上的林木农作物抵押的，林木农作物抵押的部分有效，而集体土地使用权部分的抵押无效。

[律师回复] 抵押期间不可以变更土地使用性质。你可以与政府签定协议同意将国有土地使用权由政府有偿收回，然后政府将该地办理变更为商业用地的手续，然后向社会“招拍挂”公开出让。按法律规定，政府如将该地作为商业用地出让，必须按“招拍挂”方式向社会公开竞价出让，这样，不一定是由你买下来。如果不将土地申请政府协议收回，你自己作为用地人申请土地用途变更，在法律上也是许可的，程序上大致应先申请立项，再向规划部门申请规划用地变更许可，然后，向原来批...

[律师回复] 土地使用权抵押，是指土地使用权的受让人以土地使用权作为履行债务的担保。当其不能履行债务时，债权人可以抵押的土地使用权折价或者以变卖的价款优先受清偿的一种债的担保形式。根据我国法律规定，土地使用人在符合一定的条件的前提下，有权以土地使用权进行抵押。这些条件主要是：　　1、抵押人是该幅土地的使用权人。亦即土地抵押合同的抵押人必须对抵押的土地享有使用权，不享有土地使用权的人，不能对土地使用权进行抵押。　　2、抵押的土地使用权通常是有偿取得的。经划拨取得土地使用权的，如符合下列条件，并经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的，其划拨的土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以抵押：　　(1)土地使用者为、企业、其他经济组织和个人;　　(2)领有国有土地使用证;　　(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;　　(4)依照法律规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以出租所获收益抵交土地使用权出让金的。　　3、土地使用权抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。　　4、抵押人必须未丧失土地使用权。土地使用权若因使用期限届满或被国家依法收回而不复存在的，不得抵押。　　5、土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物也应随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押。　　6、土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同，并应当依照规定办理抵押登记。　　土地使用权抵押合同双方当事人的权利和义务　　土地使用权抵押合同订立以后，即在双方当事人之间产生一定的权利、义务关系。　　抵押人在土地使用权抵押合同中依法享有的权利主要有：　　1、以土地使用权作为抵押物的抵押人，不转移抵押物，抵押人仍然按土地使用权出让合同的规定占有、使用土地，并依法享有在抵押期间土地的孳息。但因债务人不履行债务后抵押物所产生的孳息除外，该孳息应属于抵押权的范围。　　2、抵押人有权处理土地使用权。土地使用权抵押后，抵押人有权转让土地的使用权。但转让土地使用权时，为了保证抵押权人的利益应征得抵押权人的同意。否则，抵押人的转让行为无效。　　3、抵押人对土地使用权抵押价值的剩余部分有权再设立债务担保。一般地说，土地使用权抵押人不得就同一土地使用权的价值进行重复抵押。但是，这并不排除抵押人可以就同一土地使用权设定数个抵押权。　　抵押人应当履行的义务就是保证抵押土地使用权的效力。抵押人应当按照土地使用权出让合同的规定积极地开发、利用土地，保持土地利用的实用价值，不被他人所破坏。如果有第三人追索土地使用权的，抵押人应当及时通知抵押权人，以便保证抵押权人从抵押财产中享有优先受偿的权利。　　抵押权人在土地使用权抵押合同中依法享有的权利主要有：　　1、抵押权人对抵押物享有优先足额受偿的权利。也就是说，如果债务人不履行债务，抵押权人即可以抵押物折价，变卖抵押物，取得优先受偿的权利。如果其他人侵害土地使用权，抵押权人有权要求停止侵害、恢复原状、赔偿损失。　　2、抵押权人享有代位请求赔偿或补偿的权利。如果抵押物受到他人侵害时，抵押权人可以根据抵押人的让与享有物上代位权。即可以直接向侵权人或保险请求赔偿损失，取得赔偿金或保险金。　　3、抵押权人可以让与抵押权。当抵押权人也欠他人债务时，为了履行偿还债务之义务，可以把抵押权转让给他的债权人。但转让抵押权时应将债务一起让与。　　抵押权人应当履行的义务主要在于按债务关系的数额取得偿还的数额，即在折价或变卖抵押物时，应将多余其债务的价款返还给抵押人。　　有关土地使用权抵押的其他法律规定　　在实践中，当事人进行土地使用权抵押及解决当事人对土地使用权抵押时，除应当遵守上述法律规定外，还应遵守以下的法律法规的规定。　　1、《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)中有关土地使用权抵押的规定。　　第三十四条规定，抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物和抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。　　第三十六条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。抵押人应当履行的义务就是保证抵押土地使用权的效力。抵押人应当按照土地使用权出让合同的规定积极地开发、利用土地，保持土地利用的实用价值，不被他人所破坏。如果有第三人追索土地使用权的，抵押人应当及时通知抵押权人，以便保证抵押权人从抵押财产中享有优先受偿的权利。抵押权人在土地使用权抵押合同中依法享有的权利主要有：　　1、抵押权人对抵押物享有优先足额受偿的权利。也就是说，如果债务人不履行债务，抵押权人即可以抵押物折价，变卖抵押物，取得优先受偿的权利。如果其他人侵害土地使用权，抵押权人有权要求停止侵害、恢复原状、赔偿损失。　　2、抵押权人享有代位请求赔偿或补偿的权利。如果抵押物受到他人侵害时，抵押权人可以根据抵押人的让与享有物上代位权。即可以直接向侵权人或保险请求赔偿损失，取得赔偿金或保险金。　　3、抵押权人可以让与抵押权。当抵押权人也欠他人债务时，为了履行偿还债务之义务，可以把抵押权转让给他的债权人。但转让抵押权时应将债务一起让与。　　抵押权人应当履行的义务主要在于按债务关系的数额取得偿还的数额，即在折价或变卖抵押物时，应将多余其债务的价款返还给抵押人。