二手房买卖公证不过户吗,有什么风险吗?

最新修订 | 2024-08-16
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王淳律师
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专家导读 二手房买卖公证在法律制度上是需要过户的,如果不过户将会存在一系列的风险:为了逃避营业税暂不过户,这样的房子虽然有了产权,看似保险但仍存在着交易不成功的风险;房屋权利受到限制;房屋共有人不同意卖房;卖房者对房屋没有产权,只有使用权;联建房、小产权房拿不到产权证;产权证仍在办理的过渡类型房产。

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一、二手房买卖公证不过户吗,有什么风险吗?

二手房买卖公证在法律制度上是需要过户的,如果不过户将会存在一系列的风险:为了逃避营业税暂不过户,这样的房子虽然有了产权,看似保险但仍存在着交易不成功的风险;房屋权利受到限制;房屋共有人不同意卖房;卖房者对房屋没有产权,只有使用权;联建房、小产权房拿不到产权证;产权证仍在办理的过渡类型房产。

二、具体内容

1.为了逃避营业税,暂不过户。这样的房子虽然有了产权,看似保险,但仍存在着交易不成功的风险。由于房屋整体出于增值趋势,卖房者可能因房屋增值大而要求取消交易。虽然签订了合同,也进行了公证,但法院就此类纠纷判决时,不一定会判房子属于购房者。

2.房屋权利受到限制。比如,房屋产权所有人由于民事诉讼刑事惩罚等,使房子被查封、抵押,卖方权利就不能全面行使。

3.房屋共有人不同意卖房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫,购房者在买房时要房主与共有人都同意才行。

4.卖房者对房屋没有产权,只有使用权。比如一些单位分房后,房子就由职工一直居住,但是单位并没有将房子产权转给职工个人,此时居住者对房子只有使用的权利,而没有买卖的权利。这样的房屋买卖合同,一般公证处不予公证,即使公证了也不具法律效力

5.联建房、小产权房拿不到产权证。这类房屋是无法取得合法房产证的,如不符合城市规划,政府可以对这类房屋进行无偿拆除,所有损失只能购房者自己承担。

6.产权证仍在办理的过渡类型房产。当房地产公司的相关手续不齐全时,开发商可能会推迟给买受人发放房产证,此时一手买房人面临拿不到房产证的风险。一手卖房人再卖出后,风险就转嫁给了二手购房者。

二手房的价格比新房更加低廉,并且会有更大的选择余地和空间,因此目前很多人都选择买二手房。但是有些人认为二手房就不需要像新房那样走手续流程或者进行公证过户了,这实际上是大错特错的。建议大家还是按照法律的相关规定办理相关的手续,以免后续产生一系列的麻烦。

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二手房买卖没过户有哪些风险
1、权属审查2、买卖双方主体资格审查3、共有财产审查共有二手房,应当审查有无共有人同意转让的书面证明。4、权利限制审查5、他项权利设置审查6、优先购买权审查7、境外人士买卖的限制8、要合理提示委托人买卖的房屋应能保持正常使用功能。
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房产纠纷
买卖二手房的风险有哪些?二手房买卖有哪些风险?
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 二手房买卖风险及其规避方法 1、了解是否属于允许出售的房屋 根据《城市房地产转让管理规定》第六条规定的情形,是属于不可以转让的房产。因此在确定房产的时候一定要注意是不是不能转让的房产。 2、所有权是否真实、完整、可靠 房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系,房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是,一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。 3、了解所购“二手房”的准确建筑面积 合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准,其他面积不计在内。此外,还要考察地段、环境和房屋结构、采光条件以及物业管理等相关问题。 4、了解购买“二手房”的程序 购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》,并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门,办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。 5、了解屋内设施的交验细节 有些业主在签订合同时常常口头向客户保证,屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪,而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。 6、付款方式 在购房合同签订过程中,必须注意付款方式的一个个环节。比如,买卖双方可以约定,在付款方式的选择上标明,在签订《房屋买卖合同》时,客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。 7、交房时间 ? 在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间;房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外,双方的其他约定也需在合同中注明。 8、违约责任 买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务,这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。
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二手房买卖的法律风险
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 一、权属审查 购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。为慎重起见,购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性,以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。 二、双方主体资格审查 1、二手房转让人应当是依法登记并取得房地产权证书的房屋权利人。 2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。 3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。 4、二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。 三、共有财产审查 二手房属于两个以上主体共有的(以所有权证书为准),应当审查有无共有权人同意转让的书面材料。审查房屋所有权证书时,应当关注拟交易的房地产是否具有其他权利人,时候具有异议登记事项。 四、权利限制审查 二手房买卖前,购买方应当审查司法机关有无依法裁定,决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。一般说来,有权查封的司法机关包括人民、人民检察院、公安机关、国家安全机关。 五、他项权利设置审查 购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据,或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。 六、优先购买权审查 购房人应审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。 七、有无禁止买卖情形 司法机关和依法裁定,决定查封或者以其他方式限制二手房权利的;依法收回土地使用权的;共有二手房,未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书的;已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;列入动迁范围的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 八、购公有住房和经济适用住房审查有无下列禁止买卖情形之一
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二手房买卖不过户有什么风险
1、买方不能通过银行“按揭”取得贷款来支付房款。2、如果卖方因为债务纠纷,该房可能会被法院查封,用于抵债,而这时你可能钱房两空。3、卖方还可能恶意挂失原两证,办理新证,存放你处的证件会变成垃圾,而卖方则可以用新证去做抵押贷款,甚至可以一房二卖。
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房产纠纷
卖二手车不过户有风险吗?
[律师回复] 您好,关于卖二手车不过户有风险吗?这个问题,我的解答如下, 一旦出现纠纷会很麻烦,对买卖双方都有很大隐患。对买方而言,当车辆要施行租赁、质押、财产继承、财产转让等操作时,因车辆的所有权非己所有而无法办理。就连最基本的车辆年度检审、车辆保险还得原车主协助办理,倘若原车主因故不能协助时,买方不是遇到了一个非常棘手的难题。
举一个最简单的例子,您为车辆投保后,万一车辆因事故损毁或被盗,得到赔偿的一定是卖方(车辆所有权拥有者)。对于卖方来说,车辆转让后不转籍过户,仍保留着该车所有权倒也十分惬意,诸不知,您拥有权力的同时还拥有义务,当您出让出去的车辆发生一些债务纠纷时,就会很麻烦。
这些债务纠纷主要表现在养路费的欠缴和由此发生的大笔滞纳罚款、车辆事故经济责任的大额或巨额赔偿等方面。甲方把车卖给乙方,却没有过户,这种情况在旧车交易中经常存在,如果不过户,车辆一旦发生交通违章、肇事等,甲方同样要承担一定责任。所以大家常说:“卖了旧车未过户,车出事故卖方负”。
例如,某公司一辆车转让后没有进行转籍过户,该车在一次事故中撞死撞伤各一人,肇事者无力承担经济赔偿,债务自然落到车辆产权拥有者的身上,使得车辆的产权单位省建某公司赔偿了十几万元。此类的事例您一定也见到过或听说过。
所以建议最好过户,实在是买二手车不过户的话隐患太多了,十分不保险。
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二手房无证买卖有风险吗?
[律师回复]
一、无证的二手房能买卖吗实际操作中一定要核实该房产是否确定可以办出房产证来,另外买合同中对双方权利义务的约定要明确,防止以后不必要的麻烦。需要与开发商联系,如果开发商同意直接改成你的名字,且能办理产权证,是可以买的。房产证未办理下来以前,房屋买卖双方签订的买卖合同发生债权债务关系,物权并未发生变动。但更改合同,买卖双方可以节省一部分税费。
二、无证二手房买卖的风险怎么规避
(一)签订二手房买卖预合同,也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话,二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是,一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同,则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。
(二)签订二手房买卖合同,并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话,是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。上述两种做法各有利弊,但均存在一个致命的缺陷,就是在二手房买卖合同尚未生效前,全部房款或者部分房款如何支付因为卖房人通常是因为急需资金周转才出售房屋,基本不可能在签订合同后不要求支付任何款项,通常会要求购房者支付房屋总价或者大部分款项。而此时二手房买卖合同尚未生效,购房者一旦支付房款,其合法权益如何保障结合长期的工作实践,本律师认为上述两种做法都必须辅以借款合同才能在有效规避法律风险的同时达到合同双方当事人的目的。具体采取上述哪一种做法,应主要根据购房者的个人意愿来决定:如果购房者的购买该房屋的意愿相当强烈,则应当签订二手房买卖合同,并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。同时签订借款合同,在二手房买卖合同生效前,将约定的房款以借款的方式支付。如果购房者的购买该房屋的意愿不是十分强烈,也就是说购房者认为可以购买该房屋,也可以购买其他房屋,而更注重权益的保障,则应当签订二手房买卖预合同,并约定高额的定金,当然最高不得超过合同标的的20%。而对于高于定金的部分款项则须签订借款合同并以借款的方式支付。当然,无论采取上述哪一种做法,务必确保借款合同和二手房买卖(预)合同的有效衔接,如合同效力,定金的约定,款项的性质转换,违约责任等等。总的来说,无两证的二手房买卖存在极高的风险,建议尽量不要购买。如购房者执意购买无两证的二手房,因相关操作较为复杂,建议尽可能寻求专业法律人士帮助,以最大程度地降低法律风险,保障自己的合法权益。
怎样防范二手房买卖风险
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 一、 因为根据《城市房地产转让管理规定》第六条规定,没有取得房地产证书的不得转让,因此购买没有产权的房屋具有很大的风险。实践中主要采取以下两种做法: 做法 一,签订二手房买卖预合同,也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话,二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是,一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同,则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。 做法 二,签订二手房买卖合同,并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话,是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。 二、如何控制买无证二手房风险 (一)二手房买卖合同无效之风险。 (二)房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定。 (三)房屋质量难以保证。 (四)“一房二卖”不可不防。 三、小产权房的特征 小产权,所谓小产权是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做乡产权,又叫小产权。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 小产权房占用的是集体土地,按照我国现行法律,这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地,土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,它没有产权,更没有国家的土地使用证和预售许可证,因此小产权就是没产权。 从价格看,乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。 从住房形态看,一样是普通住宅。从买卖手续看,没有缴纳商品房买卖的契税。 从使用成本看,物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。 从物业管理看,由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理或是没有物业管理等,服务管理水平不是很高。 有些单位自筹资金建的房子,也是小产权。约有30%左右的消费者购买小产权项目是出于投资的考虑。业内人士傅硕指出,虽然表面看小产权项目由于没有产权证而无法交易,但在实践中,其二手房交易也比较活跃,此时一般采用的是双方当事人默认原则。只是这样一种交易缺乏法律上的公信力,一旦出现交易纠纷,在寻求法律保护时会遇到更多障碍。
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二手房买卖公证不过户吗,有什么风险吗?
在生活中我们可能会遇到很多法律问题,因此就需要我们平常多了解一些法律方面的知识,可以更好的帮助我们解决问题。对于x二手房买卖公证不过户吗,有什么风险吗?问题,我们整理了一些相关的法律知识,希望能够为您提供帮助,可以通过文章中的内容进行了解。
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房产纠纷
二手房买卖中的风险有什么
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,
一、三方当事人资格是否合格
1、二手房转让人应当是依法登记并取得房地产权证书的房屋权利人。
2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
4、二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。
二、二手房本身有无产权登记
购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。为慎重起见,购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性,以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。
三、二手房是否属于共有财产
二手房属于两个以上主体共有的(以所有权证书为准),应当审查有无共有权人同意转让的书面材料。审查房屋所有权证书时,应当关注拟交易的房地产是否具有其他权利人。
四、二手房是否存在权利限制
二手房买卖前,购买方应当审查司法机关有无依法裁定,决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。一般说来,有权查封的司法机关包括人民、人民检察院、公安机关、国家安全机关。
五、二手房是否已经抵押
购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据,或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。
六、二手房是否存在优先购买权
共有二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件,买房人应当注意买卖合同被宣告无效的风险。
购房人应审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。
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二手房买卖中的风险有哪些
[律师回复] 您好,关于二手房买卖中的风险有哪些这个问题,我的解答如下,
一、三方当事人资格是否合格
1、二手房转让人应当是依法登记并取得房地产权证书的房屋权利人。
2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
4、二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。
二、二手房本身有无产权登记
购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。为慎重起见,购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性,以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。
三、二手房是否属于共有财产
二手房属于两个以上主体共有的(以所有权证书为准),应当审查有无共有权人同意转让的书面材料。审查房屋所有权证书时,应当关注拟交易的房地产是否具有其他权利人。
四、二手房是否存在权利限制
二手房买卖前,购买方应当审查司法机关有无依法裁定,决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。一般说来,有权查封的司法机关包括人民、人民检察院、公安机关、国家安全机关。
五、二手房是否已经抵押
购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据,或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。
六、二手房是否存在优先购买权
共有二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件,买房人应当注意买卖合同被宣告无效的风险。
购房人应审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。
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二手房买卖手续有何风险
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房产纠纷
二手房买卖的风险如何避免
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 一、权属审查 购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。为慎重起见,购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性,以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。 二、双方主体资格审查 1、二手房转让人应当是依法登记并取得房地产权证书的房屋权利人。 2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。 3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。 4、二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。 三、共有财产审查 二手房属于两个以上主体共有的(以所有权证书为准),应当审查有无共有权人同意转让的书面材料。审查房屋所有权证书时,应当关注拟交易的房地产是否具有其他权利人,时候具有异议登记事项。 四、权利限制审查 二手房买卖前,购买方应当审查司法机关有无依法裁定,决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。一般说来,有权查封的司法机关包括人民、人民检察院、公安机关、国家安全机关。 五、他项权利设置审查 购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据,或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。 六、优先购买权审查 购房人应审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。 七、有无禁止买卖情形 司法机关和依法裁定,决定查封或者以其他方式限制二手房权利的;依法收回土地使用权的;共有二手房,未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书的;已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;列入动迁范围的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 八、购公有住房和经济适用住房审查有无下列禁止买卖情形之一
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二手车买卖法律有什么风险
[律师回复] 1、新版合同保障买方利益
由广东省工商行政管理局、广东省经济贸易委员会、广东省国家税务局联合推出的《广东省二手车买卖合同》(示范文本)明日起开始全面使用。
此次推行的《广东省二手车买卖合同》(示范文本)分成车辆基本信息、付款及车辆交付、双方权利义务、违约责任、争议解决方式、合同生效和其他约定等几部分。其中对卖方向买方提供车辆的车况作出了详细的规定。卖方应向买方提供车辆的使用、修理、事故、检验及是否办理抵押登记、缴纳税费、报废期等真实情况和信息,如出现任何不符则将由卖方赔偿所有损失;卖方应按照合同约定的时间、地点向买方交付车辆,保证买方合法享有车辆的所有权或处置权,保证所出示及提供的与车辆有关的一切证件、证明及信息合法、真实、有效;卖方向买方提供的有关车辆信息不真实,买方有权要求卖方赔偿因此造成的损失。
此合同的这些相关规定,将一定程度上杜绝事故车的流通,也给那些事先不知道所买车是事故车、营运转非营运车、原车主欠缴费用车的消费者一个维权的依据和保障,最大程度上保障了买方的利益。
2、合同由评估师填写后再交易
为了保障所售车辆的车况更加真实、规范、准确,《广东省二手车买卖合同》与《二手车鉴定评估报告书》必须由国家注册二手车鉴定评估师填写。
目前二手车交易市场上,大多数情况是消费者看中某辆车并付款购买后,二手车行才会和消费者一起对车辆进行评估鉴定。主要原因就是二手车行出于销售成本考虑,在车辆成交前,不愿承担鉴定的费用。如果按照合同中的先评估再销售,那这部分费用将转移至车价上。这样一来,二手车行在车型售价方面优势大减,但消费者买到的车将更有保障。
不过令人担忧的是,目前全省持有国家注册二手车鉴定资格证的从业人员不足5%,部分不太正规的二手车行对车型的评估甚至是自己私下 作出的,而非专业评估师的鉴定结果。因此,消费者购车时也需核查评估师的合法资格。广东汽车流通协会相关负责人表示,随着二手车鉴定评估师的需求越来越大,将根据市场需求,加强二手车鉴定评估师的职业培训。
一房二卖的房子归谁,买方怎么防范一房二卖风险
[律师回复] 一房二卖房屋归属
(一)若两份合同都没有办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况,属于两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。即哪一份合同签订的日期在前则能优先拥有房屋的产权,即先签订合同的一方可以优先获得房屋的产权;
(二)两份合同都没有办理登记,其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行,体现了卖房人的意愿,这种履行也是合法履行,这时,已经接房的一方就可以获得房屋的产权,而不论签订合同的先后顺序;
(三)两份合同中一份已进行了过户登记,另一份未作过户登记,(不管房屋是交付了那一方),那么已经登记的一方取得了房屋的产权。因房屋的过户登记是物权变更范畴,按照物权优先于债权的原理,先办理登记的,在所有程序上签订的合同都能被确认的效力,而未办理登记的,只能选择向卖房人要求赔偿。
买方如何防范一房二卖风险
在购房过程中,买方要有风险防范意识,要以合理方法限制卖方违约的可能性。
1、交易时间越短越好
建议从签订合同到最终过户交付,时间不要拖得太长,时间越长,发生变化的可能性越大,产生纠纷的可能性自然就增加了。
这里就要特别提醒一下,很多购买暂时未取得房产证的二手房,由于签约到办下原房主的房产证时间较长,等真能过户时房价可能已大涨,经常会发生此类一房二卖的纠纷。这种情况下,要特别谨慎。
2、尽早办理网签。
签订二手房买卖合同后,应尽快办理网签手续,这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。
3、尽早实际占有房屋
可能的话,将付一定款项后,即使暂时不能过户,也要先交付房屋,房屋交付后,房主再想把房子卖给其他人,往往不那么容易。
4、约定适当的违约金。
在合同中,最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款,使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产,定金或违约金才约定几万元,明显没有力度。
5、发生纠纷及时处理
发生纠纷,一定要及时处理,建议在第一时间带齐资料找专业律师研究后分析,如果有认为有机会拿到房产,应及时并申请财产保全,查封房产。如果律师认为没机会拿到房产,也应尽快采取合理措施主张权利。
给卖方的忠告:一房二卖未必能占便宜
一房二卖,房主即使能成功把房产过户给后来的买家,表面看达到了多拿到卖房款的目的。但却未必是最终结果。
很多房主之所以明知违约还要一房多卖,无非是经过计算,就算赔前面买家合同中约定的违约金,也合算。但是愿意按合同支付违约金就真的能免除其他责任吗?
按合同法规定,守约方在主张违约责任时,可以主张约定的违约金,但如果实际损失超出约定违约金,守约方可以主张实际损失。
房屋买卖合同中,房价上涨时由于卖方违约导致合同不能履行,经过适当举证,房价上涨的数额是可以作为买方的实际损失主张的。也就是说,房主毁约转卖多得的房款,可能要作为赔偿款赔给不能得到房产的房主。这样的判决,在各地已经不少见了。
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