土地租赁合同违约，村集体成功收回租赁地块

崔易蓬律师执业20多年来，承办案件超过3000件。在他执业生涯中，曾代理过某村民委员会与两家企业的土地租赁合同纠纷案。2013年，村集体通过公开竞投，把一处商住用地租赁给A企业开发建设。后来，A企业联合B企业与村集体补签了正式租赁合同，约定租期15年，租金分期递增，还明确若逾期支付租金超6个月，村集体有权解除合同、没收押金及地上建筑物。

2021年起，两家企业多次拖欠租金，村集体多次催告，他们仍未足额支付。于是，村集体委托崔易蓬律师团队起诉，要求确认合同解除、返还租赁物、没收押金、支付欠付租金及逾期滞纳金、占用费等。

崔易蓬律师接受委托后，开始全面梳理案件事实与证据链。他先是固定违约证据，调取了2013年《租赁协议》、2015年《租赁合同》、租金支付流水、催款函件、双方财务对账记录等，证实承租方长期逾期付租，截至2021年10月欠款达数百万元。接着，他依据《民法典》关于出租人法定解除权的规定，结合合同约定，主张村集体发出的《律师函》已符合合同解除条件，解除通知到达承租方时合同即告解除。

在应对承租方提出的“疫情导致经营困难、已补足租金故无根本违约”的抗辩时，崔易蓬律师在梳理证据链时指出，欠租事实发生于疫情前，且合同解除权为形成权，一旦解除通知生效即不可逆转；承租方虽在诉讼中补缴部分款项，但不影响此前违约状态的认定；合同明确约定了解除后果，应予尊重。同时，他根据承租方后续付款情况，动态调整诉求金额，明确已付款项优先抵扣欠付租金，剩余部分抵扣占用费，避免诉求虚高。

最终，法院采纳了崔易蓬律师的核心代理意见。判决确认案涉两份租赁合同于2021年10月14日解除；承租方于判决生效后30日内返还租赁土地及地上全部建筑物、附属设施；承租方此前交纳的押金归村集体所有；承租方按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.5倍，支付逾期交租滞纳金；驳回村集体关于双倍占用费等其他诉求；案件受理费由双方按比例分担。

崔易蓬律师长期认为，合同中的违约条款和解除权行使规则等内容属于高频漏洞。在土地租赁合同中，明确双方的权利义务和违约责任非常重要。对于出租方来说，要及时掌握承租方的履约情况，在出现违约行为时，按照合同约定和法律规定及时行使权利。对于承租方来说，要严格按照合同约定履行义务，避免因违约给自己带来不必要的损失。

一种常见的预防方式是，在签订合同前仔细审查合同条款，明确双方的权利义务和违约责任，同时在合同履行过程中，及时沟通和解决问题，避免纠纷的发生。