商品房被开发商抵押，不给签购房合同

[律师回复] 解析：
对于未满18岁的未成年人过度消费的行为，如果家长未曾确认过，该消费行为应被视为无效。
在这种情况下，商家有义务退还相应款项。
若双方无法就此达成共识，消费者可选择向相关消费者协会进行投诉。
对于年满16周岁但尚未成年的未成年人来说，他们可能被认定为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。
在这种情况下，他们购买一些诸如学习资料、日常生活用品之类的小额消费品是合法有效的。
然而，如果他们背着父母购买了价值数千元的贵重物品，这与他们的年龄和能力并不相符，也无法独立完成此类民事法律行为（即消费行为），因此必须得到他们法定代理人的同意或认可。
也就是说，若是未成年人在超出家庭经济承受力范围内的过度消费行为，而家长又明确表示不为他们的消费行为背书时，那么这类消费行为便是无效的，商家理应对其进行货品退货以及相应金额的退货还款处理。
法律依据：
《民法典》第十九条
八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；
但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。
《民法典》第二十条
不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。

[律师回复] 解析：
自合同正式签署生效后，即产生对于双方的法律约束效应。
若其中任何一方未能严格按照合同条款履行其应尽之义务，则另一方可依据相关法律法规，向违反合同规定之一方追究违约责任。
若合同中已明文规定了首次支付款项数额，则变更该项金额便构成了对原合同内容的实质性修改，必须得到合同双方当事人的共同协商并达成一致意见，否则将无法进行相应的变更操作。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

[律师回复] 解析：
在法律领域中，关于职务侵占罪的认定标淮主要涉及以下几点：
首先，涉案人员需为公司、企业或其他合法机构中的雇员，这种身份区别于政府机关或公共部门的国家公职人员；
其次，此种行为必须构成对自身职务所赋予的特权和便利的不当使用，即私自占用所在单位的财产；
最后，侵犯财产的性质必须属于非法占有，且被侵占的金额应当达到相当大的程度。
需要特别强调的是，这种刑事案件的被告方并不包括单位本身，而是个体性的个人。
当公共部门的官员或公务员出现类似的犯罪行为时，他们将被归类并定罪为贪污罪。
在职务侵占罪的定义中，“利用职务上的便利”这句话的含义主要是指涉案人员通过其在工作岗位上的权力和职责，对所在单位的财务进行管理和处理。
法律依据：
《中华人民共和国刑法》第二百七十一条
公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金;数额巨大的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金;数额特别巨大的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金。
国有公司、企业或者其他国有单位中从事公务的人员和国有公司、企业或者其他国有单位委派到非国有公司、企业以及其他单位从事公务的人员有前款行为的，依照本法第三百八十二条、第三百八十三条的规定定罪处罚。

[律师回复] 解析：
关于盗窃物品价值的鉴定办法，主要遵循如下步骤：
首先，若被盗物品持有有效价格证明，则将依据此有效证明进行评估。
如果没有有效的价格证明，或者从价格证明得出的盗窃金额明显不符合实际情况，便应申请相关估价机构对其进行估价；
其次，对于盗窃外币的案件，将以盗窃发生之时中国外汇交易中心或中国人民银行授权机构所公布的人民币对应于该外币的中间汇率来折合为人民币，以此作为计算依据。
根据我国相关法律规定，盗窃金额达一定标准者，会面临三年以下有期徒刑、拘役或者管制，同时还可能被判处罚款；
若盗窃金额巨大或存在其他严重情节，则将面临三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；
而当盗窃金额达到特别巨大或存在其他特别严重情节时，将面临十年以上有期徒刑甚至无期徒刑，同时还可能被判处罚金或没收财产。
法律依据：
《刑法》第二百六十四条
【盗窃罪】盗窃公私财物，数额较大的，或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；
数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；
数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

[律师回复] 解析：
在未偿清贷款的前提下，房地产仍然具备作为抵押品之资格，允许进行再抵押贷款操作。
然而，请注意以下几点事宜：
在进行再抵押贷款业务时，必须向新债权人详细披露抵押物已为他人设有抵押权的实际状况；
其次，二次抵押所承担的债务责任应以不超过抵押物本身价值或在既有抵押债务之上增加的价值为限；
此外，现有抵押贷款余额不应超过当前市值的七成，且需确保借款人具备完全民事行为能力并且其收入来源稳定可靠，同时，其个人信用记录优良。
尤为重要的是，所涉房地产须为市场前景广阔、租售需求旺盛的优质租赁和商业住宅项目。
尽管如此，能否成功办理再抵押贷款仍需视具体情况而定，包括但不限于申请人的年龄、还款能力、薪资水平等因素，以及原抵押贷款银行是否愿意批准此项业务。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第一百八十八条
【普通诉讼时效、最长权利保护期间】
向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

[律师回复] 解析：
房屋在设定抵押后进行抵押登记的流程具体如下阐述：
首先，需携带相关资料前往房产所在区域的房地产管理部门递交抵押登记的申请请求；
其次，申请者需要向工作人员提交详细完备的申请材料，其中涵盖了申请表、抵押协议以及房产证等多种资讯；
Thirdly，工作人员将对收到的申请材料进行严格的审查，若所有材料均符合规定且完整无缺，则会做出予以受理的决定；
最后，一旦申请被正式受理，工作人员将会着手办理抵押登记手续，并向申请人颁发他项权利证明书。
法律依据：
《城市房地产抵押管理办法》第三十条
房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。

[律师回复] 解析：
在我国，针对公司股东的异议回购请求权，其具体的适用前提和必要条件可概括为如下几个方面：
首先，行使该权利的主体应当限定于那些在股东会决议中投出反对票的公司股东；
其次，异议回购请求权的触发情况应当严格限定在以下几种特殊情境下：
第一种是当股东会做出关于公司进行合并、分立或者转移主要财产的决议时；
第二种是当股东会决定连续五年暂停向股东分配利润时。
法律依据：
《中华人民共和国公司法》第七十四条
有下列情形之一的，对股东会该项决议投反对票的股东可以请求公司按照合理的价格收购其股权：
（一）公司连续五年不向股东分配利润，而公司该五年连续盈利，并且符合本法规定的分配利润条件的；
（二）公司合并、分立、转让主要财产的；
（三）公司章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现，股东会会议通过决议修改章程使公司存续的。
自股东会会议决议通过之日起六十日内，股东与公司不能达成股权收购协议的，股东可以自股东会会议决议通过之日起九十日内向人民法院提起诉讼。

[律师回复] 解析：
有针对性地选购已过保质期的商品，并进而提出赔偿请求并非敲诈勒索行为。
因为在此过程中，消费者已经通过自己的选择和使用行为，同商家建立起了民事法律关系。
如果在这段关系中，出现了产品（尤其是食品类）质量问题，那么消费者有权依据这一民事法律关系提出赔偿请求，这也是完全合理且合法的行为。
当然，这种请求应当基于双方的自愿和平等意愿表达，并且必须经过法律审查，才能够得到认可和保护，这就是我们所说的正当维权途径。
然而，如果有人通过刻意寻找过期食品，然后进行非正常消费，以此来获取经济利益，甚至打着“打假”的旗号，在各个大型超市以投诉举报等手段相威胁，强行向超市工作人员索取现金、食品、礼品盒、香烟等物品，从而获得非法收益，那么这样的行为就构成了敲诈勒索罪。
法律依据：
《中华人民共和国食品安全法》第一百四十八条
消费者因不符合食品安全标准的食品受到损害的，可以向经营者要求赔偿损失，也可以向生产者要求赔偿损失。
接到消费者赔偿要求的生产经营者，应当实行首负责任制，先行赔付，不得推诿；
属于生产者责任的，经营者赔偿后有权向生产者追偿；
属于经营者责任的，生产者赔偿后有权向经营者追偿。
生产不符合食品安全标准的食品或者经营明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者经营者要求支付价款十倍或者损失三倍的赔偿金；
增加赔偿的金额不足一千元的，为一千元。
但是，食品的标签、说明书存在不影响食品安全且不会对消费者造成误导的瑕疵的除外。

[律师回复] 解析：
如若信用卡产生了逾期问题，持卡人可以直接拨打银行客服热线寻求解决方案，亦或是亲临相应的银行网点进行深度协商。
同时，必须如实告知银行信用卡逾期的具体缘由。
在此过程中，持卡人需明确声明其非有意拖欠款项，而仅是对还款事宜存在强烈的愿望和动力。
此后，持卡人应适时地向银行提出分期偿还或延迟偿付等申请方案。
为展示出自己确实无法立即偿还欠款的客观事实，持卡人可考虑提供相关证明材料，例如暂时性的经济困难证明，或者从所在单位获取一份详细的工资收入清单。
需要特别强调的是，“恶意透支”是指持卡人出于非法占有的目的，超越了银行规定的信用额度或期限进行透支，且在银行多次催收之后仍然未予归还的违法行为。
法律依据：
《中华人民共和国刑法》第一百九十六条
【信用卡诈骗罪】有下列情形之一，进行信用卡诈骗活动，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产：
（一）使用伪造的信用卡，或者使用以虚假的身份证明骗领的信用卡的；
（二）使用作废的信用卡的；
（三）冒用他人信用卡的；
（四）恶意透支的。
前款所称恶意透支，是指持卡人以非法占有为目的，超过规定限额或者规定期限透支，并且经发卡银行催收后仍不归还的行为。
【盗窃罪】盗窃信用卡并使用的，依照本法第二百六十四条的规定定罪处罚。

[律师回复] 解析：
在企业内部管理中，若出现员工擅自收受他人财物的情况，我们应
首先与涉事方进行沟通协商，如涉及金额较小且该员工作出积极改正的承诺，则可由本公司自主处置相关事宜；
但若员工依旧拒不归还或所涉及金额较大时，这已可能触犯刑法规定，此时便需要向公安部门报案处理或者通过司法途径寻求解决方案。
法律依据：
《刑法》第二百七十一条第一款
公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；
数额巨大的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；
数额特别巨大的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金。

[律师回复] 解析：
按照常规购房流程，购房者在支付完购房款后，并不需要把所购房屋的所有权证抵押在银行作为担保物。
但是，由于购房者选择了分期付款或住房公积金贷款等方式进行付款，因此在正式取得房屋所有权证之前，需要完成一系列复杂的手续。
这些手续包括但不限于准备购房合同、购房发票、个人身份证件、户口簿以及房屋产权归属证明书等等。
特别值得注意的是，由于房屋涉及到金融贷款，因此还需要经过一个额外的程序——即更换他项权证。
他项权证是购房者将房屋抵押给银行的法律凭证，通常由银行负责妥善保管。
在办理他项权证更换过程中，建议您提前与银行联系并预约工作人员陪同办理，这是因为他项权证的处理和管理必须由银行方面亲自执行，而非由购房者自行处理。
法律依据：
《城市房地产抵押管理办法》第三十三条
登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起７日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。

[律师回复] 解析：
若在消费过程中发现商家提供的赠品竟然是假货，依据相关法律法规之规定，消费者有权要求商家赔偿所遭受的经济损失。
具体而言，赔偿金额应至少达到赠品价格或享受服务所需支付费用的三倍以上；
而对于赔偿额未达五百元的情况，也将依法强制认定为五百元。
然而，针对具体的赔偿数额，建议您
首先尝试与商家沟通协商以寻求妥善解决之道。
若已确认为假冒伪劣产品的赠品，作为消费者的您完全有权利积极主张赔偿权益，以下是几个可能的理由：
1.赠品并非无偿赠送。
实际上，我们在购买商家某一商品之后，商家才会提供赠品，这意味着赠品是在我们完成购物行为并履行付款义务之后所得，
因此，赠品实际上是附带条件的赠与。
2.附带条件的赠与可主张赔偿。
根据相关法律规定，附带条件的赠与，如果赠与的财产存在瑕疵，赠与人应当在附带条件的范围内承担与出卖人同等的责任。
因此，既然您已经向商家支付了相应款项，商家就必须履行其承诺，即对赠品承担相应的商品质量责任。
3.商家需在承担义务的范围内进行赔偿，即商家应对假货的价值进行赔偿，但赔偿金额不应超过您实际购买的那件商品的价值。
法律依据：
《中华人民共和国消费者权益法》第七条
消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。
消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求。

[律师回复] 解析：
关于延期交付房产的赔偿准则，业界普遍采纳了这样的观点：
即，将逾期付款的违约金设定为每日按照平均售价支付5/100,000赔付金。
对于认为已定违约金金额偏高、欲要求下调的当事人，其依据应为该数额超出实际损失额度的30%；
而对于要求上调违约金金额者，其申请应基于违约行为给双方带来的具体经济损失来确定最终的违约金数额。
法律依据：
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

[律师回复] 解析：
对于开发商未能如期交付房屋的问题，我们提供以下几点解决方案供您参考：
首先，若开发商因为不可抗力因素而导致延迟交房，则其有权利减轻甚至完全免除相关责任，但是必须及时告知购房者这一情况，并且在合理的时间范围内向他们提供相应的证明文件；
其次，如果开发商在购房合同中以格式条款的方式来免除自己的责任，那么购房者可以依据相关法律法规，对开发商所提出的免责条款进行质疑和反对，使之无效化；
再者，如果开发商是由于自身原因而导致延期交房，那么购房者有权依照购房合同中的相关约定，向开发商索取因逾期交房而产生的经济损失赔偿；
最后，如果开发商拒绝按照合同约定承担违约责任，或者双方在赔偿金额上无法达成共识，那么购房者可以向当地人民法院提起诉讼，请求法院依法判定开发商承担相应的违约责任；
如果人民法院最终判决支持购房者的赔偿诉求，那么开发商必须严格按照判决结果履行义务，否则购房者有权申请强制执行。
法律依据：
《民法典》第五百九十条
当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

[律师回复] 解析：
为维护各方当事人的合法权益，通常会设定押金制度。
如若出现一方违反合同约定之情况，那么此方便享有拒绝退还押金的权利。
在此等情形下，当事人可选择采取报警措施，请求警方介入处理此事。
警方将会对涉及纠纷的双方展开调解工作，若调解无果，则当事人可依法向法院提起诉讼以寻求解决之道。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；
收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

[律师回复] 解析：
关于对制造与贩卖假冒伪劣商品罪行的量刑标准，主要是以涉及的销售额作为依据进行判定：
首先，如果假冒伪劣商品的销售额达到或超过五万元人民币，或者在未实际销售之前，其货物价值已经达到或超过十五万元人民币，那么法院将依法判处被告人两年以下的有期徒刑或者拘役；
其次，若假冒伪劣商品的销售额超过二十万元人民币，则将被判处两年到七年不等的有期徒刑，同时还需根据销售额的一定比例缴纳罚金；
再者，如果假冒伪劣商品的销售额超过五十万元人民币，那么被告人将面临七年以上的有期徒刑，并且同样需要按照销售额的一定比例缴纳罚金；
最后，如果假冒伪劣商品的销售额高达二百万元人民币，那么被告人将会被判处十五年的有期徒刑甚至无期徒刑，并且有可能被没收全部财产。
法律依据：
《刑法》第一百四十条
生产者、销售者在产品中掺杂、掺假，以假充真，以次充好或者以不合格产品冒充合格产品，销售金额五万元以上不满二十万元的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金；销售金额二十万元以上不满五十万元的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金；销售金额五十万元以上不满二百万元的，处七年以上有期徒刑，并处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金；销售金额二百万元以上的，处十五年有期徒刑或者无期徒刑，并处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金或者没收财产。

[律师回复] 解析：
确实可以。
关于将工业用地转变为商业用地的具体流程即是我们法律所明文规定的对于土地用途转换的相关规程。
若要成功地完成土地用途的这种转换，必须严格遵循一套严谨的流程，这样不仅能够以最快的速度获得土地用途变更所需的合法审批手续，还能确保在土地用途发生变化后开展的各项活动都是合法合规的，否则就会被视为违法行为，并可能面临法律的严厉制裁。
法律依据：
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条
土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

[律师回复] 解析：
侵犯药品管理法规之罪行的构成要素如下：
首先，在实际情况中，其所表现出来的方式往往为制造或者贩卖低质药品，这些药物对于人们的身体健康产生了极为严重的危害。
进一步的说，由于病情的恶化引发的各种严重后果如生命危险或死亡现象等，都是这种犯罪行为的直接体现。
其次，从犯罪的主体来看，无论是个人还是组织都有可能成为罪犯。
再次，从犯罪的主观方面来看，必须是直接故意的心态，而过失则无法构成此类犯罪。
最后，从犯罪的客体角度来看，它不仅涉及到国家对于药品的严格管理制度，同时还关系到每一个公民的健康权益。
法律依据：
《刑法》第一百四十二条
违反药品管理法规，有下列情形之一，足以严重危害人体健康的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；对人体健康造成严重危害或者有其他严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金：
（一）生产、销售国务院药品监督管理部门禁止使用的药品的；
（二）未取得药品相关批准证明文件生产、进口药品或者明知是上述药品而销售的；
（三）药品申请注册中提供虚假的证明、数据、资料、样品或者采取其他欺骗手段的；
（四）编造生产、检验记录的。
有前款行为，同时又构成本法第一百四十一条、第一百四十二条规定之罪或者其他犯罪的，依照处罚较重的规定定罪处罚。

[律师回复] 解析：
在进行住房公积金贷款时需要特别关注以下五个关键要点：
首先，应仔细筹备所需贷款相关文件并深入理解各项贷款条件；
其次，若发现公积金贷款额度无法满足需求，可考虑利用剩余资金申请商业贷款；
第三点，当贷款申请人顺利获得贷款之后，务必严格按照合同约定按时足额偿还贷款本息；
第四点，待贷款全部还清之后，需及时解除抵押手续；
最后，如果使用公积金贷款购买房产，则建议在一年之内不予进行提前还款操作。
法律依据：
《住房公积金管理条例》第五条
住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。

[律师回复] 解析：
关于合同金额与发票金额不一致的问题，应该以实际发生的金额作为依据。
通常情况下，合同金额以及发票金额应当保持一致性。
如若合同金额高于发票金额，这将被视为涉嫌违反税收法律法规的行为，即偷税漏税；
反之，倘若合同金额低于发票金额，那么这便是涉嫌虚假开具发票。
然而，若此类事件在民事诉讼的场景之下发生，则可以依照实际发生的金额来进行判定。
以下是针对该问题的几种常见处理方式：
首先，当合同签订金额与实际支付金额存在差异时，这可能是由于合同的一方未能严格遵守合同约定的签订金额进行支付所导致的。
具体来说，如果支付金额小于签订金额，那么这将会构成违约行为；
而如果支付金额大于签订金额，那么超出的部分便属于另一方的不当得利，应当予以归还。
其次，合同签订金额与实际支付金额不一致也有可能是合同双方在履行过程中通过协商达成一致意见后做出的调整。
在这种情况下，由于市场价格的波动等因素，双方经过充分沟通并达成共识，从而对合同签订金额进行了相应的调整。
因此，这种不一致实际上是合同双方共同对金额的调整，属于合同内容的变更，并不构成违约，亦不会影响到合同的有效履行。
最后，合同签订金额与实际支付金额不一致也有可能是合同一方依照合同约定或者参照政府定价自行调整支付金额的结果。
在某些合同条款中，赋予了合同一方在市场价格变动等特定情况下，有权按照预先约定的方式调整支付金额。
法律依据：
《中华人民共和国发票管理办法》第十九条
（一）销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票特殊情况下，由付款方向收款方开具发票；
（二）税务机关对外省、自治区、直辖市来本辖区从事临时经营活动的单位和个人申请领购发票的，可以要求其提供保证人或者根据所领购发票的票面限额及数量交纳不超过1万元的保证金，并限期缴销发票；
（三）按期缴销发票的，解除保证人的担保义务或者退还保证金未按期缴销发票的，由保证人或者以保证金承担法律责任，务机关收取保证金应当开具收据。
第二十条
所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。
取得发票时，不得要求变更品名和金额。