你好,这是我为你提供的一份乡镇物业管理方案
5
动能力和工作效果。同时,还要根据每个人当时的个性心理人?向有针对性地做思
想工作,使每个人都能在不同的时间、不同的环境得到不同的激励。
(
2
)
利用群体的心理去做。我们还将在管理处这个集体中多组织群体成员相互接触,包
括工作上的协作互助,学习上的互敬互学,生活上的互相关心等,去引导员工进行
健康的心理活动的交流,
互相给予积极影响,
抵制消极情绪,
使群体思想健康向上,
正气得到上升邪气受到压制。
6
、
管理工作的控制方式
(
1
)
科学、全面、严格的质量保证体系及岗位责任制、各项规章管理制度。
(
2
)
严格的考核、奖罚、晋升、辞退制度,多样化的激励手法。
(
3
)
及时细致的思想教育工作,团结向上、热情饱满的工作状态。
(
4
)
融洽的住管双方关系,畅顺的沟通渠道。
(
5
)
另外本公司非常重视对外服务质量的控制。比如我们制定了《不合格服务的识
别及处理程序》并填写不合格报告。同时,依照《纠正和预防措施实施程序》
加以处理,还制定了保安员巡查制度,及时发现问题解决问题。管理处还建立
了对顾客的回访制度,不定期对顾客回访,以对照检查管理服务工作,安装在
小区内的由经理直接掌握的“经理意见箱”
,随时征集住户的广泛意见。
针对遂宁苑区物管费标准较低的情况,
管理处拟通过优质的各种家庭服务增加维修服务
等收入以弥补管理费收入的不足。
制定各项开支标准,
严格控制费用支出,
增收节支,
以最
终达到收支平衡。
四、管理人员的配置
1
、
管理人员
4
人;
(
1
)
物管处主任
1
名;
(
2
)
管理员
3
名;
2
、
保安部
(
1
)
设保安主管
1
人;
(
2
)
设保安班长
3
人;
(
3
)
设保安员
21
人;
共分早、中、晚三班,其中每个班门岗
4
名,苑区巡逻
3
人,休息
1
人。
3
、
房屋维修部
(
1
)
、设主管
1
人(兼)
;
(
2
)
、维修工
2
人;
4
、
保洁部
(
1
)
、设主管
1
人(兼)
;
(
2
)
、设清洁工
6
人;
5
、
绿化部
(
1
)
、设主管
1
人(兼)
;
(
2
)
、设绿化工
2
人;
五、管理规章制度
本公司将以管理的宽松和谐与法治严谨的统一,
在小区实施管理过程中,
管理处依然将
按公司的规范做法,
做到软硬兼备,
治而不乱,
管而不死,
坚决贯彻业主自治专业服务相结
合的路线。常言说“没有规矩,不成方圆”
,必要的规章制度是做好物业管理的保证,要使
小区的管理和服务走上正轨,
实现科学化、
规范化和制度化的管理,
必须从基础抓起,
而建
立健全的经营管理制度,
这些制度的建立,
不是凭空编造出来的,
而是以政府的文件和公司
的宗旨、
经营范围和承担的任务为依据,
并在多年的实践中反复补充修改,
逐步健全完善和
6
提高,
概括地讲,
这些制度包括两大方面:
一是公司内部管理制度,
这是公司自身运作的章
程,它包括公司的宗旨、任务、各类人员和各部门的职能、职责、言行举止、着装等,这一
制度的建立,
为公司造就一支良好的员工队伍,
树立企业整体形象奠定了基础。
二是公众管
理制度,是物业公司和小区
居民的行为准则。总体上讲,规章制度的制定有以下几方面:
(
1
)公众制度部份,
(
2
)岗位责任制部份,
(
3
)管理运作制度部份,
(
4
)考核标准部份。
六、本公司历来十分重视资料档案的建立与管理。
1
、在遂宁苑区管理处,我们将分小区工程)建设资料、小区住户资料和日常管理资料
三部分进行档案的建立和集中管理。
2
、
在本公司进驻遂宁苑区后,
我们希望能从原管理单位获得完整的小区建筑竣工资料,
这些应包括:结构、建筑、电气、消防、给排水等方面的竣工图纸及资料。
小区住户档案,
也是管理处要建立的重要资料,
内容包括住户家庭资料、
居住人中变化
情况等,这部分资料主要以
3
、日常管理档案,包括:资料图表文件等,如装修档案、暂住人中档案、公用设备设
施档案、社区文化活动档案、财务档案、员工个档案、与上级往来文件、顾客意见调查表、
服务质量回访表、顾客投诉记录及处理情况、重大事件记录等等。
在档案资料保管方面,管理处将本着安全、完整、保密、方便查阅的原则设专人专柜保管。
七、遂宁苑区各项管理指标及措施
根据本公司的管理目标及质量方针,
为管理服务好遂宁住宅小区特制定以下管理指标及
措施
(
摘要
)
:
(详见各工作手册)
第一部份
物管费的收取标准及其它
1
、
住宅物管费收费标准为
元
/
平方米,
2
、
营业房物管费收费标准为
元
/
平方米,
以上均按产权面积计算。
第二部份
房屋及维修管理
1
、
对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修和保养记录完整;
2
、
根据房屋使用年限,检查房屋公用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的及时组
织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业
主大会或业主委员会提出报告,根据业主大会的决定,组织维修。
3
、
每周巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等,定期进行维
修,记录完整;
4
、
对小区内违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,
并报告业主委员会和
相关行政主管部门。
5
、
各栋、单元(门)
、户有明显标志。
第三部份
公用设施设备管理
1
、
对公用设施设备进行日常管理和维修养护,工作记录完整(依法应由专业部门负责的除
外)
。
具体做法:
(
1
)定期对绿化栅栏及各园大门进行油漆;
(
3
)
定期对各园的坐椅等建筑小品进行养护;
(
4
)
定期对楼道扶手进行维护,对损坏部份及时予以修复;
(
5
)
2
、
建立公用设施设备档案(设备台账)
,设施设备的运行、检查、维修、保养等记录完整。
3
、
操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
4
、
对共用设施设备定期组织巡查,作好巡查记录,需要维修,属小修范围的,及时组织修
复;属大、中修的,及时编制维修计划和信房专项维修资金使用计划,向业主大会或业
7
主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决议,组织维修或更新改造。
5
、
在消防设施管理方面,落实责任人,实行巡视制度,建档记录,管理处经理监督执行,
并定期维护和检修以确保消防设施完好无损、正常使用。路灯、楼道灯完好率不低于
90%
。
6
、
容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;
对可能发生的各种突发设备
故障有应急方案。
第四部份
公共秩序维护
1
、
小区
24
小时值勤。
2
、
公布业主投诉及求助电话。
3
、
对重点区域、重点部位每
3
小时至少巡逻一次。
4
、
大门门岗室保持洁净。
5
、
公共秩序维护队员统一做装,佩戴工作牌。
6
、
文明用语。
7
、
各项工作记录完整。
8
、
消防实行管理处全员义务消防员制,并定期进行培训和演习,加强宣传,设置专人负责
日常巡视,发现隐患,及时处理并通知管理处,以确保小区消防安全。
第五部份
清洁绿化
1
、
为方便住户,适当增加小区垃圾桶数量,生活垃圾做到日产日清,至少每天清运
1
次。
2
、
小区公共场所每日清扫
1
次;楼道每日清扫
1
次,每两日拖洗一次;共用部位玻璃每
月清洁
1
次;路灯、楼道灯每月清洁
1
次。
3
、
小区内公共雨、污管道每半年疏通
1
次;雨、污水井每半年检查
1
次,并视情况及时清
掏;化粪池每季度检查
1
次,每年清掏
1
次,发现异常情况及时清掏。
4
、
二次供水水箱按规定清洗,水质符合卫生要求。
5
、
定期对小区的植物进行修剪,洒药、除草等。
第六部份
物管处工作
1
、
管理人员统一着装,佩戴工作牌。
2
、
文明用语,虚心听取业主及业主委员会的意见和建议。
3
、
定期向业委会汇报工作,每年终与业主委员会召开茶话会,汇报总结本年度工作。
4
、
每逢大的节假日对小区进行适当的节日布置
(
比如国庆节在各小区大门摆放鲜花、
春节在
各小区大门挂大红灯笼,每个单元张贴对联等等
)
。
第七部份
社区文化
1
、
利用空置的物业用房为中老年住户开设活动场所。
(如棋牌室)
2
、
为业主委员会所提供适当的无偿服务。
(可具体协商)
3
、
每年重阳节组织敬老活动。
4
、
积极配合街道办事处及居委会的工作。
八、便民服务
为了方便
苑区居民的生活,体现物业管理公司“服务至诚、精益求精、热情奉献、
温暖万家”的质量方针,满足居民的需求,特设立特约有偿服务等项目。
物业管理有限公司
年
月
日