去签商品房买卖合同需要注意哪些事项

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对于商铺十年返租未实现之事宜，其解决策略如下所示：
首先，相关各方有可能通过协商来达成满意的解决方案；
其次，若协商未能取得预期结果，当事人有权向所在地的工商行政管理机构或房地产主管部门提出申诉；
最后，若以上途径均无法得到妥善解决，还可诉诸于地方法院，寻求司法救济。
法律依据：
《商品房销售管理办法》第十一条
房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

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如若实际可供使用的建筑面积出现超出其基本价值3%以上的波动，阁下享有权利立即终止现行购房协议。在这样的情况下，卖方必须全额退回您已经支付的房屋购买款项，连同相关的利息和订金；
然而，如果偏差未达到3%，您依然有权利继续执行整个购买程序，并依据面积误差的具体数值以及我们双方事先商定的价格，决定是否需要由您来承担相应的补充费用，或者是让卖方独自承担，抑或由卖方归还并给予您双倍的退还金额。
法律依据：
《民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

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非法批准征用、占用土地罪乃是国家机关工作人员徇私舞弊，违反了土地管理法规，滥用权力，未经合法程序便擅自批准征用和占用土地，情节严重者应受到相应惩罚的犯罪行为。关于该罪名的法律责任一般涉及如下几个方面：
1.在大多数情况下，将被处以三年以下有期徒刑或者拘役的刑罚；
然而，若导致国家或者集体利益遭受重大损失且极为严重的，则可能被判处更长时间的有期徒刑，即三年以上七年以下。
法律依据：
《刑法》第四百一十条
国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征收、征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权；
情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役；致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以上七年以下有期徒刑。

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在明确了房产产权归属之后，购房者应当尽可能地与其他业主联合起来，以获取最大程度的法律援助。
首先，倘若您所购置的楼盘仅仅潜在着“烂尾”的风险，建议您尝试给予开发商一定的宽限期，倘若他们能够在短期内筹集到足够的资金，顺利完成后续工程建设，那么您的经济损失将会降至最低。
其次，若开发商由于无法偿还债务而陷入破产境地，面临“烂尾”的困境，此时切勿将房屋退还给开发商。因为在这种情况下，退房只会让您无法收回购房款项，仅能收到收据或者欠条。您与开发商之间的关系将从买卖关系转变为债权债务关系。假设开发商最终因无力偿还债务，被迫宣告破产，其资产将被法院进行拍卖，依据破产法中关于偿债顺序的相关规定，消费者相较于普通债权人而言，更有可能优先获得发展商的补偿款项（尤其是当消费者已预先支付购房款并取得房屋所有权的情况）。
此外，若您决定对开发商提起诉讼，全体业主务必保持团结一致。如果其他业主成功打赢了官司，获得了相应的赔偿，然而部分业主由于等待开发商完工而未及时提起诉讼，那么这些人很可能最终无法获得赔偿。在万不得已的情况下，您还可以寻求当地政府的帮助，毕竟政府不会坐视不理。
法律依据：
《民法典》第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

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在涉及到向房地产开发商提起诉讼时，诉讼费用通常由败诉方承当，除非胜诉方主动提出愿意承担相关费用。若在诉讼过程中，存在部分胜诉和部分败诉的情形，则人民法院会根据具体案情来确定双方应各自承担的诉讼费用金额。对于共同诉讼的当事人而言，如果他们最终败诉，那么人民法院将依据他们与诉讼标的之间的利益关系，来决定他们各自应当承担的诉讼费用金额。
法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条案件受理费由败诉的当事人负担，双方都有责任的由双方分担，撤诉案件，由原告负担，但减半收取。驳回起诉的案件，由原告负担。经调解达成协议的案件，由双方当事人协商负担，协商不成的，由人民法院决定。其他诉讼费用由人民法院根据具体情况，决定当事人双方应负担的金额。申请执行费和执行中实际支出的费用由被申请人负担。

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若开发商未能充分履行其在商品房买卖合同中所约定的义务时，我们应当尊重并严格执行合同中有关赔偿事宜的相关条款。针对违约责任以及赔偿等事项，各方当事人均有权利在签署合同时，商议并确定具体而明确的违约金数额或者损害赔偿标准；倘若在合同签署过程中并未对此进行任何限制性规定，那么违约金的数额以及损失赔偿的金额便可参照以下相关原则进行计算：
1）若属于逾期支付房款的情形，则以尚未支付的购房款金额为基础，依照中国人民银行颁布的金融机构逾期贷款利率指标，对逾期利息进行精确测算。
2）假如发生延迟交付房屋的情况，那么在延迟交付期间内，可以参照相关政府部门发布的信息，或者由具备资质的房地产评估机构所评估的同地段、同类房屋的租赁价格，以此作为制定标准的依据。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 解析：
在签署商品房买卖协议之际，务必关注以下诸多关键环节：
首先，必须确定合同的签约主体，确保卖方具备合法的销售授权，同时买方亦需具备相应的购房资质；
其次，对房屋的详细信息进行核实，包括其地理位置、面积、结构以及用途等方面，以确保这些信息与广告宣传或者预售许可证所载内容相吻合；
再次，对于房价与支付方式，应明确标示出每平方米的房价、总价、支付方式以及支付时间，并了解是否存在分期付款、抵押贷款等多种选择；
此外，还需明确房屋交付的时间以及相关条件，确保其符合国家以及当地的建筑质量标准；
最后，要充分理解办理产权登记的时间限制以及所需提交的资料，并确认卖方是否会为您提供必要的协助。除此之外，还需明确双方各自的违约责任，包括逾期交房、逾期付款的违约金等相关事宜。
另外，也需要在合同中明确规定合同解除的条件以及退款方式。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百九十五条
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

[律师回复] 解析：
倘若协议中已事先明确规定了违约责任的计算标准，那么便应依据此规定进行计算；反之，若协议内并无关于违约金或损失赔偿额计算方式的具体说明，则可参考以下处理办法：对于逾期付款的情况，应以尚未支付的款项总额为基础，参照中国人民银行所规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准来计算相应的金额。
至于延期交房的赔偿标准，建议将违约金设定为每延迟交付一天，即需向买方支付买卖总价的万分之五作为违约金。
法律依据：
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;
当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

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首先，针对这起纠纷，我们建议双方能够秉承着尊重历史事实、以客观公正的态度去面对问题，并且在处理问题的同时，也要兼顾当前的实际情况。在此基础上，共同寻求一个双方均可接受的妥善解决方案。如果协商未能达到预期效果，我们鼓励双方寻求村委会、人民调解委员会或者其他相关机构的协助，通过调解来解决问题。在这个过程中，这些机构通常都会提供专业的调解服务，以期帮助双方顺利地化解矛盾。
最后，当协商与调解都无法解决问题时，当事人可以选择采取仲裁或者诉讼的方式来维护自身权益。在仲裁和诉讼的过程中，当事人必须提供充足的证据和资料，以支持其主张并赢得胜诉。
法律依据：
《中华人民共和国仲裁法》第二条平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。

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在签署预售协议时，双方应当明确商定违约赔偿金额或者其计算方式。若已经在合约中作出具体规定，那么便按照此约定来强制要求违约方承受相应的法律义务。对于约定的违约金水平，应当保持合理性，不得超过实际损失的30%作为上限。倘若在制定的合约条款中未能设定违约赔偿指标，那么可以依照现有的法律规定进行计算。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条?当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条?商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条?由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

[律师回复] 解析：
在涉及支付预付款项以购买房地产项目的交易中，决定是否能够取回所支付的订金/押金的主要因素取决于在事先明确约定的时间范围内，买方与开发商之间针对商品房买卖合同的协商成果，以及在签署认购书过程中所遵循的相关法律法规和协议条款。如果在支付订金之后，双方已经就合同的具体条款展开了深入的讨论，但是由于未能达成一致意见导致合同无法顺利签订，此时便无需执行定金罚则。
然而，如果其中一方没有合理的原因未能按照预定的时间与另一方进行协商，或者未经对方同意擅自更改了原有的认购书内容，从而导致最终无法达成购房买卖合同，那么在此种情况下，定金罚则将会被强制执行。
法律依据：
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

[律师回复] 解析：
自人民法院接到诉讼请求或者以口头方式提出的那一刻算起，在七个日历自然日内，案件将会被正式地进行立案审查。
依据我们国家的现行法律法规，当仔细审阅并评估过所有情况后，确认该诉讼请求完全符合法定的立案标准时，法院就必须批准立案申请，并且会以书面形式通知到本诉的当事人双方。
然而，若经调查证实，该案件所涉及的诉讼请求并不满足立案的必要条件，那么人民法院则有义务在七个日历自然日内作出拒绝受理该案件的裁决。
法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十三条人民法院应当保障当事人依照法律法规享有的起诉权利。对于符合本法第一百一十九条的起诉，必须受理。符合起诉条件的，应当在七日内立案，并通知当事人；不符合起诉条件的，应当在七日内作出裁定书，不予受理；原告对裁定不服的，可以提起上诉。

[律师回复] 解析：
根据我国现行相关法律法规规定，以下几种情况均可能被认定为欺诈行为：
首先，在出售现房之过程中，房地产开发公司采取欺瞒手法，将不符合质量标准的住房伪装成达到甚至超越质量水平的产品予以推销。
其次，在销售现房之际，故意隐匿房产真实实用面积，以此牟取暴利。
再次，将仅符合基本质量要求的住宅假冒为精品优质工程项目，进而获取优质工程附加费用带来的收益。
此外，在明知该房屋无法进入房地产市场公开销售的前提下，仍然进行销售活动。
再者，发布虚假最低价格、清盘价格等极易误导消费者的定价信息进行销售。接着，故意掩盖开发商真实身份，或以其他开发商名义销售商品。
最后，滥用诸如广播、电视、报纸、杂志等大众媒体对商品房进行无法兑现的虚假宣传。
法律依据：
《消费者权益保护法》第二十条经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当作出真实、明确的答复。经营者提供商品或者服务应当明码标价。

[律师回复] 解析：
若卖方有反悔之意而拒绝出售，买方有权予以否定并要求卖方承担相应的赔偿责任。在此种情况下，卖方欲取消交易，大致分为两种可能性：
首先，若卖方尚未构成实质性的违约行为，则双方仍有可能进行协商以期按照原定的合约条款加以履行；
其次，若在买方无法接受协商解决方案的前提下，卖方固执己见地拒绝遵照原定合同执行，那么当合约所约定的相关日期到来时，倘若卖方未能积极配合完成网签手续或审核工作等环节，便已构成了实质性的违约行为。此时，买方有权对卖方提出加价要求或拒绝继续履行合同的事实进行证据收集，并要求卖方在履行合同义务的同时支付相应的违约金。对于买方而言，他们均有权追究卖方的违约责任，其中所涉及到的损失范围主要包括：双倍定金或违约金、买方已经实际支付的中介费用以及因交易失败导致的房屋差价损失。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

[律师回复] 解析：
房地产权证的办理流程需严格遵守与开发企业所签订的合约条款，一般而言，竣工两年之内应当完成证书的注册工作。若开发企业未能在约定期限内向相关机构提交申请，将被视为违反合约义务，按照合约具体条款进行赔偿责任判定。赔偿金的具体数额将参考合约条款中的相关规定予以确定；但倘若合约中并未对赔偿金额做出明确约定，则可依据国家法律法规及司法解释的相关规定，以购房总价为基础，参照中国人民银行关于逾期贷款利息的相关规定，计算相应的赔偿金额。针对逾期办理产权证这一问题，通常存在以下四种解决途径：与开发企业进行友好协商、向消费者权益保护组织进行投诉、通过仲裁程序以及提起诉讼等方式加以解决。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

[律师回复] 解析：
倘若由于抵押贷款申请未获得批准，致使房屋销售合同无法按照既定程序正常履行，那么这一合同将被视作无效，因此有权停止履行合同义务。在此种情况下，若非因为购房者个人资质等因素造成抵押贷款审批不过关，房地产开发商应无条件地全额退还购房首付款。在这样的前提之下，购房者应依规向开发商提出解除房屋买卖协议的正式申请，开发商有责任在接到退房通知之日起的十五个工作日之内，妥善处理与购房者之间的退房事宜，全额返还购房款项至购房者手中，同时根据抵押贷款申请未获通过的具体原因，明确违约方的责任归属。若因开发商方面的过失或者不当行为导致抵押贷款申请未能通过，那么违约方应依照事前约定，向无过错方支付相应的合理违约金。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务

[律师回复] 解析：
商品房购房合同的修订事宜，必须经由买卖双方充分协商且达成共识后方可进行，任何一方均无权单独擅自更改、变更合同条款内容，否则此等所作之修订将会被视为无效。在修改完毕相关合同内容之后，各签约主体需在涉及修改之处亲笔按下指模予以确认，以此彰显各方对于修改内容的明确认可，从而避免未来可能出现的争议与纠纷。
法律依据：
《民法典》第五百四十三条
当事人协商一致，可以变更合同。

[律师回复] 解析：
根据常规操作规程，购房合同的正本应由业主保管，这是由于进行房屋按揭贷款时，银行会要求已完成登记手续的购房合同原件作为抵押物，待办理完毕房产所有权证书之后，再交回给银行负责保管，最后银行会将这份合同的原始文本退还给业主。通常情况下，购房者、提供贷款服务的金融机构、房地产管理部门以及开发企业都需持有各自所需的购房合同副本。
法律依据：
《城市房地产转让管理规定》第八条房地产转让合同应当载明下列主要内容：（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；（二）房地产权属证书名称和编号；（三）房地产座落位置、面积、四至界限；（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；（五）房地产的用途或使用性质；（六）成交价格及支付方式；（七）房地产交付使用的时间；（八）违约责任；（九）双方约定的其他事项。

[律师回复] 非常感谢您的提供的信息。如果您或您的家人、朋友在昆明地区需要法律帮助，与专业的律师团队联系确实是一个很好的选择。专业律师可以提供法律咨询、代理诉讼或其他法律服务，帮助您更好地理解和维护自己的合法权益。

[律师回复] 你好，这边还有多少债务没有履行呢